休閑商業(yè)街成功開發(fā)的15個要素

一、科學規(guī)劃

大家可能知道，有些商業(yè)步行街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設計階段，沒有注意或重視商業(yè)步行街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)步行街開發(fā)領域，導致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。也有做的好的，例如，石家莊南花園商業(yè)步行街項目對前期的規(guī)劃是非常重視和科學的。走到頂層的時候看到樓層很高，是準備引進電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設計是無法實現(xiàn)。在整個的商業(yè)步行街開發(fā)中，要有科學的規(guī)劃設計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設計階段做到彈性設計。

作為商業(yè)步行街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

商圈不是圓的，慎重對待選址，交通對整個商業(yè)項目，特別是對商業(yè)步行街作用非常重要。

目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)步行街建設前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

從全國商業(yè)步行街建設看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)步行街從1公里到3公里，甚至更長，商業(yè)步行街規(guī)模有無限擴大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)步行街的時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。

因為一條商業(yè)步行街中，樓層過高，第一行走不便，人們習慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條商業(yè)步行街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至會產(chǎn)生高樓效應，使商業(yè)步行街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)步行街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)步行街形象都似曾相識，商業(yè)步行街規(guī)劃設計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。石家莊可能有這個感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競爭。要考慮更多的自身經(jīng)營特色，要搞好與周邊商業(yè)的錯位。從近幾年的情況看，在商業(yè)步行街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)步行街最具有生命力。而綜合商業(yè)步行街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。

不同的商業(yè)步行街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達國家，包括非常成功的商業(yè)步行街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

在一條商業(yè)步行街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)步行街停留的時間，最終還是擴大消費。

一條商業(yè)步行街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)步行街建設得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)步行街對商業(yè)氛圍要求非常高。

一條商業(yè)步行街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)步行街中通過設置主力店，一些活動和景觀設計幾個節(jié)點，可最大限度的聚集人流。

我們認為一條商業(yè)步行街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。所以對一條商業(yè)步行街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業(yè)步行街要依托歷史形成的文化底蘊商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

這個有機鏈接在商業(yè)步行街規(guī)劃、設計、開發(fā)過程中，應該注意商業(yè)步行街和周邊原有商業(yè)的鏈接。在街內(nèi)也要形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)步行街整體規(guī)劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。

項目正確的定位、營銷理念與務實的手段，對項目的整體運作影響重大。

目前很多城市，包括一些商業(yè)設施中對景觀的設計越來越重視。商業(yè)步行街能夠把很好的景觀設計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。總之商業(yè)步行街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。