01

7月15日，國家統(tǒng)計局公布了2022年上半年全國商品房銷售業(yè)績數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)層面看，整個銷售市場釋放出積極信號，單月業(yè)績環(huán)比增長明顯，累計數(shù)據(jù)同比降幅收窄，5月、6月，單月銷售金額分別為1.05萬億、1.77萬億，環(huán)比漲幅分別為30%、68%，6月環(huán)比漲幅已實現(xiàn)歷年同期環(huán)比峰值，6月單月業(yè)績絕對值也達到了2020年下半年的月均業(yè)績水平（1.78億元），拋卻前期基數(shù)的影響，6月數(shù)據(jù)確實呈現(xiàn)出向好跡象，且不論此轉好情況是否可持續(xù)，但絕對數(shù)的環(huán)比上升也給行業(yè)注入了一定信心。

累計數(shù)據(jù)上看，2022年上半年全國商品房銷售面積6.9億平米，銷售金額6.6萬億元，同比降幅分別為-22.2%和-28.9%，較1-5月分別收窄1.4和2.6個百分點，這也是2022年以來，累計數(shù)據(jù)同比降幅首次收窄。

02

剖析5月、6月業(yè)績轉好的原因，主要有以下幾個：

其一、房企年中業(yè)績沖刺，核心城市新房供給增加，供給帶動了新房成交；

其二、疫情防控取得成效，政策調(diào)整效果顯現(xiàn)，被壓制的需求開始釋放。

但從這些因素來說，無論是供給放量，還是疫情防控成效促成的需求釋放，所帶來的成交向好可能都不具有持續(xù)性，也就意味著，這種階段性因素的好轉不具有代表性，對成交的帶動作用逐步削弱，并消失。而從政策端來看，有一定作用，可以說進一步強化了本來已然在修復的消費者預期和信心，因而自然帶動成交。而在經(jīng)濟發(fā)展承壓的情況下，多數(shù)人的預期更差，信心缺失更嚴重，既恐慌于工作/收入的不確定性，也同樣擔憂購房之后還款的不可持續(xù)、房屋交付和質(zhì)量的不確定性，從這個角度來說，可以解釋為什么我們看到，很多城市看著也密集的出臺了很多政策，但是市場依舊沒有起色， 銷售業(yè)績?nèi)栽诘臀慌腔玻_發(fā)投資依舊不振，政策依舊沒有觸及到根本，沒有解決好當前市場中存在的最根本問題，“需求萎縮”問題沒有解決。而從供給上看，當需求匹配，業(yè)績釋放，企業(yè)拿地的熱情也會相應提升，拿地的能力也會強化，屆時可能也不必太過于擔心供給斷層的問題。

03

市場行情冷淡問題還未解決，7月市場又再度掀起了停貸風波，全國多省市超300個項目業(yè)主發(fā)布公告，倘若項目不能在一定期限內(nèi)復工，將集體停貸，毫無疑問，停貸項目數(shù)量仍在增長，造成的影響目前還難以估計，當前也并未出現(xiàn)有效舉措能夠快速解決這一棘手問題。

停貸雖是微觀主體嘗試維權的極端做法，也確確實實反映著當前行業(yè)發(fā)展中所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷陣痛，企業(yè)暴雷、倒下、退出都是行業(yè)變革所必然要經(jīng)歷的過程，從風險的角度看，單單企業(yè)本身出險所造成的影響是相對可控的，市場的主體可以有選擇，沒有某一個主體，仍有很多其他的主體去承接住市場的份額，但是當單一主體的出險事件演變成群體事件，其造成的影響將難以預估：

其一、經(jīng)濟層面，雖然經(jīng)濟增長放緩已經(jīng)成為共識，也為各方所接受，但從經(jīng)濟總量及增長背后所承載的責任來看，經(jīng)濟維持合理的增長速度仍意義重大，關乎社會，關乎就業(yè)，關乎民生，關乎國家綜合實力。毋庸置疑的是，盡管大家都認為要逐步減弱經(jīng)濟增長對地產(chǎn)的依賴，有合理性，一方面，過度依賴單一行業(yè)，或者說單一行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中所占權重太高更容易衍生風險，也容易產(chǎn)生路徑依賴，固化思維，不利于成長和創(chuàng)新；另一方面，過度依賴單一行業(yè)可能也會伴隨資源的傾斜，不利于資源配置的優(yōu)化，加劇各行業(yè)發(fā)展的不平衡，不是長期化發(fā)展之道。但減弱依賴也需要有一個循序漸進的過程，不可能一蹴而就，需要有更深厚的基礎，其他行業(yè)的基礎實力能夠為經(jīng)濟發(fā)展帶來更強支撐，倘若為了擺脫依賴而機械化操作也難取得理想成效，反而可能引發(fā)更深層次的矛盾，其一、經(jīng)濟貢獻上，房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)鏈在國民經(jīng)濟中仍占有高權重，GDP貢獻率接近30%，所以在很長時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展對經(jīng)濟增長穩(wěn)定仍至關重要，反之，經(jīng)濟增長多將承受的壓力更重，經(jīng)濟增長目標的實現(xiàn)難度更大；其二、從就業(yè)和民生的角度來說，任何行業(yè)存在的意義都不僅僅在于在經(jīng)濟上有貢獻，也在于能夠在社會就業(yè)、民生保障上有貢獻，在這一點上，任何行業(yè)都是無差別的，倘若地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動蕩，又怎能期待其所關聯(lián)的就業(yè)穩(wěn)定、民生安穩(wěn)呢？

而且，就我們的理解，減弱也并不意味著完全擺脫，矯枉過正也不是什么明智之舉，擇優(yōu)而取仍是大勢，創(chuàng)新的部分保留，與時代不符部分去除，或者變革，倘若地產(chǎn)業(yè)內(nèi)創(chuàng)新的部分帶動了行業(yè)發(fā)展質(zhì)量的提高，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的提高，又有什么理由不予保留呢？

從統(tǒng)計局已公布的上半年GDP增長情況看，2022年二季度GDP增長0.4%，上半年GDP同比增長2.5%，欲實現(xiàn)全年5.5%的GDP增長目標難度增大。全國商品房銷售金額、銷售面積同比漲幅分別為-28.9%、-22.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工、土地購置面積等各項指標均能保持負增長，房屋新開工面積同比下滑34.4%，土地購置面積、土地成交價款同比降幅均在46%以上，市場恢復仍面臨著較大壓力。倘若停貸事件繼續(xù)蔓延，且不能快速有效解決，從消費者端信心沖擊開始，整體市場信心將遭重挫，銷售回暖歷程延長，對投資、對經(jīng)濟增長的負面沖擊或更重。

其二、金融層面，對地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，也是本著控風險的出發(fā)點，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)整個鏈條都與金融端有過深過密的連接，前融、開發(fā)貸、按揭貸等，按5%的爛尾比例計算，2011年至2021年11年間成交的商品住宅中，爛尾項目總額將達到5.7萬億，按60%、65%、70%的首付比計算，涉及的按揭貸款額度將達到2.19萬億、1.92萬億、1.65萬億，平均值為1.92萬億，也就意味著將有2萬億按揭貸款面臨違約。倘若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動蕩，違約潮出現(xiàn)，金融體系承受的壓力之重可想而知。

其三、民生層面，除了上文提及的就業(yè)問題，倘若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動蕩，消費者或首當其沖，會有多少消費者/業(yè)主將面臨項目爛尾的風險，利益受到侵害，消費者必定會通過自己的方式尋求解決之法。停貸事件的發(fā)生讓潛在的問題更顯性化了，無論是經(jīng)濟基礎好的城市，還是經(jīng)濟發(fā)展基礎薄弱的城市，項目復工遙遙無期，爛尾是共性的問題，如果按5%的爛尾比例計算，2011年至2021年的商品住宅成交總面積中將有7.1億平米住宅爛尾，按人均40平米的居住面積計算，將有近1800萬人口的居住權益無法得到保障。倘若停貸事件不能有效解決，房地產(chǎn)行業(yè)顯性的、隱性的風險不能很好的化解，利益受損的消費者數(shù)量只會有增無減，當消費者的不滿情緒持續(xù)發(fā)酵，社會將可能失去穩(wěn)定的基礎。

在停貸事件出現(xiàn)前，市場預期和信心已然出現(xiàn)一定修復，但停貸事件的出現(xiàn)無疑又給微弱市場信心一記重拳，減緩了市場信心的修復進程，在原先的市場底上再砸下一坑，市場探底歷程或再度延長。

銷售轉好持續(xù)性不足，再疊加停貸事件的沖擊，市場承受壓力更重，基于此，回歸到數(shù)據(jù)層面，經(jīng)歷5月、6月銷售業(yè)績短暫轉好后，7月銷售業(yè)績又大概率回歸冷淡，環(huán)比增速恐難有理想表現(xiàn)。

04

停貸事件持續(xù)上演，人們在尋根究底停貸風波背后的主導力量，預售制度毫無疑問為眾人聲討，認為“取消預售制度”成為解決一切問題的方式之一，對于預售制度是否應該取消，我們在《停貸風波下，預售制度會不會取消？》一文中已有詳細討論，此處不過多言語，當務之急是，解決好已經(jīng)顯性化的問題，避免風險的蔓延，并防范于未然，化風險于無形，要著眼于已現(xiàn)停貸事件的項目，也不能只著眼于現(xiàn)有項目，更要大處著眼，小處著手：

其一、促復工，保交付—一事一議，調(diào)動各方力量，盡快推動停貸項目的復工建設，穩(wěn)定住業(yè)主情緒和預期。各地都在有序推動風險化解工作，7月14日，河南省鞏義市發(fā)布消息指出，在解決河南省、鄭州市交辦的澳龍港灣、御景豪園、麗景花園問題樓盤事件時，鞏義市探索嘗試破產(chǎn)復工續(xù)建的工作模式，3個項目均已完成破產(chǎn)程序并復工續(xù)建，樓盤風險均已化解。

其二、全局把握，分類管理—清楚底線，不打無準備之仗，做好摸底工作，全面切實了解樓盤情況，讓潛在問題顯性化。通過摸底掌握各項目的具體信息，一方面，分類管理，問題逐個擊破，有的放矢。針對不同項目的具體進展，具體問題，分類別制定解決方案，對于已經(jīng)停工項目，推進項目順利復工為先，穩(wěn)定住消費者預期，避免負面情緒和預期蔓延；對進展順利的項目，在預售監(jiān)管上有的放矢，該收緊的收緊，該優(yōu)化的優(yōu)化，該調(diào)整的調(diào)整，確保項目能夠順利交付；另一方面，掌握全局，最大化減少不確定事件發(fā)生，維持穩(wěn)定正向的預期。

其三、立足企業(yè)，著眼行業(yè)—政策提效，穩(wěn)行業(yè)是目的，扶企業(yè)是手段。政策仍需要更大力度扶持，應出盡出、及時出臺，保障企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定，需求有序釋放，當企業(yè)端風險逐步化解，消費者、地方政府、金融端等相關方的利益也自然能夠得到有效保障，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的目標也自然實現(xiàn)，扶持企業(yè)只是手段，借此達到穩(wěn)定行業(yè)的目的。

其四、預售制度可以改革，但不可貿(mào)然取消。

停貸事件的發(fā)生是房地產(chǎn)行業(yè)風險的最直接反映，從政策基調(diào)來看，救助企業(yè)一定不是政策初衷，也不可能去救助企業(yè)，但房地產(chǎn)行業(yè)風險已然波及到消費者，威脅到社會的穩(wěn)定基礎，任何主體，任何政策都不能枉顧消費者利益，這是政策必須要守住的基本底線，不可能突破，所以，既要解決已經(jīng)顯性化的問題，已然顯性的風險，更需要著眼全局，避免顯性風險蔓延波及更多群體，并化解隱性風險于無形，唯有房地產(chǎn)行業(yè)風險得到控制，更多消費者群體的利益保障才有可能實現(xiàn)。