地產成本優化越來越難了。最常見的降檔減配、方案優化，稍不留意就會導致驗收風險甚至質量安全風險。一旦觸及業主的敏感點，還容易引起內部營銷部門的反對，甚至引發業主群訴風險和輿情。省了小錢，最后卻不得不付出更大的代價。
為此，地產公司更應該思考的是，如何從非客戶敏感點處入手，去挖掘成本優化空間，比如土方工程、支護工程、降水工程等，合理的控制成本，不僅能節省一大筆錢，對客戶體驗也不會帶來什么負面影響。
下文就來談一談，這三項工程都有哪些成本優化項。
土方工程
土方也能精細管控
先來看一下土方工程的成本拆解，土方工程從項目施工的角度分為開挖及回填兩個方面，具體細分如下圖：
總結下來，項目工程在土方的管理上無非就是三項成本：人工或機械的開挖與回填、土方的運輸（運量、機械、運距）、買土或棄土。
對于這三項成本來說，土石方量價受項目個性的因素（規劃、產品、地質）影響極大，甚至同一城市、同一區域、相近區位的項目均可能相差較大。因此，如何針對各自項目的特點，針對性的控好成本做好優化是土方成本管控的重點。戳這里，一鍵對標成本力
一、減少土方工程量。
關鍵在設計端，一方面做好土方的策劃，盡量利用場地內資源做好土方平衡方案；另一方面，可以考慮利用場地自身的坡度進行規劃設計，結合地形走向設計出更好的層次感，以減少土方開挖及平整工程量；再者，可考慮溝通政府相關部門，做好地庫抬高工作，從而降低挖、填工程量。
二、減少人工使用量。
在土方開挖和回填的工程當中，機械的合理使用相比較使用人工的成本要低得多，且效率遠高于人工，同時施工安全性也有保障。基坑開挖時應避免坑底土層受擾動，可保留180mm~220mm厚的土層暫不挖去，待鋪填墊層前再由人工挖至設計標高外，往往用人工挖填土的主要原因是機械無法作業。比如在建建筑周邊或內部開挖、場地標高排布混亂或運營計劃不合理導致機械無法正常進出，甚至出現挖機被關在基坑中無法爬出的情況。解決此類問題，關鍵在施工端要合理排布，順向作業、整體開挖、一次成型。
三、減少重復作業。
現場土方施工過程中最常見的問題就是機械重復進場、土方超挖、二次甚至多次內倒、前期外運土方后期又回購土方等問題，導致成本大幅增加。
管控的關鍵在于做好土方開挖及回填方案，防止基底超挖，一次留足回填所需土方。同時做好現場道路布置、嚴格控制開挖回填量，出土按順序布置。重點監控土方單位的施工過程，避免因土方單位技術能力不足導致的超深度開挖、超范圍開挖的情況。
四、減少運距、做好運輸規劃。
影響土方價格的一個關鍵要素就是運距，項目前期一定要摸排好項目周邊土場的情況，尤其是不能寄希望于當地一家壟斷單位輸出的結果，主動尋找運距最短，收土成本最低的棄土場。此外，在施工過程中，前置規劃好運土、出土的路線，保障出車效率，避免經過嚴管、限流等路段，影響運土效率從而增加成本。
五、項目之間各取所需。
同一地區的在建工程可以充分調研做好資源整合，例如A項目為土方開挖項目，B項目主要為回填區，可考慮項目之間資源平衡。如果兩個項目均為同一公司則成本可最大化節約，即使不同屬一家公司，也有可能達成雙方降本的雙贏局面。
六、土方工程也可競爭。
早些年土方工程幾乎被當地壟斷單位承包，這是做工程的默認事實。如今法制健全，國家對于此類問題進行過專項治理，因此，項目可以提前找到多個土方施工單位，通過招標競價，在招標前端優化土方成本。
支護工程
安全的前提下也可優化
支護工程是現場安全施工的重要措施，同時也是成本優化的重點，很多單位愿意冒著一定的安全風險減配甚至不做支護工程，正是因為這里有著巨大的利益空間。
根據《建筑基坑支護技術規程》（JGJ120-2012）“3.1.2基坑支護應滿足下列功能要求：
（1）保證基坑周邊建(構)筑物、地下管線、道路的安全和正常使用；
（2）保證主體地下結構的施工空間。
從地產的角度來講，成本要讓位于安全，我們要思考的一定是安全前提下的成本優化方案。戳這里，一鍵對標成本力
一、房建體系中最常見支護類型及造價水平
1、支護類型：普通放坡掛網噴錨
適用條件：具有自然放坡空間條件。土坡自身穩定。工程造價約80~120元/m2（計算基礎為支護面積）
2、支護類型：掛網噴錨+鋼花錨管
適用條件：具有有限的放坡空間，坡度較陡，自然放坡不足以達到整體穩定安全系數，需設置土釘支護。當地層為松散回填土或無粘少粘性土，土釘成孔困難，通常采用鋼花錨管支護。工程造價約160~180元/m2（計算基礎為支護面積）（布置密度影響單方較大）。
3、支護類型：掛網噴錨+錨桿
適用條件：具有有限的放坡空間，坡度較陡，自然放坡不足以達到整體穩定安全系數，需設置錨桿支護。通常采用成孔鋼筋錨桿支護。工程造價：單方約180~220元/m2（計算基礎為支護面積）（錨桿布置密度影響單方較大）
4、掛網噴錨+微型鋼管樁
適用條件：填土下層為粘性土，無淤泥及軟弱土。無足夠空間可以放坡。工程造價：鋼管樁約170~250元/m（單價隨樁徑浮動），整體單方不定，布置密度對單方影響較大。
5、鉆孔灌注支護樁
適用條件：無放坡空間需垂直支護，通常坑頂存在需保護的建筑或構造物等。無足夠空間可以放坡。工程造價：鉆孔灌注樁980~1200元/m2（計算基礎為基坑側面垂直投影面積）。
6、噴錨+錨桿+鉆孔灌注支護樁+水泥攪拌樁
適用條件：采用灌注樁支護如位于軟弱淤泥土層或需考慮止水情況時，樁后需設置攪拌樁或旋噴樁止水帷幕。無足夠空間可以放坡。工程造價：1800~3000元/m2（計算基礎為基坑側面垂直投影面積）。
二、支護工程成本優化策略
1、減少支護深度
優化支護方案的一個重要方面就是減少支護的體量，簡單的一個面積計算問題，如果一個基坑均要設置支護，則降低支護高度就能很大程度減少支護成本。例如，地塊本身存在自然放坡，地庫開挖深度決定支護深度。此外，做好地庫抬高，減少開挖深度降低擋墻高度與斜度，避免深基坑且支護類型和密度均可優化，從而大幅減少支護成本。
2、有條件的地塊盡量放坡
有些地塊周邊未緊臨市政道路、無民房設施等建筑物，有相對寬裕的空間可用于自然放坡。對于此類項目，關鍵在施工與設計端，場地內樓棟布置避讓高支護側，場地外爭取主管部門支持占用空間形成放坡。
3、減少邊坡荷載
邊坡周邊的荷載越大，支護受到側向土壓力的彎矩越大，結構越復雜。因此，無論是設計還是施工過程，我們都要做好前置策劃與管控，減少邊坡周邊的荷載，最大程度卸除堆坡荷載，如材料堆放、機械施工、運輸荷載等。
降水工程
控時長、優方案
一般房建工程最常見的兩種降水方案
一、降水類型：管井井點
1、降水深度：降水深度較深
2、適用范圍：滲透系數較大（K=0.1~200m/d)且地下水含量大的粉土、砂土及碎石土。
3、工程造價：100~200元/m；與管井材質相關，造價從小到大依次pvc管井＜混凝土管井＜鋼管井
二、降水類型：輕型井點
1、降水深度：單級井點3～6m，多級井點6～10m。
2、適用范圍：適用于滲透系數為0.005～20m/d的粘性土、粉土及砂土。
3、工程造價：1000~1500元/套
主要成本影響因素就在于如何控制抽水的時長，以及選用更經濟的降水方式。以下關注因素供參考：
(1）場地條件。地塊內及地塊周邊有無已建的建筑物，建筑物也本地塊工程的距離；地塊下部是否存在地下設施、管道等；排水通道情況如何？包括本地塊設計施工的要求都會決定所采用降水方法和具體的設計施工方案，也會對成本產生影響。
(2）地下水文情況?？筛鶕乜眻蟾婊蛘{研地塊的地質和水文情況，搞清楚地下穩定水位情況，綜合考慮是否需要降水或使用何種降水經濟方案。此外，搞清楚地下水層是否與江、河、湖、海等無限水源連通；不論潛水或承壓水若與無限水源連通，都會造成降水困難甚至于降水無效導致成本增加。
例如：某項目根據勘報告，地下穩定水位標高為黃高63.49m－63.64m，地下室底板標高最低點為黃高76.8m，地下水位在底板標高以下13.31m，不需考慮地下水，但由于基坑較深考慮秋季雨水多，基坑邊采用明溝及集水坑排水即可滿足降水要求，成本大幅節約。
(3）現場降水的時長影響還取決于降水原因。因項目地下施工工作面原因導致的降水需求，需要成批次完成地下施工，減少降水時間；此外，因施工階段樓體荷載抗浮不達標導致的降水需求，需要成批次完成抗浮區荷載加壓，減少降水時間。
小結
土方工程在設計階段就要做好策劃，通過前期資源整合或者結合規劃方案，來降低整個項目的土石方成本。通過現場踏勘及地質勘察，清楚項目土石方工程類別，場地土質情況，制定合理的施工方案、豎向方案。從源頭控制，以抬高地庫、土方平衡等方案優化成本。
支護工程則需密切注意地下的開挖深度、回填高度、周邊荷載，基坑支護的防護等，這些不僅關乎于成本，更關乎于項目的質量和安全。
降水工程則需要關注地質及水文情況，控好降水時長，在保證方案安全的前提下，根據地勘報告、周邊環境、基坑開挖深度、周邊市政路標高、施工組織等條件進行多方案比選及研判，選擇綜合效益最優方案。
土護降工程受地塊特殊性因素制約，且為關系施工安全的重要措施，又屬于業主極不敏感的關注點，房企應該將此作為成本優化的重點關注項，科學研判、謹慎實施。
