進(jìn)軍特色小鎮(zhèn) 萬達(dá)、萬科等房企巨頭路線與打法全解析

資本是趨利的，也是簡(jiǎn)單粗暴的。能在特色小鎮(zhèn)風(fēng)口中堅(jiān)挺的企業(yè)，逃離不了數(shù)量和質(zhì)量固有窠臼。

 

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、城市群概念崛起、決策層大力度支持的宏觀背景，撞上房企遭遇拿地和盈利困境這一巧妙時(shí)機(jī)，“進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)”對(duì)于房企來說是一個(gè)再好不過的選擇。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前至少有20多家上市企業(yè)明確提出要進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，其中有部分企業(yè)已開始動(dòng)工建設(shè)，諸多房產(chǎn)巨頭赫赫在列。

 

下面，我們以萬科、綠地、恒大、碧桂園、華僑城、保利等品牌房企為例，依次來了解一下它們各自的套路與打法。

 

萬科復(fù)制

 

耗資兩百億，十七年磨一鎮(zhèn)

 

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，特色小鎮(zhèn)之路將是一場(chǎng)持久的攻堅(jiān)戰(zhàn)，萬科就有一個(gè)現(xiàn)成的例子。

 

萬科至今并未有明確的特色小鎮(zhèn)計(jì)劃。但萬科已經(jīng)建設(shè)了良渚文化村，并簽約了北京門頭溝軍莊鎮(zhèn)、南京秦淮海福傳媒小鎮(zhèn)、浙江嘉善歸谷智造小鎮(zhèn)、上海安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)城融合特色小鎮(zhèn)、萬科·弗農(nóng)小鎮(zhèn)，且于7月29日就共同開發(fā)特色小鎮(zhèn)同中國(guó)節(jié)能達(dá)成戰(zhàn)略合作。

 

這其中，良渚文化村已經(jīng)成為萬科特色小鎮(zhèn)的一個(gè)代表。我們通過公開資料了解到該項(xiàng)目2000年拿地，2002年開發(fā)，2006年萬科并購(gòu)南都后接手，2013年現(xiàn)金流才歸正，累計(jì)投資逾兩百億元。也就是說，良渚文化村十一年后才開始投入產(chǎn)出才開始持平。

 

在提及復(fù)制良渚文化村時(shí)，杭州萬科資深副總經(jīng)理、良渚文化村項(xiàng)目董事長(zhǎng)陳軍指出三個(gè)難點(diǎn)和考驗(yàn)，即先做配套、前期舍得投入，一次性供地，以及當(dāng)?shù)鼐邆洚a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

 

按照陳軍的說法：“我們很大的一條經(jīng)驗(yàn)就是6個(gè)億的產(chǎn)業(yè)配套先行，酒店、博物館、商業(yè)街造好之后再造房子，先把腔調(diào)做出來。”

 

從其他簽約的特色小鎮(zhèn)來看，萬科已經(jīng)在瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)核心能力的輸出。軍莊鎮(zhèn)位于門頭溝的功能布局區(qū)，海福傳媒小鎮(zhèn)位于萬科深耕的南京“南部新城”，歸谷智造小鎮(zhèn)則是位于長(zhǎng)江三角核心圈江浙滬交匯處嘉善，安亭新鎮(zhèn)產(chǎn)城融合特色小鎮(zhèn)自身即汽車產(chǎn)業(yè)“重鎮(zhèn)”。

 

這與萬科正致力轉(zhuǎn)型的“城市配套服務(wù)商”不謀而合，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮對(duì)萬科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型設(shè)立的目標(biāo)是“傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半左右，一半市場(chǎng)來自新業(yè)務(wù)”，不出意外特色小鎮(zhèn)將會(huì)是萬科的“新業(yè)務(wù)”中重要的一個(gè)分支。

 

綠地3.0

 

去地產(chǎn)化，打造生態(tài)有機(jī)體

 

今年4月，綠地正式將特色小鎮(zhèn)納入2017年四大重點(diǎn)戰(zhàn)略，即綠地的特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略。

 

按照規(guī)劃，綠地將以有大城市溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐、有實(shí)際操盤能力為核心，在北京、上海、廣州、鄭州、武漢、西安、成都、南昌、南京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲(chǔ)備10-15個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目，研究大盤開發(fā)模型。

 

截至至今，綠地已在寧波杭州灣、上海長(zhǎng)島、西安西咸新區(qū)、山東雪野湖以及云南昆明、南京高淳、鄭州新密、河北大廠、南昌贛江新區(qū)、成都都江堰、成都峨眉山等地簽約了數(shù)十個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其中杭州灣及西咸新區(qū)項(xiàng)目已成功落地，雪野湖健康旅游小鎮(zhèn)和上海崇明區(qū)的綠地長(zhǎng)島已經(jīng)全面啟動(dòng)建設(shè)，其余預(yù)期將在下半年和明年逐步落地。

 

 

綠地雪野健康旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃圖

 

按照綠地董事長(zhǎng)、總裁張玉良是看法，特色小鎮(zhèn)不是簡(jiǎn)單粗放的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，必須以特色資源和產(chǎn)業(yè)為內(nèi)生驅(qū)動(dòng)。按照綠地打造特色小鎮(zhèn)的理念——小鎮(zhèn)是一個(gè)有機(jī)的生態(tài)體，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑實(shí)體、特色產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融資本缺一不可。

 

更為直白的理解，綠地打造特色小鎮(zhèn)會(huì)同綠地其他產(chǎn)業(yè)相宜得章，共同發(fā)展進(jìn)步（Ps：重點(diǎn)是“其他產(chǎn)業(yè)”）。

 

恒大足球

 

從“1”開始，一步到位

 

恒大特色小鎮(zhèn)的代表莫過于足球小鎮(zhèn)，但恒大也沒有止步于足球小鎮(zhèn)。

 

查詢公開資料，恒大目前已提出廣東清遠(yuǎn)的恒大歐洲足球小鎮(zhèn)、甘肅蘭州國(guó)際足球小鎮(zhèn)，以及重慶長(zhǎng)壽湖景區(qū)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目、海南臨高現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光旅游養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)、浙江奉化溪口生態(tài)旅游小鎮(zhèn)和山西晉中文化特色小鎮(zhèn)，共計(jì)6個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

 

一覽足球小鎮(zhèn)市場(chǎng)，除恒大外至少有8家足球小鎮(zhèn)正在或即將建設(shè)。如杭州桐廬萊茵體育國(guó)際足球小鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙跳馬鎮(zhèn)足球小鎮(zhèn)、南京蘇寧國(guó)際足球小鎮(zhèn)、北京槐房村國(guó)際足球小鎮(zhèn)、貴州貴陽新區(qū)西布朗足球小鎮(zhèn)、成都金堂互聯(lián)網(wǎng)+足球小鎮(zhèn)、青島足球小鎮(zhèn)和臨淄少兒齊文化足球小鎮(zhèn)等。

 

跟不少房企“圍魏救趙、曲線救國(guó)”的舉動(dòng)不同，足球上恒大更傾向于導(dǎo)入強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，直搗黃龍。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不像產(chǎn)業(yè)園區(qū)是從“0”到“1”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程，更多的偏向于從1到2甚至是3、4的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程。第一步，你要先有“1”，這一點(diǎn)上恒大的足球小鎮(zhèn)做的很到位。

 

碧桂園逆襲

 

5年1000億，有山靠山吃山

 

從發(fā)展路徑看，中國(guó)的特色小鎮(zhèn)興起于浙江，壯大于長(zhǎng)三角；從根源上來看，中國(guó)的特色小鎮(zhèn)根植于村鎮(zhèn)，興起于產(chǎn)業(yè)。

 

從這一點(diǎn)上來看碧桂園“農(nóng)村包圍城市”這一步棋走的很合時(shí)機(jī)，近4年的堅(jiān)持，使得碧桂園有著大量三四線城市的土地儲(chǔ)備，這也促使碧桂園能夠許下“投資千億在全國(guó)部署特色小鎮(zhèn)”的重要依仗。

 

去年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”概念，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計(jì)劃，5年斥資1000億元，在深圳周邊建設(shè)10個(gè)有差異化的科技小鎮(zhèn)，并實(shí)現(xiàn)模式輸出。

 

需要注意的是，碧桂園在大量土地依仗之外，還有著明晰的產(chǎn)業(yè)要求。碧桂園對(duì)小鎮(zhèn)選址有著詳細(xì)的要求，如主要集中在特大城市的周邊，或者城市群當(dāng)中的節(jié)點(diǎn)，距離一線城市不超過60公里，以及匹配有高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施等。碧桂園助理總裁向俊波透露，集團(tuán)將在5年內(nèi)投資千億，在全國(guó)建設(shè)數(shù)個(gè)類似的智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，重點(diǎn)選取一二線城市30-80公里重要區(qū)域，5平方公里以上所謂周邊土地和項(xiàng)目，讓科技企業(yè)和人員以不到一線城市三分之一的價(jià)格，享受到更優(yōu)越的工作環(huán)境和美好生活。

 

特色小鎮(zhèn)要么創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)，要么引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但沒有產(chǎn)業(yè)是萬萬不能的。碧桂園的聰明之處在于避開了艱難且較長(zhǎng)周期的“創(chuàng)造”，而是明智的選擇了靠山吃山的“引導(dǎo)”。

 

華僑城升級(jí)

 

文化+旅游+城鎮(zhèn)化，跟風(fēng)向走

 

提到華僑城，很多人會(huì)想到歡樂谷、東部華僑城、錦繡中華民俗村、世界之窗等代表性IP，現(xiàn)在可能要再加上甘坑新鎮(zhèn)（特色小鎮(zhèn)）。

 

據(jù)了解，華僑城正在以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”為戰(zhàn)略大力推進(jìn)特色文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)，提出以PPP模式在全國(guó)打造100座特色小鎮(zhèn)的計(jì)劃，目前在全國(guó)范圍內(nèi)已展開城鎮(zhèn)化新項(xiàng)目布局，已在深圳啟動(dòng)甘坑新鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)等十大文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，并在四川、海南、北京、天津、云南、西安等地布局多個(gè)項(xiàng)目。

 

 

甘坑新鎮(zhèn)實(shí)景

 

華僑城在北方的布局很大程度上考慮到北京的產(chǎn)業(yè)疏解和雄安新區(qū)的設(shè)立是環(huán)京區(qū)域特色小鎮(zhèn)升級(jí)的重大機(jī)遇。典型的如北京門頭溝齋堂項(xiàng)目、北京昌平十三陵項(xiàng)目、天津西青京杭大運(yùn)河項(xiàng)目，以及與雄安新區(qū)共同打造白洋淀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、涿州西部農(nóng)高區(qū)及涿州東部拒馬河流域綜合文旅項(xiàng)目。

 

保利養(yǎng)老

 

不偏不倚，跟著自身資源走

 

在保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英看來，產(chǎn)業(yè)和資源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的根本。產(chǎn)業(yè)的培育與健康運(yùn)營(yíng)才是小鎮(zhèn)永續(xù)發(fā)展的前提。

 

保利在構(gòu)建特色小鎮(zhèn)，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，依托保利文化、中航科技、保利安平確立了特色小鎮(zhèn)文創(chuàng)、主題樂園以及養(yǎng)老（銀色）產(chǎn)業(yè)的三大發(fā)展方向。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利已簽約或擬簽約的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目有：廣州南沙保利星海小鎮(zhèn)、湄洲灣北岸健康養(yǎng)老為特色的小鎮(zhèn)項(xiàng)目、魯朗旅游小鎮(zhèn)、海南陵水黎族自治縣保利文旅特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目、馬邊永樂光輝特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目以及和第四方物流領(lǐng)先者林安物流集團(tuán)簽署的物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)小鎮(zhèn)等。

 

萬達(dá)轉(zhuǎn)型

 

甩掉千億包袱輕裝上陣

 

將13個(gè)文旅項(xiàng)目、67個(gè)酒店以總價(jià)631.7億元大轉(zhuǎn)賣之后，王健林用“大幅降低萬達(dá)商業(yè)負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)”作為解釋。

 

降低負(fù)債很好理解，那么從2015年至今便在萬達(dá)頻繁出現(xiàn)的“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”有意味著什么呢？顧名思義，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是企業(yè)追求用有限的資產(chǎn)獲取最大利益的一種操作方式。而特色小鎮(zhèn)被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是萬達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的嘗試之一。

 

目前通過公開資料查詢，萬達(dá)已有長(zhǎng)白山萬達(dá)國(guó)際滑雪小鎮(zhèn)和丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)兩座特色小鎮(zhèn)。

 

今年7月初，丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)正式開門營(yíng)業(yè)，客流4天達(dá)到17.6萬人次、半月達(dá)到40萬人次。一期投資6億元，相較于2015年萬達(dá)投資230億元建設(shè)的長(zhǎng)白山萬達(dá)國(guó)際滑雪小鎮(zhèn)，以及動(dòng)輒上百億元的萬達(dá)文旅項(xiàng)目，資本投入明顯不在同一重量級(jí)。

 

 

備注：其中哈爾濱、桂林、濟(jì)南和長(zhǎng)白山項(xiàng)目?jī)H為文旅投資額

 

借用業(yè)內(nèi)人士的看法，丹寨萬達(dá)小鎮(zhèn)可能并非萬達(dá)輕資產(chǎn)模式的產(chǎn)出物，但是按照萬達(dá)在文旅上一貫的布局思路來看，特色小鎮(zhèn)很有可能成為未來萬達(dá)輕資產(chǎn)模式品牌輸出落地的代表業(yè)態(tài)。

 

文章來源：選址中國(guó)