2023年10月11日，由億翰智庫主辦的以“秋和”為主題的“2023Q3億翰大講堂·產業&物業策略會”成功舉行。本次會議主旨在行業發展前景迷茫下，對如何擁抱行業變化進行探討，共同探索產業園區未來發展方向，與各位新老朋友共同尋找新時代下的新機遇。
本次會議有幸邀請到珠海高新產園公司副總經理、產業研究院院長 李智強，為大家進行了珠海高新建投模式經驗分享。
以下為演講實錄。
首先看一下珠海5.0產業新空間，在整個產業園領域，最早的內卷是從珠海開始，最早是在2022年4月，珠海提出用2-3年的時間做2000萬方的5.0產業新空間；在去年年底，深圳提出用5年每年2000萬方，總計1億平方米；在今年年初東莞也提出打造1,000萬方標準的產業空間。
在產業5.0空間里面，珠海提出的模式有5個特點。
一是規模化。當時珠海提出的每個產業新空間跟傳統民營產業園所做的100畝、200畝的模式不一樣，基本上用地至少是100畝以上，5萬方以上的面積，更多的還是連片開發的面積。
二是高標準。無論在層高承重、電梯貨梯、GMP車間配套方面，都要滿足80-90%的企業需求，相對于過往民營產業園更強調控成本，需要給到相對適中的售價來反推成本。在5.0空間方面更多的還是高標準，在產品參數方面會適當地偏高一點。
三是低租金。在珠海的東部片區，像高新區基本20元/平/月，包含了物業費，在西部則是15元/平/月的租金。
四是配套全。早期傳統的銷售型產業園區，基本上配套里只有一個食堂，現在的產業園區則是教育到商業再到生活的全方位配套。
五是運營優。所有珠海的5.0空間，都是由市屬和區屬兩級國企來完成建設、招商和運營，所以國企擁有整合政府的政務服務資源的便利，在運營方面都是由國有企業開展。去年珠海高新區提出5.0空間后，高新區就做了將近300萬方的5.0空間。
相當于一下子把存量的工業用地和村集體合作用地，做了快速上量的過程，這也是去年年底，深圳會提出1億平方米的原因，一旦這些項目開工建設，就會開始預招商，對周邊地區的企業帶來虹吸的效應，這是珠海5.0空間的整體情況。
珠海高新建投是07年成立的高新區區屬國企，我們的總資產到今年年底是將近200億，下屬11家全資二級子公司，目前在職員工近1000人，是業務鏈條全面的區屬的城投類企業。
高新建投的發展歷程可分為幾個階段，07年公司成立基本是以公共基礎設施代建，如道路、土地的一級開發為主的一些代建業務，14年開始，高新建投主營業務由代建轉為自有項目的開發；在16年結合全區的業務戰略，提出了房開、城市運營、資產運營和文旅服務的3+1的業務板塊；19年開始把產業園作為核心的業務，實現了集團化的進程，構建了以城市建設、產業園運營、資產運營、文旅服務和金融服務為一體的4+1的業務布局；23年開始，我們提出了專業化國企，伴隨著5.0空間業務的開展，進一步強化產業園的業務模式。
我們業務基本上是圍繞著產業園從前端土地的獲取，就是資源的拓展，包括產業園的開發建設，再到產業園的招商和運營，其他的文教服務和金融服務是對產業園業務的支撐，它跟傳統的產業園開發，特別是民營企業不一樣，更多的在城投類的國企里面，它是把幾個板塊獨立，包括從前端的土地獲取，中端的產業園的開發建設和后端的招商運營，這跟它的業務特點有關系，因為城投類國企業務板塊非常全面，特別是區屬國企，這個區域所有跟民生、經濟、社會發展相關的業務，由我們城投類國企去承擔。
所以他們建設類會承接各類建設，比如建設幼兒園、旅游景點、學校、產業園和醫院，所以它的產業園業務和板塊相對割裂，從資源拓展到城市建設再到產業園運營，都跟我們了解的民營的產業園不同，是相對獨立的個體。
這是我們高新建投在全區布局的一些主要項目，圖中綠色的這一塊都是產業園的業務，黃色這一塊是人才性安居性的住房，紅色板塊是城市類的配套，綠色是文教服務的板塊，基本上是圍繞著兩條大道，我們把主要的產業園的各類業務做了一個布局。
高新建投的產業園業務，第一個項目是港灣1號，港灣1號是在京珠高速公路，從廣州一直下到中山，進珠海的第一站。以前是珠海形象糟糕的爛尾樓，整個項目占地是13萬方，建筑面積是28萬方。
左邊的這些圖片，是這個項目原有的舊址。下面三張圖是當時的村級工業園，這些村級工業園在當時70-80-90年代承接整個大灣區，都在做三來一補，來料加工、來料貿易、補償貿易的一些產業，都是以五金、制衣，包括一些原料初級加工為主，整個園區之前產值大概是3-4個億，里面還有一些詐騙犯罪的治安黑點在項目里。
14年底高新建投正式作為建設主體開展更新改造，當時拆了4萬多方的違建，同時進行一些結構的加固，17年正式運營，上下兩張圖片是項目開始和改造后。
這個項目因為有爛尾樓，又有村級工業園，所以這是比較復雜的舊改類園區，當時我們運用了爛尾樓盤活+長期整租，土地的流轉和配套用地開發這種混合模式的更新。
原有的舊廠房，我們通過臨時改變功能進行改造，以及對村集體的用地做50年流轉，通過流轉來做一些開發。
總建筑面積從改造前的3.6萬方提升到28萬方，整個改造的總投資是9.3個億，融資大約7.5個億。這是整個項目的一些數據，當時項目內大概是19個業主，里面有126家落后產能的企業。17年我們正式運營，當時村集體每年的收入大約600萬，到2022年大約1,700萬，整個村集體的效益翻了兩番。
這是園區一些核心企業的情況，改造前大約126家三來一補的企業，去年整個園區是786家企業，規上企業是62家，國高新是18家，包括一批上市公司，目前的項目是有3家科創板上市公司，包括奇安信、英集芯以及納睿雷達，改造前產值是3-4個億，去年產值是560個億，整個產值有明顯的提升。整個園區原有的傳統廠房，在改造過程中，把業態做了一些擴充，可以看到有酒店，有餐廳，有人才公寓，我們把整個項目做成了復合型的科創型園區，我們有471套的人才公寓，224套的配套住宅，包括一些零售、酒店和金融。
園區的整個運營過程中，我們設置了一個8,000萬的基金，累計投資有 13家企業，目前已經有10家企業進行了退出，整個項目從17年正式運營，基本上每一年都有一個新的跨越。
我們在19年拿的是省和粵港澳的孵化器，22年拿的是國家級科技企業孵化器，今年年初拿的是中國城市更新的十大優秀案例，包括在工業、軟性服務和住宿餐飲業，全區的貢獻力是非常靠前的，這也是我們區在舊改領域比較標桿的案例。
基于港灣1號，這些年我們基本上每一年都會新增1-2個園區，所以我們陸續打造了港灣2號、港灣3號，目前建設運營的是港灣7號，包括目前建設階段是有港灣8號，港灣9號和港灣10號，整個覆蓋了從前端的眾創空間到孵化器到加速器到產業園的全生命周期的產品，前期大多以辦公孵化為主。后端特別是在5.0之后，都以生產產業園為主要的載體。
結合港灣1號，包括后面的港灣2號、3號、5號、6號、7號之后，我們做了10多個園區之后，提出了123N這樣的模式，從港灣1號啟航，我們的企業愿景，作為區屬國企類的城投，在產業園開發里如何獲取獨特的優勢，我們提出兩個價值主張，包括在產業生態這三個生態建設方面的一些實踐，以及N+的創新成果。
首先是1個企業愿景。在產業園方面圍繞著為奮斗者主題，為奮斗者安家以及為奮斗者立業來開展我們的業務。
我們有人才公寓，包括我們的教育板塊、文旅板塊、商業板塊，都是為奮斗者安家提供配套，為奮斗者立業，我們提供從眾創空間到孵化器到加速器到產業園的這種立業的全生命周期的載體，以及產業生態的服務。
其次是2個價值主張。這兩個價值主張是我們與一般民營產業園開發運營商的區別，傳統的民營產業園開發商在全國多點布局，所以在城市里難以在集中的區域進行深耕，恰好這一塊是我們的優勢，所以我們提出大道經濟和連片開發兩個概念，在大道經濟方面，我們選擇區位優、地段佳、資源匯集的區域來做，沿著城市的主干道進行開發。
在開發配套方面，傳統的產業園都以單個個體進行產業園配套。一般民營銷售型的園區，都是以100畝左右作為單個園區，單個園區去配套一個食堂，如果再配套酒店和工業園區這些就比較吃力，我們在連片開發方面改變了單一地塊單一配套的概念，我們從單一地塊到連片組團，從項目內的配套到城市級的配套做一個轉變，我們把整個片區的商業進行一個匯聚，無論是人才住房、鄰里中心、商業和酒店，在這個階段都可以作為一個集中式的配套，一方面配套運營的情況可以更好，因為我的客流是一個更大的基數，另外對于消費者或者園區的企業來說，配套的質量也會更好。
所以大道經濟和連片開發是我們作為深耕性的區屬國企，能夠在產業園開發上獲取的新紅利，這是傳統民營的產業園開發服務商難以達成的。
接下來看看我們在大道經濟和連片開發的實踐，這是在珠海高新區兩條城市的主要干道，北邊靠海這一條是港灣大道，港灣大道我們主要布局的是科創類和辦公孵化類的項目，從港灣1號到港灣2號，港灣3號，港灣5號，都是以辦公為主導的產品，所以我們在城市門戶類的干道布局的是辦公類產品，這也是高新區正在打造的千億的科創類的產業軸。
在南邊金塘西路，我們布局的是港灣6號、7號、8號、9號，都是專業的生產類園區，高標準的專業園，這是我們要打造的千億的制造軸，所以，所有高投的園區基本上是圍繞著港灣大道和金塘西路來做產業園的部署。
在連片開發方面，我們在前年做了珠海首個“四型發展環境”的示范社區，整個項目占地是14萬方，建筑面積是35萬方，除了產業園載體以外，包含了人才住房、人才租賃住房、幼兒園、鄰里中心、商業和派出所，它是一個連片型的布局，打破了過往項目的單一配套布局，改變以往配套難運營的情況。
另外一塊是珠海首個“產業新社區”一區兩翼的生產布局，整個項目在港灣5號的基礎上做了升級，它的面積也更大，是一個占地0.9平方公里，服務范圍三平方公里的產業新社區，產業功能大約126萬方。
除了產業之外，在教育方面配套了幼托、小學和中學，在住房方面，有人才租賃住房、商品房和人才公寓。
在商業方面，我們在東西兩翼配套兩個工業鄰里中心，在整個項目中間的7號、6號、8號，還有新能源產業園，中間是產業核心區一區，一區的核心是做好產業，在一區里只少量地布置一些食堂，解決員工的用餐問題。
所有東西兩翼布局工業的鄰里中心，也就是我們的商業配套，包括教育，下班后的商業服務配套，都在東西兩翼，這也是我們在連片開發的新實踐，整個項目帶來的就業人口和生活人口大約會超過3萬人。
最后是3個產業生態。對于做園區未來的核心競爭力是什么？我想一方面是剛剛提到的區屬國企在連片開發、大道經濟方面獨特的優勢。另外一方面就是產業生態，產業生態我們著重從產業鏈生態、產業服務生態和產業文化生態進行開展。
首先是在產業鏈生態方面，在產業園里，新的園區都以高標準的專業園區進行建設招商和運營。像港灣7號圍繞著智能制造，港灣8號圍繞著醫療器械和生物醫藥，港灣9號圍繞著智慧互聯，港灣10號圍繞著新能源，所以未來它的產業園區一定是一個專業園區，在專業園區這一塊，我們更多的關注企業產業鏈，使得企業上下樓就是它的上下游。
在產業服務生態方面，一方面是企業的需求，這一方面也是我們未來收入的重要來源，所以在產業服務方面目前有基礎和增值的服務，同時結合區屬國企的優勢，我們在安居人才房、工業鄰里中心，連片開發上給企業提供集中式的生活服務。
最后在產業文化生態方面，由于我們是深耕，所以整個園區比較聚集，都是在高新區，所以我們非常多的活動，包括高新之約、高朋薈一系列活動，把整個產業文化建立起來，通過品牌進行賦能。
整個港灣1+，在過程中形成了從整個產業鏈生態到產業服務生態，再到產業文化生態整個港灣1+的產業文化生態的閉環。
在整個123的基礎上，我們形成了N+的創新成果，在整個產業生態打造過程中，形成的子品牌，像高新之約、高朋薈、為奮斗者、鄰里薈、產業新社區這些新的品牌，這也是我們在園區方面從1號到10號不斷進行的新園區的探索。
