定調：房地產是支柱產業
12月8日-10日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議要求，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。在12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，中央財經委員會辦公室副主任韓文秀、國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆等就近日召開的中央經濟工作會議進行了權威解讀。其中關于房地產行業，權威人士均做出相關詮釋。
寧吉喆表示，要加強居民基本住房保障。房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
房地產：從“小甜甜”到“牛夫人”再到“支柱產業”
本文梳理了房地產從1979年商品化以來至今的發展歷史,討論了房地產行業在中國經濟發展中的地位的變化，政府對于房地產的政策變化，以及房地產在政策影響下的發展。
文章試圖從歷史中尋求規律，用于幫助理解當前的房地產形勢。文章的主要結論如下：
①房地產經歷了商品化（1988-1997）、貨幣化（1998-2002）、泡沫化（2003-2016）和去勢化（2017-2020），當前處于盛極而衰的轉折點。
②決定房地產行業發展的是政策，而政策取決于房地產發展對于經濟全局的意義。以前是“小甜甜”，之后是“牛夫人”，現在又是“支柱產業”。
③房地產政策包括與房地產直接相關的行業政策以及對于房地產行業影響重大的貨幣政策與金融政策。房地產作為投資品，貨幣政策與金融政策的影響更加關鍵。
④2020年以來，針對房地產的貨幣政策與金融政策進一步收緊。房地產投資從全局而言不再具備吸引力，市場出現區域結構分化，南強北弱。各地房地產政策出現相應分化，有的打壓，有的提振，以穩定為主旨。
⑤在房地產泡沫巨大，行業具備“太大而不能倒”的重要性的情況下，刺破房地產泡沫的前提是有新的泡沫承接，以代替地產的地位。
去年，央行網站也發布了中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清署名文章《完善現代金融監管體系》，在文章中，郭樹清指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。
但是房地產，從某種意義而言，又是對于中國經濟有重要貢獻而有仍然存在價值的“老黃?！?，不可能像簡單粗暴的殺死了之。
因此，未來到底將會有什么樣的具體政策？
這些政策會造成什么樣的影響？
這些成為所有關注房地產行業發展和關注房地產價格走勢的人員，都必須思考和面對的問題。
2020年-2021年，全國各地房地產市場的分化與政策的分化
從2017年中央對房地產的“房住不炒”的定位出臺以來，后續的政策主流是對房地產進行整治。房地產的發展受到重大影響，全國房價上漲的勢頭得到抑制。房地產行業出現由盛轉衰的跡象。在此過程中，各地房價出現分化，房地產政策出現相應的分化。本文僅舉兩個不同的典型代表，以管中窺豹。
房價上漲的典型代表：深圳，出臺政策打壓房地產
房價出現快速上漲的深圳地區，在年中被國務院副總理韓正點名批評。從2020中國各地房地產市場表現來看，沒有一個城市的房價上漲速度堪比深圳，也沒有一個城市的房價熱度與輿情效應可比深圳。
關于深圳樓市的報道：
一會兒是企業經營性資金流入樓市，
一會兒是看房要交百萬喝茶費，
一會是某個網紅盤幾萬人排隊搶幾百套房，不斷刺激世人神經。
從2014年以來，市場得出結論，中國樓市上漲看深圳。
深圳已經處于風口浪尖而萬眾矚目的位置。
后續深圳市政府出臺各類政策，但是仍然止不住房價上漲的勢頭。限制新房售價的政策，在下半年催生出“打新”的模式。一些有資金的投資客與具有購房資格但是沒有資金實力的人士聯合，認購新房，可以快速獲得高額回報。這類打新在吸引市場關注的同時，也引起了監管部門的重視及針對性的政策出臺。
因為“一張房票30萬”、“到手就賺500萬”的樓市“打新熱”，以及深圳市政府對于房價上漲及房地產市場過熱的深切關注，市場還出現深圳將率先開征房地產稅的傳言。雖然傳言后面被權威部門否定，但是從中也反映出來，政策將進一步打壓房地產價格上漲的市場預期。
房價下跌的典型代表：哈爾濱，出臺政策扶持房地產
在近幾年人口出現流出，房價不振的東北省會城市哈爾濱，市政府在2020年11月中旬發布《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，支持房地產和建筑企業積極應對疫情給企業生產經營帶來的困難。《通知》中提到的擴大公積金貸款人群范圍、擴大商住公寓交易和使用權益等內容，被視為松綁樓市的體現。
根據國家統計局的數據，從2020年6月開始，哈爾濱二手房價格已經連續下跌了5個月。
在這種形勢之下，去庫存成為政策的當務之爭，《通知》中明確：
“即日起至2020年12月31日，支持并鼓勵開發企業對銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進一步讓利給購房群眾。”“政府將對讓利企業的銷售情況進行考核，給予表彰、嘉獎?！薄胺e極引導和鼓勵企業根據市場情況，采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。”
結論：
從全國范圍的情況綜合來看，當前的房地產政策不再是一刀切的做法，而是實施一城一策，針對不同的形勢，采取不同的政策，政策的目標都是維護房地產市場的平穩發展。政策實施者既擔心房價進一步快速上漲，泡沫增大，又擔心房價下跌引發金融機構不良增加、經濟蕭條等一系列經濟問題。
從這個角度而言，房地產稅這種全局性的打壓政策，激怒或是打殺灰犀牛，短時間之內不太可能出臺。
文章來源：結構化金融
