商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”賽道的趨勢
來源:商用地產(chǎn)價值優(yōu)化 作者:商用地產(chǎn)價值優(yōu)化 時間:2023-08-21
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“輕資產(chǎn)”模式自誕生以來紅火幾年后逐漸開始趨于平靜，八年時間里那幾位如雷貫耳的商業(yè)地產(chǎn)大佬們已經(jīng)在全國各地開業(yè)了數(shù)百家“輕資產(chǎn)”購物中心。但筆者尋尋覓覓，“輕資產(chǎn)”成功案例卻不多（即去除年度運營成本后，甲方分得的利潤數(shù)額足夠在15-20年內(nèi)收回項目初期投資本息的項目）。經(jīng)過多方打探，有位曾在萬達供職的朋友透露，2021年底，萬達商管體系內(nèi)中信泰富萬達廣場甲方分到了年度經(jīng)營利潤份子錢近億人民幣（2022年因疫情封控以及給商戶的免租期長而盈利減少但還是盈利）——按照這個趨勢，甲方在15-20年內(nèi)收回項目初期投資本息是可能的，該項目可算得上少數(shù)幾個“成功”的輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目之一。筆者還關(guān)注了近幾年簽約的一批輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項目，以及網(wǎng)上一些涉及到輕資產(chǎn)經(jīng)營的項目的文章，如：2023年3月13日飚馬商業(yè)地產(chǎn)《商業(yè)地產(chǎn)需警惕輕資產(chǎn)陷阱》：在增量內(nèi)卷、運營為王的時代，“輕資產(chǎn)”管理逐漸成為熱門話題，引得商業(yè)地產(chǎn)各玩家紛紛入局，呼吁商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)當時刻保持理性的判斷，警惕輕資產(chǎn)“陷阱”；2023年7月17日云南房網(wǎng)發(fā)布《簽一個黃一個，愛琴海購物公園昆明輕資產(chǎn)擴張有點“背時”》，文章列舉了前些年愛琴海在昆明簽約了四個輕資產(chǎn)愛琴海購物公園項目都“爛尾”了。并列舉了近幾年簽約的一系列商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”項目毀約的毀約，爛尾的爛尾，順利開業(yè)的極少。今天筆者帶讀者們來解讀一下——這么多開發(fā)商“入局”輕資產(chǎn)，為什么僅有極少數(shù)開發(fā)商如“中信泰富”那樣幸運，能夠有項目經(jīng)營成功的好“結(jié)果”，而大多數(shù)開發(fā)商朋友“入局”輕資產(chǎn)后結(jié)果不夠好，甚至完全被“套牢”而難于“破局”？倒推一下，按照萬達公開的輕資產(chǎn)項目利潤三七開分成比例，2021年甲方能夠分到近億人民幣的利潤，那么萬達商管能夠分到3千萬，合計1.3億利潤。據(jù)說利潤分配前還抵扣了開業(yè)前裝修款4千多萬與營運成本，依此倒推2021年項目毛利在2億左右，再按銷售與租金收入比例為9比1倒推——中信泰富萬達廣場2021年銷售估計達到20億左右。這在上海2021年底上海購物中心協(xié)會公布的343家購物中心2343億元人民幣銷售中占什么位置？估計能夠進前五十名！回過頭來，讓筆者帶讀者們一起走進中信泰富萬達廣場來探究一下，其憑什么能夠取得成功？1.“天時”、“地利”、“人和”是“成功”的先天條件。“天時”，是中信泰富萬達廣場誕生于“新消費”時代，也就是中國消費結(jié)構(gòu)“突變”的時代，在這個時代打造的中信泰富萬達廣場適應(yīng)了“新消費”時代潮流的需要；“地利”，是其位于上海嘉定新城主城區(qū)中心位置，嘉定新城主城區(qū)規(guī)劃建設(shè)已近走過18個年頭，已經(jīng)成為嘉定區(qū)城市核心功能的空間載體，是嘉定區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，是嘉定區(qū)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地；“人和”，是嘉定新城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?0萬—60萬人，到目前為止，入住人口超過30萬人，也就是在半徑5公里商圈范圍內(nèi)聚集居民超過30萬人口，足以支撐起一個十萬平方米的城市購物中心，這是中信泰富萬達廣場成功的先天條件；2.“商品”、“產(chǎn)品”、“服務(wù)” 是成功的后天條件。看一下反映中信泰富萬達廣場“商業(yè)生態(tài)圈”的商戶組合與具體品牌：
筆者攝于中信泰富萬達廣場導購牌所謂“商業(yè)生態(tài)圈定位”，就是找準商業(yè)“需求”、找準“滿足這類需求的商家”、需要一個聚集人氣的商家和能夠出租金的商家合理組合。活下去并能產(chǎn)生效益的“商業(yè)生態(tài)圈”是商業(yè)生態(tài)圈生存原理：一部分商家是低租金但能夠聚客，吸引人流過來，但占的面積比較大，給付的租金坪效比很低，是客流貢獻者。這部分商家需要占總體出租面積約50%；另一部分商家租金次低，但也能吸引人流過來，占的面積居中，給付的租金坪效次低，也能貢獻一些人流，這部分商家占總體出租面積30%；最后一部分商家最能夠出高租金的，占面積不多，租金坪效高，但依賴別的商家?guī)肆?，這部分商家占總體出租面積20%；前面兩部分的總體租金貢獻率約20%，而最后一部分可以達80%。您對中信泰富萬達廣場購物中心業(yè)態(tài)組合一覽，瞬間明白為什么年銷售可以達20億！業(yè)態(tài)組合鎖定“城市獨家”屬性，將生活、科技、運動、兒童、體驗、美食和夜經(jīng)濟等七大業(yè)態(tài)有機融合，引進了眾多符合當?shù)叵M者需求的業(yè)態(tài)、品牌。太平洋百貨80%業(yè)態(tài)組合與電商商品結(jié)構(gòu)重疊，而中信泰富萬達廣場80%業(yè)態(tài)組合與電商商品結(jié)構(gòu)不重疊！
就是作為“商業(yè)生態(tài)圈”運行的商業(yè)平臺的建筑物“產(chǎn)品”，中信泰富萬達廣場建筑設(shè)計建造也是獨樹一幟，可以說完全符合前面所說的“商業(yè)生態(tài)圈”的落位與運行需要。這一點特別重要，項目本身四面臨路，一樓北側(cè)有一個“嘉定新城公交終點站”以及有兩條廊架連接地鐵11號線“嘉定新城站”，地面F1南北東西有四個方向開門迎客，項目人流物流通達非常便捷；其次，看一下這個商業(yè)平臺產(chǎn)品的“適用性”：商家落位產(chǎn)品定位需要貫徹好“給商家便利”的原則，給落位商家的便利性是除了滿足這些商家的面積、空間、荷載、人流動線、物流通道以外，還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營管理中對落位對本身店址的便利性要求，例如貨運通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫房、辦公房位置等等，這些是消費者便利需求之外的商家內(nèi)部的運行便利性需求，看來中信泰富萬達廣場也較好地滿足了。除此之外，中信泰富萬達廣場提供了2000多個機動車停車位，為駕車前來顧客提供了充足的車位，請見下圖：
集合圖由筆者現(xiàn)場拍攝3）最后說一下中信泰富萬達廣場的“服務(wù)”，也就是營運服務(wù)。不說別的，就說萬達這幾年推出的“營運模式進階，三大項目到位”在中信泰富萬達廣場取得不俗成就。首先通過對消費者的敏銳洞察，在購物中心業(yè)態(tài)進行重塑時，讓品牌的落位和消費者的生活方式精準鏈接。簡單來說，就是在品牌迭代中，精準掌握消費者需求，把真正消費者需要的商戶引進來，2018年開業(yè)以來幾年中，就已經(jīng)對購物中心商戶品牌進行了兩輪迭代升級，使之更加符合消費者需求；其次，圍繞消費者所需，中信泰富萬達廣場東側(cè)將打造全新城市級國際化時尚活動中心，創(chuàng)新性地將室內(nèi)中庭與室外街區(qū)結(jié)合，首創(chuàng)半圍合的露天碰碰車賽場與滑板場，結(jié)合戶外多媒體共同打造出絢麗多彩的沉浸式舞臺互動體驗，給顧客帶來全新視覺震撼效果，亦是城市居民休閑、娛樂、社交提供了最佳場所，見上面集合圖四；最后，在政策驅(qū)動下，中信泰富萬達廣場國際化的活力氛圍已初步顯現(xiàn)。商圈內(nèi)以年輕中產(chǎn)客群為主，他們擁有較高的文化水平和購買力，但目前較為單一商業(yè)服務(wù)還需要提升以不斷滿足消費者的需求。開業(yè)以來中信泰富萬達廣場在更新業(yè)態(tài)、更新空間、更新商業(yè)模式、提升顧客服務(wù)方面做了大量工作，以前瞻性的視角引領(lǐng)中信泰富萬達廣場向更好的績效方向提升。“眾多入局輕資產(chǎn)項目”
為什么被套牢了？
近五年來，筆者除了關(guān)注一批“萬達廣場”輕資產(chǎn)項目以外，還關(guān)注了多個XXXX購物中心“輕資產(chǎn)”項目，這些項目分別位于、浙江、山東、山西、河北等地區(qū)。經(jīng)過近五年對這批輕資產(chǎn)項目持續(xù)觀察發(fā)現(xiàn)，僅山東一家開業(yè)了，開業(yè)率僅僅占10%，而且開業(yè)后績效非常差，營業(yè)額不及附近的萬達廣場的一半（據(jù)萬達方面人士透露該萬達廣場去年銷售不足五億），也就可以斷定，該輕資產(chǎn)購物中心租金收入不抵營運費，甲方不會分得到經(jīng)營利潤的，也就是目前尚不能知道何時該購物中心能夠開始盈利讓甲方能夠開始回收投資回報了——顯然，這個輕資產(chǎn)購物中心項目被“套牢”了。其余多家購物中心事實上都爛尾了，也算是被“套牢”了，從這個意義上說，套牢率高達100%。除了其中50%項目可能因為甲方資金鏈斷裂或發(fā)生項目變故開發(fā)商無力完工而導致項目爛尾以外，筆者想通過一個已經(jīng)建成、但開不出店的輕資產(chǎn)案例，來帶讀者們看看，為什么剩下這50%“輕資產(chǎn)”購物中心項目被“套牢”而爛尾了？根據(jù)項目名稱從地圖上看，這些項目都是位于各地新開發(fā)片區(qū)，每一個這樣的項目均無“違和”跡象，因此這方面在這里不做深入點評；2.從項目的“商品”、“產(chǎn)品”、“服務(wù)”角度看：“商品”就是項目前期策劃是“商業(yè)生態(tài)圈”定位、“產(chǎn)品”就是“商業(yè)生態(tài)圈運行平臺”定位、“服務(wù)”就是“商業(yè)經(jīng)營服務(wù)”這三個方面來看，這個項目存在很大問題：1）先看這些“爛尾”項目的“商品”或叫“商業(yè)生態(tài)圈”定位這些項目均位于二三線城市，而該商業(yè)經(jīng)營公司五年前為這些項目做的“商業(yè)生態(tài)圈”定位在今天看來完全不符合有效“商業(yè)生態(tài)圈”打造的要求，甚至可以說，五年前做定位時就定了一個過時的“商業(yè)生態(tài)圈”，因為超過50%的業(yè)態(tài)與電商重疊，還有部分文化娛樂項目目前已經(jīng)不再流行了，請看：
圖源網(wǎng)絡(luò)按照這樣的商業(yè)生態(tài)圈定位今天去招商，你再也招不到了：1）B1層16000平方米的“超市”顯然不是今天意義上的“精品超市”這個概念，那16000平方米顯然就是“大賣場”的布局；F1層與F2層32000平方米零售顯然是“百貨店”的布局——而這“大賣場”“百貨店”早在2013年電商銷售額占社會消費品零售總額達10%的時候開始走下坡路了；到今天，全國各地大賣場與百貨店到處在關(guān)門歇業(yè)，今天還能上哪里去招他們來開業(yè)啊？另外，像KTV這樣的業(yè)態(tài)今天也不流行了，也招不來他們來開業(yè)的。這樣，整個項目規(guī)劃的業(yè)態(tài)按照這樣的布局設(shè)計建造起來了，這樣購物中心里超過半數(shù)的業(yè)態(tài)招不到了；主力店招不到了，次主力店也招不到了；主次主力店都招不到了，聚人氣的項目都招不進來了，精品店鋪即使招來了也活不下去了。這樣的項目因招不到商而“爛尾”了；2）再看這些項目的“產(chǎn)品”，就是建筑物業(yè)的規(guī)劃請看下面集合圖，建起來的商業(yè)生態(tài)圈運行平臺：首先看一下這些“爛尾”的或開業(yè)后“低效”輕資產(chǎn)購物中心項目總平面規(guī)劃的“通達性”，筆者從網(wǎng)上找來筆者跟蹤的這些輕資產(chǎn)項目的鳥瞰圖，有一個驚人的發(fā)現(xiàn)，就是這些項目的人流物流車流的“通達性”特別的差，差到什么程度呢？差到“非人道”的程度，從馬路到購物中心主入口讓您走個90米長的路，走這么長的距離去過一次您就不想去下次了，請看圖：
輕資產(chǎn)項目集合圖圖源網(wǎng)絡(luò)如上述圖二所示的河北XXX購物中心，第一個問題是高層辦公塔樓插在商業(yè)裙房中：核心筒落下，核心筒東西兩側(cè)分布商鋪，使核心筒兩側(cè)商鋪長達80米動線上兩側(cè)商鋪之間沒有互動，這部分大面積商鋪要死的。如塔樓核心筒體沒有采取技術(shù)措施優(yōu)化，就不能讓分布兩側(cè)商鋪有互動，核心筒兩側(cè)商鋪活不了；項目位于十字路口東北角，而項目主要出入口與溝通地下商城的下沉廣場竟然設(shè)置在箭頭所示的西南角，這樣，從項目北側(cè)路口到項目出入口長度超過80米，從項目東側(cè)路口到項目出入口長度超過100米，這個布局設(shè)計實在不方便在馬路上顧客出入商場，需要調(diào)整，如不調(diào)整這個項目很難活；還是圖二所示項目內(nèi)部設(shè)計建造，就是建起來的商業(yè)生態(tài)圈運行平臺內(nèi)部構(gòu)造。由于商業(yè)生態(tài)圈（商業(yè)）定位落后，河北XXX購物中心內(nèi)部設(shè)計就是按照這樣落后的商業(yè)組合落戶要求設(shè)計的，全部都是大平層，B1、F1、F2、F3全部是按照大賣場、百貨店等過時的零售商業(yè)大平層落戶要求設(shè)計。據(jù)筆者觀察了解到，凡是大的輕資產(chǎn)商業(yè)管理輸出公司，鮮有通過細致市場調(diào)研來為輕資產(chǎn)商業(yè)項目做出先進的商業(yè)生態(tài)圈定位，絕大多是靠本企業(yè)的“模塊”來做商業(yè)生態(tài)圈定位的。按照這樣定位設(shè)計出來的商業(yè)建筑物層高一樣高，垂直交通不充分，原來設(shè)計建造起來的以大賣場加百貨店的主力業(yè)態(tài)范圍無法容納前面如中信泰富萬達廣場這樣的業(yè)態(tài)組合這樣一種創(chuàng)新的商業(yè)生態(tài)圈的商家的。因為，這些創(chuàng)新的商業(yè)生態(tài)圈店鋪50%面積都需要“定制”。今天開設(shè)購物中心，需要用十幾個甚至是二十幾個新型商戶來替代過去由大賣場與百貨店所起的主力店作用，而這十幾個甚至是二十幾個新型商戶落戶空間需要“定制”的：溜冰場需要降板、增加荷載、局部樓層需要跨層……等等不一而足。
因此在原來設(shè)計為大賣場與百貨店用的這樣的大平層是無法落戶這些商家的，這就解釋了為什么這些五年六年前簽約入局的輕資產(chǎn)購物中心項目建完了許多項目招不來商，開不了業(yè)而爛尾了，請參考一個新老購物中心內(nèi)部構(gòu)造對比示意圖：
新老購物中心內(nèi)部構(gòu)造對比圖筆者制作綜上所述，大量五年前入局“輕資產(chǎn)”的“爛尾”商業(yè)地產(chǎn)項目中，甲方?jīng)]有能力完工與項目開發(fā)過程中發(fā)生變故而“爛尾”的估計占50%，另外50%的爛尾的真實原因是原來商業(yè)定位“落后”或“過時”了，按照原來“落后”或“過時”的商業(yè)定位設(shè)計蓋起來的購物中心物業(yè)都招不來商了而“爛尾”了；按照原來“落后”或“過時”的商業(yè)定位設(shè)計蓋起來的購物中心即使招到了一些商家勉強開業(yè)了，這樣項目的經(jīng)營績效也會非常差，勉強維持開門，要給顧客與商家良好的服務(wù)可能就差了，如上面輕資產(chǎn)項目集合圖上圖六項目。盡管這幾年來入局“輕資產(chǎn)”商業(yè)開發(fā)商被套牢者眾多，但還是有不少開發(fā)商前赴后繼不斷“入局”。自媒體公眾號“銥星云商”2023年2月17日發(fā)布題為《獨家/20家企業(yè)外拓項目126個，國內(nèi)零售商業(yè)物業(yè)輕資產(chǎn)洗牌加速》一文透露了今年“銀泰商業(yè)”、“印力集團”、“萬達集團”等新發(fā)展了外拓（輕資產(chǎn)）項目126個，勢頭不減前幾年。許多因捆綁式拿了商業(yè)地塊的開發(fā)商本身缺乏開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的能力，選擇入局“輕資產(chǎn)”也無可厚非，因為是“各取所需”嘛，問題是“入局”不要緊， “破局”是關(guān)鍵。商業(yè)管理公司做“重資產(chǎn)”開發(fā)時，“負資產(chǎn)”包袱自己背，而做“輕資產(chǎn)”開發(fā)后，做出“負資產(chǎn)”包袱甲方背。現(xiàn)在看來，在目前這個商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式下，“負資產(chǎn)”的產(chǎn)出率還是蠻高的，像本文開頭介紹的輕資產(chǎn)成功案例“中信泰富萬達廣場”把甲方的資產(chǎn)經(jīng)營成功盈利可觀的優(yōu)質(zhì)“資產(chǎn)”是“鳳毛麟角”，眾多的“輕資產(chǎn)”項目被開發(fā)經(jīng)營成盈利很少、沒有盈利、虧本的或爛尾的“負資產(chǎn)”，那么主要問題在哪里呢？根據(jù)筆者觀察，主要出在以下四個環(huán)節(jié)：如前面描述的五年前“大賣場”與“百貨店”就走下坡路了，這些輕資產(chǎn)經(jīng)營方做的商業(yè)定位還是把他們作為主力店，到項目建成就招不到商了。許多開發(fā)商認為反正委托經(jīng)營了，經(jīng)營方提供的商業(yè)定位拿來就用，實際上經(jīng)營商提供的是落后的商業(yè)定位。因此開發(fā)商需要自己或請專家來督促經(jīng)營方做出先進的商業(yè)定位出來；如前面所述，根據(jù)落后的商業(yè)定位，設(shè)計建造了落后的物業(yè)產(chǎn)品。這里也需要破除一個大大的誤解：許多開發(fā)商認為反正委托經(jīng)營了，經(jīng)營方收了費用派了人管理項目的設(shè)計，設(shè)計建造出來的商業(yè)建筑物業(yè)一定好用。事實證明這是不靠譜的，就像上面集合圖的圖二所示項目在設(shè)計過程中經(jīng)營方派了兩名管理人員來管理這個輕資產(chǎn)項目的設(shè)計工作，實際上這兩個管理人員自己就根本不懂商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的，在他們的管理下，還是把商業(yè)物業(yè)設(shè)計成了商家落不了戶運行條件欠缺的物業(yè)，到后來招商落戶都困難。因此要想“破局”，除了上面先要做好一個商業(yè)定位以外，還要設(shè)計建造出一個符合先進商業(yè)組合落戶與運行要求的物業(yè)出來；有的“輕資產(chǎn)”經(jīng)營公司，一年開幾十個輕資產(chǎn)購物中心，哪有足夠“有經(jīng)驗”的購物中心總經(jīng)理和高管團隊外派呀？外派的輕資產(chǎn)購物中心總經(jīng)理及高級管理層都是“拔苗助長”業(yè)務(wù)素質(zhì)不夠高的。許多輕資產(chǎn)委托經(jīng)營項目績效低下，與經(jīng)營方派到項目上管理的團隊業(yè)務(wù)素質(zhì)低下有關(guān)。因此，在輕資產(chǎn)管理模式下，甲方需要對經(jīng)營方派駐人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)把關(guān)，確保經(jīng)營方派來項目管理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)符合要求；4）甲方需要對經(jīng)營方的經(jīng)營活動有審計監(jiān)控的權(quán)利，有效堵漏建制防止“收入不入賬”、“成本都虛漲”、“虛假進報銷”、“資金抽外逃”等營私舞弊案發(fā)生，以及發(fā)現(xiàn)盈利增長點并填補盈利空白點以增加收入；2.對于那些已經(jīng)按照落后的商業(yè)定位設(shè)計建起來的不符合先進商業(yè)業(yè)態(tài)組合落戶與運行的“爛尾”輕資產(chǎn)項目，首先要考慮按照先進商業(yè)業(yè)態(tài)組合落戶與運行要求進行改建。有的項目可以考慮采用“局部改造點狀植入新型主力店”以及“局部改造優(yōu)化動線、垂直交通”的方式來配套改造主力商家落戶條件與運行條件方式想辦法把商招進來，店開起來；3.對于那些已經(jīng)按照落后的商業(yè)定位設(shè)計建起來的不符合先進商業(yè)業(yè)態(tài)組合落戶與運行、還有許多“硬傷”、“缺陷”的“爛尾”輕資產(chǎn)項目，無法通過局部改造能夠改善商家落戶與運行條件的項目或者說改造成本要接近于或大于新建成本的，建議推倒重建；4.對于那些開業(yè)后績效不好，商業(yè)建筑物業(yè)沒有太大問題的項目，主要從優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升營運管理水平角度向項目要“效益”，螺旋形提升，直至“破局”解套為止。三年前有朋友問筆者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“輕資產(chǎn)”模式有沒有前途，筆者回答說只要國內(nèi)“土地財政”模式不變，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“輕資產(chǎn)”模式還可以繼續(xù)走。三年后的今天，盡管有許多開發(fā)商朋友入局“輕資產(chǎn)”被套牢了，但筆者看到這個模式還在走。其實商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無論是“輕資產(chǎn)”模式還是開發(fā)商自己招募人馬重資產(chǎn)模式自己干，只要是像“中信泰富萬達廣場”那樣做出利潤來，甲方能夠分到足夠的利潤份子錢慢慢能夠收回投資，這個項目就是“破局”了。反之，哪怕開發(fā)商重資產(chǎn)自己干，做不出績效來，收不回投資，自己也被自己套牢了。無論是“輕資產(chǎn)”模式還是“重資產(chǎn)”模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無法改變的事實是這資產(chǎn)是開發(fā)商自己的，資產(chǎn)的（使用價值）質(zhì)量高低直接影響到經(jīng)營結(jié)果的高低，有人說筆者前面舉的“中信泰富萬達廣場”成功案例不算數(shù)，因為這個資產(chǎn)是中信泰富地產(chǎn)設(shè)計建造的，中信泰富是老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他們設(shè)計開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量本來就高，所以萬達進去經(jīng)營容易成功，相比之下，萬達其他在營“輕資產(chǎn)”項目達到如此成功的就鳳毛麟角了。許多“輕資產(chǎn)”經(jīng)營者“入局”輕資產(chǎn)項目是收費的，根據(jù)項目的規(guī)模大小收費從1500萬到3000萬不等，除了這一次性收費以外，開業(yè)后年度經(jīng)營還收年度牌譽費，無論項目成敗與否，這個固定費用是要收取的。早幾年入局的開發(fā)商項目建完了招不來商開不了業(yè)而爛尾了，這些項目的開發(fā)商不少正在與經(jīng)營方打官司，追討已經(jīng)付出的“輕資產(chǎn)”咨詢費。無論是以“輕資產(chǎn)”模式還是“重資產(chǎn)”模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就一個字“難”，要破“輕資產(chǎn)”模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)這個“局”，需要開發(fā)商的老大重視、老大掛帥，需要老大親自整合資源從頭開始抓，一步一步都做好，才能有好的結(jié)果。
