早在新中國成立之初，我國便開始了城市更新的系列工作，從改造棚戶和危房簡屋，到引進市場機制追求增量，再到進入以“存量改造，內涵增值”為主旋律的全新發展階段。大型城市經過多年的高速發展和建設，其外延擴張的空間有限，由此，舊城改造、存量盤活成為了每座城市發展到一定階段的必然選擇。通過對閑置資產、過剩空間的二次利用，升級原有產業結構，從而重振經濟和社會效益，實現城市人居環境的改善，進一步提高城市能級。面對炙手可熱的存量資產，如何保護城市文化肌理、如何科學投資運營、如何實現可持續發展，既是挑戰、也是機遇。
存量改造項目
發展現狀
改革開放以來，中國經歷了世界歷史上規模最大且速度最快的城鎮化進程。據中國社會科學院有關部門的分析和預測，我國的城鎮化率已達到60%，預計到2035年，該比例將達到70%，可見當前的中國已全面邁入城鎮化的戰略轉型期。近年來，我國城市人口和城市建設面積始終保持低速增長，但從發展速率來看，相比城市人口數量的增速，城市建設用地面積的發展速率明顯放緩。在人口紅利逐步衰減、建設用地資源稀缺等諸多因素的共同影響下，高質量、高效率地利用存量資產，實現城市有機更新的需求已迫在眉睫。
·房屋產權復雜、運作周期長、操作難度大、專業門檻高。
存量改造有別于常規的“招拍掛”，從拿地、建設到銷售、運營，都具有相當高的專業門檻。寫字樓、酒店、廠房、老城區、村落等往往是存量改造的標的物業，部分房屋涉及有產權，建筑格局以及基建設施等一些歷史遺留問題，都會為后續的改造帶來難以預估的風險和阻礙。其中，舊廠房、舊園區因其較清晰的房屋產權，項目周期相對較短；而對于舊村、舊城改造等，項目主體通常需要通過與村集體或地方政府平臺公司協作，在爭得100%或90%以上的在地老百姓同意并作出相應補償后，方可進行拆遷、土地整理；此外，項目主體需合法合規取得土地證，才能進入開發和銷售階段，因而這樣的項目往往周期較長。
·城市換“新顏”，文化露“難色”。
早期的舊改項目過度使用了房地產化的開發建設方式，追求簡單化、規模化和高速化，隨意拆除和遷移了具有歷史價值和保護價值的老建筑、強行征遷居民，很大程度上破壞了城市的傳統格局和街巷肌理。1995年吳良鏞先生提出“有機更新論”后，“大拆大建“有所收手，城市風貌的保護得以重視，但由于部分城市和地區對于自身文化價值挖掘不足，又缺乏全面長期的戰略規劃，在存量改造中互相效仿，追求短期的經濟利益，因而出現了高復制性、同質化、“千城一面”的現象。此外，也有少數案例簡單照搬國外模式，缺乏對當地城市發展、建筑風格和歷史文化的認知，導致與城市整體風貌相沖突、與文化相脫節。
·政策鼓勵盤活存量資產，城市更新開啟發展新紀元。
現階段，我國城市更新進入4.0精耕細作階段，存量改造也成為了驅動城市高質量發展的新抓手。2021年3月，“愿景目標剛要“提出要加快改造老舊小區、老舊廠區、老舊樓宇等存量片區功能，進一步有力推進城市更新。隨后，廣州、深圳、上海、北京、珠海等城市基于地方現狀，先后出臺了有關城市更新的實施方案及指導意見。從政策主要內容來看，多項文件提及盤活閑置資產，調整物業性質，提高存量資產利用水平；鼓勵和引導企業、各類專營單位等市場主體參與，還涉及金融支持、基金導入、企業融資等內容，以共同推動市場健康有序地發展。其中，上海率先成立了全國最大的城市更新基金，加快舊改資金平衡；深圳創設“個別征收+行政訴訟”制度，是全國首部城市更新的地方立法。不久的將來，更多的城市將加入城市更新的隊伍中，共同構建健康有序的發展大環境。
存量改造項目
模式解析
作為存量改造主要參與者的政府、開發商、投資機構和運營服務商，四者正在探索如何持有、定位、改造、運營存量資產的新路徑與合作模式，為實現資產價值和利用率最大化思考新的解決方案。
靜安NEO大廈（基金型：PE投資、REITs）
創新型私募基金模式：資本方和運營方以Co-GP(共同基金管理人）形式合作，資本方收購存量物業的股權，運營方則通過“劣后出資”的形式參股并作為部分物業的運營主體，雙方也會一同引入專業投資機構進行聯合投資。
1、項目簡介
靜安NEO，原名靜安律德大廈，建筑面積約7000㎡，始建于1978年，前身為上海滬西紡織機械廠。歷經四十年滄桑，大廈的老舊面貌與低效能已與區域價值、城市形象不匹配，亟待更新。2017年翰同資本憑借強大實力和專業經驗，快速收購了靜安律德大廈的股權，解決了物業的諸多歷史遺留問題，以“投資+運營”的模式與華住集團強強聯手，并引入金茂資本、北京信托、澤谷投資等國內多個投資機構聯合投資，打破傳統樓宇運營的思維定式，將大廈改造成為了一個精品商業綜合體，更名為靜安NEO。大廈被賦予了全新的空間定義和功能，涵蓋城市輕奢酒店CitiGO(歡閣酒店)、盈石旗下的創意辦公空間Mall Work（摩客）以及眾多生活美學商業品牌。該項目也是國內少見的，在商業地產存量改造領域中，收購改建成酒店的項目。
2、運作模式解析
（1）“資本投資+專業運營”，玩家組合，兩全其美
上海靜安NEO是華住集團和翰同資本以Co-GP（共同基金管理人）形式共同發起，華住以“專業運營+劣后捆綁”的形式進行出資參股并經營。此外，翰同資本組建了投資方“小戰隊”，吸納包括金茂資本、北京信托等實力不俗的投資機構共同承擔風險。翰同資本在解決了清租、訴訟等存量物業常見問題后，運用其在“定位、設計、改造、運營”方面的全方位資產管理能力，發揮與股權基金的協同效應，為運營商創造了利益共享的劣后捆綁合作模式；華住集團則帶來了專業的酒店運營和管理能力。在“資本投資+專業運營”的模式下，華住不僅能夠拓展自有高端酒店品牌的布局，還能通過資產增值獲取良好的投資回報。而對于瀚同資本方來說，左手是共擔風險的投資商，右手是專業的運營管理方，各方在高效合作下，快速實現了理想的出租收益，并有效確保了后期資本方的退出。同時，NEO也成為了翰同資本在城市更新領域首個優質高端的運營品牌。
（2）“酒店+辦公+商業”，資源共享，拓展商業機會
靜安NEO大廈采用“上層酒店、下層辦公+商業”的功能布局。首層為CitiGO歡閣酒店的大堂、餐吧、會議區，并擁有提供餐飲、咖啡、精品零售的商鋪。2-3樓是創意辦公空間Mall Work，為中小型、創業型企業提供高效便捷、輕松趣味的辦公空間，可容納480人。位于4-6樓的CitiGO歡閣酒店，是華住集團針對年輕潮流人群推出的輕奢·社交酒店品牌，引領年輕商旅一族的生活方式，擁有120間客房，每間客房僅為13㎡，以“小房間、大公區”的原則打造社交客廳和潮人聚集地。在大廈頂樓設置有屋頂露臺，可以開展Party、駐唱等活動。整個大廈充分打開了酒店、辦公和商業空間的界面，無論是辦公人士還是酒店客群都可以自由輕松地在不同場景中來回切換，實現資源的高效利用。基于酒店社交、共享的主基調，兩類客群有機會互動交流，碰撞出奇思妙想和商業機會。
3、優劣勢
（1）優勢：資本方與運營商攜手參與存量改造項目，實現優勢互補、資源共享，極大程度地提高了資本的運作效率，保障運營現金流的穩定，為投資人提供了相對較快的退出路徑，同時也為運營商帶來了相對更高的利潤和用戶粘性。本項目讓樓宇內部功能形成了集約利用資源的小型“生態圈”，也迎合了當下年輕人追求品質化、個性化、多元化的消費特征，通過城市消費升級驅動了城市更新。
（2）劣勢：存量改造項目需要因地制宜地進行定位和開發，無論是在物業的股權收購，還是在合作運營商的選擇上，這無疑不考驗著資本方的綜合實力及“火眼金睛”。在有多個玩家共同參與的前提下，因各方不同的運作模式和企業文化，協作中不可避免地會產生一些新問題，需要時間進行充分磨合。
存量改造
發展趨勢
1.以“點線面”形式聯動存量資源，打造區域性文旅品牌
在推動城市更新的大環境下，存量改造已不只停留在單體物業上，而是通過片區內先行的標桿項目“以點觸面“，帶動整個區域的更新。通過充分挖掘散落在片區內的閑置資源和文化遺珠，在保護的前提下合理地進行文化活化、賦予商業價值，并激活片區的經濟活力。同時，區域可以針對不同人群的消費和文旅偏好，串聯存量資源形成主題線路，豐富體驗內容，凸顯區域內的文化特質，使得區域整體活力得以激發，推動文旅目的地品牌的建立和打造。
2.由“開發”轉向“運營”，探索多方合作的可持續更新模式
過去的存量改造項目過于注重項目外在的開發而忽視了內在的運營，導致項目在后期容易陷入“缺乏客群吸引力-喪失運營效率”的惡性循環。如今，不少項目積極創新工作方法，探索“政府引導、市場運作、公眾參與”的城市更新可持續模式，由政府主導搭建平臺、出臺相關政策條規，協調優化各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業和資源所有者的參與，促進開發方、投資方、服務方三者的深度協作、業態融合。企業間也可通過特約管理、成立合資公司等形式，強化合作關系，各司其職、風險共擔。多方實現在資源、政策、信息、品牌等方面的共享，以用戶需求為著力點和增長點，為存量項目“量體裁衣”，實現其社會、經濟、傳播效益的最大化，實現多方共贏。
3.科技賦能存量改造，感知建筑時代全面來臨
當前的存量物業受到早期規劃缺陷、低效物業管理、落后經營運作等因素的影響，被市場淘汰、逐步走向落寞和衰敗的窘境，在科技賦能之下，存量物業得以被高效利用，成就更多數字化場景，與人形成更好更持久的互動，成為智慧城市中不可缺少的一部分。建筑和人實現雙向互動，海量的感知數據與智慧中臺相結合，洞察B端和C端的用戶需求，從而為客戶服務提升與價值變現制定了最佳的運營方案。對于物業持有方來說，智慧建筑除了空間優化、運維提升、節能減耗、預測故障以外，還要能夠及時掌握其空間內用戶的的需求與偏好，抓住商業機會點，實現精準定位。對于消費者一方來說，在更為高效、舒適、靈活和人性化的空間中，擁有精細化的服務體驗，獲得更多的幸福感，可大大增強其消費粘性和忠誠度。
我國政府先后出臺了不少有關城市更新的實施意見，各地根據政策正有序推進著城市存量空間的改造項目，城市風貌大有改變，隨著更多的城市存量改造項目加入進來，必然能夠建立一個健康發展的大環境。
