從幕后到臺前：地產(chǎn)科技的進化之路

近年來，在“房住不炒”的主基調(diào)下，各項宏觀調(diào)控舉措密集推出，長效機制逐步落實，地產(chǎn)行業(yè)競爭格局不斷變化。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去。

在利潤增長趨緩的情況下，房企逐漸意識到，過去粗放的管理模式已經(jīng)難以適應(yīng)行業(yè)變化。不少企業(yè)紛紛優(yōu)化內(nèi)部管理機制，改善業(yè)務(wù)流程，尋找新的業(yè)務(wù)場景，提升客戶服務(wù)體驗，從而節(jié)省成本、開拓收入來源。

而要達到這些目的，科技的應(yīng)用不可避免。在房地產(chǎn)企業(yè)對科技應(yīng)用的需求下，一眾為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的科技企業(yè)也應(yīng)運而生，伴隨著地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型加速，地產(chǎn)科技也逐步從幕后走到臺前。

根據(jù)對多家地產(chǎn)科技企業(yè)的調(diào)研，畢馬威于近期發(fā)布的《畢馬威中國領(lǐng)先地產(chǎn)科技企業(yè)50》中指出，目前頭部企業(yè)經(jīng)過數(shù)年高強度的信息化建設(shè)，已經(jīng)逐步進入數(shù)字化的新階段。就整個行業(yè)而言，數(shù)字化轉(zhuǎn)型正呈現(xiàn)信息化、數(shù)據(jù)化和智能化并存的局面。

地產(chǎn)科技加速推進

高和資本地產(chǎn)科技生態(tài)基金投資總監(jiān)楊天嘯認(rèn)為，科技改變地產(chǎn)行業(yè)是個艱難但正確的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)從1998年房改以來長期享受經(jīng)濟改革帶來的高速增長紅利，但由于房地產(chǎn)行業(yè)消費低頻、場景復(fù)雜、利益鏈條盤根錯節(jié)，科技的應(yīng)用較為緩慢且淺層。行業(yè)內(nèi)普遍共識是，中國房地產(chǎn)行業(yè)信息化率遠(yuǎn)低于美國，同時從行業(yè)上看亦低于農(nóng)業(yè)。

但正因為信息化程度低，國內(nèi)地產(chǎn)科技在未來仍存較大的增長空間。據(jù)行業(yè)粗略統(tǒng)計，僅每年商品住宅新房銷售額就達17萬億元，這還是在尚未統(tǒng)計其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的情況下；每年建筑裝飾行業(yè)市場4萬億元，家居市場2.4萬億元。

在去年疫情發(fā)生之前，地產(chǎn)科技已經(jīng)在逐步向地產(chǎn)行業(yè)各個鏈條滲透，但推進速度緩慢。據(jù)畢馬威中國管理咨詢服務(wù)合伙人李良介紹，國內(nèi)地產(chǎn)科技的意識和概念興起得較晚，房企對于科技的運用，首先重視與客戶、收入直接掛鉤的環(huán)節(jié)，比如營銷；以及一些具有跨行業(yè)共性、且標(biāo)準(zhǔn)化程度高的環(huán)節(jié)，比如企業(yè)內(nèi)部管理類業(yè)務(wù)。

因此，行業(yè)最早的外部供應(yīng)商所提供的服務(wù)主要集中在針對房企營銷系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)以及人力資源管理系統(tǒng)等環(huán)節(jié)，比如為房企提供財務(wù)管理軟件支持的用友、金蝶，以及提供營銷支持的明源云等。

在以規(guī)模增長為主要驅(qū)動力的黃金年代，大多數(shù)房企為獲得更多市場份額，在內(nèi)部組織架構(gòu)和管理上采用放權(quán)式的管理方法，即各區(qū)域或各業(yè)務(wù)板塊自由擴張。

這種模式的好處是可以靈活把握每一個投資機會。但隨著行業(yè)增長放緩，該管理方式的弊端也愈加顯現(xiàn)。由于缺乏全集團統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)以及一體化的信息系統(tǒng)，容易增加集團層面的管理難度。集團總部無法實時掌握整個集團的業(yè)務(wù)及財務(wù)狀況，導(dǎo)致整體戰(zhàn)略決策鏈條拉長且滯后，或者容易陷入僅憑借經(jīng)驗及慣例做決策的粗放式管理模式。

最近幾年，多數(shù)規(guī)模房企已經(jīng)意識到了上述問題，開始重新進行集團、區(qū)域、城市、項目公司架構(gòu)的再設(shè)計，并不斷審視和調(diào)整分支機構(gòu)與集團總部的權(quán)責(zé)分配、資源協(xié)同、支撐服務(wù)、考核評價等一系列的管理機制。相應(yīng)地，為了提高決策和管理效率，不少大型房地產(chǎn)企業(yè)開始不斷進行業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化以及業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化建設(shè)。

根據(jù)畢馬威的調(diào)研，在信息化建設(shè)方面，目前腰部以上房地產(chǎn)企業(yè)基本實現(xiàn)了核心業(yè)務(wù)與管理流程的在線化，信息化建設(shè)重點逐步轉(zhuǎn)向數(shù)據(jù)拉通和業(yè)財一體。而日漸完善的信息化基礎(chǔ)能力，為房企在管理和服務(wù)場景上的優(yōu)化提供了基礎(chǔ)。

以投資拿地這種標(biāo)準(zhǔn)化程度較低的環(huán)節(jié)為例，過去更多依賴投拓人員和企業(yè)管理層的經(jīng)驗，現(xiàn)在借助科技手段，企業(yè)可通過自身積累的數(shù)據(jù)以及外部數(shù)據(jù)（如地塊周邊基礎(chǔ)配套、政府規(guī)劃等）建立投拓模型，從而更高效地決定拿地策略。“目前這種應(yīng)用還停留在部分頭部企業(yè)，未來三五年應(yīng)該會快速往腰部企業(yè)下沉。”李良表示。

在對持有型物業(yè)的管理運營上，據(jù)李良介紹，房地產(chǎn)企業(yè)過去對于寫字樓、商場物業(yè)的管理非常傳統(tǒng)，甚至是通過手工報表的方式來管理租戶和業(yè)主信息。近幾年，隨著數(shù)字化建設(shè)的推進，商業(yè)運營地產(chǎn)公司越發(fā)關(guān)注對運營數(shù)據(jù)、周邊環(huán)境數(shù)據(jù)、人文數(shù)據(jù)的分析和利用，結(jié)合數(shù)據(jù)分析對市場定位、經(jīng)營方案等進行調(diào)整，進而提升公司經(jīng)營效益。

值得注意的是，為了響應(yīng)國家綠色低碳發(fā)展的號召，大部分頭部房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始將“碳達峰、碳中和”目標(biāo)納入企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，并在推動綠色低碳發(fā)展方面進行了多維度的探索。

比如，在建筑施工環(huán)節(jié)，業(yè)內(nèi)越來越多地采用裝配式建筑技術(shù)。同時，以碧桂園為代表的房企率先在業(yè)內(nèi)使用智能建筑機器人，從施工工藝方面進一步提高標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)程度，進而提高房屋建造質(zhì)量，也在一定程度上緩解了建筑工人短缺的難題。在物業(yè)運營環(huán)節(jié)，根據(jù)畢馬威的調(diào)研報告，已有多家地產(chǎn)科技企業(yè)在能耗監(jiān)控、降低能耗方案等領(lǐng)域做出創(chuàng)新，逐步實現(xiàn)對商業(yè)樓宇、住宅的高效能源管理。

行業(yè)積累任重道遠(yuǎn)

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，去年暴發(fā)的新冠肺炎疫情客觀上加速了地產(chǎn)服務(wù)模式的線上化遷移，比如數(shù)字樓盤等營銷模式創(chuàng)新從去年開始在行業(yè)內(nèi)受到廣泛關(guān)注。根據(jù)畢馬威的調(diào)研，去年一些頭部房企線上營銷的比例甚至超過了10%。

但李良指出，相比于制造業(yè)和零售業(yè)，科技在地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用剛剛起步。以VR看房為例，作為線上營銷的一個重要支持手段，VR看房的底層技術(shù)并不難，且很早就在其他行業(yè)應(yīng)用了。目前房企主要通過外部采購的方式獲得VR看房的底層技術(shù)支持，然后科技公司按照用戶看房次數(shù)來收費，但關(guān)于房屋運營的工作仍是房企自身在做。

李良認(rèn)為，當(dāng)科技對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滲透進入更成熟的階段，科技公司就不應(yīng)該僅是提供一個軟件產(chǎn)品，而是要注重營銷、運營能力的打造。工業(yè)4.0時代的智能制造、新零售模式下的私域運營等，均給地產(chǎn)科技提供了絕佳的異業(yè)學(xué)習(xí)樣板。

另一個亟待提升的是物業(yè)領(lǐng)域。過去物企的技術(shù)投入更多是資本帶動，但伴隨著走馬圈地式的擴張，不少物企的技術(shù)投入效果并未完全顯現(xiàn)。物業(yè)公司掌握了大量的終端數(shù)據(jù)，從而能夠在傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式上延伸出很多具有想象空間的增值服務(wù)，比如日本永旺物業(yè)通過對幾十年積累的用戶數(shù)據(jù)進行分析，從而對建筑物的智慧能耗管理提供更高效的指引。

但不可忽視的是，美國、日本、新加坡等國家的房地產(chǎn)行業(yè)歷史悠久，誕生了一批“百年老店”，而中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)從1998年商品房改革開始走過了20多年的崢嶸歲月，篳路藍(lán)縷、方興未艾。李良指出，國內(nèi)的物企在增值服務(wù)上相較國際經(jīng)驗仍有較大的提升空間，尤其是在歷史數(shù)據(jù)的沉淀，結(jié)構(gòu)化和跨行業(yè)的賦能上還任重道遠(yuǎn)。“首先要完成標(biāo)準(zhǔn)化的工作，這是后續(xù)進行數(shù)字化，進而挖掘數(shù)據(jù)資產(chǎn)的基礎(chǔ)。”

而在一些建造工藝和設(shè)計領(lǐng)域，據(jù)李良介紹，國內(nèi)仍處于被“卡脖子”的階段。“比如建筑設(shè)計領(lǐng)域，目前主流推廣和應(yīng)用的就是BIM技術(shù)，其仍然處于由國外的工具、軟件主導(dǎo)的狀態(tài)，我們主要是在國外工具的基礎(chǔ)上做一些二次開發(fā)和相關(guān)管理流程的拉通工作。”

為此，我國對于BIM技術(shù)的發(fā)展及行業(yè)應(yīng)用非常重視，在國家和地方層面均已相繼出臺了一系列利好政策。據(jù)畢馬威的調(diào)研，目前BIM已經(jīng)成為頭部開發(fā)商重點布局方向，在正向設(shè)計、自動算量、后期運營等環(huán)節(jié)中，成熟應(yīng)用正在逐步呈現(xiàn)和推廣。

在人才培養(yǎng)和團隊建設(shè)方面，由于市場上的科研技術(shù)人才本就短缺，再加上現(xiàn)在各行業(yè)都在進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，房企招攬技術(shù)人才面臨更多挑戰(zhàn)。

目前，地產(chǎn)科技領(lǐng)域的參與者既有從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)和運營項目角度探索科技創(chuàng)新的地產(chǎn)開發(fā)商運營商，也有很多科技創(chuàng)新企業(yè)，嘗試將科技產(chǎn)品、創(chuàng)新應(yīng)用、創(chuàng)新流程融入到房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)了解，目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)商及運營商都專門成立了科技子公司，專注于開發(fā)科技創(chuàng)新產(chǎn)品及應(yīng)用，同時也與外部科技企業(yè)保持緊密的合作關(guān)系，借助其高頻率、深積累、廣覆蓋的業(yè)務(wù)場景不斷培育有商用價值的技術(shù)與產(chǎn)品應(yīng)用。

科技賦能城市更新

今年以來，隨著深圳、上海推出城市更新條例并施行，以及近期國家出臺《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》等一系列政策及舉措，數(shù)字賦能以及綠色發(fā)展的價值正在加速凸顯。

從微觀來看，城市更新主要涉及舊城改造。2021年8月30日，住建部下發(fā)《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號）》，進一步明確禁止城市更新中的大拆大建行為，避免沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式。因為城市更新項目本身的非標(biāo)準(zhǔn)化屬性，對項目實施與管理的要求遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)項目。毫無疑問，“去房地產(chǎn)化”城市更新的盈利點更多的是在運營階段。

在對城市局部的改造翻新中，如何協(xié)調(diào)好各方利益，尤其是涉及到老住戶、開發(fā)商乃至政府，以及交通、水電能源等基礎(chǔ)配套的調(diào)度問題，畢馬威在報告中建議，地產(chǎn)科技企業(yè)與相關(guān)參與各方可以就不同議題進行流程及工藝數(shù)智化探索，比如建立及維護系統(tǒng)化、數(shù)字化的投資決策模型；結(jié)合各類空間的日常運營場景，采用有針對性的數(shù)字化工具采集數(shù)據(jù)并對其挖掘，以此來提升運營效率。

而在城市更新所涉及的宏觀領(lǐng)域，比如智慧城市的打造上，地產(chǎn)科技也將發(fā)揮越來越重要的作用。據(jù)了解，目前國內(nèi)在規(guī)劃、建設(shè)、管理以及后續(xù)發(fā)展智慧城市等方面，均已有相應(yīng)的實踐和探索，行業(yè)不乏數(shù)字化程度不斷提高的智慧樓宇、社區(qū)運營商、智能家居方案提供商、智能施工方案解決商以及智慧工地服務(wù)商等參與者的身影。

據(jù)李良介紹，目前國內(nèi)在智慧城市的建設(shè)上，很多技術(shù)已經(jīng)處于世界前沿，但不同參與方之間的撮合、磨合上仍有待加強。“這主要是由于目前缺乏一個能夠讓各個參與者一致認(rèn)可的模式，而智慧城市的成功落地需要政府、傳統(tǒng)企業(yè)、科技企業(yè)、研究咨詢機構(gòu)的高度協(xié)同，所以在執(zhí)行過程中有很多螺旋式的過程。”

以鄰國日本為例，其智慧城市建設(shè)通常由地產(chǎn)企業(yè)牽頭，政府與企業(yè)共同推行。比如作為東京的首批智慧城市試點，“柏之葉”智慧城市的建設(shè)由日本最大的房地產(chǎn)企業(yè)三井不動產(chǎn)牽頭，并逐步將日立公司、東京大學(xué)、日建集團等25家具有不同特點和專長的企業(yè)、團體吸引合作，吸納土地?fù)碛姓吆褪褂谜咭黄鸾M建“柏之葉城市設(shè)計中心（UDCK）”，共同商議、規(guī)劃及建設(shè)。李良指出，這種模式值得國內(nèi)借鑒。

文章來源：中經(jīng)城事