上海現(xiàn)在有多少城中村要改造

最近城中村改造被越來(lái)越多地關(guān)注

就在前幾天，國(guó)常會(huì)發(fā)布了一份文件《關(guān)于在超大特大城市積極推進(jìn)城中村改造的知道意見(jiàn)》

重點(diǎn)提到，在超大特大城市推進(jìn)城中村改造

在全國(guó)21個(gè)超大特大城市中，不僅是深圳、廣州有城中村，在上海也存在大體量的城中村

我們看到上海也表示，要用兩屆政府10年時(shí)間完成“兩舊一村”改造

未來(lái)城中村改造大概率會(huì)成為一種趨勢(shì)，被各大城市提上日程

那么，現(xiàn)在上海還有多少城中村需要改造，以及未來(lái)計(jì)劃如何去真正實(shí)施落地

我盡可能多的收集了有關(guān)上海城中村改造的資料

把上海現(xiàn)有的一些城中村的情況做詳細(xì)的分類盤(pán)點(diǎn)

真叫盧俊認(rèn)認(rèn)真真聊地產(chǎn)，實(shí)實(shí)在在談買房。4500篇原創(chuàng)內(nèi)容公眾號(hào)

01

上海近十年需要改造多少個(gè)城中村

那些藏身在城市現(xiàn)代化建筑中被包裹的“城中村”

它們的居住空間可能比較小，往往處在城市中比較好的位置，可以用較低的成本就能住下來(lái)

早在2014年上海就已經(jīng)啟動(dòng)城中村改造

根據(jù)上海房管局最新數(shù)據(jù)介紹，2014-2020年第一輪啟動(dòng)49個(gè)城中村改造項(xiàng)目，2021-2022年第二輪新批準(zhǔn)13個(gè)項(xiàng)目

一共62個(gè)城中村改造項(xiàng)目

來(lái)源：上海徐匯

關(guān)于具體城中村的體量，上海也做了一次系統(tǒng)性的統(tǒng)計(jì)

截至2022年底，上海市中心城區(qū)剩余零星二級(jí)舊里以下房屋約38萬(wàn)平方米，以及不成套舊住房總量約659萬(wàn)平方米

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海發(fā)布

這些全部加起來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)上海城中村體量規(guī)模達(dá)到697萬(wàn)平方米

這個(gè)體量關(guān)系到約18.1萬(wàn)戶居民

除了包含市中心二級(jí)舊里，還有不成套舊住房

ps，不成套舊住房一般是指廚衛(wèi)不在房屋內(nèi)，在過(guò)道另一面，通常是幾戶人家共用一個(gè)廚衛(wèi)。一般老式住宅或公有住房是非成套住宅，如工人新村、老公房

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海發(fā)布

上海還有約679個(gè)點(diǎn)位“城中村”，涉及居民約10.73萬(wàn)戶

這里要區(qū)分的是，679個(gè)城中村點(diǎn)位≠679個(gè)城中村

具體的解釋，我和身邊做項(xiàng)目投資的人咨詢了一下

從對(duì)方口中了解到，一個(gè)城中村項(xiàng)目可能有好幾個(gè)點(diǎn)位

這里的點(diǎn)位統(tǒng)計(jì)的應(yīng)該是地塊的數(shù)量，而不是城中村項(xiàng)目的數(shù)量

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

就像上面這個(gè)圖，里面有顏色的小塊如果有房子要拆除，那就是一個(gè)點(diǎn)位

重點(diǎn)在于這些房子要被拆除

這些城中村并不是一下子全部改造，而是按照計(jì)劃一步一步來(lái)

那么，目前已經(jīng)完成了多少

從城中村項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，62個(gè)城中村項(xiàng)目前期的拆遷、土地征收已經(jīng)完成的差不多了

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海發(fā)布

從體量上來(lái)看，2016年至2020年“十三五”期間完成了281.3萬(wàn)平方米，2021年完成90.1萬(wàn)平方米，2022年1-7月完成20萬(wàn)平方米

所有加起來(lái)上海城中村改造完成了約391.4萬(wàn)平方米

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海發(fā)布

今年，上海也在有條不紊地進(jìn)行城中村改造計(jì)劃

2023年上海將完成中心城區(qū)零星舊改12萬(wàn)平方米，舊住房成套改造28萬(wàn)平方米，以及啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)

來(lái)源：上海發(fā)布

而接下來(lái)，上海也制定了各個(gè)階段的城中村改造計(jì)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海發(fā)布

最近的是2023-2025年“城中村”改造三年行動(dòng)計(jì)劃

按照計(jì)劃未來(lái)三年改造項(xiàng)目30個(gè)，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項(xiàng)目，房屋面積不少于400萬(wàn)平方米，受益村民不少于1.3萬(wàn)戶

來(lái)源：上海市政府

劃重點(diǎn)→

“將中心城區(qū)周邊及五大新城范圍的‘城中村’，優(yōu)先納入2023至2025年‘城中村’改造計(jì)劃”

也就是說(shuō)，在2025年之前上海將優(yōu)先改造中心城區(qū)周邊和五大新城城中村

更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海為10年后也立下了奮斗目標(biāo)，到2032年底將全面完成全市62個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目

為了完成城中村改造，上海在資金保障上，支持各區(qū)申請(qǐng)地方政府債券

來(lái)源：上海發(fā)布

截至2022年底，已批利用社會(huì)資金“城中村”改造項(xiàng)目共54個(gè)，總投資約5500多億元，已投入2500多億元

可以說(shuō)是花了大成本，由此也能看出上海城中村改造的決心

在上海的全面啟動(dòng)下，我們看到各個(gè)區(qū)也在加速改造城中村

02

分各區(qū)來(lái)看，都有哪些城中村要改造

我在上海各區(qū)的官方微信公眾號(hào)上，搜了相關(guān)信息做了整理，做了一張表格

來(lái)源：上海各區(qū)官方公眾號(hào)

目前能夠找到的各區(qū)城中村改造項(xiàng)目計(jì)劃中

上海16個(gè)區(qū)中，青浦區(qū)城中村改造項(xiàng)目最多，共有17個(gè)城中村改造項(xiàng)目，覆蓋全區(qū)7個(gè)街鎮(zhèn)

其次閔行9個(gè)，分布在七寶、梅隴、顓橋、浦江、華漕、吳涇等板塊

嘉定也有3個(gè)城中村改造項(xiàng)目，朱橋、黃渡、新成村

而浦東新區(qū)計(jì)劃有40個(gè)城中村點(diǎn)位，其他區(qū)域只有1個(gè)，市中心和寶山暫未公布

我們來(lái)重點(diǎn)關(guān)注一下青浦區(qū)

其城中村改造項(xiàng)目，主要位于朱家角鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、夏陽(yáng)街道、香花橋街道、白鶴鎮(zhèn)

青浦區(qū)城中村改造版圖

最值得注意的是，上海還新認(rèn)定了八個(gè)區(qū)域為城中村改造項(xiàng)目

來(lái)源：上海發(fā)布

分別為，浦東北蔡鎮(zhèn)、嘉定區(qū)工業(yè)區(qū)、寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)、青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)、閔行浦江鎮(zhèn)、松江洞涇鎮(zhèn)、寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)

我盡可能多的找了下現(xiàn)在上海的城中村，做了這張圖

聯(lián)勤村、四五村...包括一個(gè)比較大型的紅旗村，體量達(dá)到86萬(wàn)平方米，藏在城市中的各個(gè)角落中

整個(gè)上海的城中村位置主要分布在外環(huán)周邊、老城鎮(zhèn)區(qū)域

不管是市中心零星舊里，還是成片的城中村改造區(qū)域

上海目前的城中村改造體量是很多的

對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，接下來(lái)城中村改造都將成為一個(gè)趨勢(shì)

03

這些城中村改造后，未來(lái)會(huì)變成什么樣

從上海以往的城中村改造模式來(lái)看，主要有三種類型：拆遷、舊房改造、城市更新

我們分別舉一個(gè)代表項(xiàng)目來(lái)看一看

首先來(lái)看下北蔡城中村，這是有史以來(lái)最大的一個(gè)城中村改造項(xiàng)目

作為拆遷改造項(xiàng)目，5個(gè)村1400多戶居民全部搬走，現(xiàn)在也已經(jīng)安置到其他區(qū)域

來(lái)源：浦東發(fā)布

而北蔡未來(lái)也會(huì)建成生態(tài)綠地，規(guī)劃綠地種植面積不低于420公頃，森林覆蓋率達(dá)到70%

這樣一個(gè)大面積綠地也將提升城市公共空間環(huán)境

來(lái)源：浦東發(fā)布

對(duì)于這種大規(guī)模的拆遷，已經(jīng)越來(lái)越少了，更多的是對(duì)城中村進(jìn)行舊房改造

原來(lái)的房屋結(jié)構(gòu)老舊、也缺少基礎(chǔ)設(shè)施和配套，有的可能都沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，廚房也在樓梯過(guò)道上，居住條件比較差

經(jīng)過(guò)一番改造，可以改善居民的生活環(huán)境和居住品質(zhì)

最難的也是未來(lái)城中村改造主流的城市更新項(xiàng)目

2017年，上海就明確將舊區(qū)改造方式，由“拆改留并舉，以拆除為主”，調(diào)整為“留改拆并舉，以保留保護(hù)為主”

就拿徐涇蟠龍?zhí)斓貋?lái)說(shuō)，就是上海最典型的城市更新項(xiàng)目，由政府和開(kāi)發(fā)商合作打造而來(lái)

改造前的蟠龍古鎮(zhèn)長(zhǎng)這樣

來(lái)自：小紅書(shū)@李家村的李師傅

如今徐涇蟠龍，已經(jīng)從原始的城中村，改造更新成現(xiàn)在蟠龍古鎮(zhèn)

在保留原有的建筑形態(tài)下，為古鎮(zhèn)注入了新的業(yè)態(tài)商業(yè)，也帶來(lái)了新的活力

現(xiàn)在再去看，蟠龍?zhí)斓夭粌H變成了現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)，更多的為板塊內(nèi)帶來(lái)新的古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)

也為這里的居民帶來(lái)了完全不一樣的生活氛圍

04

為什么上海越來(lái)越多的進(jìn)行城中村改造

很多超大城市背后其實(shí)都有大體量的城市村，不只是上海，深圳、廣州都是如此

無(wú)論是上海城中村，還是深圳城中村、廣州城中村，從某種意義上來(lái)說(shuō)，都是城市這么多年發(fā)展的見(jiàn)證者

來(lái)源：南方周末

對(duì)于城中村這種隨著城市發(fā)展進(jìn)程的產(chǎn)物

曾經(jīng)它們的存在，或許多多少少承擔(dān)著一定的價(jià)值，承載著一部分城市居住形態(tài)

低物價(jià)、低房租，不僅為城市中低收入人群提供了一個(gè)住所，也代表著一座城市的溫情

伴隨著城市的高速發(fā)展，大拆大建模式早已經(jīng)不適合，各地都開(kāi)啟了這輪城中村改造

因?yàn)閷?duì)于城市而言，城中村改造是一個(gè)民生工程

改造后既能夠?yàn)槔吓f小區(qū)提升居住環(huán)境，也是籌集保障性住房的一種方式，有利于推進(jìn)城市面貌的更新

未來(lái)城中村也即將慢慢退出這個(gè)時(shí)代，以更完善的空間形態(tài)在城市中存在