行業大變局！產業園區玩法變了
來源:明源不動產研究院 作者:明源不動產研究院 時間:2022-09-05
這幾年傳統的地產開發業務遇到了各種各樣的困境，許多房企轉而開始積極布局多元化業務，業內的“去地產化”運動也愈演愈烈。在這個時代背景下，產業園開發運營賽道迎來了一波熱度爆發，吸引著眾多房企和其他多元化主體的參與。那么，在日益升高的關注度與參與度之下，產業地產這個領域的競爭格局，是否出現了變化？又呈現出了哪些新的發展趨勢？從政策導向來看，各地當下對產業地產領域的監管體系已經較過去完善許多。經過數年的快速發展，政府相關部門對于工業用地的出讓、引導與監管，都有了更多的章法可依。這對產業地產開發運營商來說，既是機遇也可能是重大考驗。
產業監管體系日益完善
關于“標準地”模式的探索，從去年就已經開始了。時至今日，已有江蘇、廣東、四川等多個省份及下轄城市，發布了“標準地”實施細則與操作指引，工業用地的“標準地”供應時代，即將到來。“標準地”實際上就是由各地政府部門將土地的規劃研判工作前置，針對不同區域的工業用地進行綜合評價與研究之后，對擬供應土地設定具體的行業分類與產業準入標準，有條件地進行工業用地出讓。比如年初江蘇省自然資源廳發布的《關于推行工業用地“標準地+雙信地+定制地”供應模式的通知》當中就有提及：“鼓勵各地分行業、分區域制定并定期更新包括容積率和投入強度、稅收產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境約束性指標最低標準的工業用地供應準入指標體系……”過去很長一段時間內，各地工業用地的出讓條件都缺少標準，大多是一地一議的情況，拿地主體處在相當被動的位置。任何出讓條件的改變，對于未來園區的規劃和運營預期來說，都是牽一發動全身的。而“標準地”供應模式探索的深入，意味著各地對工業用地的出讓條件的規劃和監管，會越來越完善。有了各地給出的產業導向與發展標準后，拿地主體在開發與運營過程中，也會更有章法可依，將園區做得更有針對性。
然而，監管的完善伴隨的也可能是土地出讓條件的愈發嚴格。一塊工業用地如果在稅收、產值、就業創造等層面都設置了明確的準入條件，那實際上對拿地主體的能力要求是極高的。今年上半年出讓的產業用地中，多地在產業監管上都作出了相當具體的要求，方式包括限制分割轉讓、限制居住類業態開發、給定產業門類、設置畝均稅收條件等等。這么一來，開發運營商必須對自己的產業招商、運營發展能力有充分的認識和信心，才敢出手。而對于多數剛轉型進入產業地產領域的房企來說，可能挑戰會大于機遇，需要謹慎應對。
主題性園區行情已來
產業園開發賽道在發展初期，開發運營商的精準定位意識是相對比較欠缺的，多數房企做的都是綜合性園區，產業導向不明顯。隨著賽道參與者的增加，這類缺乏產業特色的園區，將逐漸進入同質化競爭階段。未來產業園賽道對于產業發展的質量、產業生態的互促、產業服務的精細程度等方面，都會提出更高的要求。這從各地的政策導向上，就能夠看出來。比如佛山市順德區曾發布一套關于主題產業園區的發展規劃，要求每個鎮街按照“一鎮一主題”的思路來發展產業園區。只有建立了互融互促的產業鏈生態，才有可能提高城市產業的整體發展質量。而這使得精細化的產業鏈定位能力，在當下變得尤為重要。比起產業導向不明晰的綜合性園區，未來能在龐大的產業鏈中找準自身定位，實現功能聚合、服務聚焦的主題型產業園，將承擔起更關鍵的產業分工責任，并迎來更明朗的發展機會。
產業地產賽道的熱度，這兩年是肉眼可見的。跑步入局的不只有房企，還有眾多外部企業與機構。入局者的增加直接加劇了賽道的競爭，不同的參與主體也根據自身的特點，摸索出了多元化的合作模式。可見這條賽道，正在迎來群雄爭霸的戰國時代。
作為一條重要的多元化業務轉型路徑，產業地產賽道的熱度一直在被房企們推高。傳統房企這些年可謂是跑步入場，目前百強房企中已有至少半數企業，在產業地產領域中有所布局。但產園賽道的入局者還遠遠不止是房企們，其他企業、機構也在搶灘進駐。包括金融投資機構、實業企業、科技公司、產學研機構等等。比如平安集團就在2020年上半年成立了平安建投，專注于產業園投資、建設與運營業務。互聯網巨頭京東也成立了京東產發與京東物流兩大產業發展平臺，形成了供應鏈綜合服務系統+倉儲物流基礎設施投建營的閉環，成為了產業地產老牌龍頭普洛斯的挑戰者。據克而瑞統計，當下產業地產領域排名前100的最活躍機構當中，實體企業、科技企業、金融投資機構的占比已經超過了30%，上漲勢頭絲毫不遜于房地產企業。
催生多元化的合作模式
產園賽道的各類參與主體，都有著各自差異化的競爭優勢與資源稟賦。因此這種多元主體競爭格局，很可能在產園賽道中長期延續下去。
也正是由于這種多元主體的特點，使得不同的企業根據自身的強項與需求，催生出了各種各樣的合作模式。產業園區與產學研機構達成合作的做法，是最受歡迎的。因為這些機構擁有一線的科研技術與人才，能夠發揮出以科研帶產業的引領作用；而產業園又能夠承接其成果研發、轉化與市場化的需求。比如位于上海閔行的上海智能醫療創新示范基地，就與上海張江醫學創新研究院、上海交大醫療機器人研究院、中科院上海生命科學研究院、上海交通大學藥學院和華東師范大學生命科學院等知名科研機構，建立了戰略合作關系，形成了圍繞醫療產業展開的協同機制。產業園運營商與地方政府合作的案例，如今也越來越多了。當下各地都在提倡產業的高質量發展，在城區內劃定了各類開發區。但他們需要借助市場化的力量，與具有豐富開發與運營經驗的企業達成合作，來確保成片園區開發的科學合理性。雙方以共同建設產業聚集區為出發點，來各自發揮優勢。此前，成都市新都區就曾與中電光谷簽訂過戰略合作協議，雙方共同來推動新都區的產業升級與發展。中電光谷依托其開發運營經驗以及多年沉淀的產業資源，在合作中承擔起了園區規劃、產業運營與資源對接等重任。此外，國資與民營企業的合作也愈發緊密。比如華潤就與中城新產業達成了合作，共同成立了華城新產業與潤城新產業兩大平臺，分別發展產園重資產開發業務、產園輕資產管理業務。國資企業能夠借助民營企業的專業力量，順勢進入產業地產領域并迅速站穩腳跟；而民企也能夠通過與國資的合作，獲取更多優質的項目。這種雙贏合作模式，或將成為未來產園賽道的常態。
在產業園盈利與投退模式的探索方面，產業地產商們已經趟出了許多條路。其中有兩條路徑，是這兩年特別受關注的。一是轉型科技投行，做產投、成為園區企業的股東；二是發REITs，順利退出。
現在做產業投資的園區越來越多了。最初房東+股東模式橫空出世時，市場上對此還多有疑慮。但張江高科、星河產業等布局早的產業地產商，已經逐漸做出了成績，讓其他市場參與者都看到了做產投的誘人回報。金地、中新、聯東等知名產業地產運營商，這兩年都在加大產投業務的培植力度，奮力追趕早期布局的企業。產投基金模式被證明能夠走通之后，已迅速被全國各地競相復制，大有要成為產業園標配的趨勢。
業內期盼已久的產業園區公募REITs，終于在去年成功上市。兩批共11只上市的公募REITs，市場表現都很不錯，今年2月其市場活躍度達到了發行以來的最高峰。據觀點網統計，2月第二周11只REITs的成交量達到4.91億份，還因價格上升過快而接連觸發停牌，可見園區類REITs產品始終是被各路資本與市場廣泛看好的。此外證監會在5月宣布，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產，加大REITs市場建設力度。擴募機制的推出將會加深REITs的市場化程度，有利于REITs通過增發份額收購資產，促進投融資良性循環。這個局面對于產業地產領域的所有參與主體來說，都是巨大的利好。因為這意味著持有型園區物業，終于出現了一條清晰的投退路徑，融資變現渠道已經打通，并通過了市場的驗證。
從產品端來看，產業園區發展了這么多年，已經呈現出了一些產品迭代上的傾向性。其中兩個最不可忽視的方向，就是工業上樓與數字化管理賦能。
探索產業空間的新形態
在各地用地集約化的趨勢下，工業上樓越來越火了。尤其是在粵港澳大灣區等重要城市中，許多產業用地的容積率是很高的，工業廠房用地的容積率能夠達到4.0-6.0。在這種條件下，如何處理好工業上樓，成了產業地產商必須解決的問題，這幾年陸續有許多工業上樓項目落成，與傳統廠房相比有許多差異。工業上樓建筑通常以垂直分區來做差異化定位，重生產型企業分布于樓面荷載、層高都更高的低區，而從事輕生產與技術研發的、對空間硬件要求相對不高的企業，則可以進駐到中高區去。工業上樓的硬件參數，是設計環節的重中之重。在規劃階段必須著重關注樓面荷載、柱距、貨梯數量與載重、卸貨區面積、卸貨平臺設計、通道寬度等等繁瑣細節。未來在發達城市或產業重鎮做產業園開發，工業上樓恐怕是繞不開的課題。這給產園開發“新手”帶來不小的挑戰，必須通過大量的調研走訪，才能把工業上樓產品做實做好。
傳統房企談數字化轉型已經好幾年了，產園領域也一樣。這兩年招商蛇口、星河產業集團等頭部產業地產商，都在發力園區管理領域的數字化轉型。而騰訊、阿里、華為等科技公司也趁此機會，依托自身的數字化建設強項，迅速入局了園區賽道，與各大產業地產商達成了戰略合作。園區管理數字化程度的提升，對于企業的降本增效、數據價值挖掘、資產管理與運營、物管智能化等領域的賦能，是顯著且持續的。尤其是園區輕資產業務競爭日益激烈的今天，數字化管理能力與經驗，也將成為評價產業運營商的一個重要維度。
產業地產賽道的火熱，帶來了更加激烈的競爭。這個領域也終將迎來拼能力、拼質量的時代。從過去這一年的行業動向中，我們可以看到產業地產商在戰略與戰術層面，都出現了各種明顯的認知轉向。未來，產業園領域會呈現出何種發展格局？又會涌現出什么樣的優秀項目？值得我們期待！
