中指研究院圍繞2023中國房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)判、當(dāng)前形勢下房企經(jīng)營安全性研判等研究成果進(jìn)行了分享。

?房地產(chǎn)市場：2023年新房銷售規(guī)模在低基數(shù)下或與2022年基本持平，但短期下行壓力仍突出，若經(jīng)濟及購房者預(yù)期恢復(fù)較慢，新房銷售規(guī)模或繼續(xù)下調(diào)

政策端：短期政策逐漸到位，企業(yè)資金壓力有望得到緩解，實現(xiàn)以時間換空間，下一步，政策或更加聚焦在促進(jìn)銷售回暖。在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度有望繼續(xù)加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續(xù)發(fā)力，符合條件的城市進(jìn)一步下調(diào)商貸房貸利率下限，核心一二線城市跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。

需求端：我國經(jīng)濟進(jìn)入中低速增長區(qū)間，人口總量已見頂，2017年以來城鎮(zhèn)人口增量逐年下降，中長期住房需求支撐度減弱。根據(jù)中指研究院初步測算，樂觀情形下，2023年，全國商品房銷售面積或在2022年低基數(shù)上有所增長，但在購房者置業(yè)更加謹(jǐn)慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預(yù)計新房銷售規(guī)模增長幅度有限，全年銷售面積或在15億平方米。中性情形下，2023年全國商品房銷售面積與2022年基本持平，微增至14.5億平方米。悲觀情形下，2023年全國商品房銷售面積繼續(xù)回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14億平方米。整體來看，預(yù)計2023年全國商品房銷售面積將回落至2015-2016年水平。

供給端：2023年，房屋新開工規(guī)模一方面仍依賴于銷售市場的恢復(fù)節(jié)奏，另一方面，受制于近兩年土地成交規(guī)模明顯減少、企業(yè)資金壓力仍較大、現(xiàn)有庫存量較高等因素，2023年房企新開工規(guī)模或難有明顯改善，初步測算，中性情形下，2023年新開工面積同比降幅仍超10%，新開工規(guī)模將回落至10億平方米。受新開工規(guī)模繼續(xù)下降、企業(yè)資金壓力不減等因素拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)，但在“保交付”支持下，竣工或?qū)⒊霈F(xiàn)好轉(zhuǎn)，對開發(fā)投資形成一定支撐，中性情形下，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額接近2019年水平，同比下降3.9%左右，降幅較2022年有所收窄。

?房企經(jīng)營安全性評價分析：信用、經(jīng)營、資產(chǎn)三方面綜合分析房企穿越周期的特征

“安全發(fā)展”成為新時代國家發(fā)展重要戰(zhàn)略，房企安全成為行業(yè)關(guān)注焦點問題，房企經(jīng)營安全才能穿越行業(yè)周期。借鑒產(chǎn)業(yè)安全等方面研究成果，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營實際，中指研究院構(gòu)建房企經(jīng)營安全性評價分析框架，從信用、經(jīng)營、資產(chǎn)三個方面進(jìn)行綜合分析，衡量房企的經(jīng)營安全性程度。

（1）信用安全度：交付力是先決條件，償債能力、融資能力是信用認(rèn)證

交付是房企對消費者的信用。項目準(zhǔn)時、保質(zhì)的交付，是房企信用最直接的體現(xiàn)。當(dāng)前央國企、穩(wěn)健型民營房企交付力較強，這些企業(yè)特征是重客戶、守信用、產(chǎn)品力強、經(jīng)營穩(wěn)健。

有息債務(wù)占比偏高、債務(wù)平均期限過長、商票違約、“明股實債”及表外負(fù)債規(guī)模較高成為影響房企償債能力的根本因素。行業(yè)的現(xiàn)金短債比降至1.23，短期償債能力普遍下降。

今年以來行業(yè)非銀融資規(guī)模同比下降51.4%，央國企成為融資主力。在不利的融資環(huán)境下，仍有一些房企具有較強的融資能力，如保持有效海外評級的房企、被選為示范企業(yè)的民企，另外符合近期政策的企業(yè)也有望獲得融資支持。

（2）經(jīng)營安全度：銷售、盈利、可持續(xù)經(jīng)營推動企業(yè)長期發(fā)展

2022年1-10月，TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，經(jīng)營回款大幅減弱；目標(biāo)完成率僅為58.8%，全年目標(biāo)將受挑戰(zhàn)。熱門城市的項目成為房企銷售回款的有力保障。行業(yè)利潤率大幅下滑，部分企業(yè)利潤分配更偏向少數(shù)股東，進(jìn)一步削弱母公司的盈利能力。受行業(yè)資金緊張影響，拿地的企業(yè)更偏向于一二線城市，溢價率下降超10個百分點，價格更趨理性。

（3）資產(chǎn)安全度：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量、可變現(xiàn)貨值決定企業(yè)資產(chǎn)的真實質(zhì)量

受經(jīng)營回款不力、持續(xù)償還到期債務(wù)影響，房企的貨幣資金占比降至8.9%，流動性進(jìn)一步下降。受需求端疲軟影響，存貨占比上升1.9個百分點至54.7%，房企去化速度下降。優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)在當(dāng)前周期下可為企業(yè)提供一部分資金。

可變現(xiàn)貨值是衡量房企經(jīng)營安全程度的重要指標(biāo)。可變現(xiàn)貨值，指在當(dāng)前市場形勢下，參考城市出清周期和價格計算的該企業(yè)所有未售項目可能實現(xiàn)的銷售金額。房企的可變現(xiàn)貨值能夠覆蓋債務(wù)，則安全程度比較高。

基于流動性及資產(chǎn)變現(xiàn)視角，通過對企業(yè)信用安全度、經(jīng)營安全度和資產(chǎn)安全度三個維度的綜合測算分析，結(jié)果顯示60家企業(yè)當(dāng)前安全度較高，其中民營及混合所有制企業(yè)占比38.3%，央國企占比61.7%。當(dāng)前經(jīng)營安全性高的企業(yè)特征是：信用方面，交付力強、按期償債、融資通暢；經(jīng)營方面：銷售影響相對小、聚焦主業(yè)、土儲質(zhì)量高；資產(chǎn)方面，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強、可變現(xiàn)貨值覆蓋剛兌及債務(wù)。