產業園區，面臨新一波沖擊！

這幾年來許多地方都在強調產業強市，一些產業資源組織能力強的地方政府，一直在探索“直供”模式，即地方政府團隊自主遴選意向企業，將招商引資完全前置到土地出讓之前，完全不需要園區平臺公司的介入。

然而早些年，這種直供模式大多只針對龍頭企業、大型上市公司。達不到這個標準的企業，通常不具備跟政府直接要土地的能力。

所以長期以來，這種超低成本的政府直供土地模式，是將一般中小企業排除在外的。它們只能進駐市面上已經在運營的園區或商務區，接受運營方給出的價格。面對政府直供的超低成本土地，只能表示羨慕。

但這兩年形勢已經變了，多家企業聯合拿地、聯合上樓的新型供地模式，在各地頻現，中小企業終于也有機會享受政府直供的紅利。具體是怎么做的？對園區行業有什么影響？今天我們一起來探討。

7月下旬，深圳的一個典型“聯合上樓”模式項目——南山區科技聯合大廈，突破了100米的關鍵工程節點。

早在2018年時，深圳市南山區就已經將“聯合建樓”作為重點改革課題。通過政府集中供地、企業聯合拿地的形式，允許企業通過簽訂競買協議組成建樓“聯合體”，并統一招標代建方進行建設，實現一棟樓內產業鏈關聯企業的聚集。

據深圳媒體介紹，南山區科技聯合大廈在2019年2月，由南山區的14家重點企業組成的聯合體，以人民幣9.86億元，成功競得。這塊占地約1.1萬方的產業用地，一舉解決了一批企業的空間需求。

這十幾家家聯建企業與萬科公司簽訂了代建合同，最終科技聯合大廈由中建二局負責施工，建成后將作為聯建企業的總部大樓，其中包括創夢天地、東鵬飲料等知名企業。

在具體的物業空間分配上，這個項目采取的是抽簽分配的形式。2019年4月，南山區政府舉行了“南山區聯合科技大廈”樓層抽簽分配儀式。

在區發改局、科創局、重點辦、規土南山管理局等10多個區直部門的見證下，通過二輪抽簽最終決出了聯建公司在大廈中的研發用房分配結果。

有聯建企業代表表示，在聯合共建模式下，其拿地建設成本粗略算下來，比在市面上拿地、買樓要便宜近6成。

無獨有偶，這種聯合拿地建樓模式，在深圳的羅湖區、寶安區也均有落地。

深圳羅湖區的周和莊大廈，是區內首個“聯合上樓”的總部大廈，于2018年1月由周大生珠寶股份有限公司、深圳市中裝建設集團股份有限公司、深圳市科源建設集團股份有限公司三家企業聯合摘牌。

2021年7月，又有4家深圳企業聯合競得一宗寶安區的工業用地，占地面積約1萬方，建面約5.2萬方，綜合樓面單價約為1660余元/方。

據了解，寶安區這宗地獲得了重點產業項目用地底價出讓、聯合申請用地、戰略性新興產業發展導向等多重修正系數的疊加優惠，成交價相當于市價3折，企業合計節省拿地資金超2億元。

寶安未來要打造成世界級先進制造業城，成為大灣區科技成果轉化主陣地。在此規劃中，中小企業的重要性是不可替代的。

但相對于大企業而言，它們的用房用地成本很高。如何解決中小企業的用房用地問題，關系到寶安區未來發展規劃的兌現。

這種聯合用地模式，就是一個值得踐行推廣的解決辦法，大幅提升了土地集約化利用的水平。據稱，寶安區未來還會針對“專精特新”小巨人企業，出讓更多聯合總部土地。

不僅是深圳，還有如南京等發達城市，都在聯合拿地建樓模式上有過探索和實踐，且在具體模式運作上逐漸成熟。

這種看似更為復雜、需要更多內外部協同的聯建模式，何以能受到企業青睞，從而成功推行？小明認為，還是因為這種模式切實解決了太多企業的痛點。

在發達城市中總部企業扎堆，中小企業更是成千上萬。有擴大經營、空間拓展需求的企業，絕對不只是總部企業。諸多小巨人、隱形冠軍型企業，對于擴大經營的需求是一直存在的。

但許多中小企業一方面單獨拿地資金不夠；另一方面，擴大經營、拓展生產空間的需求不斷上漲，在公開市場購買或租賃，成本極其高昂。

這就讓許多企業陷入兩難，不舍得離開深圳這個營商環境，但經營的成本壓力很大。

圍繞這一類中間型的需求，一些城市通過創新供地機制、集約利用土地，為更廣泛的企業提供更好的拿地建樓條件，是一種比較好的解決方案，利于進一步優化營商環境、推動經濟高質量發展。

在企業需求摸排這方面，深圳市南山區是一個值得學習的范例。

據媒體透露，近年來深圳市南山區經過多渠道的摸底調研，已經對轄區內的企業用房需求，有了“一本賬”的記錄。點我了解，智慧園區數智招商方案

其中具體的方式包括直接聯系規土部門，掌握企業拿地的情況。然后針對企業購地時間、地塊位置、土地性質、用地面積和建筑面積等信息，進行全面的統計歸檔。

以及聯系不動產中心，調取企業購房數據，將企業的注冊地址、購房時間、用房位置和建筑面積等信息錄入統計。

同時還會委托第三方機構，摸排掌握企業租用物業情況與空間需求情況。結合問卷調研，收集第一手企業數據，與前期調研結果比對核準。

這些深入市場的調研工作，讓南山區對轄區內的企業需求情況了如指掌，更易推出有針對性的創新支持政策。

在前面提及的幾個聯建案例中，不少企業代表都表達了對聯建模式的認可。

有的企業認為，隨著自身的不斷發展，建立一個總部的需求越來越強烈。

雖然外地用地成本低，但發源于本土的企業大多是不想離開熟悉的環境的，也舍不得發達城市的區位與政策優勢，所以會更加希望在本土找到合適的總部空間。

也有的企業認為，和其他上下游的伙伴共同共建總部，這對于客戶資源、上下游資源的共享，會有很大幫助。

這些都是企業最實在的念頭，像深圳、南京等地能夠正視這些現實制約，通過機制創新來解決更多企業的需求，那么自然就能夠留住更多優質企業。

據一聯建企業代表透露，在聯建過程中，其實區政府起到了非常巨大的溝通協調作用，本著呵護企業的原則，辦事效率非常高。

聯合總部的設計方案，也會有政府部門領導跟進，幫助企業去市里的部門協調，甚至為此時常開會到深夜，堪稱服務型政府的代表。

所以，一套能夠回應企業訴求、具備落地性的創新機制，結合具備服務意識的地方政府，一定是能夠將新機制順利落地，獲取企業信任的。

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然而，聯合建樓模式畢竟比單個企業拿地，情況要復雜得多。過程中會涉及到多個企業需求、要求的對接協調，這會讓供方的遴選評估工作、方案制定與建設過程中的實時監督工作的難度，成倍增加。

面對這些困難，地方要如何協調解決呢？這方面深圳已經有比較成熟的方案，圍繞聯建項目的建設過程，設計了5大保障機制。

一是設計退出機制，規避聯建企業變動風險。

聯建項目過程有諸多不確定性，一旦聯建企業因為一些原因想要退出投資，就可能出現大麻煩，甚至導致項目停工。為此，南山區設計了聯建退出機制：

在遴選階段如有企業退出，則重新遴選符合條件的企業進行遞補；在土地使用權公告和掛牌階段，若有聯合體成員單位不超過2家（含2家）退出，其相應建筑面積由區政府承接；聯建大樓竣工驗收前，如有企業因自身原因終止該項目投資建設，政府保留處置權利。

二是分證登記制度創新，解決產權分配問題。

針對十余家企業如何分配用地產權的問題，南山區是這樣解決的。

一是規定聯合體成員持有的研發用房部分，建筑面積可按協議分配比例分證持有，但不得轉讓；二是規定公共部分如配套商業、食堂、物業服務用房，按份共有、不得分證；三是允許聯合體成員之間，按區政府租金指導價進行轉租調劑。

這樣一來在產權分證上可以劃分得更加清晰，且在交易上能夠靈活處理。

三是完善設計建設機制，調合不同企業的設計需求。

不同企業對于空間的設計，有著不同的訴求。為了進行調和，并確保公平解決所有企業的訴求，南山區制定了完善的設計建設機制。在建筑設計上，會征求大多數企業同意，才確定方案。

一是確定樓層分配方案為高低搭配、抽簽劃分，商業分配模式為15家按份持有；二是由政府統一招標代建方來承建，減少各方協調溝通成本；三是最大程度保留公共空間的“可塑性”，如設置多層架空層及立體連廊，方便企業入駐后進行靈活設計調整，留足改動空間。

四是搭建聯建溝通平臺，對接各方訴求。

南山區牽頭搭建了聯建項目的統一溝通協調平臺，通過組織訴求協調會等形式，對聯建工作遇到的問題，做到即發現、即研究、即解決。

比如對于企業在樓層分配、建筑設計等方面的多樣化訴求，就可以通過訴求協調會，引導企業充分溝通、友好合作。

經過建設期間密切的協作交流，目前十余家聯建企業之間，已經形成了暢通的工作機制。大領導、中層領導或是工作職責相近的員工，都會建群保持溝通。在入駐之前，就已經建立了聯結。

五是完善監督管理機制，為聯建項目做好保障。

涉及到多個聯建企業，項目的建設監督工作十分關鍵。

南山區一方面，將聯建工作納入區改革創新容錯糾錯機制，由區紀監部門全程監督；另一方面，還引入了專業法律團隊，全程參與“聯建”相關機制與協議文書制定，確保工作合法合規開展。

同時，區相關職能部門還會聯合辦公，“一把手”親自跟進，全力協助企業辦理招拍掛手續，并提前協調后期建設經費融資等問題，確保項目順利推進。戳這里，破解項目管理痛點

就在科技聯合大廈突破100米工程節點時，項目還組織了業主開放日活動，邀請南山區各政府部門和所有聯建業主方代表，到現場參觀監督。

以上保障機制可以說是相當完善，而且因為是由區政府牽頭監督協調，許多手續、規劃上的問題，都比企業自建走起來要順暢得多。所以這套模式落地后，立刻引起了許多其他企業的關注。

深圳南山區工信局負責人前幾年就曾表示，聯建項目的社會反響很好，剛開建沒多久就已經有百余家企業，提交了下一批“聯建”意向申請書。

從深圳這么多的聯合建樓的推行案例中，我們可以看到，產業用地、工業用地的政府直供模式，已經越來越成熟。未來不排除會有更多的發達城市，或是產業資源整合能力強的城市，開始推廣這種模式。

這對于廣大中小企業來說，無疑是好消息。政府直供的低價用地紅利，終于也能輪到自己了。

然而，對于當前許多園區平臺型企業來說，政府直供模式的成熟和推行，將會帶來一股更大的壓力。

畢竟這種供地模式，本質上就是要跳過中間商，最大限度地降低企業用地建樓成本的。園區平臺企業作為這個“中間商”，未來可能在許多發達城市中，都會面臨被“跳過”的命運。

因此，在政府直供模式不斷發展的趨勢下，園區平臺型企業必須深入思考幾個問題：

一是在政府直供模式下，園區平臺的價值在哪里？

二是如何強化自身的專業化園區運營與服務能力，構建不可替代性優勢，讓企業仍有選擇你的動力？

三是自己是否具備某項專精的服務能力，為自己創造介入直供模式、成為聯建服務商的機會？

如果未來政府直供模式得到更廣泛的推行，園區平臺的生存空間，尤其是民營型園區的生存空間，一定會被進一步壓縮。到那個時候再來思考以上問題，那么形勢將會變得非常嚴峻。

所幸，在聯建項目的建設過程中，還存在著大量服務型企業的介入機會。包括面向政府產業咨詢服務，面向聯建企業的設計咨詢、代建、代運營服務等等。

結  語

面對政府直供、聯合建樓這種創新用地模式，小明認為這對企業經營、對經濟發展來說，肯定都是好事。而且隨著各地對于產業類用地的不斷探索，聯合建樓模式的出現其實是一種必然趨勢。

只是在此趨勢下，園區企業又要面對一波不小的壓力。如果與這種新型模式共存，甚至在這種模式中創造自身發展的機會，這遲早會成為每一家園區企業的課題。