在商業地產的行當里，活躍的大多是購物中心人、寫字樓人的身影。然而回想起來，我曾經歷的第一個本土的商業地產項目，卻是靠專業市場發家的企業。
前些日子在上海與朋友聊到說廣州某專業市場項目的租金月單價平均在千元以上，他們感覺非常不可思議。想想確實有很多人對專業市場這個領域是比較陌生的，那么今天就來談談專業市場的那些事吧。
為人熟知與鮮為人知
許多人可能不知道什么是專業市場，但相信很多都聽說過義烏小商品市場。1982年創辦的義烏小商品城可以算是國內最早的專業市場之一吧。但準確來說，專業市場應該追溯到更早的農場時代，是傳統集貿市場向專業化方向發展的結果。這里所謂的“專業”，指的就是商品的專門性。所以專業市場從定義上就是指同類產品積聚進行的交易、流通和配送的場所。
根據不同的商品主題，專業市場也就有了非常多不同的類別，從農、林、牧、副、漁，到家居、服裝、電子，再到生產原材料、工業用品等等，國內形形色色的專業市場不下幾十種。某種意義上來講，專業市場與一般的商業地產有所不同，它帶有一定產業地產屬性，是產業價值鏈與商圈輻射效應相結合的產物。因此，曾經有個說法：“建設一個市場，帶動一片產業，搞活一方經濟，富裕一方人民”。
當然，這也是因為類似義烏小商品城這樣的項目起了好頭。今天的義烏小商品城年交易額380多億，已然成為中國乃至全球最大的小商品批發市場。同樣為人熟知的還有我們大廣州的白馬、十三行等服裝市場，吸引了來自各地的買手、淘寶賣家，帶動周邊成就了世界最大的服裝生產聚集地。
某種程度上可以說：專業市場之所以“專業”，是因為它不單聚集了同類的商品賣家，還吸引了同類行業的買家。因此，依托著這樣的聚集效應，專業市場的租賃業務才得以悶聲發大財，租價寸土寸金。以廣州的服裝市場為例，很多平米單價都是以千元為單位的，甚至有的是萬元。
專業市場的業務特點
既然專業市場有如此之高的回報，為什么項目數量并沒有想象中那么多呢？目前國內億元以上的專業市場在3400個左右，還不及大型購物中心的數量。這背后的原因，還需要回歸到專業市場業務本質里的“產業屬性”，并不是想做就能做成的。
1. 依托區域條件與產業條件
專業市場主要有兩種發展模式：一是產地型的專業市場，依賴于產業的支撐；二是銷售地或集散地型的專業市場，不依賴于產業。今天更多專業市場會走“集散地+產地型”的綜合發展模式，依托產業支撐降低產品成本并借助區域集散功能形成市場輻射力，比如前面講到的義烏小商品市場和廣州的服裝市場都是這種類型。這些方面的能力，往往依靠一家企業能打造了，而是需要有政府支持、行業資源、市場壁壘等等。這也就造成了專業市場的先天基礎很重要，開發這類項目前需要充分的市場分析調查。
圖1：專業市場的發展模式
2. 小商戶多，租約周期短
專業市場大多以批發為主，兼營零售，通過集中交易聚集了一定數量規模的賣家（商戶）。往往一個專業市場可以有幾千個甚至上萬個商戶，這是其他商業地產形態所不能比的；并且這些商戶一般都是承租面積小、租期短。因此，專業市場的業務管理上難度往往會比較大。比如：我們在無錫的某客戶，一個項目就有8000多個商戶，合同一年一簽，并且大部分商戶都集中在每年的同個時間進行續約。這種情況下，對于有限的管理團隊編制，自然不可能像購物中心那么個管法，而是需要有更高效、更快速的處理方式。當然，也有些類型的專業市場偏重于零售，如：家居賣場、數碼廣場之類，這些就稍有差異了。
圖2：檔口方式的商戶聚集地
3. 商貿流通相關的配套功能
大部分專業市場都以現貨交易為主，期貨合同為輔。因此專業市場往往需要有良好的商貿流通配套加以支持，以幫助商戶做好生意。最直接的就是需要有倉儲物流的配套條件，包括：倉庫租賃、物流通道、貨運車輛等；其次還需要有滿足采購人群需求的配套空間，如：酒店、辦公、餐飲等；此外有些專業市場還會涉及提供信息、金融等一系列的配套服務。
圖3：復合型的配套功能
4. 產權復雜，存在返租業務
正如之前我談返租時提到的，許多專業市場的開發商在建設初期就進行了物業散售以回收現金流，因此就造成了今天許多專業市場是返租經營的形式。這一模式導致了經營方不但要管理商戶，還要處理與小業主之間的問題，管理難度進一步加大。
圖4：商租云針對專業市場的返租管理
糾結中的發展前行
曾經有客戶和我說過：現在他們項目每年的租金都還在上漲，但是卻很猶豫是不是應該見好就收，差不多就退出了。這其實正某種程度反映了許多專業市場經營者心里的糾結。由于城市化進程、電商沖擊、市場經濟環境等因素的影響，從13年以來國內專業市場的數量每年都在進一步減少，交易額增長也逐漸趨弱。
一些昔日曾經輝煌的項目已陡然下行——在北京，動物園服裝批發市場已被拆除，大紅門服裝批發市場政策性地往河北外遷；在廣東，厚街經營了18年的國際家居已然關門，有著“中國家具商貿之都”的樂從市場如今人流稀疏；在上海，曾聲名遠揚的大名鞋城已經悄然歇業……
在專業市場高額租金回報之下，也日漸暴露出一系列問題，比如：治安秩序、商業糾紛、稅務偷漏、環境污染等等。這些問題積累到了一定程度，自然也會讓地方政府不得不做出痛舍；而隨著土地成本日益攀升、產業發展乏力、電商渠道的沖擊等因素，在過去30年曾經輝煌的專業市場業務必然面臨著轉型升級的要求。
如果說今天購物中心的挑戰來自于消費升級的影響，那么專業市場的風風雨雨背后則是商貿流通格局的改變。事實上，專業市場升級換代的聲音近些年來不絕于耳。從最早的集市模式，到今天的第五代產品——集采購、展示、電商、物流于一體的現代化服務平臺，甚至還逐漸有了第六代、第七代的說法。專業市場的模式升級已經逐漸在往產業配套、專業服務和科技平臺的方向轉型。
專業市場的管理要求
專業市場作為一個相同系列的專業店、專賣店高度聚集的特色商業場所，其能持續發展的關鍵還是依托于產地或者集散地的優勢，建立起聚集特定行業及客戶的壁壘。面對市場環境的變化和區域競爭格局的改變，許多專業市場今天已不再是坐地等收割，由此帶來的加強自身管理以提高抗風險能力的要求也與日俱增。
1 充分了解細分市場，利用行業協會資源
專業市場的產業特征，使得業務發展上需要對行業信息的充分掌握，包括：區域特征、發展前景、市場容量、同類競爭等。在此基礎上，需要有效借助行業協會等渠道，整合行業資源形成聚集效應來建立自身的競爭優勢。我們有的客戶，甚至還自己成立了商會，加強對行業資源的管理與使用。
圖5：協會及商會資源管理
2 加強對商戶管理，確?？沙掷m經營
專業市場商戶多、規模小、租期短等特征，帶來了經營管理的復雜性。要保障良性的可持續經營，就需要做好對商戶引入及租賃業務的管理。首先，從招商階段就需要充分評估商戶質量，降低合作風險；其次，在經營過程中需要有科學的方法來提高管理效率，較少事務性工作對人員的占用；再者，對于續約、調整等環節能夠更加高效地處理，避免合約滯后造成的收繳問題；對于返租的商鋪，還需要及時處理與小業主的結算問題……
這些方面的改善，往往就需要借助信息系統來進行支持了，包括：招商簽約前的管控、租金的收繳、續約的批量處理、經營秩序的管理、返租的結算等。此外，隨著競爭的加劇，成本控制也逐漸成為專業市場需要面對的客戶，面對復雜的管理要求，如何借助有效的管理手段來降本增效，是許多企業提出的問題。
圖6：商租云經營管理
3 完善市場整體配套，改善商貿服務品質
隨著專業市場的升級換代，對于市場整體配套的要求越來越高，許多專業市場規劃涉設計上也越來越往綜合體靠。因此，在業務管理上還需要解決對配套資源的管理，包括：倉庫出租、寫字樓出租，甚至是公寓出租；物流通道、公共區域的短期使用；有些還會涉及酒店業務等等。有些企業會在一個項目里提供一站式的配套資源，也有些企業會整合第三方資源或者利用自身其他項目的資源進行聯動。
圖7：配套資源管理
此外，我們有的客戶還會建立自己與第三方物流合作的平臺，整合第三方物流來服務市場內的商戶；有的還會建立金融服務平臺，整合金融資源來幫助商戶進行資金周轉等等。總之，通過配套體系的完善，提高商貿服務的品質。
4 融合互聯網發展，開拓新的交易平臺
今時今日沒有人不知道阿里巴巴，但恐怕很多人都不知道撐起阿里巴巴B2B業務背后的正是眾多專業市場的賣家。事實上，專業市場匯集的采購者本就有來自五湖四海，甚至世界各地的。早在第四代專業市場盛行的時候，融合互聯網打造虛擬市場，開拓跨地域的交易，就成了一個重要的要求。
因此，許多領先的專業市場會積極的去建設自己的線上交易平臺或者合作第三方渠道，以開拓交易平臺，實現“線上展示引流-線下看貨預定-線上持續交易”的場景，比如義烏小商品城打造的義烏購。當然，互聯網電商怎么與線下的租賃業務更好地配合促進，這仍有待持續地探索和優化。
圖8：商城渠道的拓展
科技與專業市場的前路
近幾年許多專業市場始終在蕭條、拆遷、關閉的風雨中動蕩，國內億元以上的專業市場相比最高峰時期已經減少了400多個。也許，未來專業市場優勝劣汰的趨勢還會進一步加劇。然而，時代在變，企業生存發展的唯一途徑就是跟上變化的步伐。
面對專業市場不斷升級換代的前路，科技創新是必不可少的手段之一——通過信息技術積極地構建現代化管理平臺，建立自身的市場競爭壁壘和抗風險能力。
圖9：MBP專業市場系統方案架構
商戶管理環節：加強商戶檔案管理，把關商戶質量，加強對合作風險的管控。 租務管理環節：標準化合約處理，批量管理簽約、續約、返租等工作以提高效率，通過銀行劃扣、自助繳費等方式以提高收繳效率等。 財務管控環節：快速、準確的賬務處理和現金風險管控，并減少事務性人工以控制成本。 經營管理環節：對市場巡查、事件糾紛、物業服務等的管理，確保經營秩序。 配套支撐環節：管理倉庫、物流、寫字樓、公寓等配套資源及相關業務，打通第三方物流、金融等服務，提高市場品質。 商貿交易環節：擴展線上展示及交易平臺，協同商戶拓展交易渠道。 資源整合環節：建立商會體系，管理和維系商戶會員的忠誠度；整合行業協會資源，提供資訊、活動等服務。
不管沉浸于曾經的輝煌，還是糾結于未知的前路，專業市場終究經過30多年已成為了中小商戶、企業發展的重要平臺。而隨著經濟發展和城市化步伐的加快，專業市場的發展也必須順應時代潮流，往精細化、規模化、國際化、科技化轉型。面對前路的挑戰，借助科技手段修煉好內功，讓自己立于不敗之地，進而確保業主資產的收益回報實現。
