后地產(chǎn)時(shí)代，用文旅商融合賦能城市更新

前言  城市發(fā)展進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代，存量迭代漸成發(fā)展主流

回望2020年是一個(gè)特別的年份，即是疫情爆發(fā)之年，又是城市發(fā)展的一個(gè)分水嶺——即從規(guī)模化的增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化的存量博弈。

2020年以前是以快速城市化驅(qū)動(dòng)大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)和房地產(chǎn)開發(fā)，大量郊區(qū)變?yōu)樾鲁牵欢?020年后消費(fèi)力和投資預(yù)期快速下降，城市化率也到達(dá)極限，加之債務(wù)連環(huán)爆雷，房地產(chǎn)逐漸熄火。

（2021年至今，月度土地購置面積斷崖下跌，9月同比增速已經(jīng)跌至-65%，相當(dāng)于砍掉了三分之二。今年1~8月，全國供地面積和供地收入分別下降了40.5%和59.8%。）

而對(duì)于各地方的政府財(cái)政來說，從過去躺著賣地獲得財(cái)政收入，轉(zhuǎn)變?yōu)橐嬲揽慨a(chǎn)業(yè)提升、人口流入帶來的復(fù)合型收入，來彌補(bǔ)和優(yōu)化目前已經(jīng)大幅減少的土地財(cái)政，這是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

那么后地產(chǎn)時(shí)代城市如何發(fā)展？又用什么來驅(qū)動(dòng)城市的發(fā)展？

一、城市更新驅(qū)動(dòng)新的城市發(fā)展

失去土地財(cái)政的支撐后，城市與城市之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨激烈，包括：城市吸引力的博弈（定居買房）、吸引和激發(fā)消費(fèi)的博弈（休閑消費(fèi)）、產(chǎn)業(yè)體系迭代的博弈（吸引投資）、城市發(fā)展?jié)摿Φ牟┺模ㄘ?cái)政收入）。

1、城市更新對(duì)人的吸引力

后地產(chǎn)時(shí)代是一個(gè)搶人的時(shí)代，特別是年輕的、高素質(zhì)、高學(xué)歷人才，要把優(yōu)質(zhì)人口留住或流入才能有消費(fèi)力。城市競(jìng)爭(zhēng)越“內(nèi)卷”，人才越會(huì)向高能級(jí)城市集中，其他的大多數(shù)城市會(huì)陷入發(fā)展困境。一個(gè)沒有高端產(chǎn)業(yè)、沒有生活品質(zhì)、收入水平低下的城市，是沒有活力的，對(duì)人才也沒有任何吸引力。不僅沒有外地人才流入，本地人才還會(huì)大量流出，沒有新增住宅需求，城市愈發(fā)空心化、老齡化。

2、城市更新對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)

后地產(chǎn)時(shí)代是一個(gè)搶消費(fèi)力的時(shí)代，消費(fèi)是否景氣，關(guān)系到本地服務(wù)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)就業(yè)，以及商業(yè)開發(fā)的價(jià)值。目前很多城市不僅人口流出，連本地消費(fèi)也大量流出到周邊城市，原因就是它們的商業(yè)發(fā)展過于粗放和落后。未來的城市更新，不僅要留住本地消費(fèi)力，還要吸引外來消費(fèi)力，有消費(fèi)力才有投資、有就業(yè)。

3、城市更新吸引投資，賦能產(chǎn)業(yè)迭代

后地產(chǎn)時(shí)代是一個(gè)搶投資、搶就業(yè)的時(shí)代，從土地財(cái)政到實(shí)業(yè)興邦，從地產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。吸引投資不僅需要有高效廉潔的行政體系，良好的基建物流，還需要城市能滿足產(chǎn)業(yè)配套和人才供給。同時(shí)，城市更新需要與城市的產(chǎn)業(yè)迭代結(jié)合考慮，創(chuàng)造宜居宜業(yè)的空間。這就是城市更新在頂層設(shè)計(jì)需要解決的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題。

綜上，未來的城市更新要以頂層設(shè)計(jì)為指引，在吸引人才、刺激消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)迭代三個(gè)方面互為支撐。它不再是簡(jiǎn)單的“舊房改造”工程，而是要有效盤活城區(qū)的老舊低效板塊，帶來多維度的迭代提升，大大提升城市的經(jīng)濟(jì)活力。

與過去粗放式的造新城賣地皮不同（局限性小），城市更新是在既有存量上做文章，各種項(xiàng)目特殊性和局限性更大，更需要頂層架構(gòu)的支持和經(jīng)濟(jì)上的精打細(xì)算，操盤的挑戰(zhàn)和技巧要求也更高。

二、文旅商融合賦能城市更新

1、城市更新中的文化復(fù)興

很多城市提到文化，都會(huì)說自己文化多么厚重，源遠(yuǎn)流長的歷史（北方地區(qū)特別明顯）。每聽到此，我深不以為然。掘地三尺，誰家沒點(diǎn)古物呢？一個(gè)城市的文化并不是建立在“考古”之上，真正有文化魅力的城市，需要的是有活力、可體驗(yàn)、可傳播的文化，讓城市展現(xiàn)獨(dú)特的美感，讓人心懷向往。

什么是有活力？文化不只是考古，也不是一成不變的，而應(yīng)該是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的，又與現(xiàn)代生活相結(jié)合的，要與各種業(yè)態(tài)有機(jī)融合，創(chuàng)造新的活力。

什么是可體驗(yàn)？文化不是故作高深，而是要觸達(dá)到盡可能多的受眾，是可觸碰的、可品味的、可感受的、可互動(dòng)的。這也是與商業(yè)相融合的特點(diǎn)和基礎(chǔ)。

什么是可傳播？文化不只是供瞻仰的，真正有生命力的文化必然是廣泛傳播的，因此文化產(chǎn)品需要更開放包容、更多樣化，更具網(wǎng)紅傳播屬性。

而我們大多數(shù)的城市，往往動(dòng)用巨資造了一大批的博物館、文化館，就算完成了文化建設(shè)，平時(shí)無人問津，還要持續(xù)投錢運(yùn)營維護(hù)這些規(guī)模宏大的形象工程。顯然文化不能是一個(gè)關(guān)在館里的“死物“，文化需要的是活力，是與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，讓人們能在日常生活中實(shí)際感受到，被越來越多的人所接受和喜愛。

比如說上海的海派文化一直是中國文化的高地，在國際上也有一席之地，但顯然上海是一個(gè)開埠僅180年的城市，并沒有多少歷史、也沒有多少古跡可言。而作為一個(gè)文明古國，國內(nèi)的千年古城古都比比皆是，為何鮮有文化強(qiáng)大者？顯然文化的強(qiáng)大靠的不是考古，而是靠創(chuàng)造，并且要有開放包容、海納百川的心態(tài)。

2、城市更新中的旅游升級(jí)

近年來城市旅游方興未艾，除了一些傳統(tǒng)旅游城市外，不少獨(dú)具特色的城市迅速成了網(wǎng)紅。隨著疫情常態(tài)化，本地游、周邊游也逐漸成為主流。一座有吸引力的城市需要有更好的旅游環(huán)境、更美的旅游場(chǎng)景、更具特色的城市美學(xué)品位，對(duì)這些維度的提升，正是城市更新需要達(dá)到的目標(biāo)。

旅游環(huán)境的提升，既包括生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境這樣的硬件環(huán)境，也包括休閑生活氛圍這樣的軟環(huán)境。比如成都、重慶、長沙能成為旅游網(wǎng)紅城市，一個(gè)重要原因就在于那里讓人很安逸舒適的生活氣息。

旅游場(chǎng)景的打造，要充分利用各類城市記憶，包括老建筑、遺址等硬件，也包括文化、美食等軟件，以人為本、增加多種多樣的社交空間，對(duì)城市空間、城市景觀、城市文化體驗(yàn)、特色文旅商場(chǎng)景等方面進(jìn)行全方位的優(yōu)化和提升。

城市美學(xué)品位的體現(xiàn)，包括建筑品位、景觀品位、生活美學(xué)，展現(xiàn)的是本地人民群眾對(duì)美好生活的追求和格調(diào)。城市體量的大小可能很難改變，三四線城市可能永遠(yuǎn)是三四線城市，但城市是否能帶給外來游客以美感、品質(zhì)感、高級(jí)感，是可以努力塑造的。

3、城市更新中的文旅商融合

城市內(nèi)文化的復(fù)興和旅游的升級(jí)，與商業(yè)相融合，帶動(dòng)區(qū)塊價(jià)值的提升（包括土地價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)、稅收），形成一個(gè)完整的存量開發(fā)商業(yè)邏輯閉環(huán)。開發(fā)商業(yè)邏輯設(shè)計(jì)中，主要是三大平衡，即資金流平衡，業(yè)態(tài)平衡，運(yùn)營平衡。

因此具有前瞻性的、遵循市場(chǎng)規(guī)律的頂層設(shè)計(jì)在整體開發(fā)中非常重要，這恰恰是很多項(xiàng)目所欠缺的。

文旅商融合的城市更新是順應(yīng)這個(gè)時(shí)代的最佳城市發(fā)展路徑，將帶來有生命力、與時(shí)俱進(jìn)的文化，將讓人心生向往，大大提升城市的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

三、城市更新的分類和經(jīng)典案例

由于城市老舊存量的復(fù)雜性，城市涉及的種類很多，比如：古城老街改造（文改）、舊廠房/老工業(yè)區(qū)改造（舊改）、老居住區(qū)/城中村改造（棚改）、小場(chǎng)景/市集改造（微改）。也有不少項(xiàng)目是多類型兼而有之，開發(fā)復(fù)雜性也就更高。

以下舉幾個(gè)經(jīng)典案例，與讀者分析探討。

延展案例一：兼具紅色、傳統(tǒng)、時(shí)尚元素的城市更新開山之作——上海新天地

在文旅商融合的城市更新中，上海也有一個(gè)陳年又經(jīng)典的案例——上海新天地的改造開發(fā)，可以說是全國城市更新頂禮膜拜的開山之作。

眾所周知，新天地有著一個(gè)最紅最專的遺址——中共一大會(huì)址（國家一級(jí)文物保護(hù)單位），如果照著很多其他城市的思路，多半會(huì)被改建成一個(gè)大規(guī)模黨建博物館，那么這塊位于市中心核心地段的商業(yè)屬性和土地價(jià)值就完全荒廢了。

新天地核心區(qū)的建筑是非常具有上海特色的石庫門歷史建筑，此類建筑是上海獨(dú)創(chuàng)，個(gè)性鮮明。但是，不僅要保留石庫門的外貌，還要保留石庫門的風(fēng)情，在衰敗的石庫門弄堂里裝進(jìn)現(xiàn)代休閑生活也是很不容易的。

最終，新天地在美國設(shè)計(jì)師本杰明·伍德?lián)V設(shè)計(jì)下，呈現(xiàn)出的是一個(gè)集合紅色遺址、特色商業(yè)、奢華酒店、寫字樓、高端住宅、湖泊景觀于一體的文旅商綜合體，展現(xiàn)“工作與生活相融合”的都市生活方式。整個(gè)項(xiàng)目獲得了良好的商業(yè)效益和持續(xù)的稅收收入，也成為上海向外界展現(xiàn)其獨(dú)特文化和特色的一張金名片，游客來滬必去之地。

新天地雖然保留了大量的老上海“石庫門”傳統(tǒng)建筑，卻又是上海現(xiàn)代時(shí)尚的最佳體現(xiàn)。經(jīng)過多次改建升級(jí)，一大會(huì)址多年來始終承擔(dān)著接待中央和全國各地領(lǐng)導(dǎo)拜謁和全國各地黨員黨建工作的使命。

這個(gè)案例充分證明，都市時(shí)尚、商業(yè)氣息和紅色記憶并不矛盾，現(xiàn)代設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)建筑保護(hù)也能實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一，城市更新與歷史文化資源保護(hù)之間找到平衡點(diǎn)成為關(guān)鍵點(diǎn)。

并且，這是一個(gè)二十多年前的項(xiàng)目，至今依然秒殺很多后開發(fā)的城市改建項(xiàng)目。優(yōu)秀的城市更新作品將成為城市地標(biāo)，歷久彌新。可見在前期論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的前瞻性、科學(xué)性的開發(fā)思維有多么重要！

延展案例二：從廢棄舊址到全國總價(jià)地王——上海西岸開發(fā)

上海西岸位于徐匯濱江地區(qū)，岸線長約11.4公里，區(qū)域面積約達(dá)9.4平方公里，規(guī)劃開發(fā)總量950萬平方米，是“上海2035”城市總體規(guī)劃中承載全球城市核心功能的高品質(zhì)中央活動(dòng)區(qū)。2008年以上海世博會(huì)的舉辦為契機(jī)，遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、文化先導(dǎo)、生態(tài)優(yōu)先、科創(chuàng)主導(dǎo)”的發(fā)展理念，啟動(dòng)地區(qū)城市更新規(guī)劃，對(duì)標(biāo)巴黎左岸、倫敦南岸。2012年成立上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“西岸集團(tuán)”），正式進(jìn)入開發(fā)階段。

2012年7月7日，龍美術(shù)館、余德耀美術(shù)館與徐匯濱江簽署落戶協(xié)議，標(biāo)志著“西岸文化走廊”品牌工程正式啟動(dòng)。經(jīng)過多年的努力，20余個(gè)文化藝術(shù)空間（龍美術(shù)館、余德耀美術(shù)館、西岸美術(shù)館、星美術(shù)館、油罐藝術(shù)公園、上海夢(mèng)中心、上海攝影藝術(shù)中心、香格納畫廊、西岸劇場(chǎng)群）已在此云集，而西岸音樂節(jié)、西岸建筑與當(dāng)代藝術(shù)雙年展、西岸藝術(shù)與設(shè)計(jì)博覽會(huì)等品牌文化活動(dòng)也持續(xù)亮相且備受肯定，西岸文化群落已初具規(guī)模，使徐匯濱江成為上海最具有文化品位和文化氣質(zhì)的濱水區(qū)域，也將成為中國乃至世界最大的戶外藝術(shù)展區(qū)。

一級(jí)開發(fā)到二級(jí)開發(fā)的變現(xiàn)：2020年2月20日，上海正式掛牌出讓了徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，即徐匯濱江西岸金融港地塊。這幅占地超過320,000㎡，總開發(fā)體量約180萬㎡的土地，由香港置地集團(tuán)斥資超310.5億元，刷新全國總價(jià)地王記錄。

地上土地面積總計(jì)323,664.6 ㎡，地上計(jì)容面積為 1,087,049.6 ㎡，地下建筑總面積為不超過 710,000 ㎡，總開發(fā)體量約180萬㎡，包含：

辦公 ：~650,000㎡

商業(yè) ：~210,000㎡

地上商業(yè)：~150,000㎡

地下商業(yè)：~60,000㎡

酒店：~55,000㎡

可售商品住宅：47,100㎡

文體：40,000㎡

租賃住宅：156,464㎡，不超過1187套

車庫:~650,000㎡

該幅地塊的可售辦公樓約260,000㎡，貨值估算約是180-200億。可售商品住宅面積僅有約47,100㎡，貨值約60億-70億。

延展案例三：工業(yè)舊址蛻變?yōu)橐菇?jīng)濟(jì)活力區(qū)——杭州新天地

杭州新天地為杭州新天地集團(tuán)（寶能系）投資，是國內(nèi)首個(gè)以工業(yè)主題文化為核心的城市文旅綜合體，總投資約100億人民幣，占地面積850畝，建筑總面積180萬平方米，其中商業(yè)35萬平方米、辦公40萬平方米、SOHO/LOFT 35萬平方米。

它利用原杭州重型機(jī)械廠地塊，經(jīng)過10年不間斷建設(shè)，集國際演藝、企業(yè)總部、商務(wù)辦公、商業(yè)購物、餐飲休閑娛樂、SOHO/LOFT酒店式公寓、五星級(jí)酒店、品質(zhì)居住等多種業(yè)態(tài)于一體，于2018年全面交付啟用。

其中以工業(yè)遺存核心區(qū)（中央活力區(qū)）是杭州新天地的精華區(qū)域，位于新天地區(qū)塊的中部，以"24小時(shí)繁華"為目標(biāo)，保留并改建原重機(jī)廠的4棟工業(yè)廠房，打造太陽演藝《X綺幻之境》、活力PARK文化藝術(shù)公園、巨幕IMAX影院、燈光秀等，并匯集寫字樓集群、2個(gè)購物中心（街區(qū)）、4家酒店、各種類型旗艦酒吧、網(wǎng)紅餐飲，成為不夜城。現(xiàn)有商戶291家，其中夜間營業(yè)的文化類商戶276家，占95%。以“工業(yè)遺存+娛樂文化+網(wǎng)紅餐飲酒吧”為主軸，新天地活力街走上了夜間文旅消費(fèi)“快車道”，構(gòu)建起全天候全生活場(chǎng)景的活躍能力，夜間比白天更熱鬧。充分展示了工業(yè)遺存的歷史、文化及商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造并實(shí)現(xiàn)文化、旅游與商業(yè)相結(jié)合的全新產(chǎn)業(yè)模式。

核心文旅項(xiàng)目太陽演藝《X綺幻之境》（目前改稱《X秀》）是激活杭州新天地活力PARK的主力，項(xiàng)目總投資15億元，由加拿大的世界頂級(jí)表演團(tuán)體太陽馬戲編創(chuàng)，面積約13000平方米，有1442坐席。讓游客在享受魔幻之旅的同時(shí)，激發(fā)街區(qū)時(shí)尚、文藝與快樂。在一度沉寂的工業(yè)文明之上，太陽演藝《X綺幻之境》成為保留和活化利用工業(yè)遺存、延續(xù)城市記憶的“點(diǎn)睛之筆”。

杭州新天地形成商旅文融合的經(jīng)濟(jì)矩陣強(qiáng)大的商務(wù)虹吸效應(yīng)，成為頭部企業(yè)的首選之地，取得巨大商業(yè)成功。目前建筑面積40萬方商務(wù)集群，已擁有400多家入駐企業(yè)、300多戶商家入駐，固定辦公人數(shù)超3萬，全年總產(chǎn)值超50億元。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州寫字樓市場(chǎng)下，該項(xiàng)目2020年、2021兩年連續(xù)在寫字樓新增租賃面積位列杭州第一。其中的杭州新天地金座辦公樓，匯聚了包括火星人、完美世界互娛、中冶房產(chǎn)、瑪氏箭牌糖果、杭鋼國貿(mào)在的5家上市公司、3家世界500強(qiáng)企業(yè)，以及四大所之一的普華永道事務(wù)所，2022年上半年納稅額2億！實(shí)現(xiàn)了白天樓宇經(jīng)濟(jì)和夜間消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的雙重拉力。

項(xiàng)目時(shí)間線：

2007年，杭州重機(jī)廠搬往臨安青山湖工業(yè)園后，廠區(qū)850畝地塊開始變身“杭州新天地”的涅槃之路。

2010年，杭州新天地集團(tuán)簽約建設(shè)新天地項(xiàng)目，以“24小時(shí)繁華”中央活力區(qū)為發(fā)展目標(biāo)，作為城北武林新城核心區(qū)域，以“南有西湖 北有新天地”的高端定位對(duì)杭州重機(jī)廠原地塊進(jìn)行城市更新改造，

2014年，全亞洲現(xiàn)有唯一的太陽馬戲駐場(chǎng)秀演出場(chǎng)館開始建設(shè)，改造前是從前重機(jī)廠鈑焊車間；而全球首次啟用“終極銀幕+杜比全景聲”的新遠(yuǎn)影城是從前的鈑焊車間。

2018年底，完成建筑總量180萬平方米，投資100多億元。

2019年6月新天地中央活力區(qū)開園，8月杭州太陽劇場(chǎng)太陽馬戲《X綺幻之境》首演，9月杭州新天地麗笙酒店開業(yè)。