2020商業(yè)地產(chǎn)十大迷思：這世界變化快

干了那么多年商業(yè)地產(chǎn)，很多人感覺自己越來越不會(huì)干了。

不是我不明白，這世界變化快！

實(shí)體店不好干，電商好像也沒有想象的好；一二線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，三四線吃肉也不容易；規(guī)模小了商業(yè)不聚客，規(guī)模大了好像又駕馭不了；多做餐飲和兒童，游逛氛圍好像就缺失了；天天喊國潮崛起，外資品牌衰退了嗎？85/95后成為消費(fèi)后浪，80后快要被遺忘了嗎？

在一個(gè)個(gè)“人們說”的聲音與現(xiàn)實(shí)的反轉(zhuǎn)中，很多商業(yè)地產(chǎn)人漸漸迷失了方向，未來的路要如何走？我們不妨從過往的數(shù)據(jù)中尋找方向，找到啟示。

2020-8-26

商業(yè)的現(xiàn)狀是什么？

2019年，一線城市空置率達(dá)到6.1%，四五線城市攀升至15%。2020年，一季度購物中心平均空置率為9%。

但受疫情影響，實(shí)體零售關(guān)店潮還沒有在一季度數(shù)據(jù)中真正顯現(xiàn)，2020年全年購物中心空置率將繼續(xù)增長(zhǎng)，且大幅度增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車之一——“出口”受阻的大環(huán)境下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的翻盤唯有依靠經(jīng)濟(jì)的另一核心——消費(fèi)的支撐。

隨著雙循環(huán)被提上政策日程，消費(fèi)將步入發(fā)展的快車道，這于購物中心而言，無疑是一次逆勢(shì)翻盤的良機(jī)，那么，怎樣才能抓住這一次機(jī)遇？

近日，筆者去上海參加活動(dòng)，偶然翻到了匯客云印制的《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》。分析文字不多，但圖表滿滿當(dāng)當(dāng)。雖然受數(shù)據(jù)采集方式和樣本的典型性和全面性影響，數(shù)據(jù)未必能完全反映市場(chǎng)全貌，但也不失為一個(gè)反映市場(chǎng)趨勢(shì)的參考。今天就著這些數(shù)據(jù)，聊一聊2020年商業(yè)地產(chǎn)的十大迷思。

1

都談線上，實(shí)體還行嗎？

疫情之下，電商盛行。

但凡翻翻新聞，你就會(huì)看到電商崛起的大肆報(bào)道。過去十年，電商從無到有，快速瓜分實(shí)體商業(yè)的市場(chǎng)份額。于消費(fèi)者而言，大眾感受到的是生活的便捷，但于商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者而言，我們感受到的是壓力于迷茫：實(shí)體商業(yè)會(huì)繼續(xù)走下去嗎？

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.2萬億，較上年增加8%。零售總額中的79%，是由實(shí)體商業(yè)實(shí)現(xiàn)的。

上圖可以看出，近年來實(shí)物商品的網(wǎng)上零售額確實(shí)保持了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但2017年以后，增速持續(xù)減緩。

受疫情影響，2020年1-5月實(shí)物商品的網(wǎng)上零售額再次呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，但隨著5月份全國線下商業(yè)客流回暖，6月實(shí)物商品的網(wǎng)上零售額增幅就驟然下跌至-23%。

可見，雖然疫情倒逼人們暫時(shí)走向線上，但消費(fèi)習(xí)慣并未大改，當(dāng)危機(jī)過后，人們還是青睞于回歸實(shí)體商業(yè)。

數(shù)據(jù)告訴我們，即便電商市場(chǎng)的聲音再鼓噪，實(shí)體商業(yè)還是妥妥的占據(jù)著主體市場(chǎng)。

 

啟示一：

 

購物中心數(shù)字化的腳步可以大步向前，但是對(duì)于商業(yè)空間的深耕亦要齊頭并進(jìn)。

 

營(yíng)銷的渠道可以線上線下并行，但線上的動(dòng)作始終要服務(wù)于線下的引流，實(shí)體空間的多維度場(chǎng)景打磨才是收割消費(fèi)的主要手段。

2

商業(yè)難干，還干商業(yè)嗎？

商業(yè)越來越難干，還能不能堅(jiān)守？

這個(gè)行業(yè)人才需求還是在激增的。數(shù)據(jù)顯示，我國近5000座的購物中心每年可提供2700萬就業(yè)崗位，包括購物中心管理、外包的保安保潔、在購物中心內(nèi)經(jīng)營(yíng)的零售和服務(wù)企業(yè)人員等。

更為重要的是，購物中心在提供就業(yè)保障方面的意義不僅體現(xiàn)在提供的崗位眾多上，更多的是在于其需要的員工大多數(shù)在專業(yè)技術(shù)、教育背景、體力年齡方面的要求不高，是多數(shù)普通人擇業(yè)的現(xiàn)實(shí)選擇。

如果將購物中心的建設(shè)、關(guān)聯(lián)的運(yùn)輸倉儲(chǔ)、集團(tuán)管理、企業(yè)服務(wù)都考慮在內(nèi)，總就業(yè)崗位將超過3500萬。

如此龐大且更適宜大眾的就業(yè)保障，已經(jīng)成為國家穩(wěn)盤民生經(jīng)濟(jì)的重要組成之一。尤其是在疫情洗禮過后，國家未來幾年的民生政策都將以穩(wěn)定就業(yè)為核心。

啟示二：

 

無論是目前的市場(chǎng)層面還是從國家調(diào)控層面，實(shí)體商業(yè)只能走向更加繁榮的局面。

 

如果說就業(yè)難，那就要看看你的知識(shí)結(jié)構(gòu)、能力體系、年齡等因素是否有短板，有短板就補(bǔ)短板，補(bǔ)不了就早做打算。

3

整體過剩，哪里還缺購物中心？

疫情之下，需求變?nèi)酰�似乎整體市場(chǎng)呈現(xiàn)過剩。

截至2019年，我國共有4756座購物中心，建筑面積累計(jì)41899萬㎡。均攤下來，差不多29萬人享有一座購物中心，人均購物中心商業(yè)面積0.2㎡。同時(shí)，全國購物中心累計(jì)客流415億人次，日均客流2.5萬人次。

當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)僅限于平均，畢竟中國無論是東西還是南北，跨度都是相當(dāng)?shù)拇蟆Ｋ�以，我們還要具體看下每個(gè)區(qū)域的商業(yè)分布。

同經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源配置一樣，“孔雀東南飛”的效應(yīng)同樣呈現(xiàn)在購物中心分布上，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的附屬效應(yīng)，東部和南部的商業(yè)更加扎堆。

2019年東部與南部新增購物中心數(shù)量高出西部地區(qū)60%，并且這一趨勢(shì)在過去幾年持續(xù)如此。

根據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年華東與華南地區(qū)新增購物中心數(shù)量依舊遙遙領(lǐng)先。

（圖片來源：贏商網(wǎng)）

由此可以看出，東部與南部市場(chǎng)是新增商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而西部更傾向于存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

啟示三：

東部與南部市場(chǎng)是新增的競(jìng)爭(zhēng)，著力點(diǎn)在于用“創(chuàng)新”的先聲奪人。

西部市場(chǎng)是存量的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)三高的特點(diǎn)，即年齡結(jié)構(gòu)高、忠誠度高（商業(yè)體少）、性價(jià)比高（收入水平?jīng)Q定），因此，西部市場(chǎng)的著力點(diǎn)在于生活維度的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

4

消費(fèi)不旺，客流都去了哪里？

對(duì)商業(yè)而言，客流是基礎(chǔ)。沒有客流，一切都是空談。

通過人工智能建模，控制其他影響客流的因素后，客流增幅表現(xiàn)從高到低依次為南北東西，其中西部和南部地區(qū)的購物中心在客流增量的表現(xiàn)方面相差近4%。

東西客流增長(zhǎng)差異的背后，是中國人口流動(dòng)的大勢(shì)所趨。

（圖源來源：網(wǎng)絡(luò)）

數(shù)據(jù)顯示，隨著城市化快速推進(jìn)，中西部地區(qū)人口大規(guī)模向出口導(dǎo)向型的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)，形成“孔雀東南飛”格局。所以，西部客流增長(zhǎng)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)與宏觀環(huán)境密不可分。

此外，這里的客流增長(zhǎng)數(shù)字是基于購物中心的客流統(tǒng)計(jì)，但東部南部無疑是購物中心的高地，增量年年增高，所以客流的增長(zhǎng)是必然。

而西部低級(jí)城市較多，商業(yè)環(huán)境還是以百貨與超市為主，購物中心存量與增量均不高，加之，人口的外流，客流增量下滑也是情理之中。

啟示四：

 

從投資角度而言，西部商業(yè)較為落后，加之人口的大量流出，投資環(huán)境大大劣于東部與南部。西部商業(yè)市場(chǎng)的選擇更應(yīng)聚焦核心城市以及城市核心區(qū)位。

5

一二線還是三四線，這是個(gè)問題

購物中心行業(yè)的選址門派日益顯現(xiàn)，有的聚焦一二線，有的則重點(diǎn)發(fā)展三四線。孰優(yōu)孰劣？

報(bào)告顯示，一線城市人均享有的購物中心面積是三線及以下城市的5倍，且項(xiàng)目的平均客流高出50%。

顯然，一線城市狼多肉也多，競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈但是市場(chǎng)足夠廣闊，消費(fèi)者分分也足夠活下去。

與之相反的是，三線及以下的下沉市場(chǎng)雖然對(duì)手不多，但同樣肉也不多，項(xiàng)目少人也少，客流低了50%，但成本未必能低下50%。

并且，更為落后的商業(yè)環(huán)境目前始終是百貨與超市的發(fā)展沃土。在這些城市購物中心這種新的消費(fèi)習(xí)慣遠(yuǎn)未養(yǎng)成，但養(yǎng)成就意味著“成本轉(zhuǎn)換”的投入，消費(fèi)習(xí)慣的過度始終是需要“銀子”砸出來。

從凱德轉(zhuǎn)讓三四線城市項(xiàng)目的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移上，就明顯看出下沉市場(chǎng)的生意沒那么好做，至少回報(bào)率看上去并沒那么美好。

另外，值得注意的是，城市群對(duì)客流有顯著影響，位于城市群中的城市普遍比非城市群中的城市高，其間購物中心的客流能高出5%，城市群的虹吸效應(yīng)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)同樣重要。

啟示五：

 

商業(yè)入局的基本邏輯就是，一二線城市雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但機(jī)會(huì)依然高于三四線，而城市群內(nèi)城市的商業(yè)環(huán)境要優(yōu)于非城市群城市。

6

購物中心是吃出來的？

商業(yè)的現(xiàn)狀是，越來越多的購物中心讓餐飲成為了業(yè)態(tài)比例的重頭，從20%+到30%+，甚至有些地方的購物中心，其餐飲比例已高達(dá)40%。但餐飲這么多，真的好嗎？

我們來看看真相：數(shù)據(jù)顯示，餐飲確實(shí)能夠聚客，但餐飲店鋪越多，購物中心的客流游逛的其他店鋪越少。飯點(diǎn)才有客人的餐飲確實(shí)能帶來吃飯的客流，但不能帶來深度游逛的客人。

在各業(yè)態(tài)對(duì)客流量的影響力排行榜上，餐飲位列第四，也就是說餐飲確實(shí)能夠吸客，但在各業(yè)態(tài)對(duì)游逛深度的影響力上，餐飲業(yè)態(tài)則是妥妥的負(fù)影響。簡(jiǎn)言之，餐飲聚客但不留客。

在榜上有名還有兒童業(yè)態(tài)，與餐飲業(yè)態(tài)完全相反的是，兒童業(yè)態(tài)雖然在聚客能力上較弱，但留客能力是首屈一指的，畢竟很多家長(zhǎng)帶孩子上完課往往都要光顧下游樂園或者吃個(gè)飯。

但無論是餐飲還是兒童業(yè)態(tài)，在聚客與留客上都不能兩全其美，而始終名不見經(jīng)傳的生活精品卻恰恰做到了二者兼顧，在游逛深度與吸客影響力排行榜上，生活精品均名列前茅，既聚客又留客。

尤其是后疫情時(shí)代，基于民生的生活消費(fèi)被大大激發(fā)，生活相關(guān)的零售與服務(wù)業(yè)態(tài)步入發(fā)展的高光期，雖然此類業(yè)態(tài)承租能力一般，但憑借強(qiáng)勁的吸客能力，有望成為購物中心維穩(wěn)的基石。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

隨著城市級(jí)別的升級(jí)，生活精品/服務(wù)業(yè)態(tài)的面積占比會(huì)隨之增加，比如一線和二線城市的購物中心，生活精品/服務(wù)的面積比例都是占據(jù)到第一位。

可見，在商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的一二線城市，生活精品業(yè)態(tài)正在成為煉金石，不僅能夠禁住激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)，還越來越“香”了。

啟示六：

 

于購物中心而言，餐飲與兒童業(yè)態(tài)的占比要尋求一個(gè)最優(yōu)的平衡，利用餐飲的吸客彌補(bǔ)客流的不足，利用兒童業(yè)態(tài)的留客，彌補(bǔ)流量的出走，而適當(dāng)增加生活精品/服務(wù)業(yè)態(tài)將成為下一階段招商的大方向。

7

商業(yè)面積越大越好？

現(xiàn)在有一個(gè)觀點(diǎn)，購物中心太小不好，沒有影響力。還有一個(gè)觀點(diǎn)，購物中心越大越好，中不溜丟大小的項(xiàng)目很容易就被分流。

但數(shù)據(jù)告訴我們：10萬㎡以內(nèi)的購物中心，體量越大越好。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

 

購物中心體量在10萬㎡以內(nèi)時(shí)，面積對(duì)客流的拉力較大，超過10萬㎡后，面積越大對(duì)客流的拉力反倒越弱。當(dāng)購物中心體量超過13萬㎡后，消費(fèi)者游逛的意愿會(huì)隨體力消耗而明顯下降。

由此可見，小而美的精致型購物中心比大而全的大型購物中心更具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

此外，在競(jìng)爭(zhēng)力上，剔除掉體量因素，血統(tǒng)也正在成為PK的先天條件之一。下圖所示為電商與購物中心頭部企業(yè)的占比。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

和贏家通吃的電商行業(yè)相比，購物中心既體現(xiàn)了大集團(tuán)的實(shí)力和效率優(yōu)勢(shì)，又保持了百花齊放式的生態(tài)繁榮。

大型連鎖集團(tuán)管理項(xiàng)目客流普遍高于非集團(tuán)項(xiàng)目，民營(yíng)及外資商業(yè)集團(tuán)管理的項(xiàng)目客流吧國營(yíng)的相對(duì)較好，以非集團(tuán)項(xiàng)目客流值為比較基準(zhǔn)，通過人工智能建模，剔除所有其他影響客流的因素后，民營(yíng)及外資集團(tuán)管轄的項(xiàng)目日均高出2.6%。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

由此能看出，品牌力同位置、體量等硬件條件一樣，正在成為購物中心的競(jìng)爭(zhēng)力。

啟示七：

 

購物中心面積盡量控制在10萬㎡以下，消費(fèi)者開始注重購物中心的品牌力，即開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理能力。

8

小調(diào)怡情，大調(diào)傷身？

在后天條件上，不同規(guī)模的購物中心也在呈現(xiàn)出不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃模式。

超大型購物中心更愛餐飲美食，在兒童業(yè)態(tài)與鞋包服飾遠(yuǎn)不及其他體量商業(yè)。在如同之前所言，餐飲業(yè)態(tài)聚客但不能提高消費(fèi)者的游逛深度，加之超大型購物中心本就容易讓消費(fèi)者產(chǎn)生逛街的疲憊感，所以，餐飲業(yè)態(tài)的高比例于此類購物中心而言未必是好事。

大型與中型購物中心偏愛鞋包服飾，餐飲與兒童業(yè)態(tài)占比相當(dāng)，但都明顯低于小型商業(yè)體。同時(shí)，二者在美護(hù)健康與休閑娛樂上都分配了一定比例。

大型與中型購物中心明顯注意了聚客與游逛深度的平衡，將餐飲與鞋包服飾的比例控制的相差不多，并增加了諸多生活精品/服務(wù)與休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例，完善消費(fèi)的豐富度，讓客人進(jìn)的來也能留的住。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

小型購物中心，受限于面積，主要集中于核心業(yè)態(tài)，基本是生活、服飾、餐飲與兒童的四分天下，出發(fā)點(diǎn)就是為了便捷便利核心客群的生活，縮短商業(yè)與消費(fèi)者的距離。

同時(shí)，開業(yè)5年內(nèi)與開業(yè)5年以上的購物中心業(yè)態(tài)類型明顯不同，5年以內(nèi)購物中心主要以聚客類業(yè)態(tài)為主，力求最大化收割流量，廣撒網(wǎng)，在最大范圍內(nèi)培養(yǎng)固定消費(fèi)客群。

開業(yè)5年以后的購物中心，基于穩(wěn)定的核心客群，開始深耕消費(fèi)者的生活精細(xì)度，以便利便捷、優(yōu)化消費(fèi)者生活為目的。簡(jiǎn)言之，5年內(nèi)的商業(yè)體是為了“活著”，5年以外的商業(yè)體則是為了“生活”。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

 

啟示八：

 

五年是購物中心的一個(gè)變革節(jié)點(diǎn)，在此之前，不同體量的購物中心可以各顯神通，聚攏流量：超大型購物中心用餐飲引流量，大型和中型商業(yè)體用服飾圈流，小型購物中心努力兼顧平衡。

而在五年之后，購物中心開始從導(dǎo)流到養(yǎng)流，開始構(gòu)建消費(fèi)者與商業(yè)的深層聯(lián)系，逐步成為真正意義上的第三生活空間。

9

國潮崛起，外資衰落？

2018年以后，大部分品牌發(fā)現(xiàn)錢沒那么好賺了，一方面是經(jīng)濟(jì)的蕭條，一方面是同品類品牌的爭(zhēng)相入市讓市場(chǎng)份額更難搶奪。為了保命，縮小店鋪面積成為了大家的共識(shí)。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

無論是餐飲、零售還是商朝便利，這兩年都有縮小店鋪面積的趨勢(shì)，作為對(duì)抗租金上漲與市場(chǎng)困境的主要策略。但也有一部分品牌反而擴(kuò)大了一線城市的面積，在競(jìng)爭(zhēng)激烈但消費(fèi)者亦更多的市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)。

細(xì)分來看，基于人均收入水平與消費(fèi)實(shí)力，進(jìn)口品牌更多的“扎堆”在一線與新一線城市，國產(chǎn)品牌則更偏向滲透到廣闊的三線及以下城市。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

在品類上，進(jìn)口與國產(chǎn)品牌是各領(lǐng)風(fēng)騷，兒童零售與運(yùn)動(dòng)品類是國產(chǎn)品牌的天下。在兒童零售和運(yùn)動(dòng)品類上，人們消費(fèi)升級(jí)的風(fēng)頭起步較晚，所以市場(chǎng)份額還是集中在以國產(chǎn)品牌為主的中低檔市場(chǎng)。

以童裝為例，高中低檔童裝的試產(chǎn)消費(fèi)份額分別為25%：37%：38%，其中進(jìn)口品牌多集中在高檔童裝的份額內(nèi)，中低檔童裝的市場(chǎng)以國產(chǎn)品牌為主，所以，從整體上來看，國產(chǎn)品牌就成為了該品牌的主力軍。

同時(shí)，進(jìn)口品牌的主戰(zhàn)場(chǎng)則集中于服裝服飾與生活精品，得益于悅己消費(fèi)與“美好生活”的精神追求，穿在“外”的服裝服飾與享受精致生活的生活精品成為了人們甘于高消費(fèi)的領(lǐng)域。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

總體而言，國際品牌在店鋪陳列、供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷企劃方面都有極高的水平，伴隨著國產(chǎn)品牌與之的同臺(tái)競(jìng)技，我們也看在重壓下的多種創(chuàng)新的突圍，比如李寧用國朝文化登上了巴黎服裝周，波司登打破傳統(tǒng)成為品類內(nèi)的業(yè)績(jī)第一。可以預(yù)見的是，短期內(nèi)進(jìn)口品牌在服裝服飾與生活精品上還將繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，但長(zhǎng)期來看，國產(chǎn)品牌已顯露崛起的勢(shì)頭。

在店均客流的走勢(shì)上，大多數(shù)品牌在一線與新一線城市里的店鋪客流呈現(xiàn)不同程度的下降，而在三線及以下城市下降幅度相對(duì)較小，但隨著戰(zhàn)場(chǎng)的分散，國產(chǎn)品牌也普遍面臨著供應(yīng)鏈拉長(zhǎng)、門店經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和收益水平下降的挑戰(zhàn)。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

不同市場(chǎng)的消費(fèi)層級(jí)各有不同，就目前而言，國產(chǎn)品牌深耕三四線，進(jìn)口品牌著重一線，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，分場(chǎng)而戰(zhàn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，也正在為諸如兒童零售與運(yùn)動(dòng)品類的國產(chǎn)品牌提供市場(chǎng)的空白，即一線城市市場(chǎng)的空白。

啟示九：

 

在雙循環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略下，國產(chǎn)品牌有望迎來與進(jìn)口品牌的顛覆之戰(zhàn)，而購物中心作為承載體，需要注意國產(chǎn)品牌的崛起趨勢(shì)，在適當(dāng)時(shí)機(jī)為其提供成長(zhǎng)的土壤，實(shí)現(xiàn)雙贏。

10

80/90和85/95，哪個(gè)是目標(biāo)？

前兩年，都拿80-90做文章，現(xiàn)在80后感覺快被消費(fèi)市場(chǎng)嫌棄了。

研究顯示，在消費(fèi)市場(chǎng)上，男女消費(fèi)者的占比相差不多，而在年齡上，18-24歲的消費(fèi)者占比21%，25-34歲的消費(fèi)者占比45%，由此可見，85-95后是消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。這也正是商業(yè)地產(chǎn)調(diào)轉(zhuǎn)槍頭瞄向年輕一代的主要原因。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

基于年輕一代不同的消費(fèi)觀，一些品類中出現(xiàn)了高客單價(jià)品牌的客流反超低客單價(jià)品牌的現(xiàn)象，這打破了傳統(tǒng)認(rèn)知：相同知名度下，客單價(jià)較低的品牌往往擁有更多的消費(fèi)者。

這說明，年輕一代的消費(fèi)者愿意為表現(xiàn)出意義、審美、體驗(yàn)良好的產(chǎn)品和服務(wù)支付更高的溢價(jià)。“品質(zhì)略低，價(jià)格更低”的競(jìng)爭(zhēng)手段會(huì)在這類消費(fèi)者中率先失效。

不僅如此，為顏值、理念與體驗(yàn)買單的訴求更催生了一系列新業(yè)態(tài)的誕生，比如POP UP店鋪。從消費(fèi)者角度而言，POP UP店鋪充分滿足了年輕一代嘗鮮、吃顏、愛玩的消費(fèi)心理，從購物中心角度而言，類似POP UP的短租模式彌補(bǔ)了業(yè)績(jī)的不足。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

2019年，購物中心中庭短租的價(jià)格為150-300元/㎡/天，中位數(shù)為240-250元/㎡/天，相較于長(zhǎng)租租金，短租的租金絕對(duì)是一騎絕塵，而且租金呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，即便租期短，但也有效的拉升了商業(yè)體的整體業(yè)績(jī)。

圖片來源：《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》

疫情過后，品牌受挫嚴(yán)重，作為連鎖反應(yīng)，購物中心的空置率只增不減，老品牌走了，新品牌不開店。青黃不接的時(shí)刻，短租不失為一種緩解租金壓力的措施之一。

啟示十：

 

對(duì)于撤店的老品牌，在銷售黃金期從長(zhǎng)租轉(zhuǎn)為短租，對(duì)品牌而言能夠繼續(xù)收割原有流量，對(duì)購物中心而言，保留了固定的市場(chǎng)份額，還能抵充租金。

對(duì)于城市新進(jìn)品牌，短租則成為了市場(chǎng)的試煉營(yíng)，既能夠測(cè)試市場(chǎng)反饋，收集數(shù)據(jù)，也能夠預(yù)熱市場(chǎng)，建立消費(fèi)鏈接，何樂不為。

總結(jié)

雖然疫情沖擊了商業(yè)市場(chǎng)，但事實(shí)上，他并沒有顛覆商業(yè)的基本邏輯，我們看到，實(shí)體商業(yè)依舊是消費(fèi)主體，一二線市場(chǎng)的生存機(jī)會(huì)依舊大于下沉市場(chǎng)。國產(chǎn)與進(jìn)口品牌分場(chǎng)而戰(zhàn)，餐飲品牌吸客能力強(qiáng)勁但留客能力缺失。

當(dāng)然，無論是否是基于疫情，商業(yè)市場(chǎng)也在悄然進(jìn)化：比如，消費(fèi)者變了，品質(zhì)略低，價(jià)格更低的競(jìng)爭(zhēng)手段失效了；購物中心也變了，大而全的超大型購物中心少了，連鎖型與外資購物中心更受市場(chǎng)歡迎。

而為了應(yīng)對(duì)這些變化，為抵御疫情的暴擊，我們也摸索出一些能讓我們活下去的救命稻草：錢還是在一線城市賺的穩(wěn)當(dāng)；生活精品/服務(wù)業(yè)態(tài)是商業(yè)體客流的定金石；短租可以成為業(yè)績(jī)的有力補(bǔ)充，而成為表現(xiàn)出意義、審美、體驗(yàn)良好的產(chǎn)品則可以讓消費(fèi)者心甘情愿的支付溢價(jià)。

文中數(shù)據(jù)與資料來源：匯客云《中國實(shí)體商業(yè)客流桔皮書》，圖源網(wǎng)絡(luò)，如侵刪歉。