南京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場調(diào)研報告

一、南京產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況

南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展以1990年代開始萌芽，并以工業(yè)制造業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主要模式。進(jìn)入21世紀(jì)以來，南京逐步將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，城市開始放棄過去以傳統(tǒng)工業(yè)為主的發(fā)展模式，在城市中心區(qū)、近郊區(qū)，推動都市型產(chǎn)業(yè)園、特色主題產(chǎn)業(yè)新城等形式，引進(jìn)企業(yè)開發(fā)，從規(guī)劃發(fā)展、總體產(chǎn)業(yè)方向、企業(yè)稅收等方面引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

到目前為止，地方政府仍然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)者，通過制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、設(shè)定產(chǎn)業(yè)扶持政策，引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

總體來說，南京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要包括以下四種模式：

u以改造城市老舊工業(yè)、商業(yè)資產(chǎn)為主形成的都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)

都市型產(chǎn)業(yè)園一般以市區(qū)類老舊資產(chǎn)、舊有工業(yè)地產(chǎn)等改造為主，2006-2010年是都市型產(chǎn)業(yè)園高速發(fā)展的時期。隨著都市型產(chǎn)業(yè)園盈利模式的逐步穩(wěn)定，目前該類型產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已趨向穩(wěn)定。如創(chuàng)意中央、1865創(chuàng)意園、國家領(lǐng)軍人才創(chuàng)業(yè)園等。

u政府開發(fā)建設(shè)的科技創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)

科創(chuàng)特區(qū)是南京市委市政府為促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)集聚在全市各區(qū)展開的大規(guī)模科研地產(chǎn)項目。科創(chuàng)特區(qū)針對創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)給予房租減免、稅收政策減免等多項優(yōu)惠，極大促進(jìn)區(qū)域創(chuàng)新企業(yè)的集聚。新批用地進(jìn)行科研地產(chǎn)建設(shè)的科創(chuàng)特區(qū)可以實現(xiàn)50%銷售。為促進(jìn)科創(chuàng)特區(qū)發(fā)展，市委市政府專門成立科創(chuàng)基金用于運作全市各科創(chuàng)特區(qū)的開發(fā)、運營等。如南京（秦淮）科創(chuàng)特區(qū)、（雨花）科創(chuàng)特區(qū)等。

u政府明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，以引進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為核心的新型產(chǎn)業(yè)新城

以南京總體產(chǎn)業(yè)布局為導(dǎo)向，由南京市確定總體產(chǎn)業(yè)方向，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)新城。一般操作模式是政府對出讓地塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)限定，將住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、科研地產(chǎn)進(jìn)行綁定，并對產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行明確限定。如麒麟科創(chuàng)新城內(nèi)富力科技城、啟迪科技城綜合體項目等；浦口明發(fā)江蘇總部基地、神州數(shù)碼智慧園等。

u政府投資開發(fā)的重點經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新園區(qū)、新興服務(wù)業(yè)集聚區(qū)

南京重大產(chǎn)業(yè)布局的落實執(zhí)行者，代表南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最高水平。如浦口國家高新技術(shù)園區(qū)及高新西區(qū)、江寧國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

二、各區(qū)域情況概述

 

 

三、南京市場銷售情況

本次調(diào)研樣本庫為南京各區(qū)共85個項目。

可售存量情況：

可售部分小結(jié)：

對目前南京在售科研地產(chǎn)項目的統(tǒng)計分析：

Ø南京在售科研地產(chǎn)項目累計供應(yīng)量約660萬平方米，目前市場可售科研項目面積約190萬平方米，分布于南京市各區(qū)；在供應(yīng)面積段上，平層產(chǎn)品各面積段均有分布，100-200平方米之間略高，整層約1000平方米左右；挑高產(chǎn)品主力面積在40-60平方米左右；

 

Ø科研地產(chǎn)售價區(qū)域差別極大，平層辦公產(chǎn)品10000元/平方米以下項目主要集中在浦口、棲霞等區(qū)域，20000元/平方米以上項目主要集中建鄴、鼓樓等區(qū)域；10000-20000元/平方米項目散落分布于其他各區(qū)；獨棟類型的科研辦公產(chǎn)品售價在13000——18000元/㎡之間，以江寧及浦口所在區(qū)域居多，獨棟辦公類產(chǎn)品建筑風(fēng)格現(xiàn)代及歐式居多，外立面多是石材及高檔真石漆，項目綠化率較高。ØØ根據(jù)已售項目市場統(tǒng)計，科研地產(chǎn)的月平均銷售面積較低。科研項目售價約占住宅類項目售價的40%-50%左右，去化速度也較慢，如江浦中科創(chuàng)新廣場和蘇寧慧谷、MAX企業(yè)源筑；ØØ在售科研地產(chǎn)首付比例多以50%為主，部分項目可實現(xiàn)銀行貸款；

 

四、南京市場租賃情況

 

五、市場情況小結(jié)

2018年南京聚力實施“兩落地一融合”工程，力推科技成果項目落地、新型研發(fā)機構(gòu)落地，校地融合發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邁入多元化發(fā)展階段，依托高校院所的高水平學(xué)術(shù)平臺和領(lǐng)先技術(shù)，結(jié)合具備一定產(chǎn)業(yè)化條件和市場化前景的科技成果，采取混合所有制形式組建，培育可持續(xù)孵化創(chuàng)新企業(yè)的“老母雞”。

 

2018年，南京國家級高新技術(shù)企業(yè)凈增1282家，增長70%，新申報高企數(shù)增幅、高企培育庫入庫企業(yè)數(shù)等均位列江蘇第一，實現(xiàn)了南京高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的大幅跨越和歷年來最好成績。

2018年，南京新增科創(chuàng)型企業(yè)2.4萬家。