商業(yè)地產(chǎn)改造測(cè)算：回收年限法

改造提升是商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 

以亞洲規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)REITs領(lǐng)展為例，平均每年改造投入6-8億港元。2018財(cái)年領(lǐng)展進(jìn)行了11個(gè)改造項(xiàng)目，總投入10億港元，投資回報(bào)率13.8%-35.6%不等。

 

類似的，在開業(yè)十幾年后，恒隆投入約15億港元對(duì)上海的兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行大型翻新：

恒隆主席陳啟宗：上海的恒隆廣場(chǎng)翻新后租金連續(xù)兩年大幅增長(zhǎng)，而近期竣工的上海港匯恒隆廣場(chǎng)第一期資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，其租金也有相若增幅。

 

如何測(cè)算一個(gè)改造項(xiàng)目是否可行？實(shí)踐中常見的方法包括回收年限法和資本化法，地產(chǎn)思維的老板偏好回收年限法，資管思維則不僅考慮當(dāng)期租金收益還考慮未來的資產(chǎn)增值。

下面通過一個(gè)案例來說明回收年限法，為敘述方便做了部分簡(jiǎn)化，交流探討請(qǐng)加明哥微信：3279678885
 

1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

 

某商業(yè)項(xiàng)目位于某區(qū)域商圈，原有的精品超市在B1層，經(jīng)營(yíng)面積約4000平米。

 

 

2、改造計(jì)劃

 

開業(yè)3年后，距離項(xiàng)目百米處新開一沃爾瑪大賣場(chǎng)，受競(jìng)爭(zhēng)影響該精品超市經(jīng)營(yíng)不佳。商場(chǎng)計(jì)劃對(duì)精品超市原有區(qū)域改建，重新規(guī)劃后分割為11間商鋪。

 

重新規(guī)劃后雖然經(jīng)營(yíng)面積有所減少，但租金收入不減反增，租金提升額為：

513.1-288=225.1萬元

 

3、回收年限測(cè)算

 

（1）按1000元/平米改造標(biāo)準(zhǔn)，改造成本為：

4000*1000=400萬

（2）提前和精品超市解約需支付6個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金：

4000*60*6=144萬

（3）改造周期4個(gè)月，期間租金損失為：

4000*60*4=96萬

（4）改造總成本為：

400+144+96=640萬

（5）改造費(fèi)用投資回收期為：

640/(225.1*(1-17.6%))=3.5年

 

這個(gè)看上去機(jī)會(huì)很不錯(cuò)的改造能否獲批？不好說，取決于老板是房地產(chǎn)思維還是資管思維：

某職業(yè)經(jīng)理人：如果我提出的改造費(fèi)用不能在當(dāng)年租金收回老板是不會(huì)批的。