無資本，不小鎮(zhèn)！資本思維下的特色小鎮(zhèn)

 

在關(guān)于特色小鎮(zhèn)的討論中，地產(chǎn)開發(fā)一直都是一個被愛又被恨的存在。

 

之所以“被恨”，很大程度上是因為，主管部門擔(dān)心小鎮(zhèn)建設(shè)中對地產(chǎn)開發(fā)的過度依賴，甚至說掛小鎮(zhèn)的“羊頭”賣地產(chǎn)的“狗肉”，這不但無法實現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)決策之初所設(shè)想的“推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，探索新常態(tài)中國經(jīng)濟發(fā)展模式的可能，務(wù)實推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”等目標(biāo)和預(yù)期，而且，隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點并進入深度調(diào)整周期，本來是作為創(chuàng)新型經(jīng)濟模式被提出來的特色小鎮(zhèn)發(fā)展，可能遭遇“出師未捷身先死”的尷尬局面。

 

之所以“被愛”，是因為所有的特色小鎮(zhèn)參與者都知道并相信，在小鎮(zhèn)的商業(yè)模式和價值閉環(huán)構(gòu)建中，直到目前，地產(chǎn)都是回避不了的——無論是從短期的資金平衡來看，還是從長期的物業(yè)增值回報來看，以及從小鎮(zhèn)發(fā)展的本質(zhì)之一（提供增量的品質(zhì)化的宜居宜業(yè)宜游的人均空間）來看，無地產(chǎn)，不小鎮(zhèn)，都可謂是鐵律。

 

 

無地產(chǎn)，不小鎮(zhèn)

 

對文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)也是如此。更何況，文旅產(chǎn)業(yè)作為中國產(chǎn)業(yè)體系中被普遍看好的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，雖然正在經(jīng)歷一輪快速發(fā)展的黃金時期，但投資門檻越來越高、回報周期越來越長、競爭越來越激烈等，也都是行業(yè)的普遍共識，為此，針對文旅產(chǎn)業(yè)的金融配套體系改革正在成為迫切需要解決的問題。而文旅小鎮(zhèn)，不僅要立足于文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律來展開，還要受到市場和地方政府對基本投資門檻以及項目規(guī)模預(yù)期的約束，這就對文旅小鎮(zhèn)項目的投資開發(fā)運營團隊的資本運作能力提出了更高要求。

 

對此，正在經(jīng)歷新一輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的偉光匯通也很清楚，所以，在其2015年以來所推動的一系列轉(zhuǎn)型安排中，除了進一步強化之前所積累的圍繞文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)能力和商業(yè)運營能力外，更是通過一系列的理念革新、合縱連橫和資源配置，逐步構(gòu)建其圍繞文旅小鎮(zhèn)投資開發(fā)建設(shè)運營全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

 

這些戰(zhàn)略安排和技術(shù)操作包括但不限于：與國開行旗下全資子公司國開金融共同成立偉光匯通旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱：偉光匯通旅業(yè)），以更快的節(jié)奏推進文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)在全國的布局；發(fā)起成立偉光匯通文旅小鎮(zhèn)基金，在為旗下文旅小鎮(zhèn)項目提供融資支持的同時，也為市場上的閑置資金提供優(yōu)良的投資標(biāo)的；在越來越多的項目中，開始嘗試資本介入式招商，通過靈活的資本手段為資源整合提供支撐；無論是集團層面還是在一些比較成熟的小鎮(zhèn)項目，開始更加注重文旅自有文旅產(chǎn)品和服務(wù)品牌的孵化，通過資本賦能，推動集團內(nèi)部和項目所在地區(qū)的文旅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

 

 

偉光匯通與國開行旗下全資子公司國開金融共同成立偉光匯通旅業(yè)

 

無資本，不小鎮(zhèn)。在筆者看來，無論是基于行業(yè)發(fā)展現(xiàn)實的需要，還是基于企業(yè)自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型安排，偉光匯通積極推動金融和資本與文旅小鎮(zhèn)項目進行全生命周期的融合，不但必要而且及時，作為一家明顯具有旅游和產(chǎn)業(yè)基因的企業(yè)，通過資本賦能，在劇烈的行業(yè)和市場變革時期，將為其贏得更多的戰(zhàn)略先機，客觀上也為特色小鎮(zhèn)（尤其是文旅小鎮(zhèn)）的發(fā)展模式提供了很好的案例化的實踐探索。

 

當(dāng)然，考慮到小鎮(zhèn)本身所具有的社會和公共屬性，在為這種資本賦能特色小鎮(zhèn)開發(fā)探索鼓掌的同時，也需要防止小鎮(zhèn)的營造和發(fā)展被資本綁架，就像防止過度地產(chǎn)化一樣。

 

金融賦能文旅小鎮(zhèn)全產(chǎn)業(yè)鏈

 

偉光匯通更加快速的文旅小鎮(zhèn)項目布局和落地，出現(xiàn)在與國開行旗下的國開金融合資成立偉光匯通旅業(yè)以后。依托其在文旅小鎮(zhèn)領(lǐng)域深耕多年所積累的成熟的案例、豐富的經(jīng)驗和大量的資源，再加上國開金融以及背后的國開行的品牌背書和資金支持，偉光匯通旅業(yè)的快速擴張可謂是理所當(dāng)然。

 

在筆者看來，通過雙方的合作，不僅為偉光匯通文旅小鎮(zhèn)的落地提供了更加多元和穩(wěn)定的資金支持，客觀上也為項目落地過程中地方政府的決策提供了更大便利，之所以戰(zhàn)略性引入國有企業(yè)國開金融，與偉光匯通對新的中國政經(jīng)形勢下地方政府決策邏輯出現(xiàn)變化的敏銳洞察或許有直接關(guān)系。

 

公開的資料顯示，國開金融有限責(zé)任公司成立于2009年8月，是國家開發(fā)銀行經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全資子公司，注冊資本金606.24億元。作為國家開發(fā)銀行的全資子公司及唯一的專業(yè)投資機構(gòu)，在國家開發(fā)銀行集團架構(gòu)內(nèi)具有重要而獨特的地位，主要負責(zé)投資和投資管理業(yè)務(wù)，已成為一個輻射海內(nèi)外的綜合性戰(zhàn)略投資平臺。截至2015年末，國開金融總資產(chǎn)1196億元，管理資產(chǎn)超過1500億元，2015年公司實現(xiàn)凈利潤46.6億元。自成立以來，國開金融累計投資超過400個項目，累計對外投資1700多億元。

 

城鎮(zhèn)化是推動中國經(jīng)濟發(fā)展的核心引擎，國開行是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心推動力量。國開金融秉承對中國城鎮(zhèn)化進程的長期判斷和堅定信心，充分借助國開行在規(guī)劃先行、信貸資金和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方面的資源優(yōu)勢，以民生、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等城鎮(zhèn)發(fā)展要素為核心，以市場化運作為基礎(chǔ)，探索建設(shè)中國城鎮(zhèn)發(fā)展新模式，服務(wù)中國城鎮(zhèn)化進程。

 

2017年，偉光匯通獲得國開金融戰(zhàn)略投資，雙方成立了偉光匯通旅業(yè)，正式成為國開金融戰(zhàn)略入股的文化旅游產(chǎn)業(yè)投資平臺，開啟了平臺升級、業(yè)務(wù)拓展的新契機。

 

“在國家戰(zhàn)略性推動新型城鎮(zhèn)化的背景下，文旅小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，雙方具有很明顯的互補性，所以，一拍即合。”偉光匯通文化旅游投資有限公司董事長、偉光匯通旅業(yè)總裁陸學(xué)偉說。

 

當(dāng)然，國開金融在城鎮(zhèn)開發(fā)領(lǐng)域的定位不只是簡單地提供資本的支持。國開金融副總裁左坤指出，而是要“探索中國城鎮(zhèn)發(fā)展新模式，提升城鎮(zhèn)發(fā)展的品質(zhì)，成為國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的引領(lǐng)者”。

 

 

河南駐馬店皇家驛站

 

比如，以偉光匯通旅業(yè)所直接參與投資的駐馬店皇家驛站項目正是基于此理念，以城市發(fā)展促進文化復(fù)興，以文化發(fā)展提升城市品質(zhì)，嘗試探索出一條依托文化產(chǎn)業(yè)帶動城市繁榮發(fā)展的新模式。

 

據(jù)了解，新成立的偉光匯通旅業(yè)從成立之初，就完全按照準(zhǔn)上市公司的治理標(biāo)準(zhǔn)來管理、按照資本市場的規(guī)范來進行管理。整個體系包括管理層的任用、人員的招聘、資金的管理，以及項目的選擇，都有一整套完整的流程，除了正常的股東會、董事會，還有投委會、立項會，這些體系全部都要專業(yè)的團隊，一起對項目進行評估，可以做了，才會有資金支持往下一步走。

 

在業(yè)內(nèi)看來，能夠吸引國開金融的戰(zhàn)略性入股，成為國開金融加持的文旅產(chǎn)業(yè)投資平臺，偉光匯通可謂是如虎添翼，進一步完善了針對文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)體系構(gòu)建，在原有的開發(fā)建設(shè)全鏈條和運營管理全鏈條的基礎(chǔ)上，又增加了一個金融投資全鏈條，為金融賦能文旅小鎮(zhèn)全產(chǎn)業(yè)鏈提供了具體的支撐。

 

“就偉光匯通的商業(yè)模式而言，在原有的土地收益和文旅產(chǎn)業(yè)運營收益的基礎(chǔ)上，偉光匯通還將謀求資本市場收益。在未來的幾年，偉光匯通運用可持續(xù)發(fā)展的理念打造多個文旅小鎮(zhèn)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，進入資本市場，培育上市公司，或?qū)ψ猿治飿I(yè)進行資產(chǎn)證券化，多維度、多概念的獲得資本運作收益。”偉光匯通旅業(yè)聯(lián)席總裁王軍說。

 

為社會資本提供投資通道

 

在筆者看來，和很多快速成長的企業(yè)一樣，對偉光匯通來講，其資本運作和金融服務(wù)體系的構(gòu)建，也至少包括如下三個階段：第一個階段是解決資金相對短缺的問題而進行資本運作，以多元化的手段，在確保合規(guī)合法的情況下進行融資和投資；第二個階段就是利用自己成熟的商業(yè)模式和產(chǎn)品線，以及政策紅利，為市場上的閑置資金找到好的投資通路，實現(xiàn)雙贏；第三個階段就是，通過全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)體系構(gòu)建，結(jié)合社會資金，在實現(xiàn)項目快速拓展布局以及持續(xù)運營的基礎(chǔ)上，在適當(dāng)?shù)臅r機整合上市，以實現(xiàn)更加開放和高效的與社會資本的互動，進而不斷提升企業(yè)的市場化水平。

 

通過與國開金融的合作，再加上基于企業(yè)成熟的產(chǎn)品線和積累的良好口碑在金融機構(gòu)那里獲得授信，應(yīng)該說已經(jīng)過了第一階段，從其近一年來的項目的擴張速度來看，也可以說明這一點。目前正在大力推進的是，通過新的機制的設(shè)計，為市場上的閑置資金找到出口，并將上市作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略規(guī)劃之一。

 

據(jù)介紹，在與國開金融共同成立偉光匯通旅業(yè)的基礎(chǔ)上，偉光匯通文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金也已經(jīng)發(fā)起成立，預(yù)期規(guī)模是100億，專門用來支持偉光匯通在全國的文旅小鎮(zhèn)的快速布局。而且，這百億的基金作為母基金，針對具體的小鎮(zhèn)項目或小鎮(zhèn)項目內(nèi)更具體的產(chǎn)品和項目進行進一步的市場化的配資，以帶動更多的市場資金入場。

 

 

文旅小鎮(zhèn)已成為文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺

 

此外，偉光匯通也開始意識到，當(dāng)文旅小鎮(zhèn)越來越成為一個文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺的時候，無論是招商還是對基于平臺構(gòu)建文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)的考慮，都應(yīng)該將金融支持和資本運作提升到更高的戰(zhàn)略維度，通過資本介入和金融服務(wù)體系來推動招商和文旅領(lǐng)域的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

 

目前，就偉光匯通運營邏輯中的自有產(chǎn)品和服務(wù)品牌的孵化和培育而言，也是秉持著開放態(tài)度來看待這一問題的，可以選擇投戰(zhàn)略投資，也可以考慮并購，也可以通過債權(quán)來推動合作，還可以通過一些補貼手段，等等，具體根據(jù)合作方的意愿。

 

“我們的態(tài)度很開放，需要資金的團隊我們可以投資，可能收購的我們就收購，我們還可以拿出小鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)和租金補貼進行扶持，這要看具體的情況而定。發(fā)展到今天，別人有的方式我們有，別人沒有的方式我們也有，這就是平臺型企業(yè)的優(yōu)勢。”陸學(xué)偉說。

 

資本介入式招商也是同樣道理。有很多不錯的產(chǎn)品和服務(wù)品牌，受制于運營團隊的經(jīng)驗和視野，無法更好的實現(xiàn)異地的復(fù)制，這樣以來，完全可以與偉光匯通旗下的文旅小鎮(zhèn)平臺網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，加上一定的投資支持，通過品牌、資本、渠道等的結(jié)合，實現(xiàn)在文旅小鎮(zhèn)的多地復(fù)制，從而實現(xiàn)多贏。

 

 

偉光匯通文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的資源配置平臺的屬性越發(fā)明顯

 

不僅如此，在筆者看來，隨著這些文旅小鎮(zhèn)的發(fā)展，基于全域旅游的資源整合而展開的資本運作也將成為偉光匯通的理性選擇之一，這樣不僅可以為小鎮(zhèn)的建設(shè)投資提供更大空間的資本運作空間，還可以通過這樣的運作，在較高水平上推動整個區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入水平，而且，從一開始就實現(xiàn)目的地和集散地之間的聯(lián)動，更加有利于全域旅游的發(fā)展。這將是偉光匯通未來可以輕松實現(xiàn)資產(chǎn)倍增的極具想象空間的路徑之一。

 

比如說，有些項目可以考慮與當(dāng)?shù)氐腁級景區(qū)進行深度的互動，甚至是產(chǎn)權(quán)上的委托運營和并購，這樣不但可以利用這些強勢的旅游資源直接推動項目的整體融資規(guī)模，還將為其未來智慧旅游的布局提供一個較高的起點。

 

始于洞察，成于實踐，盛于開放。對偉光匯通而言，發(fā)展到今天這個階段，文旅小鎮(zhèn)的資源配置平臺的屬性越發(fā)明顯，不但包括圍繞項目所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市綜合轉(zhuǎn)型所進行的資本的配置，在實際的文旅小鎮(zhèn)運營當(dāng)中，也開始和越來越多的合作伙伴聯(lián)合開發(fā)和運營。比如，在一些項目中，針對酒店和餐飲等業(yè)態(tài)的運營管理開始嘗試引入更加專業(yè)的團隊。

 

“我們也在不斷的摸索，在一個文旅小鎮(zhèn)中，哪些是必須由我們親自來做的，哪些是可以通過尋找最合適的合作伙伴一起做的，合縱連橫必然是偉光匯通發(fā)展中的戰(zhàn)略常態(tài)。我們需要做的就是將文旅小鎮(zhèn)最核心的內(nèi)容和價值做起來，比如關(guān)鍵的建筑景觀、整體運營、金融服務(wù)等，以保持小鎮(zhèn)的長盛不衰。”陸學(xué)偉說。

 

文章來源：方塘智庫