工業(yè)園區(qū)有機(jī)更新的新趨勢(shì)

工業(yè)園區(qū)是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要空間載體。美國(guó)城市規(guī)劃理論家劉易斯 ? 芒福德在《城市發(fā)展史》中強(qiáng)調(diào)“城市的主要功能是化力為形，化能量為文化，化腐朽為活生生的藝術(shù)形象，化有機(jī)的生命繁衍為社會(huì)創(chuàng)新”“如果城市的增長(zhǎng)無法被控制，那么城市終將毀滅”。工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、空間特色塑造、資源效益提升和綜合環(huán)境改善有非常重要的意義。本文在梳理國(guó)內(nèi)外工業(yè)園區(qū)更新典型案例的基礎(chǔ)上，對(duì)工業(yè)園區(qū)有機(jī)更新，提出了相關(guān)建議。

一、傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)更新勢(shì)在必行

隨著新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)自身潛在的一些問題逐漸顯現(xiàn)。其一，空間布局“碎片化”、生產(chǎn)環(huán)境較差、設(shè)施配套不足、廠房利用效率低下等問題，導(dǎo)致園區(qū)綜合效益低，難以支撐逐漸攀升的綜合成本。其二，產(chǎn)業(yè)定位模糊，園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，園區(qū)原有的功能定位和性質(zhì)不再適應(yīng)所處地段的土地價(jià)值。大多數(shù)工業(yè)園區(qū)以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，技術(shù)迭代和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)緩慢，無法適應(yīng)新的城市發(fā)展環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，與區(qū)域發(fā)展需求不相匹配，成為高質(zhì)量發(fā)展的包袱。因此，如何對(duì)舊工業(yè)園區(qū)科學(xué)定位與重構(gòu)，是當(dāng)前工業(yè)園區(qū)有機(jī)更新的關(guān)鍵。其三，互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字化沖擊，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式亟待變革。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主要業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)模式滯后于數(shù)字化發(fā)展，需要通過物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理精細(xì)化、功能服務(wù)信息化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展智慧化。

未來科技城上市企業(yè)創(chuàng)新園鳥瞰圖

二、國(guó)內(nèi)外典型案例

深圳

example

全至科技創(chuàng)新園：國(guó)內(nèi)第一個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，打造現(xiàn)實(shí)版“摩天工廠”

全至科技創(chuàng)新園前身是茅洲山工業(yè)區(qū)，占地面積近3萬平方米。原有產(chǎn)業(yè)能級(jí)不足，企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏核心技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)。深圳寶安區(qū)政府以推動(dòng)工業(yè)上樓，挖掘存量土地價(jià)值潛力，破解土地緊缺問題，應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)挑戰(zhàn)。

（1）工業(yè)上樓

工業(yè)上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問題。上世紀(jì)80 年代，新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”應(yīng)對(duì)城市土地資源極其緊缺的情況。后期由于整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，新加坡的“工業(yè)上樓”也隨之轉(zhuǎn)為集制造和研發(fā)于一體的新型科技園區(qū)。

國(guó)內(nèi)，工業(yè)上樓主要是指讓企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的新型產(chǎn)業(yè)空間模式，提升樓宇的容積率，建設(shè)高度超過24 米，或者樓宇樓層數(shù)達(dá)到6 層及以上的工業(yè)廠房，重點(diǎn)吸引以信息技術(shù)為核心的高端制造業(yè)，具有“精密小輕”、高環(huán)保、低能耗的特點(diǎn)。

“工業(yè)上樓”主要產(chǎn)品形態(tài)

（2）建筑綜合體

園區(qū)按照“廠房+寫字樓”復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)23層的全至科創(chuàng)大廈，樓層高度增至99.8米，層高4.2米，打造一個(gè)集研發(fā)辦公、高端生產(chǎn)、生活配套于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，工業(yè)空間面積也從原先的5萬方拓展至15.5萬方。

（3）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

確定機(jī)器人和智能裝備為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)培育機(jī)器人、智能裝備、生物醫(yī)療設(shè)備、穿戴式智能設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)智能終端、工業(yè)4.0 等行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，園區(qū)入駐中小微科技型企業(yè)160多家,集聚高端人才近三千多人,目前園區(qū)招商入駐率已達(dá)90%,且入駐園區(qū)的智能制造產(chǎn)業(yè)集聚度高達(dá)85% 以上。

園區(qū)財(cái)政支持補(bǔ)貼吸引產(chǎn)業(yè)集聚。作為政府認(rèn)定的科技孵化器，符合條件的企業(yè)可申請(qǐng)政府的無償資助、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等，進(jìn)一步提升對(duì)高端產(chǎn)業(yè)的吸引力。

（4）踐行“職住平衡”理念

生活配套設(shè)施完善，保障發(fā)展環(huán)境。園區(qū)包括一棟23層科創(chuàng)大廈、3棟5層研發(fā)辦公樓、1棟人才公寓、1棟綜合配套樓, 配有會(huì)議中心、美術(shù)館、員工食堂、咖啡店、書吧、籃球場(chǎng)、商業(yè)街、人才公寓等配套設(shè)施。

全至科技創(chuàng)新園

北京

example

首鋼老工業(yè)區(qū)（北區(qū)）:新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)

首鋼老工業(yè)區(qū)北區(qū)位于長(zhǎng)安街西延線北側(cè)，緊臨永定河，背靠石景山，具有獨(dú)特的區(qū)位、歷史和資源優(yōu)勢(shì)。首鋼始建于1919年，為支持2008年北京奧運(yùn)會(huì)作出搬遷決定，主廠區(qū)于2010年全面停產(chǎn)。隨著2015年底北京冬奧組委宣布落戶首鋼，首鋼北區(qū)成為新首鋼地區(qū)先期啟動(dòng)區(qū)域，開始全面更新轉(zhuǎn)型發(fā)展，統(tǒng)籌解決土地資源利用、環(huán)境污染治理、工業(yè)遺存保護(hù)、員工就業(yè)安置、轉(zhuǎn)型發(fā)展動(dòng)力等多重問題。該項(xiàng)目以打造“新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)”為目標(biāo)，推動(dòng)文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)和活力的全面復(fù)興。

首鋼老工業(yè)區(qū)原貌

（1）整體統(tǒng)籌謀劃

發(fā)揮單一實(shí)施主體、大規(guī)模整體連片更新的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施整體性保護(hù)開發(fā)；創(chuàng)新“政府主導(dǎo)、智庫支撐、企業(yè)推進(jìn)”工作模式，院士領(lǐng)銜，強(qiáng)化整體風(fēng)貌保護(hù)引導(dǎo)；率先實(shí)施“多規(guī)合一”，統(tǒng)籌控規(guī)專項(xiàng)、分區(qū)深化和重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，一張藍(lán)圖干到底；搭建“首鋼規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)施管理協(xié)作平臺(tái)”，市領(lǐng)導(dǎo)牽頭成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，從規(guī)劃編制到具體實(shí)施全程引導(dǎo)更新改造。

（2）重大活動(dòng)帶動(dòng)

借勢(shì)冬奧全面提升城市綜合承載能力，增強(qiáng)綜合服務(wù)軟實(shí)力，提升區(qū)域轉(zhuǎn)型活力。緊抓冬奧契機(jī)，加速落地實(shí)施一批重大項(xiàng)目，積極推動(dòng)冰雪運(yùn)動(dòng)、極限運(yùn)動(dòng)等“體育+”產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套服務(wù)業(yè)發(fā)展，引進(jìn)和培育一批國(guó)際體育機(jī)構(gòu)和企業(yè)，推動(dòng)體育與文化、科技融合發(fā)展；通過國(guó)際重大賽事和“首店”“首發(fā)”“首秀”活動(dòng)的舉辦，全面提升老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型城市綜合服務(wù)商所必須具備的接待、組織、運(yùn)營(yíng)等綜合服務(wù)能力。

（3）以“保”定“建”

堅(jiān)持工業(yè)遺存保護(hù)優(yōu)先，堅(jiān)持“能保則保、能用則用”，分層分級(jí)保護(hù)利用工業(yè)遺存；引入企業(yè)承諾制，創(chuàng)新工業(yè)建構(gòu)筑物改造審批模式；研發(fā)應(yīng)用新技術(shù)新方法，修舊如舊，推動(dòng)特色空間功能轉(zhuǎn)換。

西十冬奧廣場(chǎng)筒倉改造后

（4）功能復(fù)用

強(qiáng)化內(nèi)外連通，暢通區(qū)域微循環(huán)，提升設(shè)施銜接和城市治理水平；推行數(shù)字化、智慧化治理，建設(shè)5G示范園區(qū)；完善商業(yè)商務(wù)配套設(shè)施，優(yōu)化公共服務(wù)布局，打造城市功能重要承載區(qū)，進(jìn)而推動(dòng)“廠區(qū)”“園區(qū)”向“社區(qū)”“街區(qū)”轉(zhuǎn)變。

（5）綠色低碳轉(zhuǎn)型

傳承山、水、工業(yè)遺存特色景觀體系，大力拓展綠色空間，形成整體特色風(fēng)貌，營(yíng)造“兩湖一山”的首鋼山水格局，改造管廊建成空中休閑設(shè)施，依托永定河左岸建成北京冬奧公園，縫合老工業(yè)區(qū)與濱水空間；推廣工業(yè)建筑綠色改造，自主創(chuàng)新開展建筑垃圾循環(huán)利用。

蘇州

example

新虹產(chǎn)業(yè)園：老舊廠房“改造+新建”

蘇州新虹產(chǎn)業(yè)園位于原虹光精密廠房。據(jù)悉，原虹光精密廠房項(xiàng)目總建筑面積3.1萬平方米，建筑距今已有20余年，載體大部分空閑，土地利用率僅40%，屬于用而未盡的低效產(chǎn)業(yè)用地。為加強(qiáng)低效產(chǎn)業(yè)用地整治，2019年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建公司收購了項(xiàng)目資產(chǎn)，開展老舊廠房改造與閑置地塊新建工作。

左圖為改造前實(shí)景鳥瞰圖

右圖為改造后實(shí)景鳥瞰圖

（1）“改造+新建”，提高土地利用效率

項(xiàng)目堅(jiān)持“改造+新建”雙管齊下，秉承“修舊如舊、整舊如新”理念，將原大盒子廠房結(jié)構(gòu)打開，塑造開放、通透的內(nèi)景中庭，同時(shí)優(yōu)化廠房面積分割，滿足新型高科技企業(yè)需求。經(jīng)打造后，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)9.2萬平方米，容積率由原0.48提升至1.5，土地利用率提升200%，載體總量達(dá)到原體量的300%，全面實(shí)現(xiàn)空間盤活和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

（2）“精致＋精細(xì)”，打造便捷服務(wù)配套

在滿足經(jīng)營(yíng)性配套面積不超過總計(jì)容面積4%且不超過5000平方米的前提下，深入研究導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人才對(duì)配套服務(wù)的新型多元化需求，合理配置智慧餐廳、便利超市、咖啡烘焙等品質(zhì)化商業(yè)配套，為入園企業(yè)提供可靠的軟硬件支撐。

（3）“存量”變“增量”，快速導(dǎo)入新興產(chǎn)業(yè)

新虹產(chǎn)業(yè)園已引進(jìn)了10家上市及擬上市企業(yè)，并與醫(yī)療器械和精密制造行業(yè)的頭部企業(yè)簽約。目前，新虹產(chǎn)業(yè)園年租金收入約4500萬元，全面達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值將超10億元，畝均稅收超100萬元，吸納超3000名高端人才。

上海

example

力波中心：產(chǎn)城融合綜合體

力波1987創(chuàng)意園位于益梅路91號(hào)，廠區(qū)面積12.5萬平方米，其所處地塊是力波啤酒廠原址，前身最早可追溯至1982年成立的上海益民啤酒廠。2016年，在環(huán)保理念日趨強(qiáng)化的時(shí)代背景下，釀酒帶來的工業(yè)排放物成為企業(yè)發(fā)展的巨大瓶頸，宣布正式停產(chǎn)。同時(shí)，順應(yīng)閔行區(qū)及梅隴鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求及城市更新發(fā)展趨勢(shì)，作為項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展的主體，深城投轉(zhuǎn)移了力波啤酒的傳統(tǒng)生產(chǎn)業(yè)務(wù)，并對(duì)力波啤酒廠地塊啟動(dòng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型改造。

力波1987創(chuàng)意園標(biāo)志性建筑

（1）保留品牌記憶

力波項(xiàng)目建筑面積30萬平方米，改造分為東、西兩個(gè)地塊開發(fā)。西地塊的改造更側(cè)重保留力波啤酒廠的原始面貌，像煙囪、麥芽倉、鍋爐房等力波老酒廠的標(biāo)志性建筑物。在大煙囪邊上，將當(dāng)年鍋爐房改造為力波1987精釀體驗(yàn)館，將一度淡出視野的力波啤酒從上海人的記憶中帶了回來，使其成為網(wǎng)紅級(jí)的打卡地。

（2）聚焦文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群

多功能業(yè)態(tài)空間齊聚園區(qū)，彰顯著懷舊和現(xiàn)代共舞、展示與互動(dòng)交相輝映、富含活力的人文氣息。力波園區(qū)位于閔行區(qū)人工智能發(fā)展區(qū)及北部藝術(shù)科技展示區(qū)的核心位置，由華東理工大學(xué)藝術(shù)設(shè)計(jì)與傳媒學(xué)院、力波1987文化創(chuàng)意園和梅隴鎮(zhèn)人民政府三方共同打造的環(huán)華理工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新中心也坐落于此。

（3）打破社區(qū)“邊界感”

項(xiàng)目東地塊經(jīng)拆除重建，形成了涵蓋獨(dú)棟花園總部辦公、商業(yè)街區(qū)、購物中心、租賃式住宅以及公園綠地等為一體的城市綜合體，形成居住、生活、商務(wù)、休閑娛樂之間的互通互聯(lián)，可填補(bǔ)附近商業(yè)空白，有效滿足周邊群眾生活?yuàn)蕵沸枨蟆４送猓黾拥拈_放式綠地，規(guī)劃有花海、跑道、廣場(chǎng)等功能空間，將作為梅隴公園的延伸與擴(kuò)展，共同形成周邊市民的公共活動(dòng)空間，提升整個(gè)地區(qū)的生態(tài)品質(zhì)。

德國(guó)

example

北杜伊斯堡景觀公園：后工業(yè)景觀公園的經(jīng)典范例

北杜伊斯堡景觀公園原址是煉鋼廠和煤礦及鋼鐵工業(yè)，因污染嚴(yán)重于1985年廢棄，在對(duì)其拆除還是保留的熱議與掙扎之下，最終工業(yè)遺址得以保留，并被賦予了新的功能，于1994年正式對(duì)外開放。

北杜伊斯堡景觀公園

（1）強(qiáng)調(diào)工業(yè)文化價(jià)值

保留廢棄工業(yè)場(chǎng)地及各類設(shè)施。對(duì)原工業(yè)遺址的整體布局骨架結(jié)構(gòu)以及空間節(jié)點(diǎn)、構(gòu)成元素等進(jìn)行全面保護(hù)。對(duì)場(chǎng)地各類要素進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析的前提下，使舊廠區(qū)的整體空間尺度和景觀特征在景觀公園構(gòu)成框架中得以保留和延續(xù)。

（2）綜合利用

通過對(duì)場(chǎng)地上各種工業(yè)設(shè)施的綜合利用，使景觀公園能容納參觀游覽、信息咨詢、餐飲、體育運(yùn)動(dòng)、集會(huì)、表演、休閑、娛樂等多種活動(dòng)，讓公園在充分傳承歷史文化價(jià)值的同時(shí)，更彰顯其在現(xiàn)代社會(huì)中的現(xiàn)實(shí)意義及其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

三、啟示

工業(yè)園區(qū)的更新，伴隨著城市定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人民生活需求的不斷更迭，在不同階段有著不同的方向與模式。結(jié)合工業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀和新的發(fā)展要求，本文提出了以下4點(diǎn)相關(guān)建議。

1.土地集約利用，實(shí)現(xiàn)存量突破

通過優(yōu)地優(yōu)用，合理推進(jìn)“工業(yè)上樓”，適度提高園區(qū)容積率、廠房建筑高度，打造新型都市工業(yè)，一方面促進(jìn)立體化產(chǎn)業(yè)空間的高度集成，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，企業(yè)間上下游相互配套，利于推動(dòng)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群；另一方面，借助垂直增效，提升單位用地上的產(chǎn)業(yè)承載力，提高畝均產(chǎn)值和稅收。

2.打造建筑綜合體，實(shí)現(xiàn)功能突破

以“建筑綜合體”為抓手，提高空間兼容性，多功能融合，實(shí)現(xiàn)功能突破。推動(dòng)園區(qū)功能從單一的“產(chǎn)業(yè)功能”向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)、社會(huì)生態(tài)”三維功能系統(tǒng)突破，提供更多城市綜合服務(wù)。另外，工業(yè)園區(qū)更新應(yīng)注重打造文化軟實(shí)力，充分考慮園區(qū)歷史與文化特色，發(fā)揮工業(yè)園區(qū)遺產(chǎn)保護(hù)、遺產(chǎn)活化、文化傳承等功能。

3.精準(zhǔn)定位，實(shí)行產(chǎn)城融合

產(chǎn)業(yè)選擇應(yīng)側(cè)重考慮與城市融合發(fā)展的關(guān)系。第一，依靠自身資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)特色化、精準(zhǔn)化定位，防止園區(qū)同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同；第二，強(qiáng)化數(shù)字賦能，緊抓數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代機(jī)遇和政策紅利，實(shí)現(xiàn)園區(qū)智慧化管理、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化發(fā)展；第三，利用“招商引資”、“招才引智”，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。

4.根植社區(qū)，釋放園區(qū)活力

通過社區(qū)功能的植入，提高公共空間的舒適感；構(gòu)建15分鐘生活圈，滿足園區(qū)內(nèi)外功能互補(bǔ)。不僅要加強(qiáng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，更要加強(qiáng)為人服務(wù)的功能，將工作環(huán)境和生活環(huán)境融合，搭建宜產(chǎn)宜居的新型綜合體，真正做到“問需于企，問需于人”。一方面，突出針對(duì)園區(qū)內(nèi)職工的剛需生活配套，綜合打造宿舍、食堂、餐飲、休閑娛樂等設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“職住平衡”；另一方面，以更多元的業(yè)態(tài)、更強(qiáng)的主題性來拓展園區(qū)商業(yè)的消費(fèi)路徑，打破社區(qū)“邊界感”，建立商業(yè)與周邊社區(qū)的連接引流，釋放園區(qū)活力。

文章來源：城市怎么辦