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政策資訊

一家30強民營房企的救市建言

來源:地產(chǎn)總裁參考       作者:地產(chǎn)總裁參考       時間:2022-09-06
房地產(chǎn)救市大方向是好的,核心是“力度、強度、覆蓋面、落地率”有待商榷


雖說一天樓市不回暖,房地產(chǎn)救市就不會停,但今天房地產(chǎn)市場各方,對頻發(fā)的救市政策已逐步麻木、審美疲勞,敏感度在降低。

有人說今天房地產(chǎn)核心問題是預(yù)期信心出了大問題,是經(jīng)濟面出了問題,所以經(jīng)濟不振,則地產(chǎn)不振。

但事實上,這是一個雙向影響問題。

由于地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),地產(chǎn)自身銷量腰斬以及引發(fā)地產(chǎn)上下游50多個行業(yè)連鎖下滑后,也成為“經(jīng)濟下滑”的關(guān)鍵下拉力量!所以,救地產(chǎn)和救經(jīng)濟就成為“雞生蛋還是蛋生雞”的問題爭論,整個問題看似成為一個“死循環(huán)”!

事實上,房地產(chǎn)問題的破局和改善,其實沒必要全部寄托于經(jīng)濟面信心恢復(fù),即使在地產(chǎn)生態(tài)內(nèi)部,其實也可以大幅緩解痛感和壓力,這也是今天一家民營房企的救市建言的務(wù)實、具體之言!

尤其今天的房地產(chǎn)問題,最受傷的還是民營房企。

眼下行業(yè)下行時期

  • 民營房企是“生死問題”,問題是最嚴(yán)峻的!

  • 購房者是“早買遲買低買高買”的“好壞問題”,基于金融穩(wěn)定所以購房者也別指望調(diào)控帶來房價一下下降30%甚至更多,這幾乎是不可能的

  • 銀行是“避險、有錢貸不出去和局部壞賬”問題

  • 地方政府是“賣地不足、財政緊張”的問題

  • 而供應(yīng)商與房企是一個戰(zhàn)壕的,但可能先于民營房企被拖死


所以整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和利益攸關(guān)者來看,唯有民營房企和供應(yīng)商是“生死問題”!

眼下,不要以為業(yè)績報各家開發(fā)商大佬都紛紛表態(tài)“房地產(chǎn)正在筑底”,“黎明就在眼前”,就盲目樂觀,認(rèn)為房地產(chǎn)馬上就會好轉(zhuǎn)回暖。

事實上,開發(fā)商業(yè)績報是面向投資者、購房者、政府的表態(tài),其一,必須政治正確,不能唱衰;其二,必須促進銷售、刺激購房者入場的“利益使然”。

所以不可不信,也不可全信,具體后市如何,核心還是看后期市場真實表現(xiàn)!

為何要加大力度救市?
房地產(chǎn)當(dāng)下到底問題如何?
如何針對性有效救市?
如何給未出險房企活命機會和差異化調(diào)控?
看看下面這家民營房企的看法和建議。

01
當(dāng)前房地產(chǎn)的真實問題

提醒1:穩(wěn)地產(chǎn),不僅能穩(wěn)經(jīng)濟、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”


國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月固定資產(chǎn)投資累計增速6.2%,制造業(yè)、基建投資均保持超8%的中高速增長,但房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出了“負(fù)增長”趨勢(-3.2%)。

今天的房地產(chǎn)的價值作用正迅速改變,即

從過去穩(wěn)增長、強經(jīng)濟的重要抓手
變成了眼下制約“經(jīng)濟增長”的最大掣肘。

其二,房地產(chǎn)是社會就業(yè)大戶,這被大眾忽略了。

統(tǒng)計局報告顯示,建筑行業(yè)吸納了超過6100萬占22.3%的農(nóng)民工就業(yè)人數(shù)。

而今天房地產(chǎn)行業(yè)下行將導(dǎo)致大批農(nóng)民工處于半失業(yè)或準(zhǔn)失業(yè)狀態(tài),同時由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)資金鏈極度緊張,導(dǎo)致農(nóng)民工工資支付也出現(xiàn)巨大困難。

其三,房地產(chǎn)硬著陸會讓國民財富大幅度縮水

據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù),我國96%的城鎮(zhèn)居民擁有產(chǎn)權(quán)房,平均每個家庭擁有1.5套住房;房產(chǎn)占居民家庭財產(chǎn)59.1%。

正面看,房產(chǎn)增值為居民帶來了富裕與尊嚴(yán),
負(fù)面看,房地產(chǎn)硬著陸會讓國民財富大幅度縮水。

企業(yè)降價銷售導(dǎo)致與已購房客戶之間的關(guān)系緊張,房鬧現(xiàn)象將明顯增加。

同時為實現(xiàn)降本增效而實施的組織優(yōu)化、減員降薪等行動,讓社會輿情與穩(wěn)定面臨巨大風(fēng)險。

提醒2  穩(wěn)地產(chǎn)首先穩(wěn)“市場主體”,民營房企是市場主題。


根據(jù)中指院報告,目前地產(chǎn)國企占據(jù)中國房地產(chǎn)銷售大概14%占比,也就是說,86%的中國房地產(chǎn)銷售是由民營房企提供的。

目前地產(chǎn)央國企雖然優(yōu)勢明顯,但由于占比不到全局20%,所以中短期很難挑起中國地產(chǎn)大梁!

所以從這個角度來講,穩(wěn)地產(chǎn),其一,首要是穩(wěn)市場主體,主力軍。其二,穩(wěn)主體核心是穩(wěn)民營房企。

眼下民營房企壓力巨大。比如據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至1-6月,超半數(shù)房企銷售規(guī)模同比下降50%以上,其中民營房企表現(xiàn)更加低迷,同比下降

超60%。

中央和各地方政府出臺大量政策刺激消費端需求,但企業(yè)供給端支持力度仍然偏弱,房企特別是民營房企現(xiàn)金流仍然緊張,生存困難。

ZY也曾強調(diào),民營企業(yè)和民營企業(yè)家是我們自己人,民營經(jīng)濟只能壯大、不能弱化,不僅不能“離場”,而且要走向更加廣闊的舞臺。

回到房地產(chǎn)上,今天中國房地產(chǎn)銷售市場、土地市場的回暖及良性循環(huán),不能缺少民企主體的參與,目前的政策落地情況不足以支撐房企,特別是民營房企的基本面改善。

相反,作為15萬億市場的重要參與者,民營房企如果大面積躺平甚至破產(chǎn)倒閉,將難以維護好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和良性循環(huán)。

提醒3  融資輸出“冷熱不均”,民營房企仍處于流動性“危機漩渦”


在央行各地分行、金融委的支持下,融資政策加快落地,對于存量貸款展期、商票落地,起到一定的階段性作用,緩解了房企短期資金壓力。

然而,對于房地產(chǎn)監(jiān)管政策,銀保監(jiān)會雖然要求對重點優(yōu)質(zhì)房企提供支持,但是對于優(yōu)質(zhì)房企的界定并不明確。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行期,全行業(yè)抗風(fēng)險能力明顯降低,央企和地方國企有政府背書,更受金融機構(gòu)的青睞,致使國企、民企融資待遇差異懸殊,因此,整個融資的結(jié)果就是央國企與民營房企呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的格局。

各家銀行都在搶央企、國企的開發(fā)貸單子
部分地方銀行甚至?xí)和A嗣駹I房企新增開發(fā)貸業(yè)務(wù)。
同時,傳統(tǒng)的債券發(fā)行、銀行貸款、信托等債務(wù)融資受到監(jiān)管越來越嚴(yán),渠道收窄。

而從地產(chǎn)融資來講,開發(fā)貸作為項目的主要融資途徑,收緊后對房企影響最大。
尤其是中西部地區(qū)及東部三四線城市項目,開發(fā)貸落地成功率非常低。
金融委、五大全國性AMC 和地方AMC紓困工作也在持續(xù)推進,但實際落地進展慢了一些。

02
當(dāng)下房地產(chǎn)紓困情況

1,預(yù)售資金疊加監(jiān)管、過度監(jiān)管現(xiàn)象仍存在


當(dāng)前全國有近60城優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管,46城出臺優(yōu)化細則。

但地方政府監(jiān)管政策仍較為嚴(yán)格,部分地方(例如蘇州某區(qū))在首批次預(yù)售時,需滿足全盤項目監(jiān)管資金后,才允許提款,導(dǎo)致項目缺少流動資金;

部分地方(例如西北某中心城市)不允許監(jiān)管資金用于正常工程款支付,房企需另行下?lián)苜Y金支付相應(yīng)工程款,造成項目資金沉淀嚴(yán)重,極易出現(xiàn)“帳上有錢,資金鏈卻斷裂”的結(jié)果。

同時存在因合作方法律訴訟,凍結(jié)所在項目公司賬戶外,還同時越級凍結(jié)了“集團公司”賬戶資金,造成公司整體流動資金緊張加劇的現(xiàn)象。

2、信貸支持政策頻出,但落地效果不理想


  • 2022年5月24日,央行、銀保監(jiān)提出要保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長,加快已授信貸款的放款進度。


  • 2022年5月25日,中央行行長易綱提出加大對民營企業(yè)的支持力度,盡快矯正對民營房企的信貸收縮。


  • 2022年6月2日,銀保監(jiān)會指出加大信貸支持力度,適當(dāng)提高不良貸款容忍度。


應(yīng)該說,央行調(diào)控政策的工具是貨幣量和利率,對銀行只能進行單維度的監(jiān)督,無法具體指導(dǎo)銀行的商業(yè)行為。

而對于銀行端,投放能不能完成是業(yè)績問題,投放本身的成敗卻是風(fēng)險問題,風(fēng)險防范高于一切。

而對于企業(yè)端,當(dāng)前行業(yè)中暴雷事件不斷,風(fēng)險確實存在,銀行無法準(zhǔn)確評估房企的安全性,更多的是選擇避險,一刀切,導(dǎo)致本來很好的調(diào)控政策最終落地

“作用有限”!

數(shù)據(jù)說話——根據(jù)央行數(shù)據(jù),5月信貸投放超預(yù)期,新增人民幣貸款1.8萬億元。結(jié)構(gòu)上看,企業(yè)端、居民端中長期貸款分別同比少增3000億元、1000億元,反映出實體經(jīng)濟信貸需求偏弱、以短期償債為主,住房消費需求仍然乏力。

3、民營房企發(fā)債難


2022年5月4日,央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會和深圳證券交易所密集發(fā)聲支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資和正常融資活動,及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

但房企債務(wù)問題依舊嚴(yán)峻,年內(nèi)境內(nèi)債到期規(guī)模4306億,海外債到期3316億,其中6、7月為償債高峰期,單月到期規(guī)模均在1300億以上。房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模和數(shù)量有所改善,6月發(fā)行規(guī)模環(huán)比增加27%,但同比依然減少8%。

由于缺乏政府背書,民營房企公開市場發(fā)債難依然未緩解,債券凈融資呈負(fù)增長趨勢,存量債務(wù)無法借新還舊,信用債陷入資產(chǎn)荒。

與此同時,城投債遭瘋搶,認(rèn)購倍數(shù)高達60倍,折射出民營房企融資雪上加霜。雖然5家示范房企通過引入信用保護工具成功發(fā)債,但涉及面較窄,范圍有待進一步擴大。

4、收并購落地阻礙大


2021年12月,在央行會同銀保監(jiān)會、國資委的一次座談會上,提出鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購。此后,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,鼓勵金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持,鼓勵金融機構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù),同時對于出現(xiàn)風(fēng)險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。

但另一方面,國資委指出中央企業(yè)要嚴(yán)控高溢價并購,嚴(yán)禁接盤高風(fēng)險項目,這使得出險企業(yè)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓受阻,自救困難。

5、AMC紓困進展緩慢


今年以來,由于房企間收并購進程緩慢、政策效果不如預(yù)期,因此政策將目光轉(zhuǎn)向處置不良資產(chǎn)更為專業(yè)化的金融機構(gòu)AMC。

在政策引導(dǎo)下,目前已有中國信達、中國華融、長城資產(chǎn)等參與到房企救助中,AMC 救助陣營在不斷壯大,除了全國性AMC,各地方AMC 也加速入局。

但從目前的合作進度來看,大多都停留在協(xié)議階段,落地到項目估計仍需要一段時間。

一方面,目前AMC 對接的主要都是出險房企,債務(wù)債權(quán)問題和資產(chǎn)質(zhì)量都需要更為全面、精細的盡調(diào)。同時考慮到資金安全和效益問題,選擇哪些項目進行合作以及操作細節(jié),也需要經(jīng)歷比較漫長和復(fù)雜的項目篩選和交易對價博弈過程。

另一方面,市場風(fēng)險積聚,AMC的涉房業(yè)務(wù)面臨挑戰(zhàn),因此出手也會更加謹(jǐn)慎。

此外,華融也公開表示公司存量涉房業(yè)務(wù)仍承受一定壓力。短期來看,AMC 紓困房企仍存在較多不確定性,合作探索期項目落地進程或不如預(yù)期。

03
救市建議


1、適度放松預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售條件,避免疊加監(jiān)管,降低過度監(jiān)管風(fēng)險


放松預(yù)售資金監(jiān)管條件,尤其是在工程款項支付方面予以合理的政策傾斜,滿足保交樓、保穩(wěn)定的目標(biāo),促進房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán),給予用金融機構(gòu)保函替代房企銷售資金監(jiān)管的政策。

申請允許按照工程進度釋放資金,且不限于節(jié)點資金釋放,逐月提前釋放用于項目竣備交付剛兌工程款支付。

加快預(yù)售證審批效率,適度放松審批標(biāo)準(zhǔn),并根據(jù)市場實際情況在價格上給予靈活性,放寬備案條件。

2、消除融資政策對民企差別化待遇,加大開發(fā)貸放款規(guī)模、速度及民企額度保障


建議金融監(jiān)管部門協(xié)調(diào)各銀行,釋放五大行、各股份制銀行及各城商行開發(fā)貸額度,規(guī)定民營企業(yè)額度最低占比,合理發(fā)放并提升審批速度。

尤其是各股份制銀行及各城商行的資金支持與中小城市的居民住房需求息息相關(guān),建議此類機構(gòu)的開發(fā)貸同步打開。

3、緩繳或分期繳納土地出讓金


對于房企已經(jīng)部分支付或未支付土地款的地塊,給予企業(yè)和地方政府聯(lián)動協(xié)商的政策空間,未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的,不作為違約行為,受讓人可申請延期繳付或分期繳付,減免滯納金,避免進一步加劇行業(yè)資金面的緊張。

對于合作方(央企/國企)摘牌、并表和主操盤合作項目,建議由央企/國企部分或全部收購我方股權(quán)。懇請政府能協(xié)助牽線搭橋,促進項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓,助力優(yōu)質(zhì)項目合理流轉(zhuǎn),解決民營房企現(xiàn)金流問題。

4、允許經(jīng)營狀況良好的,沒有發(fā)過境內(nèi)債的地產(chǎn)企業(yè)打開境內(nèi)發(fā)債的資格,進一步拓展AMC參與范圍、深度和推進速度


引導(dǎo)房企以經(jīng)營性現(xiàn)金流來逐步降低負(fù)債規(guī)模,而不以“躺平”的方式導(dǎo)致境內(nèi)與境外債券市場完全關(guān)閉。

給予經(jīng)營狀況良好的,沒有發(fā)過境內(nèi)債的房企境內(nèi)發(fā)債資格,應(yīng)對短期流動性不足。

AMC秉持“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”為先的準(zhǔn)則,出險房企擁有核心區(qū)域的高價值資產(chǎn)是AMC率先選擇合作的對象,資產(chǎn)質(zhì)量不佳、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜的出險房企仍被動。

希望“AMC+出險房企”模式可進一步延伸,項目落地快一些、量大一些、范圍更廣一些,進一步考慮三四線城市,尋求更長遠的合作,更有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

5、給予穩(wěn)健的規(guī)模房企評級穩(wěn)定支持


建議協(xié)調(diào)境內(nèi)各評級機構(gòu),不要一刀切,頻繁調(diào)整評級,而是在較長時間內(nèi)維持展望穩(wěn)定,避免發(fā)生信用擠兌和信用崩塌。

盡管大部分房企短期流動性緊張,但絕大部分企業(yè)資產(chǎn)大于負(fù)債,只要給予充分的經(jīng)營時間,可完成資金的回籠和兌付。

個別評級機構(gòu)為了避免風(fēng)險,大幅下調(diào)企業(yè)評級,反而容易加劇部分企業(yè)暴雷,從而將損害擴散至整個行業(yè)。

希望能充分考慮市場出現(xiàn)的風(fēng)險和變化,給房企“以時間換空間”的余地,助力企業(yè)渡過難關(guān)。

6、地方政府牽頭化解房企和金融機構(gòu)間及總包方的項目經(jīng)營矛盾,推進項目平穩(wěn)交付


穩(wěn)需求要穩(wěn)市場主體

希望地方政府能夠牽頭引導(dǎo)金融機構(gòu)、總包方和房企積極對接。

政府加持可以減輕金融機構(gòu)的避險情緒和總包方信任危機,助力高效溝通。

疫情反復(fù)、銷售受阻、總包資金困難、環(huán)保管控,導(dǎo)致停工、工期滯后的項目,懇請政府協(xié)助協(xié)調(diào)合作方復(fù)工,并適當(dāng)允許竣備交付延期3至4個月,使得項目能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)交付,重新提振市場信心,助力企業(yè)渡過難關(guān),實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。

文末提醒:

央國企和民營房企各有優(yōu)劣勢和社會責(zé)任,未來房地產(chǎn)市場一起玩才有趣,才能發(fā)揮各自所長,尤其三道紅線未來所有房企去杠桿后本身已經(jīng)相對安全可控,未來繼續(xù)在房住不炒大格局下,更能激活房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健和活力同在,合作與競爭同在,最終讓整個行業(yè)既安全又美好。

該爆雷的已經(jīng)爆雷了,眼下對未出險民營房企的適度救助,增加一些合理的流動性,有助于市場主體穩(wěn)定,有助于穩(wěn)地產(chǎn),最終實現(xiàn)這一輪行業(yè)劇烈震蕩后的軟著陸


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