非標(biāo)商業(yè)規(guī)劃怎么做？

非標(biāo)商業(yè)規(guī)劃是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，需要綜合考慮多個(gè)因素，以下是具體步驟：

前期調(diào)研

• 市場(chǎng)調(diào)研：對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，包括商業(yè)飽和度、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。例如分析周邊已有的購(gòu)物中心、商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況、品牌組合以及客流量等情況，了解消費(fèi)者對(duì)不同商業(yè)形態(tài)的偏好和需求未被滿足的部分。

• 場(chǎng)地分析：深入研究項(xiàng)目場(chǎng)地的特點(diǎn)，包括地理位置、交通便利性、周邊配套、場(chǎng)地規(guī)模、地形地貌等。比如位于地鐵沿線的場(chǎng)地，交通便利性就是一大優(yōu)勢(shì)，可重點(diǎn)考慮吸引對(duì)交通依賴度高的業(yè)態(tài)。

• 目標(biāo)客群定位：基于市場(chǎng)和場(chǎng)地調(diào)研，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群?？梢詮哪挲g、性別、收入水平、職業(yè)、消費(fèi)偏好等多個(gè)維度進(jìn)行分析。如針對(duì)年輕時(shí)尚的上班族，可規(guī)劃以潮流品牌、創(chuàng)意餐飲、文化體驗(yàn)等為主的商業(yè)內(nèi)容。

規(guī)劃定位

• 主題定位：結(jié)合目標(biāo)客群和場(chǎng)地特色，確定獨(dú)特的商業(yè)主題。例如以 “親子歡樂(lè)世界” 為主題，打造集兒童游樂(lè)、親子教育、親子餐飲等多種業(yè)態(tài)于一體的非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目。

• 功能定位：明確項(xiàng)目的主要功能，除了傳統(tǒng)的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能外，還可考慮增加文化展示、社交互動(dòng)、運(yùn)動(dòng)健身等功能。如設(shè)置文化藝術(shù)展覽空間，定期舉辦各類藝術(shù)展覽，提升商業(yè)項(xiàng)目的文化氛圍。

• 品牌定位：根據(jù)主題和功能定位，篩選與之匹配的品牌。既要有知名品牌吸引客流，也要有小眾特色品牌提升項(xiàng)目的獨(dú)特性。比如引入一些網(wǎng)紅餐飲品牌、獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌等。

空間規(guī)劃

• 總體布局：根據(jù)場(chǎng)地形狀和功能需求，合理規(guī)劃各功能區(qū)域的位置和面積。一般可分為核心商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、配套服務(wù)區(qū)等。如將主力店設(shè)置在項(xiàng)目的核心位置，周邊搭配次主力店和中小店鋪，形成良好的商業(yè)氛圍。

• 交通流線設(shè)計(jì)：包括外部交通和內(nèi)部交通。外部要確保與周邊交通網(wǎng)絡(luò)的順暢銜接，設(shè)置合理的出入口和停車場(chǎng)；內(nèi)部要設(shè)計(jì)清晰便捷的人流動(dòng)線，使顧客能夠輕松到達(dá)各個(gè)區(qū)域，避免人流交叉和擁堵?？梢圆捎铆h(huán)形、線性或混合式的流線設(shè)計(jì)。

• 景觀與氛圍營(yíng)造：通過(guò)景觀設(shè)計(jì)、燈光布置、軟裝搭配等手段，營(yíng)造獨(dú)特的商業(yè)氛圍。比如打造特色中庭、屋頂花園、主題街區(qū)等空間，增加綠植、藝術(shù)小品等元素，為顧客提供舒適、愉悅的購(gòu)物環(huán)境。

業(yè)態(tài)組合

• 主力業(yè)態(tài)選擇：確定能夠吸引主要客流的核心業(yè)態(tài)，如大型超市、影院、健身房等。主力業(yè)態(tài)一般具有較大的面積需求和較強(qiáng)的聚客能力，能夠?yàn)轫?xiàng)目奠定基礎(chǔ)客流量。

• 輔助業(yè)態(tài)搭配：圍繞主力業(yè)態(tài)，搭配與之互補(bǔ)的輔助業(yè)態(tài)。如在影院周邊設(shè)置零食店、飲品店，在健身房附近開(kāi)設(shè)運(yùn)動(dòng)服飾店、營(yíng)養(yǎng)餐廳等，形成完整的消費(fèi)鏈條。

• 新興業(yè)態(tài)引入：關(guān)注市場(chǎng)趨勢(shì)，引入一些新興業(yè)態(tài)，如無(wú)人零售、VR 體驗(yàn)店、寵物生活館等，為項(xiàng)目注入新鮮活力，吸引年輕消費(fèi)者和追求時(shí)尚的人群。

運(yùn)營(yíng)策劃

• 招商策略：制定詳細(xì)的招商計(jì)劃，明確招商目標(biāo)、招商渠道和招商政策。可以通過(guò)舉辦招商推介會(huì)、參加行業(yè)展會(huì)、與品牌代理商合作等方式，吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展階段和品牌需求，制定靈活的租金政策和優(yōu)惠措施。

• 營(yíng)銷推廣：在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，制定全面的營(yíng)銷推廣策略。包括線上線下的廣告宣傳、活動(dòng)策劃、會(huì)員制度建立等。如利用社交媒體進(jìn)行線上推廣，舉辦主題活動(dòng)、會(huì)員專屬活動(dòng)等吸引顧客，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。

• 運(yùn)營(yíng)管理：建立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、客戶服務(wù)等工作。制定完善的運(yùn)營(yíng)管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)。

財(cái)務(wù)規(guī)劃

• 成本預(yù)算：對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行詳細(xì)估算，包括土地成本、建設(shè)成本、裝修成本、設(shè)備采購(gòu)成本、招商成本、營(yíng)銷成本、人員成本等。在預(yù)算過(guò)程中，要充分考慮各種可能的費(fèi)用支出，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和完整性。

• 收入預(yù)測(cè)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目的各類收入進(jìn)行預(yù)測(cè)，如租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、廣告位出租收入等。要結(jié)合不同業(yè)態(tài)的租金水平、出租率、市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)等因素，制定合理的收入預(yù)測(cè)模型。

• 盈利分析：基于成本預(yù)算和收入預(yù)測(cè)，進(jìn)行項(xiàng)目的盈利分析，計(jì)算項(xiàng)目的投資回收期、凈利潤(rùn)、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。通過(guò)盈利分析，評(píng)估項(xiàng)目的可行性和盈利能力，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

在實(shí)際操作中，還需根據(jù)具體項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求，對(duì)上述步驟進(jìn)行靈活調(diào)整和細(xì)化，確保規(guī)劃方案的科學(xué)性和可行性。