房企現金回流困難，到期債務無法償還，金融機構風聲鶴唳，再融資渠道被迫關閉，斷臂求生的企業大規模售賣資產獲取現金流，連鎖反應下觸發凈負債率快速降低，這時，凈負債率低并不代表企業的償債能力和安全系數就高。
自“三道紅線”提出以來，各家房企紛紛打響降負債攻堅戰，采取多種方式如提前償還債務、調整債務結構等來控制債務規模與增速。從數據上看也有一定的成效，與2020年相比，2021年TOP100上市房企凈負債率普遍下降，其中TOP50以外房企平均降幅最高，達23.35%，其次為TOP10頭部房企，下降幅度為20.94%。
但是，凈負債率低并不代表房企的償債能力強。
伴隨著融資環境惡化，金融機構紛紛避險，降低投資比例，引發資金供給大幅收縮；疊加市場銷售下行、各地預售資金監管趨嚴，不少房企現金回流困難，到期債務無法償還，房企之中不乏斷臂求生者大規模售賣資產獲取現金流，連鎖反應下觸發凈負債率快速降低，但這并不代表這些企業的償債能力和安全系數因此增強。
同理，凈負債率高不一定很糟糕，某階段有息負債規模突然上升，但如果現金足以覆蓋債務，也不能下定論說企業償債能力弱、債務風險不可控，更重要的是著眼于如何有計劃、有意識地降低凈負債率。
從凈負債率的計算方式看：
凈負債率=（有息負債-貨幣資金-受限制資金）/凈資產
因此，降低凈負債率、提高安全系數，可通過保證現金流穩定、優化負債結構、合作增進凈資產以及多途徑拓展融資渠道等來實現。
盤活小業主杠桿，多途徑回款
企業財報的資產負債表中的負債可分為兩類：有息負債與無息負債。
有息負債指金融機構借款；無息負債主要為預收賬款，即小業主杠桿，主要包括定金、首付款、個人按揭款等，它的優勢在于不會帶來大量的利息支付壓力，逐筆流入，結算流出，錯峰進、錯峰還。小業主杠桿是房企最佳的資金來源，占比高意味著償債風險相對較小。
2021年以來部分房企受流動性危機、債務違約、交付延期、購房者信心不足等影響，以及地方政府從嚴執行預售資金監管規定，房企普遍銷售回款乏力，疊加一定程度的流動性擠兌。
2022年2月，全國性商品房預售資金監管的管理辦法出臺，對監管額度、交納范圍、取用條件等內容做出明確要求，旨在確保項目交付前提下，提高商品房預售資金使用的靈活性。在此背景下，房企要抓住政策窗口期，有效開盤、加快滯重資產去化、快速回款以加大預收賬款比例，確保持有現金至少能覆蓋短期有息負債規模。
從數據上看，運用小業主杠桿較為充分的主要為高周轉房企和深耕型房企。
深耕型房企如濱江集團，憑其在目標城市規模的不斷擴大、市占率地位的穩固、客戶的高認可度，有效促進產品去化與回款速度，從而獲得穩定而又優質的預收賬款資金來源。
高周轉房企中，一部分龍頭企業如碧桂園則擅長用產業鏈地位進行供應鏈融資，擁有龐大的無息負債基數；一部分房企如中梁控股、陽光城則因預收資金監管趨嚴、融資趨緊，資金鏈壓力下加速銷售變現。
對于凈負債率已經“踩線”的房企，除了快速銷售加速資金回籠外，資產與股權出售也是回籠現金的重要手段。
例如綠地控股大量出售海外業務回籠資金超百億、雅居樂年內資產出售累計變現54億、富力集中處置海外資產等。此外，奧園、恒大、華夏幸福、世茂、花樣年等眾多房企均頻繁出售境內外項目和股權。
資產和股權出售一方面可快速回血，另一方面可借此機會調整業務結構，剝離不良資產，聚焦主業。
在操作過程中，項目資產和股權采取整售還是部分轉讓的方式需視具體情形而定。優質型項目可轉讓部分股權、引入有實力的合作方，既可通過聯營、合營降低凈負債率，還可以繼續持有部分股權獲得收益；而出于業務調整考量或針對收益一般的項目則可采取整售方式。
調整長短債結構，加大長債比例
行業數據顯示，綜合境內債和境外債的情況，2022年4個季度境內債與境外債到期規模分別為2733億元、2399億元、2472億元和1788億元。償還規模以海外債與信用債為主，其中海外債償還高峰期集中在上半年，信用債償還高峰期集中在3-9月。
應警惕海外債主要以“借新還舊”形式置換到期債務，有條件的房企可應用長債換短債、長短債結合來抵御短債償付風險。
根據負債的期限結構，將有息負債分為短期負債和長期負債，不同的債務期限結構對企業的融資成本、經營風險、資金流動性等帶來不同影響，在負債與權益比例關系一定的情況下，長債與短債就形成此消彼長的關系，所以很有必要權衡長短債之間的比例關系。
通常來看，期限越長的負債其債權人要求的預期回報越高，融資成本相比短債更高，房地產作為開發周期長的行業，資產隨著時間開發和銷售能夠產生一定的現金流以償還長債，進而降低經營風險，規避金融機構信貸縮緊造成自身流動性緊張。
短期債務融資成本相對較低，可靈活補充營運資金，但償債風險可能增大，尤其在市場下行階段，資產流動性差，接近負債到期日時更容易出現不能按時償還本金的風險。
以龍湖為例，從數據上看，長債多、短債少是龍湖負債結構的突出特征。龍湖集團在2020年長短債比已達8.1的情況下，2021年仍繼續加大至12.2，短期負債占有息負債不足8%，負債結構持續優化，即便行業處于低點，龍湖依然能夠保證自身安全系數。
央企國企普遍長短債比高于民營企業，且在2020-2021年均有意識加大長債比例。
從2022年6-7月部分企業發債情況也可看到，頭部民企及央企國企發債期限普遍以長期債券為主。因此，對于有條件的房企應盡可能選擇融資期限長的融資工具，例如債權融資或者股權融資等，不斷優化負債結構、加大長債比例，以提高短期償債能力，提高安全系數。
引入合作者，增進凈資產 相比資產出售，引入戰略合作者也有助于房企彌補因債務縮減帶來的資金缺口，同時加大所有者權益，有助于進一步降低凈負債率，例如建業地產用29%股權引入國資戰投，為自己換得喘息機會。 但是，通過引入戰略投資者降低負債可能存在一定的風險，因為引入戰投則意味著公司的原股東要放棄一部分控制權，若戰略投資者持有股權比例過高，原股東尤其是控股股東的股權容易被稀釋，而股權分散不利于對公司的控制。所以以資金需求為前提的戰投引入需謹慎對待。 抓住政策機遇，多途徑補充資金 1.探索“債券發行+信用保護”新模式 隨著民營房企信用保護憑證業務正式落地，部分優質房企如龍湖、碧桂園、美的置業抓住政策機遇，積極推動“債券發行+信用保護”模式，相繼實現了境內供應鏈ABS、公司債的發行，開辟了融資新路徑。 然而，“債券發行+信用保護”模式參與者有限，打鐵仍需自身硬，當前僅有極少數優質房企“備受青睞”，且主動權掌握在信用保護工具的創設機構手中。對于已出險或風險比較高的房企，最終還是需要通過自身運營的改善和銷售回暖破局。 2.探索“綠色債券”新模式 綠色債券指募集資金專門用于符合規定條件的綠色項目，或為這些項目進行再融資的債券工具。 隨著國家“碳達峰碳中和”目標的提出，綠色債券受到市場偏愛，其重要性持續提升。政策保駕護航的基礎上，綠色債券使用要求寬泛且靈活以及融資成本相對較低等優勢，吸引了不少房企參與。 尤其在融資困難的大環境下，多家房企主動出擊，增加自身融資通道，例如新城控股、綠城中國、遠洋集團均成功發行了綠色美元債；又如中國金茂以北京凱晨世貿中心為基礎資產設立“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產支持專項計劃（碳中和）”在上海證券交易所完成簿記，發行規模為87.08億元，全場認購倍數高達2.5倍，票面利率3.4%，期限為18（3+3+3+3+3+3）年。 結語 可見，凈負債率低不一定安全，凈負債率高不一定很糟，更重要的是如何應對。通過銷售能力提升、項目出售、融資結構調整去盤活資產，適時引入戰投增加凈資產，以及抓住政策機遇探索“債券發行+信用保護”和“綠色債券”等多途徑融資模式，從而提升房企償債能力，幫助其提高安全系數，同時避免被凈負債率高低所左右，從而在整體上擴大企業的贏面。
