民營房企還要扛多久？

這段時間，地產行業壞消息一個接著一個。先是房企股價集團遭遇重挫。接著，綠地著公告了美元債展期。昨天，被納入“示范房企”名單，并作為首批獲得流動性支持的旭輝，也官宣暫停支付境外債本息。

從去年開始，最早是高杠桿房企現金流出問題，誰曾料到，房企一個接著一個出問題，現在連優質民企也扛不住了，危機愈演愈烈。

有地產人無奈地發問，民營房企還要熬多久？再這樣下去，未來不管是哪一家房企出險，都不意外。

有業內人士呼吁，當下信心比黃金重要，希望相關部門盡快推出強有力的政策穩住樓市，幫助優質民企走出困境。畢竟，當下的政策空間還很大，工具也還很多。

市場未見回暖跡象，

房企流動性面臨極大挑戰

我們都知道，房企現金流主要來自兩個方面，一是經營性現金流，一個是融資性現金流。但目前大部分民營房企面臨的處境是，一方面，房子打折促銷也很難賣掉，即便賣掉，大部分預售資金也要被監管，另一方面，金融機構不愿意借錢，不敢借錢。

此前，就有民企老板在朋友圈吐露心聲：“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消”。

其實，民企從去年開始就面臨這種艱難局面了，只是當時大家預判還比較樂觀，認為今年3月大概率會回暖。

誰會想到，經過了長達一年的救市，受到停貸潮、疫情等各種因素影響，目前依然看不到明顯的回暖跡象。戳這里了解渠道管家，提升全渠道帶客量

首先，市場回暖速度緩慢，10月份銷售再陷入低迷。

雖然9月份全國銷售單月環比上漲，但10月份未能延續上漲態勢。

據克而瑞數據，10月份，重點30城成交面積低至1414萬平方米，創下半年以來單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴至28%。

TOP100房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

二手房市場同樣低迷。

諸葛找房統計數據顯示，10月份，9個重點城市二手房成交環比9月出現不同程度下滑。

其次，房價面臨很大的下行壓力。

據中指研究院數據，10月份，百城新建住宅均價已經4個月環比下跌。二手住宅均價已連續6個月環比下跌，同比下跌0.51%。

更值得警惕的是，住宅均價下跌城市達到46個，就連深圳、武漢、重慶這些一二線城市的房價都跌了。整體來看，近半數城市新房及二手房價均面臨調整壓力。

圖：2020年1月至2022年10月百城新建住宅均價及環比變化

圖：2020年6月至2022年10月百城二手住宅均價及環比變化

來源：中指研究院

第三，土地端持續降溫。

行情慘淡，銷售乏力，沒有了現金流，很多民營房企都停止拿地了。

中指研究院數據顯示，2022年1-10月，TOP100企業拿地總額11229億元，拿地規模同比下降50.2%。TOP100門檻值為36億元，較上年同期下降11億元。

總的來看，整個市場表現不太樂觀。

除此之外，保交付導向下，很多城市進一步收緊了預售款監管。

據金地反饋，他們目前進入的城市中呼和浩特、杭州、西安、成都、寧波、青島、深圳、上海，能夠明顯感受到，預售款監管都比以前有所收緊。

在融資端，形勢稍有好轉，但大部分民營房企還是很難過。

據中指研究院監測數據顯示，2022年9月房地產企業非銀融資總額為777.9億元，環比上升13.3%。行業平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環比下降0.44個百分點。但是，

一方面，融資端青睞的仍然是信用好的國央企和優質民企。

因為企業增信發債非常依賴信用，無論是機構挑選企業，還是投資者選擇債券，都會非常謹慎。所以，當前真正能發債并獲得資金的房企非常有限。

另一方面，臨近年底，越來越多房企被催還債。

有房企員工對經濟觀察報表示，最近有金融機構開始全面對房地產進行抽貸，“包括他們實際出資但借用別人通道的，也包括他們通道的，全部要求提前償還”。

好消息是，接下來兩個月不是房企的償債高峰，壞消息是，明年3-4月又會迎來新一輪償債高峰期。

多重壓力之下，預計未來房企流動性將面臨更大挑戰。

未來信心重塑是關鍵

最近，全國有23個城市針對消費端出臺了購房優惠政策，包括降低首付、減費退稅、購房補貼、提高公積金貸款額度等等。

但目前來看，政策效果有限。前幾天，金地在投資者會議上分析指出，當下信心缺失是房地產市場難以回暖的主因。原因如下：

一是購房者目前購房的心態跟股市差不多，買漲不買跌。加上很多房企暴雷，大家對購買期房有疑慮，擔心房子能不能如期交付，市場還會不會進一步惡化等，所以輕易不敢出手。

二是疫情影響，加上經濟形勢變差，大家對收入預期下降，所以更傾向于存錢，而不是花錢。

三是很多客戶買房需要賣掉一套舊房，但現在二手市場和一手市場一樣不活躍。

未來，房地產行業信心重塑是關鍵，必須要健康推進市場信心的修復。

一方面，需要更大強度的救市政策。

二十大會議召開之前，很多人都期待中央對房地產的提法有所變化，對出臺新政策抱有一定期待。

但實際上，大會上對房地產政策的提法沒有變，仍然強調“房住不炒”、穩房價、穩地價、穩預期這些提法也沒變化。

這也導致大家對政策預期降低，認為未來很難出臺全國重磅政策救市，從而對后市比較悲觀。

之前，明源君在《地產調控放松，還有多大空間？》里提到，目前的房地產政策，并不像大家想象中的那么寬松，真實情況是松緊并存。尤其是一線城市，仍然是嚴防死守，限購、限貸、限價、限售無一放松，但也因此抑制了一些換房需求、改善需求。

未來可以考慮加大救市力度，以此來提振各方信心。

除了消費端，在融資端，房企也希望能有更有力的措施。

10月28日，在金地召開的投資者會上，金地總裁黃俊燦表示，除了市場端的政策，如果開發商融資端也能有一些好政策出來，預計對整個行業提振士氣會有較大幫助，

金地董事會秘書徐家俊在回答問題時也表示：債券價格大跌主要還是信用缺失的問題，公司也想盡一些辦法解決。但是單純依靠一家公司去做，效果有限。他們會跟主管部門不斷呼吁，希望能出臺更有力的措施，能夠解決當前的一些問題。

另一方面，接下來的經濟形勢、疫情防控等因素也將極大影響客戶信心。

疫情可以說是當下最大的核心變量。不少市場剛有起色，結果疫情來了，一封控就是十天半個月，很多項目開發、銷售節奏都被打亂，經濟也被拖累。

前天境外有消息傳出，未來疫情管控思路或有所改善，如果傳聞是真，將有利于恢復行業信心。

不過，也有專家指出，當下要恢復客戶信心，最重要的是管理好客戶預期，只有客戶相信房價不會再下跌了，只有客戶相信市場到底部了，他們才敢重回市場。

小結

雖然行業整體悲觀，但也不乏樂觀者。

有投資機構表示，他們已經和很多國央企金控平臺形成了共識，明年會放心地重啟地產投資業務，因為不管是國際還是國內形勢，房地產行業在明年兩會后的復蘇已漸成大概率的事件。

明源君希望各位也能能夠堅持下去，只要熬過這一關，未來就能迎來更健康、更安全的市場環境。