地產(chǎn)設(shè)計(jì)：不是在挖坑，就是在填坑

楔子：地產(chǎn)背鍋俠

如果讓大家評(píng)選地產(chǎn)界哪個(gè)部門才是最強(qiáng)“背鍋俠”？毫無疑問，大家都會(huì)會(huì)心的給自己投上一票，并滿意的說：我們當(dāng)屬第一背鍋俠。

如果讓大家評(píng)選地產(chǎn)界那個(gè)部門是最幸福的？毫無疑問，大家都會(huì)投給自己最瞧不上的部門？

“投拓有啥技術(shù)含量，天天見不到人，是個(gè)人就能干”。

“營(yíng)銷就是看天吃飯，我投營(yíng)銷一票”。

“設(shè)計(jì)就是二傳手，我投給設(shè)計(jì)”。

“成本合約就是領(lǐng)導(dǎo)的小金庫(kù)，永遠(yuǎn)受領(lǐng)導(dǎo)器重，給成本合約”。

“工程，不就是陪著吃喝吃喝么，啥也不用管，最輕松的當(dāng)屬工程了”。

“客服物業(yè)，狠起來連自家開發(fā)商都投訴，工作完全可以交給12345了”。

地產(chǎn)界的鄙視鏈就是如此這般無情、無義、無理取鬧，真若互換角色，方可體會(huì)到其實(shí)大家都不易。我12年到13年曾在地產(chǎn)工程部待過一年，強(qiáng)烈鄙視地產(chǎn)設(shè)計(jì)部發(fā)個(gè)變更都得婆婆媽媽，也為地產(chǎn)工程管理抱打不平，“沒有付款也要趕進(jìn)度”“晚上加班搞土方”“搶進(jìn)度更是沒白沒黑”；13年后，我在地產(chǎn)設(shè)計(jì)部搞地產(chǎn)工作，也慢慢開始體會(huì)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的不易。角色決定了思考的角度和站位，所以大家互敬互愛。互相諒解。

13年做設(shè)計(jì)管理至今，歷經(jīng)7個(gè)多年頭，管理過或者間接管理過好幾百萬平米的項(xiàng)目，地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理水平的增加，個(gè)人覺得來自兩方面：

第一：背鍋。設(shè)計(jì)管理牽扯到地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，如果說一點(diǎn)問題不出，一點(diǎn)鍋不背，那只有一個(gè)原因，就是不干活，推諉扯皮功夫了得，所有的鍋都可以推到你的隊(duì)友身上。

第二：沉淀和總結(jié)。地產(chǎn)管理并不是一個(gè)高精尖的行業(yè)，具備一定的專業(yè)技能，無論是985、211還是普通的專科畢業(yè)，都可以在這個(gè)行業(yè)吃口飯；唯一的不同在于，有的人干一個(gè)項(xiàng)目等于十個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，有的人十年如一日的干活，總結(jié)和沉淀才是一個(gè)人從“混口飯”走向“專業(yè)”的途徑。地產(chǎn)行情風(fēng)云突變，地產(chǎn)知識(shí)更新突飛猛進(jìn)，唯有不斷沉淀和總結(jié)才能在職業(yè)生命中活的長(zhǎng)久。

地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理一直被自己定義為是“業(yè)內(nèi)第一背鍋俠”（當(dāng)然，其他部門也覺得自己才是第一背鍋俠），個(gè)人覺得地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理背鍋的主要原因在于：

① 行業(yè)高周轉(zhuǎn)倒逼地產(chǎn)開發(fā)“串聯(lián)”改“并聯(lián)”，并聯(lián)就是雙腿走路，摔倒的概率大很多。

地產(chǎn)開發(fā)無疑是這個(gè)年代較為賺錢的幾個(gè)行業(yè)，所有的地產(chǎn)開發(fā)商都逃不過“要賺大錢”“上規(guī)模”的魔咒，當(dāng)原地產(chǎn)開發(fā)的正常流程：拿地、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、銷售、交付這種串聯(lián)模式被打破，各種開發(fā)節(jié)奏齊頭并進(jìn)往前走的時(shí)候，所有的失誤都會(huì)以倍數(shù)增長(zhǎng)，最終以設(shè)計(jì)圖紙的形式呈現(xiàn)到項(xiàng)目中去。

所有的部門都知道、所有的管理層都知道，進(jìn)度加快帶來的效益有時(shí)候遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“設(shè)計(jì)失誤”帶來的損失，所以帶病的項(xiàng)目最終遲早要“暴雷”，這種雷在“高收益”時(shí)代爆破可以忽略不計(jì)損失，但這種雷在“活下去”時(shí)代爆掉，肯定要?dú)�個(gè)“設(shè)計(jì)總”祭天。

② 地產(chǎn)設(shè)計(jì)是一個(gè)技術(shù)+管理的崗位，認(rèn)知偏頗會(huì)挖雷

地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理是一個(gè)協(xié)調(diào)整合崗位。

偏技術(shù)的地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理容易走入歧途，總想著和設(shè)計(jì)單位PK一下技術(shù)，而忽略了各專業(yè)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌管理；偏管理的設(shè)計(jì)管理容易走入誤區(qū)，認(rèn)為只要能協(xié)調(diào)動(dòng)乙方，技術(shù)可以不需要掌握，這種認(rèn)知偏頗帶來技術(shù)管控失控，即無法用技術(shù)語言和乙方進(jìn)行交流，更別談?wù)瓶馗辛恕?/p>

地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理，更強(qiáng)調(diào)技術(shù)管理，一專多能，既不能被乙方帶到溝里，又能總體控制住乙方按照甲方的思路落地執(zhí)行，也能協(xié)調(diào)地產(chǎn)內(nèi)部工作順暢，交圈嚴(yán)密。

此外，沒有終身學(xué)習(xí)精神的地產(chǎn)設(shè)計(jì)人，很容易走入認(rèn)知誤區(qū)，所有的決策判斷以“舊知識(shí)”為基礎(chǔ)，就會(huì)帶來更大風(fēng)險(xiǎn)。

③ 沒完沒了的政策、制度、規(guī)范變動(dòng)，宜挖坑

建筑行業(yè)的各種變動(dòng)時(shí)刻都在發(fā)生，沒完沒了的政策、制度和規(guī)范的變動(dòng)，導(dǎo)致在執(zhí)行的時(shí)候陷入兩難。設(shè)計(jì)容易，也就是一兩句話的表述，但對(duì)于開發(fā)商而言卻要落地，要判斷落地后的風(fēng)險(xiǎn)問題和成本增加問題，碰上政策和規(guī)范模糊的情況，更加考驗(yàn)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的水平。

比如GB50016-2014《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》在2015年5月1日?qǐng)?zhí)行的時(shí)候，針對(duì)于“外窗要滿足耐火完成性”的問題在決策時(shí)就碰到很大的問題，如果高層住宅采用A級(jí)防火材料外墻和普通窗方案，A級(jí)防火材料少、易脫落的問題難以處理；如果高層住宅采用B1級(jí)外墻和耐火窗方案，耐火窗市場(chǎng)少、有沒有設(shè)計(jì)和驗(yàn)收依據(jù)，存在驗(yàn)收隱患等等。

但是項(xiàng)目不等人，你就得決策，決策就有風(fēng)險(xiǎn)，有風(fēng)險(xiǎn)就可能會(huì)暴雷，事實(shí)也確實(shí)如此。

- 02 -

這些年我填過的坑

No.1

故事一：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知低引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

大家都知道所有項(xiàng)目的收尾是易暴雷的環(huán)節(jié)，前期項(xiàng)目埋下的雷都會(huì)在竣工驗(yàn)收的時(shí)候爆掉，有的雷比較小聽個(gè)響即可，有的雷比較大就需要費(fèi)時(shí)費(fèi)力的進(jìn)行“排雷”工作。

2013年，我接手了一個(gè)學(xué)校項(xiàng)目的收尾的工作，項(xiàng)目收尾查驗(yàn)資料的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，原設(shè)計(jì)采用斷橋鋁合金55系列6+12+6，K值取2.7。

原設(shè)計(jì)節(jié)能專篇

后來門窗施工單位介入之后，建議修改為鋁合金55系列5+9+5，以便于節(jié)省成本。收尾查驗(yàn)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)節(jié)能產(chǎn)品發(fā)生變化，需重新走圖審變更，另外，讓設(shè)計(jì)單位復(fù)核5+9+5門窗時(shí)無法通過節(jié)能計(jì)算，只能變更門窗配置（充氬氣）。

反思：

① 不重視節(jié)能設(shè)計(jì)的重要性，隨意變更設(shè)計(jì)，沒有預(yù)估私自變更的風(fēng)險(xiǎn)，被施工單位帶下溝，后續(xù)增加變更成本，帶來驗(yàn)收的時(shí)間成本增加。

② 配置標(biāo)準(zhǔn)在前期階段未進(jìn)行有效控制，到施工階段再隨意變動(dòng)，不符合成本和風(fēng)險(xiǎn)前控的要求，屬于被動(dòng)管控。

No.2

故事二：?jiǎn)未颡?dú)斗，坑隊(duì)友

地產(chǎn)各部門之間、部門內(nèi)部之間的不交圈，部門墻問題一直都有，從未發(fā)生改變。一方面，各工作主體之間搶時(shí)間、抓節(jié)點(diǎn)，不管不顧對(duì)方感受是常態(tài)；另一方面，確實(shí)有些人專業(yè)水平、總體把控能力差，不知道對(duì)方需求，只知道一門心思自己往前沖。

2016年左右，我作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理參與了一個(gè)項(xiàng)目的管理工作，這個(gè)小項(xiàng)目屬于山地項(xiàng)目，原地形南高北低(高差7米）、東高西低（6~7米高差），方案豎向以場(chǎng)地最高點(diǎn)進(jìn)行基準(zhǔn)設(shè)計(jì)，保證區(qū)內(nèi)場(chǎng)地高于自然地坪最高點(diǎn)。

以其中一棟樓豎向?yàn)槔?/p>

方案豎向設(shè)計(jì)時(shí)，以場(chǎng)地最高點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，帶來了如下問題：

（1）車庫(kù)側(cè)墻外露，車輛實(shí)現(xiàn)平進(jìn)平出，但是主樓地下一側(cè)也外露，基礎(chǔ)埋深不符合設(shè)計(jì)要求，需進(jìn)一步下挖實(shí)現(xiàn)最低基礎(chǔ)埋深，原設(shè)計(jì)已經(jīng)三層地下室，此時(shí)需要增加兩層結(jié)構(gòu)架空，大大增加了無效成本。

結(jié)構(gòu)嵌固端下移，成本增加

（2）外圍沒有車庫(kù)的部分，需要增加大量擋土墻，導(dǎo)致?lián)鯄Τ杀驹黾臃浅６唷?/p>

（3）東側(cè)回填土較多，西側(cè)露空，按照?qǐng)D審意見需要在車庫(kù)增加抗側(cè)力剪力墻，防止土壓力過大對(duì)結(jié)構(gòu)主體的影響，此時(shí)有一部分成本增加。

反思：

① 方案設(shè)計(jì)并沒有統(tǒng)籌考慮對(duì)其他附屬專業(yè)的影響，大局觀、大視野觀較為缺乏，導(dǎo)致方案設(shè)計(jì)過于追求功能實(shí)現(xiàn)，降低了對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的考慮，方案設(shè)計(jì)埋雷，施工圖埋單的問題并不少見。

② 結(jié)構(gòu)專業(yè)在方案階段參與性較低，并沒有進(jìn)行有效的溝通和提前預(yù)警，有時(shí)候埋雷和挖雷就在一線間，前期方案介入的多，后續(xù)埋雷和挖雷的情況就少很多。

No.3

故事三：一切以進(jìn)度來考慮，忙中自亂挖坑

地產(chǎn)開發(fā)避坑的措施和環(huán)節(jié)比較多，一般地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理都會(huì)有自檢、互檢、外審等等措施保證圖紙的質(zhì)量，但是有時(shí)候?yàn)榱吮ＷC整個(gè)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)推進(jìn)的順利，有時(shí)候真是“蘿卜快了不洗泥”，尤其是報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)，更是馬不停蹄的改圖、提交資料，根本無暇進(jìn)行有效的審核。

前幾年的一個(gè)項(xiàng)目，報(bào)批報(bào)建了將近9個(gè)月，圖紙出了無數(shù)版，最終在焦慮緊張、興奮中批過的方案，進(jìn)入施工圖后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目總圖定位標(biāo)注失誤，如下圖：

以一單體為例

后經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)，方案設(shè)計(jì)階段總圖定位均根據(jù)日照微調(diào)過，但設(shè)計(jì)單位忙中出亂，最終坐標(biāo)未進(jìn)行更新導(dǎo)致全部樓棟坐標(biāo)標(biāo)注偏差1~2米，但萬幸的是樓棟位置是正確的，現(xiàn)場(chǎng)并沒進(jìn)行施工。

反思：

① 方案報(bào)批時(shí)間短、任務(wù)重，內(nèi)部核心數(shù)據(jù)的掌控缺失導(dǎo)致問題層出不窮，這跟地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)環(huán)境有很大關(guān)系，并非一個(gè)部門、那幾個(gè)人可以掌控，如確實(shí)出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，還請(qǐng)善待參與各方，出了問題不回避、出了問題不責(zé)罰（并不故意而為之）才是正確之道。

② 報(bào)批報(bào)建過程應(yīng)該穿插進(jìn)行各種制度化審查，施工圖單位的前置等等，最大程度避免問題的出現(xiàn)。

No.4

故事四：保守還是激進(jìn)，挖坑冒險(xiǎn)還是繞道前行？

地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)院的區(qū)別之一就是：地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理在做選擇題，需要決策性的東西太多，既然有決策很難避免不出現(xiàn)問題。如果決策過于保守，設(shè)計(jì)肯定安全和富裕，成本肯定不經(jīng)濟(jì)；如果決策過去激進(jìn)，就會(huì)產(chǎn)生冒險(xiǎn)，甚至帶來填坑的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目止水帷幕設(shè)計(jì)，場(chǎng)地內(nèi)分布有1~5米左右的卵石層，局部少量7~8米，地勘認(rèn)為常規(guī)攪拌樁工藝難以進(jìn)行成孔，建議進(jìn)行引孔施工。

地勘資料

設(shè)計(jì)決策時(shí)考慮：

① 已經(jīng)施工地塊的止水帷幕，同樣的地質(zhì)條件，已經(jīng)有三軸攪拌樁成孔的成功案例，可以有效參考。

② 高水位地區(qū)，不建議引孔，引孔成孔效率低且宜塌孔，不建議采用。

③ 本地區(qū)引孔的經(jīng)驗(yàn)較少，施工企業(yè)較少，若引孔成本不低。

④ 如若直接引孔，設(shè)計(jì)保守，不出問題，但是會(huì)造成無效成本浪費(fèi)概率大。（后期測(cè)算直接采用引孔比現(xiàn)方案增加500萬左右）。

 

根據(jù)上述經(jīng)驗(yàn)判斷，還是采用常規(guī)的雙軸攪拌樁工藝，冒進(jìn)決策。

實(shí)際施工后發(fā)現(xiàn)地塊東側(cè)雙軸攪拌樁工藝成孔沒問題，南北大部分及西側(cè)遇到大直徑的卵石成孔困難。

經(jīng)專家論證后，南北大部分及西側(cè)改為高壓旋噴樁成孔工藝，此部分增加300萬左右，但相比直接引孔工藝，仍省兩百萬左右。

反思：

① 決策保守，成本浪費(fèi)，不背鍋但是良心過不去；決策激進(jìn)，成本節(jié)省，容易背鍋，你會(huì)選擇哪條路？

② 善待每一個(gè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)人，如無有意失誤，請(qǐng)不要追責(zé)。

文章來源：胖東有話說