房企“過冬”模式正式開啟：11月融資超1000億、拿地銳減

       11月以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房企銷售不見明顯起色，償債高峰也已到來。

　　在此背景下，利用近期資金面的相對寬松，多家房企開始密集融資。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月28日，當(dāng)月房企融資合計已逾1000億。

　　開源的同時還需節(jié)流，龍頭房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)“退燒”。統(tǒng)計顯示，TOP25房企9-11月拿地金額分別合計僅767億、720億、394億。相應(yīng)地，今年的土地市場也創(chuàng)造了近6年來最高的流拍紀(jì)錄。

　　拿地的謹(jǐn)慎體現(xiàn)了房企對風(fēng)險的研判。未來，房企還將面臨市場持續(xù)下滑的壓力，全行業(yè)“過冬”模式已正式開啟。

　　密集融資

　　銷售，作為房企最核心的現(xiàn)金流來源，在10月進(jìn)一步走低。

　　川財證券顯示，10月單月TOP100房企銷售規(guī)模為7846億元，較9月下降了921億元，降幅為10.5%，已連續(xù)三個月下降。

　　另一方面，房企的償債高峰已到來。Wind數(shù)據(jù)顯示，年底以前，房企共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元；此外，臨近年底，又是各種賬款結(jié)算的高峰，房企的現(xiàn)金流壓力愈大。

　　11月以來，房企開始新一輪密集融資。保利地產(chǎn)100億永續(xù)中期票據(jù)獲批、恒大增發(fā)10億美元優(yōu)先票據(jù)、碧桂園計劃發(fā)可換股債集資10億美元；龍湖、華夏幸福也分別發(fā)行了105億、80億的公司債。

　　11月27日，7家房企公告發(fā)行債券；另據(jù)記者統(tǒng)計，僅近2天就有12家房企披露融資計劃或公告票據(jù)發(fā)行，累計規(guī)模約300億。

　　如此密集的融資背后，是監(jiān)管部門的微妙調(diào)節(jié)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，房企能否發(fā)債，關(guān)鍵在于監(jiān)管的態(tài)度，近期發(fā)債審批趨于寬松，出現(xiàn)了密集發(fā)債。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖也表示，房企的資金壓力比想象的更大，監(jiān)管機(jī)構(gòu)改變了之前的態(tài)度稍微放松，允許規(guī)模較大的房企優(yōu)先發(fā)債。

　　黃立沖表示，明年和后年是房企債務(wù)集中到期年，上半年由于政策關(guān)系沒法發(fā)債，房企趁現(xiàn)在政策稍寬松都在加緊發(fā)債，即使利率提高也要發(fā)。

　　值得關(guān)注的是，今年6月發(fā)改委的新規(guī)規(guī)定，房企海外發(fā)債只能用于償還舊債，不能用于買地投資。如時代中國11月20日公告，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為10.95%，擬用作其若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營運(yùn)資金用途。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，時代中國2019年3月21日將有兩筆債務(wù)到期，總額大約6.88億。

　　此外，恒大地產(chǎn)計劃增發(fā)2020年到期的5.65億美元債券，則用于緩解公司短期債務(wù)償付壓力。

　　黃立沖認(rèn)為，明年是中國房企的生死之年，今年的融資是生死時速的賽跑。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提醒，發(fā)債后，雖然資金壓力會有所減緩，但也會帶來很多新問題，比如債務(wù)兌付的疊加等。特別是明年市場的降溫風(fēng)險，使得兌付壓力增加，這是值得警惕的。

　　一位銀行人士表示，密集發(fā)債讓房企的資金壓力得到了緩解，但融資利率也在上升。“今年房企融資成本明顯提升，龍頭房企的境內(nèi)公司債成本基本不超過5%，但境外發(fā)債一般都超過7%甚至10%”。

　　謹(jǐn)慎拿地

　　“過冬”模式下，房企的資金壓力更直接地反映到投資、買地上，拿地的態(tài)度、動作，往往代表著企業(yè)對市場的判斷。

　　數(shù)據(jù)顯示，土地市場今年持續(xù)“退燒”，即使龍頭房企也不例外。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月，25家龍頭房企拿地金額已連續(xù)3個月低于千億，連續(xù)三月拿地分別為767.51億、720.9億、394.6億，這樣的情況在近4年來是首次出現(xiàn)。今年9月以前，他們的拿地金額普遍在1200-2000億。

　　以碧桂園為例，2018年1-6月每月拿地金額均在100億以上，上半年累計拿地1136.05億，8-10月拿地僅為26.05億、15.91億和11.78億，11月更是停止了拿地。

　　黃立沖分析，前25強(qiáng)房企持續(xù)減少拿地，是因?yàn)辇堫^房企整體不太看好市場，尤其是民營地產(chǎn)企業(yè)，而國有地產(chǎn)企業(yè)在拿地方面則要進(jìn)取很多。

　　黃立沖指出，因?yàn)閲�有房企依然有銀行支持，且一般來說其財務(wù)都比較穩(wěn)健；而很多民企房企確實(shí)沒有錢了，他們要先考慮生存。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月拿地金額排名前四的房企中，央企華潤置地拿地69.28億元，保利也將10.36億土地納入囊中。

　　中原地產(chǎn)進(jìn)一步指出，當(dāng)下一二線城市雖然土地供應(yīng)明顯增加，但積極參與土地市場的大部分都是地方國企、央企，市場整體對后市的預(yù)期逐漸降溫；而且，目前出讓的土地大部分都有各種配套、限價限售等政策，使得龍頭房企在一二線土地招拍掛市場拿地銳減。

　　因此，龍頭房企參與招拍掛市場非常少，而更多出現(xiàn)在股權(quán)交易市場。比如萬科等企業(yè)，最近更多是收并購拿地，截至目前，萬科在年內(nèi)已獲得了華夏幸福、海航、恒大旗下多個項目股權(quán)。

　　房企“過冬”更直觀的是土地市場上，大量土地流拍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，一二線城市合計住宅土地年內(nèi)流標(biāo)高達(dá)282宗，同比上漲143%，為最近6年來最高記錄。

　　不僅一二線城市，三四線城市土地流標(biāo)也處于高位。數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)三四線城市流標(biāo)住宅土地944宗，2017年同期為766宗，同比上漲23%。疊加一二線城市，合計住宅土地流標(biāo)11個月高達(dá)1126塊。

　　雖然截至目前，流標(biāo)土地占比依然很低，但中原預(yù)計，隨著樓市降溫持續(xù)，未來土地流標(biāo)可能繼續(xù)明顯增加。

　　“今年經(jīng)歷了史上最密集的調(diào)控政策潮。租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地，更清晰的長效機(jī)制在加快制定布局。”中原研究指出，房地產(chǎn)銷售繼續(xù)低迷，單月成交連續(xù)2個月同比下調(diào)，金九銀十退燒，樓市已接近拐點(diǎn)。預(yù)計2019年很可能出現(xiàn)同比成交量的累計下調(diào)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，近期房企獲得融資審批的概率相對增大，資金壓力有所緩解，但整體市場仍將降溫。中原亦表示，整體看調(diào)控政策還在繼續(xù)升級加碼，房企資金鏈將持續(xù)緊張，土地市場的低迷將持續(xù)。

　　大多數(shù)房企都在調(diào)整適應(yīng)以度過這個冬天。萬科內(nèi)部人士透露，公司正在全員動員以完成6300億的年度銷售回款；萬科總裁祝九勝也密集會見多路銀行業(yè)人士，以獲得他們的支持為萬科客戶放貸，完成這一任務(wù)。