從「北上海商業(yè)廣場(chǎng)倒閉」探討銷售型商業(yè)地產(chǎn)活路

近日，筆者有位居住在寶山楊行鎮(zhèn)的親戚發(fā)來(lái)一篇《【關(guān)注】北上海商業(yè)廣場(chǎng)1.2億改造，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，來(lái)“盒馬”，你信嗎？》的推文并問(wèn)我：“您怎么看？”

我回答說(shuō)：

“這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是以房地產(chǎn)套路搞的，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目被分割賣掉了，好處都被撈光了，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)失敗而倒閉了，現(xiàn)在要從眾多業(yè)主手里“回購(gòu)”或“回租”整個(gè)項(xiàng)目，再投1.2億改造，再次統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)——不可能搞成的，誰(shuí)愿意拿出這么多錢來(lái)改造？

就算有人拿這個(gè)錢出來(lái)改造后重新經(jīng)營(yíng)，如若再次經(jīng)營(yíng)不善，投錢改造的人收不回投資，眾多業(yè)主拿不到回報(bào)，項(xiàng)目會(huì)再次崩塌的”。

其實(shí)，北上海商業(yè)廣場(chǎng)自2005年10月18日開(kāi)業(yè)后“死去活來(lái)”好幾回了，2022年12月關(guān)門歇業(yè)后整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)外圍門就一直關(guān)著，平時(shí)只見(jiàn)有少數(shù)商戶往外搬東西，見(jiàn)下圖：

關(guān)門倒閉的北上海商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)狀，筆者現(xiàn)場(chǎng)拍攝

今天我們就來(lái)說(shuō)道說(shuō)道，這個(gè)坐擁上海寶山楊行鎮(zhèn)商圈23萬(wàn)常住人口、商業(yè)面積達(dá)73000平方米的大型購(gòu)物中心，為何會(huì)“宏圖伸展又縮回，路通路堵又徘徊，老板追求快回報(bào)，糟蹋這個(gè)好區(qū)位”？

借此機(jī)會(huì)，筆者帶讀者們深入探討一下——怎樣給賣商鋪的項(xiàng)目找出路，“入局”陷進(jìn)去的眾多業(yè)主又該如何“破局”？

請(qǐng)看本文詳解。

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銷售型商業(yè)地產(chǎn)做個(gè)“局”，

買家紛紛來(lái)“入局”

北上海商業(yè)廣場(chǎng)效果圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

北上海商業(yè)廣場(chǎng)位于上海寶山區(qū)蕰川路1553-1555號(hào)，占地面積109畝約7.3萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積7.3萬(wàn)平方米，由上海寶茸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是上海北部頗具規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的超大型購(gòu)物中心。

整個(gè)項(xiàng)目于2004年通過(guò)虛擬商鋪劃分銷售給了1703家業(yè)主，然后回租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，2005年10月18日開(kāi)業(yè)；

2006年中，因租戶與業(yè)主糾紛，北上海商業(yè)廣場(chǎng)關(guān)門歇業(yè)；

2006年底甲方請(qǐng)來(lái)百聯(lián)股份有限公司來(lái)開(kāi)設(shè)“北上海百聯(lián)購(gòu)物中心”，2009年1月因業(yè)主委員會(huì)拒絕與百聯(lián)股份有限公司簽署委托經(jīng)營(yíng)展期合同，百聯(lián)股份于2009年1月16日正式退出北上海商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，掛著北上海百聯(lián)購(gòu)物中心招牌的北上海商業(yè)廣場(chǎng)第二次關(guān)門歇業(yè)；

2010年7月6日寶山區(qū)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)鎮(zhèn)各委辦幫助北上海商業(yè)廣場(chǎng)邀請(qǐng)卜蜂蓮花大賣場(chǎng)入駐帶動(dòng)購(gòu)物中心內(nèi)部其他商鋪開(kāi)業(yè)，北上海商業(yè)廣場(chǎng)第三次開(kāi)業(yè)，以后不少店鋪開(kāi)了又關(guān)，關(guān)了又開(kāi)；

一直延續(xù)到2020年新冠疫情開(kāi)始，卜蜂蓮花大型綜合超市關(guān)門歇業(yè)后，大部分店鋪陸續(xù)關(guān)門，到2022年末，北上海商業(yè)廣場(chǎng)最終徹底關(guān)門歇業(yè)至今。

一、北上海商業(yè)廣場(chǎng)頻繁關(guān)店原因分析，以及業(yè)主投資回報(bào)推算：

1.北上海商業(yè)廣場(chǎng)商鋪被全部銷售出去后，經(jīng)營(yíng)權(quán)難于歸攏，就如何進(jìn)行招商營(yíng)業(yè)的問(wèn)題，甲方不做主，業(yè)主不統(tǒng)一，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形成一致意見(jiàn)。

項(xiàng)目以虛擬鋪劃分賣給了1703個(gè)業(yè)主后，甲方就失去了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力，而由這1703個(gè)業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)，由于各業(yè)主利益訴求不一，無(wú)法就對(duì)外委托經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)達(dá)成共識(shí)。

如在2006年第一次歇業(yè)后請(qǐng)來(lái)百聯(lián)股份有限公司經(jīng)營(yíng)，但到了2009年業(yè)主委員會(huì)拒絕與百聯(lián)股份簽署委托經(jīng)營(yíng)展期合同，導(dǎo)致百聯(lián)退出，北上海商業(yè)廣場(chǎng)第二次關(guān)門。此后北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員又陸陸續(xù)續(xù)請(qǐng)了一些包括卜蜂蓮花大賣場(chǎng)在內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，都沒(méi)能夠把這個(gè)項(xiàng)目整體好好經(jīng)營(yíng)起來(lái)，直至去年年底徹底關(guān)門；

2.北上海商業(yè)廣場(chǎng)缺乏主力店聚客，購(gòu)物中心內(nèi)商鋪缺乏人流支撐。

2013年后，當(dāng)大賣場(chǎng)與百貨店進(jìn)入衰退期，不能在購(gòu)物中心里起到主力店聚人氣作用以后，因購(gòu)物中心的商鋪銷售后所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)不能統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)方?jīng)]能及時(shí)投資引進(jìn)替代大賣場(chǎng)與百貨店的新型主力店來(lái)起聚客作用，以至于整個(gè)購(gòu)物中心聚客能力下降，直至大部分商鋪因缺乏人氣支撐而導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼而關(guān)門；

3.虛擬商鋪銷售時(shí)返租經(jīng)營(yíng)期限不一致的問(wèn)題。

據(jù)網(wǎng)上有關(guān)資料顯示，北上海商業(yè)廣場(chǎng)返租經(jīng)營(yíng)回報(bào)最高的是7.5%每年，返租期限三年；然后回報(bào)低一點(diǎn)是返租期五年的、再低一點(diǎn)的是十年的，最低的是二十年的。為什么到2009年業(yè)主委員會(huì)拒絕與百聯(lián)簽署委托經(jīng)營(yíng)展期合同？因?yàn)榉底馊昶诘牡狡诹耍娱L(zhǎng)返租期業(yè)主要提高回報(bào)率，這樣的合同當(dāng)然談不下去了，一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)商就跟北上海商業(yè)廣場(chǎng)拜拜了；

4.北上海商業(yè)廣場(chǎng)好的經(jīng)營(yíng)者缺位。

這18年來(lái)購(gòu)物中心一會(huì)兒開(kāi)一會(huì)兒關(guān)，開(kāi)業(yè)率不足加上多次關(guān)門的時(shí)間很長(zhǎng)，估計(jì)這1703個(gè)業(yè)主在這18年里沒(méi)有幾年是收到過(guò)完整的年度投資回報(bào)的，我相信，大部分年頭是“空白”。

縱觀上述，可以推斷出業(yè)主購(gòu)買北上海商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪這18年的投資回報(bào)斷斷續(xù)續(xù)，肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于到銀行存款的利息。這18年里這錢投進(jìn)去沒(méi)有賺到什么利息，而在此期間因通貨膨脹幣值縮水一半多，比如原來(lái)投資100萬(wàn)購(gòu)置的虛擬商鋪，現(xiàn)在商鋪歇業(yè)沒(méi)有回報(bào)，幣值縮水，如原價(jià)贖回，幣值腰折，損失十分慘重！

二、北上海商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)買商鋪的業(yè)主虧錢了，但北上海商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商老板也沒(méi)有賺到多少錢。

此話怎講？請(qǐng)看下面分析，先看下圖：

2004年12月18日，北上海商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)盤銷售投資者排隊(duì)領(lǐng)號(hào)的盛況，圖源網(wǎng)絡(luò)

1.據(jù)互聯(lián)網(wǎng)透露：

北上海商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)總成本5.4億元人民幣，項(xiàng)目銷售完畢回款共8.5億元人民幣，銷售完畢開(kāi)發(fā)商毛收益達(dá)3.1億元，去除稅收和各項(xiàng)費(fèi)用凈收益達(dá)1.8億元。

開(kāi)發(fā)商在組建招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、引進(jìn)百聯(lián)、此后又多次投入組建招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、向新的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)讓部分股份等等，在這漫長(zhǎng)的18年時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商在收到這1.8億元凈收益以后陸續(xù)補(bǔ)貼用于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用，據(jù)筆者推算幾乎也把這1.8億元的凈收入花得所剩無(wú)幾了。這樣的安排，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有賺到多少錢；

2.如果這個(gè)項(xiàng)目按照全部持有不銷售、并認(rèn)真做好購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的方式去推算，這18年里賺的錢肯定要比現(xiàn)在多得多。

按照上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)透露的數(shù)據(jù)推算，近二十年來(lái)上海隨著購(gòu)物中心數(shù)量增加，購(gòu)物中心銷售坪效呈下滑趨勢(shì)。但即便是這樣，這二十年里購(gòu)物中心平均銷售坪效約為1.3萬(wàn)元/年平方米。

按照這樣平均算法，如果這個(gè)7.3萬(wàn)平方米購(gòu)物中心應(yīng)該有年銷售9.5億元，按照10%出租金率，一年就會(huì)有租金毛收入9500萬(wàn)元，去掉一年?duì)I運(yùn)費(fèi)2000萬(wàn)，一年毛收入約7500萬(wàn)，18年累計(jì)毛收入約13.5億元，給初期投資還本付息后，所賺的錢肯定會(huì)超過(guò)前面所說(shuō)的1.8億凈收入；

與上圖賣鋪人氣爆棚相比，2022年?duì)I業(yè)中北上海商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)冷冷清清 圖源網(wǎng)絡(luò)

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精心策劃，半賣半營(yíng)，兩全其美

大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不得已而為之——因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿住宅地塊時(shí)必須要被捆綁拿商業(yè)地塊。

由于許多開(kāi)發(fā)商本身不善于做商業(yè)地產(chǎn)，且資本金短缺，于是就發(fā)明出了類似北上海商業(yè)廣場(chǎng)的做法：把商業(yè)地產(chǎn)蓋起來(lái)賣掉，迅速回籠投資，然后回租經(jīng)營(yíng)。

說(shuō)實(shí)話，開(kāi)發(fā)商以這種地產(chǎn)思維模式做出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鮮有經(jīng)營(yíng)成功的案例，大多數(shù)都像北上海商業(yè)廣場(chǎng)那樣，到頭來(lái)開(kāi)發(fā)商自己沒(méi)賺到什么錢，還坑了眾多投資商鋪的業(yè)主。有的項(xiàng)目因返租回報(bào)不到位，還弄出許多群體上訪案件，搞得許多地方不安寧，政府頭疼死了。

吸取眾多教訓(xùn)以后，像在上海這樣的大都市，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)賣商鋪的事在前幾年就被禁止了。但是在上海以外的地方，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)賣商鋪的情況還繼續(xù)存在。

那么，有什么辦法讓開(kāi)發(fā)商既能夠賣部分商鋪以便短期回籠投資，又能夠返租做好部分商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲取遠(yuǎn)期回報(bào)？

辦法是有的。

筆者曾幫助貴州和四川兩個(gè)開(kāi)發(fā)商精心策劃做成功過(guò)這樣的項(xiàng)目，使開(kāi)發(fā)商能夠開(kāi)發(fā)完部分商鋪賣掉就收回項(xiàng)目投資，手上留下幾萬(wàn)平米持有商業(yè)面積，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)把整個(gè)項(xiàng)目做旺獲取遠(yuǎn)期回報(bào)。

在這樣的安排下，購(gòu)買商鋪的業(yè)主，利用項(xiàng)目上持有商業(yè)帶來(lái)的人氣支持，所購(gòu)商鋪?zhàn)獾贸鋈ィ约洪_(kāi)店活得下來(lái)，轉(zhuǎn)手賣掉商鋪獲得超值回報(bào)。

做到甲方賣了部分商鋪解除資金壓力而高興、買了商鋪的業(yè)主賺到錢高興、來(lái)開(kāi)店的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者也賺到錢高興——在這樣的項(xiàng)目上銷售型商鋪?zhàn)兂闪恕跋沭G餑”，比附近小區(qū)的臨街商鋪售價(jià)貴出一倍！

那么，這樣的項(xiàng)目是怎樣被精心策劃出來(lái)的呢？請(qǐng)看：

一、由筆者提供咨詢策劃的貴州天柱繽紛天地項(xiàng)目案例：

天柱繽紛天地新方案鳥(niǎo)瞰圖，沿街立面政府要求的苗寨風(fēng)格，圖源筆者翻拍

該項(xiàng)目位于貴州省天柱縣金山大道，占地面積60畝約合39996平方米商住用地，容積率2.1，可建8.3萬(wàn)平方米，2013年開(kāi)工，2015年完工開(kāi)業(yè)：

1.甲方原方案：

當(dāng)時(shí)請(qǐng)重慶設(shè)計(jì)院某英國(guó)皇家注冊(cè)建筑師設(shè)計(jì)方案名為貴州“難波公園”（日本難波公園縮小版），圖示縱橫各三排花園洋房8.3萬(wàn)平方米，全部是進(jìn)深20米左右的三層洋房，只有一排房進(jìn)深35米長(zhǎng)80米，離西側(cè)和南側(cè)馬路距離超過(guò)80米做商業(yè)，輻射花園排屋洋房街道。

2012年4月年甲方來(lái)上海找筆者咨詢，甲方告訴筆者，在天柱商鋪售價(jià)比住宅貴，住宅單價(jià)在4000元/平方米，而一層商鋪可以賣8000元/平方米，二層商鋪4000元/平方米，一層二層平均可賣6000元/平方米，比住宅高出50%。

項(xiàng)目總投入3.5億，全部銷售回款5億，去掉稅、費(fèi)、資金成本，預(yù)計(jì)利潤(rùn)1個(gè)億。筆者看過(guò)這個(gè)總平面圖以后跟甲方說(shuō)，按照這個(gè)設(shè)計(jì)蓋起來(lái)的房子很難賣掉的，理由是：

基地北側(cè)是河道，東側(cè)是小路，南側(cè)舊建筑，東西280米長(zhǎng)，南北180米深，就西側(cè)臨街面，客流如何進(jìn)入紅方框內(nèi)商鋪？只能從西側(cè)進(jìn)，紅方框內(nèi)約40000平方米商鋪是賣不掉的。

2.筆者建議的方案：

我公司規(guī)劃分兩期，一期左側(cè)4.3萬(wàn)平方米商業(yè)，二期右側(cè)住宅類產(chǎn)品4萬(wàn)平方米。商業(yè)4.3萬(wàn)平方米分兩個(gè)部分，北側(cè)持有集中商業(yè)3層共2萬(wàn)平方米；南側(cè)銷售型雙首層四條街（兩條綠色街，兩條紅色街）共2.3萬(wàn)平方米。

結(jié)果這個(gè)方案獲得巨大成功，由于北側(cè)2萬(wàn)平方米集中商業(yè)招商成功，南側(cè)四條雙首層銷售型商鋪單價(jià)比鄰近項(xiàng)目底商售價(jià)翻倍而且售罄，由于配套商業(yè)的成功，二期住宅產(chǎn)品售價(jià)比鄰近項(xiàng)目貴平均1000元平方米而且售罄。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售完，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.5億元，還留了2萬(wàn)平方米持有商業(yè)產(chǎn)權(quán)常年收取租金，每年可以收取租金達(dá)1000多萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商非常滿意，見(jiàn)下圖：

由于北側(cè)20000平方米持有型集中商業(yè)招商成功，招到了北京華聯(lián)精品超市、某著名KTV，一個(gè)中式正餐飯店與若干中西式快餐、兒童教育等店鋪，甲方打出了“跟著北華聯(lián)一起賺大錢”的廣告銷售商鋪，南側(cè)四條商業(yè)街一拖二共23000平方米很快售罄，平均單價(jià)達(dá)15000元/平方米，比隔壁小區(qū)臨街商鋪單價(jià)翻番。

二期住宅開(kāi)發(fā)40000平方米，因靠近購(gòu)物中心加上河邊綠地景觀好，住宅平均單價(jià)比隔壁小區(qū)溢價(jià)1000元/平方米，待23000平方米商鋪與40000平方米住宅銷售完畢，總回款達(dá)5.4億元，超出甲方原來(lái)5億元預(yù)期，不僅收回投資還實(shí)現(xiàn)了1.5億利潤(rùn)。不僅如此，還保留了20000平方米持有產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營(yíng)，每年可以獲取近千萬(wàn)的租金收入。

3.這個(gè)項(xiàng)目策劃成功的四點(diǎn)啟示：

1）銷售的商鋪賣的是“實(shí)鋪”而不是“虛鋪”，業(yè)主可以選擇自主開(kāi)店經(jīng)營(yíng)、也可以選擇“返租”拿回報(bào)，以后轉(zhuǎn)賣出去也方便；

2）做好持有自營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目上銷售商鋪與住宅銷售價(jià)值提升驅(qū)動(dòng)器；

3）持有商場(chǎng)與銷售商鋪通過(guò)一條共享街道聯(lián)系又相互獨(dú)立，持有自營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不受銷售出去的街道店鋪活動(dòng)干擾，物業(yè)管理的界面清晰；

4）持有商業(yè)與銷售商業(yè)一起開(kāi)業(yè)構(gòu)成了一個(gè)方便群眾購(gòu)物的商業(yè)中心，方便了附近住宅小區(qū)居民生活，支撐了項(xiàng)目上二期住宅銷售的售價(jià)，獲得了比鄰近小區(qū)售價(jià)更高的溢價(jià)。

唯一的遺憾就是甲方?jīng)]有接受筆者提出的建8300平方米地下車庫(kù)的建議。

幾年以后，甲方老板告訴筆者，現(xiàn)在項(xiàng)目上停車?yán)щy，影響了商鋪價(jià)值空間提升，甲方老板有點(diǎn)后悔沒(méi)有接受筆者這個(gè)建議。

二、由筆者提供咨詢策劃的四川樂(lè)山世豪廣場(chǎng)項(xiàng)目案例：

由筆者提供咨詢策劃服務(wù)的樂(lè)山世豪廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)人氣爆棚，筆者拍攝

該大型綜合樓盤項(xiàng)目上總共有：

3.4萬(wàn)平方米銷售商業(yè)、5萬(wàn)平方米持有商業(yè)即世豪廣場(chǎng)購(gòu)物中心、3萬(wàn)平方米量身定制的日本“伊藤洋華堂”百貨、1.7萬(wàn)平方米公寓、12萬(wàn)平方米住宅。

項(xiàng)目于2016年開(kāi)工，2019年9月6日持有商業(yè)開(kāi)業(yè)，到商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，樓盤上住宅與銷售商業(yè)已經(jīng)基本售罄。

2019年9月20日，筆者在本公眾號(hào)推出“三業(yè)”功課好，開(kāi)業(yè)就火爆！---樂(lè)山世豪廣場(chǎng)成功開(kāi)業(yè)的背后一文，講述了由筆者提供全過(guò)程策劃咨詢服務(wù)的樂(lè)山世豪廣場(chǎng)購(gòu)物中心于2019年9月6日在只有60萬(wàn)常住人口的地級(jí)市樂(lè)山市盛大開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)前三天累計(jì)總客流達(dá)56萬(wàn)，整體銷售超過(guò)3千萬(wàn)人民幣。開(kāi)業(yè)如此火爆，在行情低迷、總體供給過(guò)剩的四川省商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投下了一顆重磅炸彈。

樂(lè)山世豪廣場(chǎng)整體策劃規(guī)劃思路類似于貴州天柱繽紛天地，就是做好5萬(wàn)平方米持有核心商業(yè)作為提升銷售商鋪與住宅價(jià)值空間的驅(qū)動(dòng)力，銷售商鋪與持有購(gòu)物中心既相互獨(dú)立又有共享互動(dòng)，銷售商鋪全部都是實(shí)鋪，沒(méi)有虛擬鋪，業(yè)主可以選擇委托經(jīng)營(yíng)拿回報(bào)也可以選擇自己開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。

該購(gòu)物中心部分經(jīng)營(yíng)持續(xù)向好，2022年經(jīng)歷兩次封控，但解封后客流與銷售迅速恢復(fù)，2022年世豪廣場(chǎng)銷售近9億人民幣，客流近2000萬(wàn)。

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“破局”與“感悟”

北上海商業(yè)廣場(chǎng)做銷售型購(gòu)物中心“入局”，死去活來(lái)18年，到今天終于“死了”；

而由筆者提供策劃咨詢服務(wù)做“半售半營(yíng)”的天柱“繽紛城”與樂(lè)山“世豪廣場(chǎng)”經(jīng)歷了三年的新冠疫情，到今天還“活著”，而且活得很好。

“北上海商業(yè)廣場(chǎng)”是怎樣遺憾死去的，本文已透徹分析在此不再贅述，在筆者看來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目大概率不會(huì)通過(guò)引進(jìn)一個(gè)盒馬“小打小鬧”就能夠起死回生的，理由也同樣不再重復(fù)。

筆者認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目唯一可能的“破局”是“推倒重來(lái)”。該項(xiàng)目是有這個(gè)條件的：

首先是位置好，在楊行鎮(zhèn)中心位置，坐擁23萬(wàn)常住人口的核心位置；其次是原7.3萬(wàn)平方米用地容積率只有1，僅僅建了7.3萬(wàn)平方米建筑物，如果推倒重來(lái)，容積率升到2.5，這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值空間就出來(lái)了。

如果這樣，這個(gè)項(xiàng)目新建物業(yè)可以分為三個(gè)部分：

1）用其中1的容積率建獨(dú)立實(shí)鋪街區(qū)，用于處理原有業(yè)主，業(yè)主可以選擇向新甲方“溢價(jià)出讓”他們手上的虛擬商鋪，也可以相同樓層置換在獨(dú)立街區(qū)的“獨(dú)立實(shí)鋪”；

2）用其中1的容積率建自持經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)，做出一個(gè)好的購(gòu)物中心；

3）用余下0.5容積率建銷售型住宅，用于平衡投資。

盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入“新常態(tài)”，但全國(guó)各地出讓土地還會(huì)有，住宅商業(yè)地塊捆綁式出讓不會(huì)變，開(kāi)發(fā)商資本短缺還存在——換句話說(shuō)，許多開(kāi)發(fā)商仍然會(huì)被迫去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。還會(huì)有“賣商鋪”，還會(huì)有許多開(kāi)發(fā)商“入局”銷售型商業(yè)地產(chǎn)。

但如何“破局”？本文已給出了實(shí)際案例示范。

總結(jié)一下，要實(shí)現(xiàn)“破局”，四句話必須切記：

項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)“合理”；

堅(jiān)決賣“實(shí)鋪”不能賣“虛擬鋪”；

銷售與持有型商業(yè)物業(yè)既要做到相互獨(dú)立，又要做到互聯(lián)共享；

做好持有自營(yíng)這部分核心商業(yè)招商營(yíng)運(yùn)，以驅(qū)動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值空間提升！