被特殊定性的這5家房企都怎么樣了

地產(chǎn)行業(yè)里，有一類房企很用央國企or民企來簡單劃分。

你說他們是民企吧，它們背后有國字號背景的大資本撐腰；但要說它們是央國企吧，和中海、華潤、保利一比，又顯得沒那么根正苗紅。

對這類房企，監(jiān)管部門對其的嚴格定位是“公眾企業(yè)”。

萬科、金地、綠地、遠洋、綠城，這五家就是房地產(chǎn)行業(yè)“公眾企業(yè)”的代表房企。

“公眾企業(yè)”的一大特征體現(xiàn)在股權架構上：他們背后都有國資背景，但國資都未控盤，各路大股東在董事會中形成一種微妙的平衡。

這種多元化股權結構的好處是，不受單一大股東的影響，能讓公司的掌舵者在股權結構穩(wěn)定和管理層話語權之間尋求平衡。

同時，國資背景的股東實力雄厚，在必要的時候能給予鼎力支持。

但凡事都有兩面，雖然都有國資背景，但這些“公眾企業(yè)”身上的黃馬甲顏色卻沒有那么正。

公司不存在實控人，大股東未能控股，都屬于參股關系，論起來都能喊爸爸，但又不是任何一個大股東的親兒子……

在經(jīng)歷了地產(chǎn)行業(yè)震蕩調整的一年后，幾家公眾企業(yè)走出了各自不同的道路，面臨著不同的命運抉擇。在急速變化的市場行情中，這一身份或許有時能成為依靠，或許有時也是枷鎖……

02

前兩天，遠洋集團（03377.HK）的董事局剛經(jīng)歷了一場大換血，新增1位執(zhí)行董事，委任3位非執(zhí)行董事，變動之大，堪稱近幾年之最。

更新后的遠洋董事局形成“4董事+4非執(zhí)董”結構，其中3人來自中國人壽，2人來自大家人壽。

遠洋集團是1993年就創(chuàng)立的地產(chǎn)老牌玩家，曾是最早一批百億銷售俱樂部成員。過去十年，遠洋是險資重倉的房企之一。

第一大股東中國人壽自2009年入股遠洋，一路增持至29.69%，二股東大家人壽保險則持有遠洋29.68%股份。

 

在很長時間內，兩位險資股東只扮演財務投資角色，并未過多干涉遠洋其他事物，核心管理層李明從2010年起就一直擔任遠洋董事局主席，掌舵這艘巨輪的航向。

如今董事會出現(xiàn)劇震，并發(fā)布公告稱，6月以來，兩大股東針對遠洋集團成立聯(lián)合工作組，并聘請了中金公司作為財務顧問，目的是：

更全面地掌握遠洋集團的經(jīng)營情況。

在中國地產(chǎn)史上，兩大股東聯(lián)手派駐工作組并聘請財務顧問調查公司，這種焦慮相當罕見，所有的跡象都在表明：

險資股東打算親自下場，對遠洋救場了。

大股東行動之前，警報已經(jīng)響了多時，最初是從“遠洋系”發(fā)端，這曾是遠洋集團對外收并購的主力。

“遠洋系”一大主角是遠洋資本，此前曾有戰(zhàn)投紅星地產(chǎn)、鯨吞紅星美凱龍、收購新加坡商用信托等輝煌戰(zhàn)績。

但隨著市場一夜入冬，昔日大手筆“買買買”的資產(chǎn)成了加劇流動性壓力的負擔。

自去年以來，遠洋系債券便頻頻異動，多次面臨停牌，期間經(jīng)歷被公開發(fā)函催收、債券苦尋展期、債權方提出清盤呈請等一系列危機后，遮羞布早已蕩然無存。

盡管遠洋集團方面表示，遠洋資本經(jīng)營獨立、財務自主，債務不會影響自己。但對嗅覺敏銳的資本市場，負面壓力仍舊難以抑制地在擴散。

遠洋集團從去年上半年已經(jīng)出現(xiàn)虧損，及至年終扭虧無望，年報里公司擁有人應占虧損為159.3億元，錄得上市以來首年虧損。全年銷售額超35%的同比降幅，在同為央企背景的地產(chǎn)商中也相當罕見。

期間雖然遠洋大舉拋售成都太古里、北京頤堤港一期等知名資產(chǎn)回籠百億資金，還一度進入示范房企名單，獲得新債發(fā)行的政策性支持。但年報上，遠洋賬面現(xiàn)金距離覆蓋短債尚有數(shù)百億缺口。

今年三月，在樓市一片小陽春喜報聲中，傳來遠洋宣布延期付債的消息，盡管不算傳統(tǒng)意義上的違約，但這個信號足以令市場擔憂，國際評級機構聞聲便將遠洋集團評級調降。

遠洋集團的這場風波也影響到了大股東中國人壽的財報，去年底中國人壽對遠洋的投資計提減值26.45，管理層也公開表達了對遠洋經(jīng)營狀況的關切。更換董事會、派出調查組，種種情由，皆于此有關。

在外界看來，遠洋此番危局與其“公眾企業(yè)”的身份不無關系，兩家險資都是參股關系，持股比例又非常接近，遠洋不是任何一家保險公司的親兒子。

這就涉及到一個尷尬的問題，從股權架構的角度看，任何一方股東都很難使出百分百的支持，讓另外70%的股東從中坐享收益。

這就意味著，如果兩家險資不聯(lián)合支持遠洋，任何一家都很難單獨給與過多支持。

從過往經(jīng)歷來看，兩個險資股東都曾與遠洋簽訂數(shù)百億規(guī)模的資金支持，但多數(shù)是框架協(xié)議，往往實際落地金額遠不及預期。

真金白銀的支持往往“口惠而實不至”，頗有點雷聲大雨點小的意思，連國際評級機構也直言不諱，指出中國人壽與遠洋的弱關系，這或許也是遠洋集團受困于債務泥潭的原因之一。

如今，伴隨工作組的進駐，遠洋管理層與大股東的微妙關系徹底改變，這能否爭取到險資股東更實際的支持，或許是接下來遠洋這場翻身仗的關鍵籌碼之一。

03

臨淵涉險的“公眾房企”不止遠洋集團，還有綠地。

前段時間，媒體曝出67歲的張玉良仍在各地奔波拜訪，為綠地爭取業(yè)務機會。在前一年，張玉良已經(jīng)第十次連任綠地董事長、總裁一職，早已打破了國企領導60歲退休的慣例。

在這位年近古稀的老人背后，綠地集團仍處于風雨飄搖之中。

和背靠國字號險資的遠洋不同，綠地創(chuàng)立之初本是為解決上海城市綠化問題，此后歷經(jīng)一系列股份改制，形成了綠地員工與上海國資共同參股的“綠地控股”。

去年財報中，綠地控股的大股東里，以張玉良管理層為首的員工持股方——上海格蘭投資持有25.88%股份，上海地產(chǎn)集團、上海城投分別持股25.82%、20.55%，公司無控股股東及實控人。

 

張玉良曾說過：“綠地集團的發(fā)展史幾乎是一部企業(yè)版的中國革命史。”這家為解決城市綠化誕生的公司，從上海舊城改造中積累資本，經(jīng)歷城市化高速變遷。

期間綠地曾是國內進入“世界500強”的第一家房企，也在2015年以超3000億市值上市，超越萬科成為“地產(chǎn)一哥”。

在頭部房企中，綠地的多元化業(yè)態(tài)之多，規(guī)模之大，幾乎稱得上獨樹一幟，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，綠地先后打出了大基建、大金融、大消費、科創(chuàng)、康養(yǎng)等多張牌。

旗下“航母”幾經(jīng)變陣，“艦隊”規(guī)模堪稱豪華，但始終擺脫不掉多元化板塊“賺錢的營收少，營收多的不賺錢”的尷尬局面。

在頭部房企中，“公眾企業(yè)”綠地的凈利潤水平不僅跑輸同期的“碧萬恒融”，也不及央國企保利能賺。

從2019年開始，綠地頹勢難掩，終于在2022年11月，一筆到期的3.62億美元高級票據(jù)未能償還本金，綠地正式宣告爆雷。

事實上，讓綠地承壓的不止是其龐大棋局，還有遍布各大城市、帶有“綠地中心”招牌的摩天大樓。

一直以來，“高樓大廈”都是綠地勾地的核心，這種超高層項目一般都是當?shù)卣猩痰臉藯U項目，往往一棟拔地而起的摩天大樓、地標建筑，能帶動一座新片區(qū)的崛起。

“做政府想做的事”，一直是綠地差異化競爭的獨門手段。

理想狀態(tài)下，這是一種雙贏，當?shù)卣斋@政績，綠地則在地價、稅收、付款條件上獲取便利，這些都能結轉為綠地的規(guī)模和利潤。

但硬幣另一面則是這些超高層開發(fā)周期長、施工難度大、投資巨大、盈利困難，在算賬上并不劃算。

在行業(yè)調整期，曾經(jīng)讓綠地高歌猛進的摩天大樓逐漸成了綠地的負擔，隨時都能壓垮脆弱的現(xiàn)金流。

流動性危機之下，綠地一方面果斷叫停超高層上馬，向大基建、商貿賽道轉換，另一方面開始節(jié)衣縮食，停止新增拿地，開始變賣資產(chǎn)。

作為掌舵者，張玉良控制的職工持股會——上海格蘭不斷質押股份從外部機構融資紓困，去年財報上，上海格蘭已經(jīng)質押了超99%的股份，幾乎已經(jīng)壓上了張玉良在公司的全部身家。

在化債關鍵時刻，綠地“公眾企業(yè)”的優(yōu)勢也顯現(xiàn)了出來，兩大國資股東上海地產(chǎn)和上海城投不僅多次借款紓困，還出錢買下綠地旗下子公司間接輸血。

今年5月的綠地年度股東大會上，張玉良直言：

綠地控股已經(jīng)度過了最困難的時期，但是目前流動性仍然比較困難。

作為一艘規(guī)模超萬億的“巨艦”，在張玉良的掌舵下，綠地能否涉過行業(yè)調整的激流險灘，抗住業(yè)績下滑、化債困局等壓力，是留給整個地產(chǎn)行業(yè)的一個懸念。

04

同樣被險資重倉的金地集團，這一年多來雖未像遠洋一樣陷入危局，但也是身處多事之秋。

2021年的時候，昔日位列“招保萬金”的金地時隔多年終于“重回前十”，甩掉了“沒落貴族”的標簽。

但與此同時，大股東大家人壽卻開始頻繁減持金地集團套現(xiàn)，從2020年末的20.43%的持股比例一路減持至2021年末的5.43%。

頻率之高、幅度之大，甚至給人一種“跑步離場”的感覺。

在敏感的資本市場，這一信號足以引起警覺，金地的信用保障及兌付能力開始被投資者議論。

金地集團的大股東里，富德生命人壽、深圳福田投資、大家人壽保險都是國資背景，在金地9個董事中都有席位。

但這一國資背景沒能在資本市場上，針對房企風聲鶴唳猜疑情緒中，給金地提供足夠的安全底氣，去年8月和10月，金地接連遭遇股債雙殺，其表外負債也一度成為外界猜忌的重點。

三大評級機構之一的標普對金地集團展望的負面調整，瞄準的則是金地的“隊友”。

過去幾年，小股操盤模式是金地規(guī)模迅速膨脹的殺手锏，但隨著全行業(yè)縮表出清，外界開始頻繁表達了對其合作項目經(jīng)營風險的擔憂，話里話外，都在顧慮金地被“豬隊友”拖累。

盡管金地一方明確表示，涉及風險合作方的經(jīng)營風險處于低位，總體可控，風險敞口小。但市場對金地在這方面的擔憂和猜測從來就沒有停止，“連帶擔保”、“表外融資”成了金地百口莫辯的困擾。

讓外界更擔憂的是，在針對優(yōu)質房企融資通道打開的寬松環(huán)境下，金地的融資動作卻相當遲緩。

不管是入選中債信用擔保試點企業(yè)，還是名六家示范性房企，甚至房企融資的“三支箭”全部射出，金地在融資的關鍵問題上一直沒有利好傳出。以至于外界頻頻提出質疑：

金地集團緣何沒有發(fā)出一筆擔保債？

而在地產(chǎn)行業(yè)動蕩的一年里，金地也經(jīng)歷了組織架構收縮壓降的調整，并進行了超過10%幅度的裁員。

地產(chǎn)圈一直有“金地是家好公司”的口碑故事，這場裁員是過去二十年里金地的第二次裁員，上一次發(fā)生在2012年。

在今年的業(yè)績會上，金地的財報展現(xiàn)出“投資恢復，銷售向好”的積極一面，但想要高枕無憂還為時尚早。

不過對于曾經(jīng)登頂?shù)?/span>“招保萬金”之一，對于翻山越嶺的體會，想必擁有更多的經(jīng)驗。

05

行業(yè)震蕩調整的一年，“公眾企業(yè)”里萬科與綠城的表現(xiàn)相對較好，守住基本盤的同時，也在努力拓土開疆。

前段時間，萬科新一屆董事會完成換屆，傳統(tǒng)的權力格局延續(xù)了穩(wěn)定、平衡的局面，大股東深圳地鐵占據(jù)三席，萬科加上一名職工董事也同為3席，深圳國資系統(tǒng)占1席，郁亮繼續(xù)領導萬科進入下一個3年。

大股東深鐵集團持有萬科27.18%股份，背后是深圳市國資委坐鎮(zhèn)，這個自“寶萬之爭”后塵埃落定的股權架構，一直是萬科這幾年平穩(wěn)發(fā)展的重要保障。

過去幾年對萬科來說并不算輕松，2021年市場下行期，萬科歸母凈利潤錄得大跌超45%，郁亮為此在業(yè)績會上面對全體股東道歉。

同樣艱難的2022年，萬科也只交出一份略優(yōu)于同行的成績單，歸母凈利潤只同比增長0.42%，艱難企穩(wěn)。

但深鐵董事長辛杰對外界評價郁亮團隊過去三年的表現(xiàn)時，仍給予高度肯定，堅稱投資萬科是正確的抉擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化。

但在資本市場上的萬科，收獲大股東堅定支持的同時，也面臨中小股東的質疑。

事情起源于3月萬科A股的定增計劃，根據(jù)方案，萬科擬向不超過35名特定對象開展定向增發(fā)，募資不超150億元。若此定增計劃順利實施，將成為地產(chǎn)行業(yè)去年股權再融資重啟以來最大規(guī)模的定增。

有意思的是，萬科此前公布A股定增計劃后，很快又宣布了39億港元的H股增發(fā)計劃，并率先落地，但價格卻打了折，甚至已低于凈資產(chǎn)。

從股東角度來說，把自己手頭凈資產(chǎn)打折讓別人來買，心里難免不平衡。因此在萬科A股增發(fā)計劃中，沒有提出保底凈資產(chǎn)價格的條款，引發(fā)了不少投資者質疑。

無論如何，曾經(jīng)率先喊出“活下去”的郁亮開啟了他第三個萬科董事會主席的任期，與他剛接任時高歌猛進的市場相比，外部環(huán)境已然變天，如何穩(wěn)住乃至重塑萬科龍頭地位，將是郁亮團隊的新答卷。

“公眾企業(yè)”中，綠城中國屬于曾經(jīng)站在懸崖邊上的，自2014年與融創(chuàng)決裂、中交入主，如今已過去9年。

在綠城中國股權架構中，中交集團持有綠城中國28%的股份，九龍倉持股22.055%。綠城8名董事中3人來自中交集團，1人來自九龍倉，董事會主席張亞東曾任政府公職。

在過去一年行業(yè)形勢整體嚴峻的情況下，綠城中國全口徑銷售金額2128.1億，繼2016年之后，終于重回TOP10行列，位列第八名。在操盤金額榜單中，綠城中國已經(jīng)升至第四位。

外界有評價說，綠城中國和背后第一大股東的中交集團，也是這場行業(yè)洗牌的獲益者之一。

有意思的是，綠城的代建業(yè)務發(fā)展成為行業(yè)頭部，對去年銷售金額的貢獻近3成，東方不亮西方亮，當年“宋衛(wèi)平時代”曾放言要在3-5年超越萬科成為行業(yè)老大，如今這個豪言在“后宋衛(wèi)平時代”通過代建業(yè)務實現(xiàn)了。

業(yè)內一直有一個說法，“如今的綠城和當年的綠城已經(jīng)沒有關系了”，這大概是對大股東中交對綠城改造的極致概況。

在中交入主后，綠城戰(zhàn)略航向開始調整，曾經(jīng)追求高品質和配套生活服務而聞名的綠城，逐步擺脫了精工細作、慢工細活的“宋氏風格”，搖身一變?yōu)橐钥熘苻D為導向、開發(fā)短平快項目的房企。

除了快慢節(jié)奏換擋，中交入主后也轉變了綠城的發(fā)展思路，使其通過不斷強化土儲來保持強勢增長節(jié)奏。在今年的業(yè)績會上，張亞東干脆直言：

綠城幾年內不存在任何生存風險，但投拓仍需努力，拿地規(guī)模不足就會出現(xiàn)規(guī)模縮減的風險。

這些轉變很大程度上成為綠城躲過行業(yè)利空突襲、實現(xiàn)逆勢增長的重要砝碼。

從這個角度來看，除了大股東真金白銀的支持，中交這種深入肌理得改造換血，反而成為綠城這類“公眾企業(yè)”在這場行業(yè)調整中活下來、活得好的關鍵。

結語

當下地產(chǎn)行業(yè)，央國企地產(chǎn)正成為市場絕對的主導力量，巨型央企頻頻大象起舞，某種程度上，行業(yè)的競爭已經(jīng)逐漸演化為“血統(tǒng)之戰(zhàn)”。

對于房地產(chǎn)“公眾企業(yè)”來說，國資背景的資質、大股東的意向、管理層的抉擇，都成為影響身上“黃馬褂”成色的關鍵因素。

幾家“公眾企業(yè)”雖性質相近，但殊途不同歸，行業(yè)尋底之路漫漫，等待他們的仍舊是未知的命運。