2022年1月18日，隨著寧波第三批集中供地完成，2021年22城第三批集中供地全部結(jié)束，2021年22城集中供地終于落下帷幕。2021年是土地供應(yīng)“兩集中”的元年，也是地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷前所未有的深刻調(diào)整的一年，在此背景下，無(wú)論是土地出讓規(guī)則還是土地市場(chǎng)成交都發(fā)生了巨大的變化。

那么，站在2022年的初始，我們?nèi)绾慰创^(guò)去一年集中供地的市場(chǎng)表現(xiàn)，土地出讓規(guī)則和市場(chǎng)成交變化的邏輯是什么？“兩集中”供地是否達(dá)到了出臺(tái)時(shí)設(shè)定的初衷？2022年集中供地會(huì)有怎樣的變化和表現(xiàn)？本文將深度回顧2021年三批次集中供地的規(guī)則、企業(yè)、市場(chǎng)等各方面變化，并嘗試回答以上問(wèn)題。

出讓規(guī)則是土地公開招拍掛的游戲規(guī)則，三批次集中供地其經(jīng)歷了大幅調(diào)整，逐步走向規(guī)范化。我們認(rèn)為，出讓規(guī)則的變化的背后，是國(guó)家層面穩(wěn)地價(jià)和促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的決心，以及地方政府依據(jù)實(shí)際成交進(jìn)行的靈活調(diào)整。

首先，為規(guī)范土拍秩序，落實(shí)降杠桿和穩(wěn)地價(jià)，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家層面出手為買賣雙方行為設(shè)定合理邊界，一方面規(guī)范企業(yè)參與門檻和資金來(lái)源，另一方面規(guī)范地方政府土地定價(jià)的界限。

此前，由于土地出讓活動(dòng)的強(qiáng)地域性，在國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定之外，各地出讓規(guī)則主要由地方政府決定，第一批集中供地中，22城基本沿用此前規(guī)則，在企業(yè)高漲的參與熱情下，很多城市出現(xiàn)了“馬甲”橫行、高溢價(jià)率、高配建或自持比例等現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了企業(yè)拿地即虧的怪象，這明顯與穩(wěn)地價(jià)的要求相悖，也不利于土地市場(chǎng)健康發(fā)展。

因此，自然資源部8月召開會(huì)議，提出四點(diǎn)要求，包括嚴(yán)格審查企業(yè)參拍資質(zhì)和資金來(lái)源，單宗地塊最高溢價(jià)率不超過(guò)15%，不得以競(jìng)配建等形式增加實(shí)際地價(jià)等，旨在進(jìn)一步設(shè)定和明確土地買賣雙方的行為邊界，讓雙方回歸理性，共同促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，各城紛紛響應(yīng)，大幅度調(diào)整出讓規(guī)則，“限地價(jià)+搖號(hào)”取代“限地價(jià)+競(jìng)配建”成為主要競(jìng)拍規(guī)則，單宗地塊最高溢價(jià)率均在15%以下，“三限”成為標(biāo)配（“三限”即限馬甲、限參拍資質(zhì)以及限資金來(lái)源）。

自然資源部8月會(huì)議精神事實(shí)上限定了主要和關(guān)鍵的規(guī)則條款，因此也奠定了出讓規(guī)則的基本框架，地方政府能夠調(diào)整的不多，集中于出讓條件部分，例如保證金比例、出讓金繳納期限、地塊配建要求及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要求等。

事實(shí)上在第二批土地成交慘淡收尾后，地方政府確實(shí)盡可能調(diào)動(dòng)可用手段提高企業(yè)參拍積極性，促進(jìn)土地成交，從而保證地方財(cái)政收入。在第三批集中供地中，很多城市調(diào)低保證金比例，例如蘇州取消50%的比例，將保證金比例統(tǒng)一調(diào)為30%，杭州重啟了上限5000萬(wàn)的預(yù)約保證金制度；廣州、蘇州、合肥、寧波等放寬部分土地出讓金支付期限；廣州、合肥、成都等取消或者放松配建或產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要求；南京放松參拍資質(zhì)、合作開發(fā)限制。值得注意的是，地方政府開始轉(zhuǎn)變態(tài)度，注重與企業(yè)的溝通，例如寧波首次啟用預(yù)申請(qǐng)制度，在了解完企業(yè)意愿后再進(jìn)行正式公告，企業(yè)若拍得承諾地塊，可獲得出讓金繳納期限延長(zhǎng)的優(yōu)惠。

展望2022年集中供地的出讓規(guī)則，一方面，基本的規(guī)則框架不太會(huì)改變，另一方面，地方政府為促進(jìn)土地成交，會(huì)繼續(xù)在保證金、土地金支付期限、配建要求等出讓條件方面進(jìn)行讓步，注重與企業(yè)意愿的溝通。不過(guò)由于出讓規(guī)則方面調(diào)整空間有限，地方政府會(huì)更多地從土地推出本身做文章，例如推出更多優(yōu)質(zhì)地塊，調(diào)低土地起拍價(jià)等等。

回顧三批次集中供地，企業(yè)參與熱情上演了“高-低-低”的巨大變化，究其原因，是下半年開始，拿地主力規(guī)模民企遭遇巨大現(xiàn)金流壓力，投資意愿迅速收縮，從第二批集中供地起大部分規(guī)模民企集體不參與或弱參與。從拿地企業(yè)數(shù)量占比來(lái)看，民企占比幾乎腰斬，從第一批的69%下降至第二批44%，并進(jìn)一步下降至第三批的35%。

在大部分規(guī)模民企主動(dòng)撤出的背景下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生顛覆性變化。第一批時(shí)企業(yè)紛紛進(jìn)場(chǎng)，在價(jià)高者得的拍地模式下，上演“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面，頭部企業(yè)拿地規(guī)模獨(dú)大，民企占據(jù)半壁江山。而自第二批集中供地開始，大部分規(guī)模民企不再拿地或大幅降低拿地力度，央企則保持投資節(jié)奏，在第三批略有放緩，地方國(guó)資平臺(tái)為保土地成交出來(lái)托底，也有一些有一定實(shí)力的地方國(guó)企瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)主動(dòng)出擊，此外，地方中小民企也抓住拿地窗口進(jìn)行投資。

在各方勢(shì)力的不同表現(xiàn)下，競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)，民企拿地規(guī)模大幅下降，占比從第一批的五成下降至第三批的兩成，規(guī)模民企中龍湖集團(tuán)保持著穩(wěn)定的投資步伐和較強(qiáng)的投資力度，碧桂園堅(jiān)守自身投資布局策略，也伺機(jī)在集中供地中以低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，第二批、三批分別在廣州、鄭州有所斬獲，2021年全年投資強(qiáng)度達(dá)25%以上，后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍有堅(jiān)實(shí)保障；國(guó)企拿地規(guī)模快速上升，占比兩成上升至六成，成為拿地主力，央企第二批拿地規(guī)模略有上升，第三批拿地規(guī)模有所下降。規(guī)模企業(yè)拿地規(guī)模占比大幅下降，其他企業(yè)成為拿地主力，至第三批集中供地占比已達(dá)六至七成。

總而言之，年內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的逆轉(zhuǎn)，并不是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)際發(fā)生變化，而是主力選手在強(qiáng)現(xiàn)金流壓力下不得不退出競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的這種變化，一方面確實(shí)打破了強(qiáng)者壟斷的局面，讓中小企業(yè)有機(jī)會(huì)入場(chǎng)，但顯然這種調(diào)整并不可持續(xù)。另一方面，大規(guī)模地方國(guó)資平臺(tái)被動(dòng)拿地，從資源配置角度而言并非最優(yōu)，同時(shí)托底拿地也帶來(lái)更多隱憂。

第二批集中供地地方國(guó)資平臺(tái)開始出動(dòng)托底，并且由于第三批集中供地成交熱度仍在下行，因此六成城市國(guó)央企拿地比例仍在上行，結(jié)合央企拿地力度有所放緩，地方國(guó)資平臺(tái)托底拿地的情況仍在加深。

大部分地方國(guó)資平臺(tái)地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)較弱，因此其開發(fā)意愿以及開發(fā)能力都存疑。若其有意轉(zhuǎn)讓，在當(dāng)前形勢(shì)下恐不順利，這會(huì)造成自身資金積壓或地方財(cái)政承壓；若其有意開發(fā)，由于資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)不足，以及由此帶來(lái)的銀行信貸、供應(yīng)商等的弱支持，開發(fā)效率也極有可能打折扣，從而影響一段時(shí)期內(nèi)的新房供應(yīng)。

在企業(yè)參與熱情的巨大波動(dòng)下，三批次集中供地的市場(chǎng)猶如坐上“過(guò)山車”，熱度按照“熱-冷-溫”的順序演繹。第一批集中供地大部分城市無(wú)流拍，成交有熱度，整體一片熱鬧景象，但第二批集中供地驟然降溫，絕大部分城市有流拍，成交熱度迅速冷卻，土地市場(chǎng)一度進(jìn)入冰凍模式，第三批集中供地大部分城市流拍改善，但成交熱度繼續(xù)下行，土地市場(chǎng)仍未回暖。

雖然幾乎所有城市都難逃熱度下降，但城市分化依舊存在，上海、深圳熱度一直相對(duì)更好，其中深圳在第二批集中供地中熱度獨(dú)樹一幟，杭州在第三批集中供地中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

在第三批集中供地中，杭州市場(chǎng)熱度大幅上升，甚至能看到第一批集中供地?zé)狒[景象的影子，成為低迷冷淡氛圍中的唯一亮點(diǎn)。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

1. 優(yōu)質(zhì)地塊更多，主城區(qū)供應(yīng)地塊數(shù)量占比超過(guò)達(dá)到57%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩批次的23%、29%，西湖小和山板塊、拱墅橋西板塊均有稀缺地塊供應(yīng)；

2. 土地起拍價(jià)下調(diào)，房?jī)r(jià)限價(jià)上調(diào)，利潤(rùn)空間肉眼可見上升；

3. 保證金門檻降低，企業(yè)資質(zhì)門檻降低，保證金支付期限延長(zhǎng)等種種配套優(yōu)惠政策鼓勵(lì)更多企業(yè)入場(chǎng)拿地。

總而言之，降低參與門檻，用優(yōu)質(zhì)的地塊和實(shí)打?qū)嵉睦麧?rùn)空間吸引，即便大部分規(guī)模民企缺席，其他企業(yè)的積極性也會(huì)被調(diào)動(dòng)起來(lái)，在各方勢(shì)力的競(jìng)爭(zhēng)下，市場(chǎng)熱度便會(huì)明顯回升，當(dāng)然這與杭州市場(chǎng)素來(lái)優(yōu)良的市場(chǎng)基本面讓企業(yè)敢于拿地也有很大關(guān)系。因此，當(dāng)我們?nèi)ヮA(yù)判2022年具體城市集中供地的市場(chǎng)成交情況時(shí)，也盡可以從土地推出本身以及新房市場(chǎng)銷售兩方面著手。

回顧完2021年三批次集中供地，我們不禁將視線拉回最初的起點(diǎn)，土地供應(yīng)“兩集中”的初衷是什么？2021年的實(shí)踐又是否達(dá)到了這樣的初衷？

依據(jù)2021年初自然資源部負(fù)責(zé)人的陳述，我們認(rèn)為“兩集中”供地的目的在于進(jìn)行規(guī)范、充分的信息披露，在此基礎(chǔ)上，配合實(shí)際供需關(guān)系的改善，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及穩(wěn)地價(jià)。信息披露方面，集中供地確實(shí)達(dá)到了目標(biāo)，形成了全面的、穩(wěn)定的、規(guī)范的土地信息發(fā)布機(jī)制；同時(shí)，集中供地成為中央監(jiān)測(cè)和管理地方土地市場(chǎng)的重要抓手，基于第一批集中供地的表現(xiàn)，自然資源部8月及時(shí)出臺(tái)文件進(jìn)行指導(dǎo)，文件精神也能夠迅速在各城第二批集中供地中得到落實(shí)，大大提高了中央監(jiān)管工作的效率。

而在穩(wěn)預(yù)期和穩(wěn)地價(jià)方面，一方面其真正實(shí)現(xiàn)根本上要靠土地實(shí)際供需關(guān)系的逐步平衡，“兩集中”的制度設(shè)計(jì)只能起到配合作用。另一方面，就2021年集中供地的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，其對(duì)于企業(yè)預(yù)期影響有限甚至產(chǎn)生消極作用，同時(shí)2021年地價(jià)貌似穩(wěn)住的背后主要是土地需求端的大幅收縮，而不是供應(yīng)端的制度設(shè)計(jì)或量的調(diào)整。

具體而言，在實(shí)際供需關(guān)系尚未有明顯改善的情況下，少次多量的供地方式至少對(duì)于企業(yè)預(yù)期的影響有限，并且由于供地次數(shù)更少造成了第一批供地中部分企業(yè)非理性拿地。穩(wěn)地價(jià)方面，第二批集中供地之后地價(jià)看似穩(wěn)住了，對(duì)此集中供地的規(guī)則調(diào)整有一定程度貢獻(xiàn)，但是行業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)傳導(dǎo)到投資端是主要原因。

總而言之，我們認(rèn)為土地供應(yīng)“兩集中”制度設(shè)計(jì)已經(jīng)達(dá)到了其基本的目的，且在此基礎(chǔ)之上，中央能夠更加有效監(jiān)測(cè)和管理地方土地市場(chǎng)，8月會(huì)議提出的四點(diǎn)要求確實(shí)對(duì)穩(wěn)地價(jià)有一定作用，因此其有望成為我國(guó)土地市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)制度。但就2021年的集中供地的實(shí)踐而言，由于缺乏實(shí)際供需關(guān)系改善這一基礎(chǔ)，其對(duì)企業(yè)預(yù)期甚至?xí)a(chǎn)生消極作用，在穩(wěn)地價(jià)方面也由于土地需求端成為主要影響因素而未能觀察到其全部作用。

展望2022年，由于規(guī)模房企現(xiàn)金流危機(jī)陰云未散，我們認(rèn)為土地需求端表現(xiàn)仍是制約土地市場(chǎng)成交的主要變量，集中供地的市場(chǎng)熱度整體維持低迷，地價(jià)有望保持平穩(wěn)，但由于其不是實(shí)際供需關(guān)系明顯改善后的結(jié)果，因此效果終歸不可持續(xù)，在行業(yè)調(diào)整完畢后，還是需要通過(guò)切實(shí)增加土地供應(yīng)達(dá)到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)的目的。