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市場(chǎng)的變化總是出人意料，國(guó)央企對(duì)城市更新市場(chǎng)相關(guān)游戲規(guī)則的適應(yīng)能力超出了市場(chǎng)的預(yù)期。
自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行期以來(lái)，市場(chǎng)方面對(duì)國(guó)央企收并購(gòu)爆雷房企的城市更新項(xiàng)目一直都不太看好，一是因?yàn)楹弦?guī)方面的項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估與交易對(duì)價(jià)的確認(rèn)存在難題，目標(biāo)公司的無(wú)票支出和收購(gòu)溢價(jià)也很難處理；二是國(guó)央企的內(nèi)部決策流程比較繁冗和拖沓，市場(chǎng)化和靈活度不足，另外就是決策層對(duì)投資決策風(fēng)險(xiǎn)的考量對(duì)收并購(gòu)交易容易造成較大的影響。
讓人意外的是，從我們目前跟國(guó)央企合作的情況來(lái)看，只要項(xiàng)目可行性或成熟度較高，項(xiàng)目算得過(guò)賬或者利潤(rùn)可觀，以上影響投資或收并購(gòu)的主要因素都已不在話下，因此我們認(rèn)為隨著國(guó)央企對(duì)城市更新市場(chǎng)游戲規(guī)則的適應(yīng)，后續(xù)擴(kuò)大對(duì)爆雷房企城市更新項(xiàng)目的收并購(gòu)已勢(shì)在必行。
舉例來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行及城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓溢價(jià)不斷降低的情況下，國(guó)央企投資、收購(gòu)城市更新項(xiàng)目的操作方面，無(wú)票支出可以由轉(zhuǎn)讓方/合作方在項(xiàng)目公司列支前期費(fèi)用的方式進(jìn)行處理，包括以前期服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等解決臺(tái)底費(fèi)支付和票據(jù)合規(guī)的問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓溢價(jià)同步掛鉤按上述進(jìn)行合規(guī)化處理后的有票成本，如此就能解決項(xiàng)目估值、轉(zhuǎn)讓溢價(jià)處理等一系列問(wèn)題。除此之外，我們注意到很多國(guó)央企都在積極調(diào)整自身的組織架構(gòu)及決策機(jī)制，以此保障城市更新項(xiàng)目投資、并購(gòu)的市場(chǎng)化效率，最典型的就是招商蛇口的架構(gòu)調(diào)整中設(shè)置了專門的城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌及大片區(qū)統(tǒng)籌改造團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方面堪稱典范。
市場(chǎng)方面一直都認(rèn)為國(guó)央企會(huì)因缺乏靈活性導(dǎo)致無(wú)法在前端直接介入城市更新或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，也就是市場(chǎng)一直認(rèn)為民營(yíng)企業(yè)才更擅長(zhǎng)或能更靈活地解決項(xiàng)目的前期孵化問(wèn)題，尤其是市場(chǎng)化程度很高的拆賠談判以及臺(tái)底費(fèi)處理等相關(guān)工作。從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，近兩年深圳的大片區(qū)統(tǒng)籌改造、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目以及村股份公司留用地上平臺(tái)交易的成交結(jié)果中，國(guó)央企的成交占比達(dá)到了60%以上。我們甚至認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展形勢(shì)下，城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目對(duì)企業(yè)自有資金的投入有了更高的要求，普通的中小民營(yíng)房企以及其他高周轉(zhuǎn)的大型民營(yíng)房企均很難再?gòu)馁Y金層面撐起城市更新或土地整備項(xiàng)目的長(zhǎng)期孵化和運(yùn)營(yíng)。除此之外，還有另外一個(gè)非常關(guān)鍵的影響因素，由國(guó)央企來(lái)主導(dǎo)推進(jìn)城市更新和土地整備項(xiàng)目更能滿足政府及村股份公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展訴求，因此國(guó)央企在城市更新市場(chǎng)的主導(dǎo)地位已成定局。
總的來(lái)說(shuō)，專注于城市更新、片區(qū)開發(fā)、土地整備市場(chǎng)的國(guó)央企在項(xiàng)目的投資、拓展、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)方面的全面發(fā)力已相當(dāng)明顯，具體來(lái)看，不管是在內(nèi)部決策機(jī)制調(diào)整、業(yè)務(wù)和組織架構(gòu)變革方面，還是在專業(yè)團(tuán)隊(duì)和專業(yè)能力的培養(yǎng)方面，大部分國(guó)央企都已經(jīng)邁出了非常重要的步子，在市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)方面也取得了巨大的進(jìn)步。
需要注意的是，受國(guó)央企投資紀(jì)律及投資風(fēng)險(xiǎn)控制的影響，“專業(yè)化”始終是國(guó)央企踐行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的首要原則。在我們目前協(xié)助國(guó)央企收購(gòu)或處置城市更新項(xiàng)目的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)不少國(guó)央企至今未能對(duì)城市更新項(xiàng)目形成完善的投研思路。為便于說(shuō)明，我們結(jié)合這些年的更新項(xiàng)目研判和投資經(jīng)驗(yàn)，就深圳更新項(xiàng)目的研判要點(diǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等進(jìn)行整體梳理，以供同業(yè)人士參考。
一、項(xiàng)目上層規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)核查
不管是孵化、收購(gòu)深圳的城市更新項(xiàng)目，還是操作城市更新項(xiàng)目的前融，我們?cè)谀玫巾?xiàng)目資料后，首先需確定的就是項(xiàng)目區(qū)位以及更新報(bào)批所處的階段，如此才能準(zhǔn)確地判斷項(xiàng)目的成熟度以及項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的價(jià)值。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第八條的規(guī)定，更新項(xiàng)目一般有以下幾個(gè)重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)：①城市更新單元計(jì)劃制定；②城市更新單元規(guī)劃編制；③城市更新實(shí)施主體確認(rèn)；④原有建筑物拆除和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記；⑤國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓：⑥開發(fā)建設(shè)；⑦回遷安置。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，只有在明確項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目當(dāng)前是處于前期、立項(xiàng)（計(jì)劃制定）、專規(guī)（規(guī)劃編制）還是實(shí)施主體確認(rèn)等階段后，我們才能確定項(xiàng)目研判的立足點(diǎn)，接下來(lái)才便于我們從宏觀層面到微觀層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析。
二、項(xiàng)目上層規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)核查 一個(gè)地塊或者一個(gè)項(xiàng)目能否做城市更新，其實(shí)存在很多前提條件，其中規(guī)劃問(wèn)題首當(dāng)其沖，比如地塊在城中村綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)時(shí)，除非有機(jī)會(huì)調(diào)出來(lái)，不然肯定得非常謹(jǐn)慎；再比如項(xiàng)目范圍如果在生態(tài)控制線或水源保護(hù)區(qū)內(nèi)，基本都不用去看；至于那些拍胸脯的所謂的“調(diào)規(guī)承諾”，則更要警惕，因?yàn)榛緵](méi)有突破規(guī)范性文件的可能。 （一）法定圖則、分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃核查 1. 可查詢到法定圖則的情況下：法定圖則對(duì)各片區(qū)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等作出了明確的規(guī)定，法定圖則的規(guī)劃方向基本決定了更新改造的規(guī)劃導(dǎo)向。在無(wú)具體的規(guī)劃指標(biāo)前，一般可參考法定圖則的內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)處理，以判斷項(xiàng)目未來(lái)的更新方向及投資的收益情況。 2. 查詢不到法定圖則的情況下：若有更新項(xiàng)目在法定圖則未覆蓋或法圖未公示的范圍內(nèi)的，可根據(jù)已批準(zhǔn)的分區(qū)組團(tuán)規(guī)劃提出申請(qǐng)，編制論證詳細(xì)控制規(guī)劃并申請(qǐng)按照法圖個(gè)案調(diào)整程序確定地塊的規(guī)劃主導(dǎo)功能。若項(xiàng)目處在法定圖則未覆蓋的區(qū)域，建議判斷該項(xiàng)目是否位于生態(tài)線內(nèi)。 3. 涉及法定圖則個(gè)案調(diào)整的情況下：若計(jì)劃申報(bào)更新主導(dǎo)方向與已批法定圖則不相符，則應(yīng)先申請(qǐng)法定圖則個(gè)案調(diào)整。此外，若項(xiàng)目涉及到法定圖則調(diào)整的，投資方對(duì)此類項(xiàng)目的投資需重點(diǎn)注意目前申請(qǐng)法定圖則調(diào)整的進(jìn)展情況，以及調(diào)整通過(guò)的可能性等問(wèn)題。 核查依據(jù)：①《關(guān)于規(guī)范城市更新工作若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（一）》；②《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（二）》；③《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃申報(bào)表》。 （二）城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃核查 城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的制定需符合城市總體規(guī)劃（“城總規(guī)”）和土地利用總體規(guī)劃（“土總規(guī)”）。在實(shí)操中，不排除會(huì)出現(xiàn)法定圖則與城總規(guī)、土總規(guī)不一致的情形。法定圖則亦不能與城總規(guī)、土總規(guī)相沖突，否則項(xiàng)目有可能面臨無(wú)法推進(jìn)的問(wèn)題。 1. 城總規(guī)核查：在進(jìn)行城市更新項(xiàng)目投資前，需核查城市總體規(guī)劃，判斷擬投資項(xiàng)目所處的土地空間。城市總體規(guī)劃將全市土地空間劃分為“四區(qū)”，即禁建區(qū)、限建區(qū)、已建區(qū)和適建區(qū)。根據(jù)深圳市城總規(guī)的規(guī)定，積極推動(dòng)已列入城市更新規(guī)劃范圍的已建用地的更新改造；對(duì)于限建區(qū)內(nèi)原則上只能安排符合基本生態(tài)控制線管理相關(guān)法規(guī)和規(guī)定、并經(jīng)特別程序?qū)徟膰?guó)家、省和市的重大建設(shè)項(xiàng)目；而若項(xiàng)目落在適建區(qū)，則需合理確定適建區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地的建設(shè)規(guī)模和時(shí)序。 2. 土總規(guī)核查：土總規(guī)將深圳市劃分為基本生態(tài)控制區(qū)、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、一般農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)和城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)等五個(gè)土地利用功能復(fù)合區(qū)域。出于加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的空間管制的需要，劃定禁止建設(shè)區(qū)、允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)。故此，在投資城市更新項(xiàng)目前，還需判斷擬投資項(xiàng)目所處區(qū)域，特別注意是否在禁止建設(shè)區(qū)。 核查依據(jù)：①《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第十三條：市城市更新部門應(yīng)當(dāng)按照全市國(guó)土空間總體規(guī)劃組織編制全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，確定規(guī)劃期內(nèi)城市更新的總體目標(biāo)和發(fā)展策略，明確分區(qū)管控、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、實(shí)施時(shí)序等任務(wù)和要求。②《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》第九條：拆除范圍應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等總體規(guī)劃的相關(guān)管控要求。 （三）深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃核查 《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》作為全市城市更新工作的綱領(lǐng)性文件將全市更新空間范圍劃定為允許拆除重建區(qū)和限制拆除重建區(qū)，在研判項(xiàng)目本體所處區(qū)位時(shí)，需注意地塊所處位置是否在允許拆除重建范圍內(nèi)。 核查依據(jù)：《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》第十條：拆除范圍的劃定應(yīng)當(dāng)符合全市城市更新五年專項(xiàng)規(guī)劃及各區(qū)城市更新五年專項(xiàng)規(guī)劃的相關(guān)空間管控要求：（一）拆除范圍原則上應(yīng)位于各區(qū)城市更新五年專項(xiàng)規(guī)劃確定的拆除重建類空間范圍內(nèi)。各區(qū)城市更新五年專項(xiàng)規(guī)劃未獲批準(zhǔn)的，拆除范圍應(yīng)位于全市城市更新五年專項(xiàng)規(guī)劃確定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。（二）重點(diǎn)更新單元的拆除范圍應(yīng)當(dāng)位于全市城市更新五年專項(xiàng)規(guī)劃確定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內(nèi)。因技術(shù)原因?qū)е虏鸪秶錾鲜鰠^(qū)域的，超出用地面積不得大于拆除范圍的10%。清退用地、法定圖則或其他法定規(guī)劃確定的公共利益項(xiàng)目用地，不受前款規(guī)定限制。 （四）核查擬投資項(xiàng)目是否已納入城中村更新模式綜合整治分區(qū)范圍 若有劃入綜合整治區(qū)的項(xiàng)目，其更新方式原則上以綜合整治為主。對(duì)此，在介入項(xiàng)目前，還需充分核查該擬投資項(xiàng)目是否已被劃入綜合整治區(qū)。特別是若該項(xiàng)目系現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村項(xiàng)目，對(duì)是否已被劃入綜合整治區(qū)需特別重視。 核查依據(jù)：①《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》城中村綜合整治分區(qū)范圍圖；②《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》第十七條：對(duì)于現(xiàn)狀容積率超過(guò)2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除范圍。 （五）核查是否列入土地整備計(jì)劃、棚戶區(qū)改造計(jì)劃 土地整備與城市更新系兩條并行不悖的開發(fā)思路，土地整備項(xiàng)目從分類而言，大致可分為利益統(tǒng)籌項(xiàng)目、返還用地項(xiàng)目、置換用地項(xiàng)目、安置用地項(xiàng)目。土地整備及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目更多的是代表政府或社區(qū)利益，由政府主導(dǎo)。根據(jù)《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》第十六條規(guī)定，“市年度土地整備計(jì)劃和棚戶區(qū)改造計(jì)劃確定的區(qū)域不劃入拆除范圍”。但對(duì)于土地整備所獲得的留用地，可與城市更新統(tǒng)籌處理。 關(guān)于深圳土地整備項(xiàng)目的投資研判問(wèn)題，因文章篇幅有限，此處不再贅述。 （六）限高線、高壓走廊、控制線、土地環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控核查 出于成本及未來(lái)經(jīng)濟(jì)可行性考量，在對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證時(shí)，需充分考慮項(xiàng)目所處位置是否存在高壓走廊、微波及航空限高等問(wèn)題；并且不違反城市控制區(qū)域管制等要求。 1. 微波通道限高和機(jī)場(chǎng)航空限高：在研判項(xiàng)目時(shí)，需核查項(xiàng)目是否受規(guī)劃限高的影響，以免影響項(xiàng)目容積率，間接影響項(xiàng)目后續(xù)投資測(cè)算及相關(guān)收益。 2. 高壓走廊：若擬投資項(xiàng)目所在區(qū)域存在高壓走廊，則需評(píng)判高壓走廊對(duì)項(xiàng)目建成后售價(jià)影響；如果改為地下高壓線，則需在測(cè)算時(shí)充分考量項(xiàng)目成本的問(wèn)題。 3. 生態(tài)線：目前生態(tài)線實(shí)行占補(bǔ)平衡原則，在調(diào)出時(shí)得同時(shí)調(diào)入。上文也有提及，若擬投資項(xiàng)目處于法定圖則未覆蓋區(qū)域，則需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目是否位于生態(tài)線內(nèi)。 4. 水源保護(hù)區(qū)：一級(jí)水源保護(hù)區(qū)內(nèi)禁止開發(fā)建設(shè)；二級(jí)水源保護(hù)區(qū)，限制新增建設(shè)用地開發(fā)（但若不涉及匯水區(qū)域，則可按照深標(biāo)密度四區(qū)的基準(zhǔn)容積率進(jìn)行取值）。 5. 注意綠線、橙線、黃線、紫線、藍(lán)線等城市控制區(qū)域管制要求。 6. 土壤環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控 若擬投資項(xiàng)目所涉地塊原屬如下三種情況：“1. 重點(diǎn)行業(yè)（電鍍、線路板、鉛酸蓄電池、制革、印染、化工、醫(yī)藥、危險(xiǎn)化學(xué)品儲(chǔ)運(yùn)等）2. 環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施（污水處理、垃圾填埋場(chǎng)、垃圾焚燒廠、危險(xiǎn)廢物及污泥處理設(shè)置設(shè)施）3. 城市更新項(xiàng)目涉及已列入深圳污染地塊名錄內(nèi)地塊”。在進(jìn)行土地用途申報(bào)變更為居住、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共設(shè)施用地的，還需由申報(bào)主體開展土壤環(huán)境調(diào)查評(píng)估。 核查依據(jù)：《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》第十八條：（一）拆除范圍涉及基本生態(tài)控制線、水源保護(hù)區(qū)、橙線（重大危險(xiǎn)設(shè)施管理控制區(qū)）、黃線（城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)）、紫線（歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)）、藍(lán)線（城市河流水系和水源工程保護(hù)與控制區(qū)）等城市控制性區(qū)域的，應(yīng)符合相關(guān)管控要求；（三）拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)用地如涉及疑似污染地塊的，應(yīng)按照《深圳市建設(shè)用地土壤環(huán)境調(diào)查評(píng)估工作指引（試行）》的規(guī)定開展土壤環(huán)境初步調(diào)查、土壤環(huán)境詳細(xì)調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等工作。 （七）工業(yè)區(qū)塊線 若擬投資項(xiàng)目為工改項(xiàng)目，需特別注意工業(yè)區(qū)塊線的相關(guān)管理要求。若擬投資項(xiàng)目涉及工改M0或工改商、工改商居的，需特別注意其在政策上的可行性問(wèn)題。 目前工改項(xiàng)目大致可分為工改工（工改M1、工改M0）、工改商居以及工改保這三大類。對(duì)于工改M0項(xiàng)目，目前在用地規(guī)劃、建筑物設(shè)計(jì)等方面均有所限制。部分地區(qū)的工業(yè)區(qū)塊線管理實(shí)施細(xì)則中就明確提出“嚴(yán)格控制區(qū)塊線內(nèi)M1改為M0”“禁止在工業(yè)用地上建設(shè)住宅類建筑布局和形態(tài)”“M1和M0不得建成類住宅化，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)”。 核查依據(jù)：《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》。 三、項(xiàng)目本體及現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)核查 在規(guī)劃層面判斷項(xiàng)目的可行性之后，項(xiàng)目本體的情況成為了第二個(gè)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，比如擬申報(bào)更新的用地范圍內(nèi)，如果五類地對(duì)應(yīng)的合法用地面積無(wú)法達(dá)到60%，而且也無(wú)法通過(guò)非農(nóng)、征返指標(biāo)調(diào)入或飛地等方式解決，那項(xiàng)目連更新立項(xiàng)的條件都無(wú)法達(dá)到。 （一）擬拆除范圍用地面積及合法用地面積比例核查 1. 拆除范圍用地面積 城市更新單元內(nèi)，擬拆除重建范圍用地面積大于城市更新單元總用地面積的70%，原則上不得包含未建設(shè)用地。拆除范圍用地面積原則上大于10000平方米。拆除重建類城市更新項(xiàng)目擬拆除范圍用地面積的基本要求具體如下： 核查依據(jù)：《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》。 2. 拆除范圍總用地面積中的合法用地面積 在進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性研判時(shí)，需充分核查五類合法用地的占比情況，具體要求如下： 3. 合法用地面積比例不足情況下，完善合法用地面積的可行性判斷 拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不足，不符合列入城市更新單元計(jì)劃條件的，通常而言，可通過(guò)如下幾種路徑補(bǔ)足合法用地：1. 簡(jiǎn)易處理（適用于合法用地比例大于50%，不足60%的項(xiàng)目）；2. 納入重點(diǎn)更新單元；3. 通過(guò)土地整備獲得相關(guān)留用地合作指標(biāo)；4. 利用公共利益用地政策（具體可參見(jiàn)《關(guān)于城市更新促進(jìn)公共利益用地供給的暫行規(guī)定》）；5. 非農(nóng)指標(biāo)或征返地指標(biāo)的調(diào)入（需注意的是征返地可直接進(jìn)行空地開發(fā)，并不涉及土地移交等問(wèn)題，相對(duì)于城市更新項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)商而言，更為經(jīng)濟(jì)；非農(nóng)指標(biāo)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，并且，跨街道調(diào)入非農(nóng)指標(biāo)難度相對(duì)較大）。 對(duì)此，對(duì)于合法用地比例不足的情況，一方面在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，需充分考慮可通過(guò)何種方式取得合法用地或者滿足申報(bào)要求；另一方面，需考慮所采取的取得合法用地方式的經(jīng)濟(jì)性、可行性以及將花費(fèi)的時(shí)間成本。如果無(wú)法滿足前述要求的，則建議暫不考慮對(duì)該等項(xiàng)目的投資。 （二）建筑物建成年限核查 （三）擬投資項(xiàng)目是否存在征轉(zhuǎn)地記錄、土地閑置等歷史遺留問(wèn)題 因被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有未出讓用地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)用地以及未建設(shè)用地、未有永久性建筑的用地、獨(dú)立的停車場(chǎng)和廣場(chǎng)等用地均不得劃入拆除范圍。對(duì)此，在進(jìn)行項(xiàng)目投資可研判斷時(shí)，需充分核查所投資項(xiàng)目是否存在前述情形，或是否可以按照《深圳市城市更新清退用地處置規(guī)定》進(jìn)行用地清退處理。 （四）現(xiàn)狀容積率涉及的拆遷及回遷問(wèn)題 判斷現(xiàn)狀容積率高低系考量搬遷談判難度及未來(lái)可獲得的開發(fā)利潤(rùn)所需。對(duì)于現(xiàn)狀容積率高的項(xiàng)目（如城中村項(xiàng)目），往往涉及的被搬遷主體數(shù)量相對(duì)較多，制定安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的空間相對(duì)較小，搬遷成本大，將直接壓縮投資項(xiàng)目未來(lái)的投資收益。在項(xiàng)目投資時(shí)選取現(xiàn)狀容積率低的項(xiàng)目，拆遷談判難度在一定程度上則相對(duì)較低，亦可確保項(xiàng)目未來(lái)的利潤(rùn)。 （五）周邊配套、是否存在重大危險(xiǎn)設(shè)施、周邊競(jìng)品等情況 項(xiàng)目周邊配套可能影響到項(xiàng)目未來(lái)的銷售；項(xiàng)目所在范圍若存在重大危險(xiǎn)設(shè)施的，亦有可能涉及退紅線問(wèn)題；另外項(xiàng)目周邊的競(jìng)品情況可以用于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，比如銷售價(jià)的估算。因深圳的土地及商品房市場(chǎng)大家較為熟悉，此處不再贅述。 （六）更新意愿及申報(bào)難度分析 （七）三會(huì)/四會(huì)通過(guò)情況分析（董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)、股東大會(huì)/股東代表大會(huì)） 對(duì)于涉及村企合作的城市更新融資項(xiàng)目，若該項(xiàng)目尚未通過(guò)三會(huì)/四會(huì)，意向合作方或正式合作方的資格是否已通過(guò)集體資產(chǎn)交易平臺(tái)競(jìng)選確認(rèn)，且融資款主要用于臺(tái)底費(fèi)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)費(fèi)等的，則應(yīng)特別注意風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在投資此類項(xiàng)目前，不但需要充分評(píng)估項(xiàng)目通過(guò)三會(huì)/四會(huì)的可能性及所需成本；還需充分考量融資款的使用問(wèn)題。 以龍崗區(qū)為例，出于反腐等要求，龍崗區(qū)目前已禁止開發(fā)商以各種名義變相向股份公司、股東等支付臺(tái)底費(fèi)等費(fèi)用。若被查處，該開發(fā)商可能被直接拉入黑名單，并禁止在龍崗區(qū)從事城市更新業(yè)務(wù)。根據(jù)我們?cè)邶垗復(fù)顿Y項(xiàng)目得知的情況，目前一些開發(fā)商在龍崗區(qū)的相關(guān)項(xiàng)目因面臨上述問(wèn)題已處于拖滯的狀態(tài)，對(duì)此如何正確使用融資款并避免該等問(wèn)題的發(fā)生，亦需資金方與融資方充分考量。 四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 在了解項(xiàng)目本體層面的基本風(fēng)險(xiǎn)后，對(duì)于擬介入的更新項(xiàng)目，還需了解項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益如何，是否能滿足我們的預(yù)期。我們介入某個(gè)項(xiàng)目，最核心的目的就是為了獲取投資收益，這也是我們介入項(xiàng)目的前提，在項(xiàng)目未實(shí)際清算前，我們只能通過(guò)項(xiàng)目投資測(cè)算來(lái)衡量，所以會(huì)做項(xiàng)目投資測(cè)算才是做項(xiàng)目的基礎(chǔ)。當(dāng)項(xiàng)目的投資測(cè)算結(jié)果滿足我們的收益預(yù)期后，另一個(gè)也很關(guān)鍵的要點(diǎn)就是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要控制項(xiàng)目的收益達(dá)到我們的預(yù)期，這就主要依賴于后續(xù)的項(xiàng)目管控措施。 更多城市更新項(xiàng)目、土地整備項(xiàng)目的可行性分析、投資測(cè)算及財(cái)稅業(yè)務(wù)合作事宜歡迎聯(lián)系西政資本投后管理中心及西正稅務(wù)師事務(wù)所。
