自2017年開始，我國商業就已經從增量市場進入存量市場，截止2022年底，中國市場存量商業項目已經達到5685個，體量達5.03億㎡。2022年開業的366個購物中心中，存量改造項目超40個（體量超400萬㎡），占全年開業總量數據的10%。2023年全國擬開業588個商業，一季度開業38個項目（同比下跌近30.9%）中有30個集中在一月，而這30個項目中存量改造項目就有7個，占一月總數量的23%。數據統計結果表明，預計2025年購物中心存量將超過6億平方米。
隨著經濟不斷發展、城市更新腳步加快、00后消費群體崛起、體驗型消費大行其道，消費者對于商業空間的更新要求不斷升級，顯而易見，未來很長一段時間內，存量市場的升級改造將是一片廣袤的發展空間。
然而相比新建商業，存量項目升級改造的本質是一場挑戰。存量，就意味著原本建筑本體是客觀存在且形成框架式限制，已有運營現狀也是升級改造構成中務必要考慮進去的重要因素。因此，如何有針對性的進行改造方案設計，打造合理的空間布局、設計科學的效能動線，營造高效能商業場所，輔助有效的運營手段來提高現有資產價值、發揮商業空間最大效能、提高空間利用就成為當下存量改造的重難點。
早前時期，我們對于存量改造的認知仍停留在形象升級、品牌更新、追趕市場熱點的維度上，但隨著這些年Z世代崛起、她經濟、萌寵經濟、地攤經濟、輕度假、市集經濟、AI黑科技等各種各樣消費形式更新的出現，我們一時間卻失去了方向，想全部抓住這些可以創造價值的熱點，卻又發現什么都沒抓住。于是存量改造似乎進入了一個圍城，讓很多存量從業者頭疼不已。筆者在過去的幾年中，始終關注并參與存量商業改造的設計與執行，這期間積累了大量的存量改造成功經驗，這里想給大家分享存量改造必須做到的“三看”原則，幫助存量市場里仍在迷茫的小伙伴梳理一下接下來的升級改造思路。
看“天”
所謂看“天”是要我們學會看“政策”。2023年開年以來，我國各地掀起優化營商環境的熱潮。各地政府召開會議部署優化營商環境的工作，有些地區甚至召開民營企業座談會、實施專項行動等方式，助力營商環境優化。
小到開放外擺、釋放夜經濟能量，大到推出優化稅收、政務和投資環境相關舉措，這些“升級版”措施促進了消費回暖，激發了企業活力，增強了中國市場的吸引力。
以北京為例，今年2月10日，北京市商務局黨組書記、局長丁勇在北京市商務工作會議上指出：北京將全面落實商業消費空間布局專項規劃，研究推動北京“購物之城”建設，打造時尚消費的升級版和新高地，科學構建“國際消費體驗區、城市消費中心、地區活力消費圈和社區便民生活圈”四級商業消費空間結構。
商圈提質上，推動各區“一圈一策”方案落地，常態化推進傳統商場升級改造，用好支持政策，加快推動新項目落地。截止2022年，北京已經完成首輪22個傳統商圈和22個傳統商場升級改造王府井步行街獲評國家級示范步行街，SKP連續兩年登頂全球銷售“店王”，累計竣工地標性項目71個，環球主題公園、三里屯太古里西區等熱點項目開業運營。
此外，首店發展列為關注重點，給予不同等級首店不同的資金支持。北京市商務局發布《關于加快引導時尚類零售企業在京發展的指導意見》指出，力爭到2025年，北京市時尚消費繁榮度顯著提升，初步構建具有國際競爭力的時尚消費品牌矩陣，基本建成彰顯時尚的購物之城。據統計，2022年北京共有812家品牌首店落地。其中，中國品牌714家，占比約88%，國外品牌98家，占比約12%。在2022年，北京引入了全球首店5家、亞洲首店1家、中國（內地）首店31家、北京首店775家。
除北京以外，2023年廣州發布了全國首部國際消費中心城市建設專項規劃----《廣州市培育建設國際消費中心城市發展規劃》，該規劃提出了具有廣州特色的消費體系與消費空間布局，持續探索國際消費中心城市建設，提升城市商業影響力。打造“核心承載區-國際商圈-城市商業中心-社區商業節點”四個維度的消費整體布局。
《上海市商業空間布局專項規劃（2022-2035年）》提出要構建“多中心、多層級、網絡化”的“4+x+2”新商業體系。“4”是由國際消費集聚區和國際消費窗口、市級商業中心、地區級商業中心、社區級商業中心構成的四級商業中心體系；“x”是由特色商業街區、首發經濟示范區、夜間經濟集聚區、主副食品保供基礎設施、交通樞紐型商業等構成的特色商業功能區；“2”是包括商貿物流體系、商業數字化體系的配套支撐系統。加快建設改造提升“一江一河”交匯處“黃金三角”功能區和“大虹橋”區域，重點打造面向全球、引領長三角的國際開放樞紐門戶，構建東西兩片國際級消費集聚區。大力發展社區商業，更好服務保障民生，滿足居民日常生活基本消費和和品質消費，加快打造業態多元集聚的“15分鐘便民生活圈”。
從以上政策及落實情況我們不難看出，各地政策對于商業整體發展有著非常大的影響和指導。而對于存量項目來說，快速準確地讀懂政策，看清政策，從而學會用好政策所提供的便利則是升級改造過程中非常重要的第一步。其實不只是地方政策，既然要看“天”我們就要盡可能更廣闊更高遠的去看，全球經濟發展、亞洲經濟趨勢、中國商業現狀及未來規劃這都是我們在整個過程中要時刻保持更新的信息來源。只有意識高于現狀，認知先于市場需求才能夠為存量改造提供更好的眼光和發展策略。也只有這樣才能夠在存量改造項目定位規劃中取得先機和優勢。
看“地”
人常說做人要腳踏實地，其實做商業也一樣。我們都知道存量升級改造最終目的就是讓老商業“脫胎換骨”，在充分結合自身情況后，努力迎合時代發展同時煥發自己新的活力。那么商業項目改造看“地”到底該怎么看？這就要因地制宜、量體裁衣一般有針對性的對存量商業改造方案進行設計。這其中有“大手術”也有“微整形”，具體怎么“整”就得從項目本身情況出發來做決斷。
布局革命
舊改項目最頭疼的就是原本建筑對于改造設計的“剛性束縛”，而一旦決定“大手術”那所需要做的準備則更加繁雜！
存量改造從本質上說就是非標準化工程，因此在升級改造空間之前我們必須要考慮幾個大的方向問題：目前項目城市發展現狀及規劃、所在區域消費主力畫像、項目自身體量、與區域內競品差異。這四個大方向一直細細調研分析下去，我們就能看到改造項目當下適合、未來與發展。而在這基礎上，對于揚長避短的空間設計就有了方向和靈感。
深圳筍崗中心·萬象食家
深圳筍崗中心·萬象食家位于華潤置地筍崗中心，是將原本的倉儲冷庫改造成零售美食目的地，成為筍崗工業區轉型的一個重要里程碑。項目以“萬象食家，不止市集”為產品內核，以食為特色，以家為表達，打造一座集食材市場、美食體驗，生活方式為一體的一站式購物中心。圍繞“食”與“家”，匯集了食材供應、時令產品特賣、海鮮水產、品牌餐廳、配套娛樂等200多個品牌。
深圳筍崗中心·萬象食家從傳統的集市廣場中吸收靈感，大量公共空間、敞開式品牌店鋪、三個類似集裝箱快餐車的“漂浮盒子”，加上各樓層根據其主題設置的不同業態，營造出閑適又熱鬧的商業氛圍，吸引了大量客流聚集與此。
一次空間的大革命帶來了形態與功能完全刷新的商業項目，深圳筍崗中心·萬象食家只是所有舊改項目中的一個縮影，它的成功就在于找到了最合適的定位，重新規劃原本建筑構造，激活了舊空間的新可能，填補了區域藝術商業空白，迎合了當代年輕人個性、打卡、藝術與科技購物的體驗等。
而除了這樣的“大手術”以外，很多存量項目（調改部分）體量并不大，很多調改還是更側重于輕量化的升級。這時我們更應該要注意的是，輕量化升級并不意味著只是形象升級、品牌更新、追趕市場熱點維度而已，即便是輕量化調改升級也應該是在原有的建筑基礎上，合理規劃、打掉冷區、使得全場無界限化聯動。
福州倉山愛琴海奇喵小鎮
奇喵小鎮就是典型的存量冷區煥新改造項目。倉山愛琴海因早期業態規劃問題，在4—6層之間出現了一個大中庭，消費習慣和喜好的變化讓舊業態（滑冰場）不但無法繼續帶動客流，還讓冷區冷上加冷，于是在局部升級規劃中，一個充滿煙火氣，主打沉浸式“美食+社交+場景”的主題街區誕生了。
從業態的確定到IP的選擇，空間的規劃與連接處的設計都是經過詳細嚴謹的行業、市場分析和調研得出的結論。隨著寵物經濟、沉浸式和體驗型經濟的爆火，餐飲業態在購物場所比重持續加碼的今天，利用一只大貓立于中庭挑高的小鎮中央，既解決了原建筑形態里挑高跨度難施工的問題，又把寵物元素與擅長打卡的網紅食街相聯系！這一聯系不但用美食吸引了大批消費者過來滿足味蕾，一只大貓的個性與特色也讓這里變成了年輕人拍照打卡的圣地。奇喵小鎮的流量就是在自己的“努力”下，橫掃了各大社交平臺，讓更多的消費者想要來到這里一睹貓主廚的風采同時也來“網紅首店”滿足自己的種草行為。奇喵小鎮正是瞄準新時代消費者的特色與痛點，成功的將原本的“冷冰場”變成了熱鬧非凡的網紅打卡食街，這一過程里，空間的合理設計與更新是升級過程中最終好的一環也是直接把奇喵小鎮推出圈的核心。所以，不大動不等于微調，在固有建筑束縛下，一個合理的升級調整方案甚至比大動建筑框架更有難度。
無論大改還是小改，存量項目升級改造就是要通過對現存問題的梳理從而推斷出清晰準確的新商業定位，以項目改造效果、成本、進度的最優化平衡，實現運營效益的提升，進而提升自身價值。所以，空間的設計和規劃是基礎，也是升級的關鍵。
走出行云流水
動線的設計一直是商業設計中關鍵的一環。而對于存量商業，早些年“流行”的動線設計很有可能會成為一種“拖累”。如今的商業動線更側重于直接、簡單明了，正如胖東來旗下高端商業許昌天使城，“反商業”的便民動線讓消費者想去哪兒都自己做主，快速的完成游逛目的。正如胖東來一如既往的“待客”之道，天使城的這種動線不但沒有降低他的坪效，反而讓消費者更加愛上了這座“城”。
一個優質的動線規劃應該滿足商業的商品規劃和空間要求，滿足整個賣場各個品牌、各個業態的可見性和人流的可達性，規劃動線盡量做到無死角，優化好復動線以及回游性等等。內部動線、外部的人流動線中基本上都是水平或垂直的動線，要盡可能增加消費者停留的節點，做好合理的評判和安排。同時貨運動線也要做好，整個商場里的貨梯、地下室的貨運都要預留夠。未來，商場要想提升服務、提升整體運營水平，就要更合理利用現有空間和位置。
鑒于不同商業項目本身形狀和店鋪、景觀分配不同，我們的動線一定是要根據項目本身的情況進行設計。但上文說的一些核心關鍵點務必要滿足，這樣才能把環境和業態的作用在游逛過程中效果最大化。
臺灣高雄夢公園購物中心的動線為兩邊設置主力店，中間環形動線，有一室外走道，另一側是一小面積商業；杭州萬象城的單層面積達24000㎡左右，但簡單地動線設計讓整體的規劃看起來非常合理，值得大家研究學習；北京來福士也是同樣的簡單動線，作為時尚購物中心，其中島設計非常有特色；北京西單大悅城由于要設置1-6樓的通天梯，所以主入口處設置一挑高大中庭，因為超高容積率，動線會稍顯雜亂，但通過劃鋪設置主力客戶的形式來規避冷區，同樣值得學習。
看“人間”
從規劃定位到空間與動線規劃，我們完成了一場存量升級的基礎工程，但最后一步才是真正決定它是否成功與未來能走多遠的決定性一步。
當商業從零售消費場所逐漸向體驗空間、社交空間、交互空間轉變，當“國潮”文化、“寵物經濟”、“顏值經濟”、“悅己經濟”、“單身經濟”、“搭子經濟”、自營、買手店等新興文化方興未艾，商業空間功能和經營業態的改變是持續性的。同時，“互聯網+”時代到來，數字技術、AI智能在研究、描摹消費者畫像、分析消費行為、智能化打通了線上線下消費鏈路，重新構建“人貨場”的運營閉環。我們這一代商業人才真正意識到，如今存量并不是最難，改造才是挑戰。
所謂看“人間”，看的就是當下的消費群體、消費觀念、消費態度以及消費喜好與趨勢。這些都將反作用在商業環境、運營手段以及業態革新中。
北京THE BOX
在年輕力商業場所里，現在可以說“南有TX淮海，北有朝外THE BOX”。在北京這個特殊的城市里，商業的氛圍與開放程度始終是有些拘謹和保守的。但當THE BOX出現后，我們不由得感嘆：WOW，COOL！
我們曾經嘗試詢問ChatGPT關于THE BOX，它說：你可以來這里運動、遛狗、看展、吃點喝點……THEB BOX是一個“全方位立體”的年輕力商業，在地面，每周末都可在近800年歷史的古牌樓下逛“盒市嗎”大街；在空中，3000㎡屋頂露天場地可開展露天瑜伽、籃球等城市運動，露天小酒吧休閑場景那更不在話下；在建筑的外立面，巨幅冰屏LED將24小時不間斷呈現數字展覽；在樓內，消費者可以在BADMARKET潮流市場中淘寶你的心頭所好。
THE BOX是一個場所，但又不僅是一個場所，他的經營重點不在于提供場地，而是隨后在場地里面開展的各種活動、為年輕人們提供社交場景，滿足碎片化的運動需求。而THE BOX的周末市集，則是以規模小、充滿煙火氣為特色，滿足年輕人逛“小街”的需求。這里的展覽更像是策展型零售，整個項目可以在兩天內完成場地從內到外，從地面到空中的全方位變身，讓消費者在逛展中逛街，在逛街時看展，藝術與消費的距離逐漸模糊。
這，就是升級后變身年輕力的商業，是新新人類所喜歡的商業，也是存量商業向“年輕”商業變身的典型。潮流，已不再寄托在某個單品上，而是一種生活方式、一種社群生活。如今的商業環境里，只要有好內容，傳統商圈的地理半徑就會被突破，項目在朝陽可以輻射整個北京，甚至整個華北、整個中國。
邯鄲新世紀中心
超級百貨3.0是他的代名詞，在新世紀中心舊改升級完成以后，我們對于百貨的理解被完全顛覆了。
除了在原本空間和動線上的更新，新世紀更值得去討論的是它打開邯鄲生活新方式的大門。新世紀中心的此次升級將自己重新打造為邯鄲的“潮流中心”、“美學中心”、“生活展示中心”。
在品牌升級與業態更新上，新世紀中心站在原有高端百貨的定位之上，結合當下年輕消費群體消費態度更新，各種首店在新世紀中心得到亮相。從河北首店到邯鄲首店，從美妝到鞋服包袋，三十多家首店都在這里落位。而作為美學中心，邯鄲新世紀特有的“鄰居”韓玉臣美術館也在此次升級中變身“租客”，空間動線的全新改造讓去往美術館的路便利且直接，而美術館本身也融進了整個商場內部。此次升級還設計了“探索河谷”主題空間，后期運營上將會從這一主題IP出發做更多美學延展，比如藝術文創品牌展覽、城市生活方式展，為邯鄲市民帶來真正的商業化生活美學重心。
新世紀中心還充分利用盒子外的開放空間，把這里與盒子做了銜接，無論是在空間設計還是在運營管理中，室內室外形成了相互補充的作用。戶外的外立面與外廣場打造出了年輕化的生活氛圍，這里會融入街頭籃球、跑酷、涂鴉、咖啡文化市集、美食市集、生活態度站、生活充電站、節日場景活動等，打造出一個有活力有美學有煙火氣的城市會客廳。
看“人間”其實就是要在環境、業態以及運營等方面去關注當下的商業環境與消費群體需求變化，如今商業空間不只是人們日常的生活的一部分，它更像是需要豐富人生的一部分。人們對新型商業的擁抱有多熱烈，那么在拋棄傳統商業的時候就有多堅決。這第三看是最難以周全但也是最能幫助存量商業更新煥活新生命的途徑。
結 語
無論國內國外，存量項目改造都是一個不得不面對的挑戰，在國外案例中有以探索為名打造社交新風尚的曼谷Siam Discovery、老建筑中庭改造范本的玉川高島屋、把街景搬進商場的澀谷Parco、科技購物的新加坡Funan Mall等；在國內，我們有社區商業新標桿的北京團結新里together和暖山生活、業態革新的西單更新場、潮牌集合的成都COSMO、公園+新商業的成都regular源野、武漢網紅圣地潮流盒子X118、打造潮流生活方式的深圳龍崗萬科廣場GALA等等。這些存量商業在升級后似乎全都徹底變樣，彼此之間也少有雷同，但每個項目都有了自己清晰的畫像。
從這些案例中我們看到了舊改項目升級的“三看”是如何落地并影響整個改造過程的。每一個存量項目所處的城市、自身的體量、定位、周邊客群都不一樣，通過“三看”的邏輯我們可以量體裁衣一樣把僅適合自身的定位、空間規劃、動線、業態以及運營思路清晰的梳理出來。如今“以人為本”是商業經營的核心理念，在當下消費大環境中，不論是公園商業、微度假、生活方式體驗場、小而美而精的社區商業、策展+的藝術空間、還是年輕力+黑科技場館，即便各種新型消費形式和流行差異化的消費體驗無時無刻不在變化著，其核心無非就是滿足消費者的各種需求和極度舒適的體驗感受。而存量項目先天的優勢大多都是地段優勢，這對于商業來說本身就是地利，那在“三看”邏輯中，抓準天時、鞏固地利、分析人和，必定可以幫助一個存量項目在升級過程中最大效能的實現各種突破。本文僅是將“三看”邏輯進行一個框架式的闡述，真正的“三看”原則還需要更多的調研、更多專業知識、市場分析與了解作為基礎，才能夠把存量升級真正做到完美和成功。
文章來源：和橋機構
