解析成都地下商業(yè)地產(chǎn)

《2017中國商業(yè)地產(chǎn)活力40城》報(bào)告中，成都超越廣深成為第二梯隊(duì)領(lǐng)頭羊。作為西部中心，成都對周邊城市消費(fèi)的強(qiáng)吸附力毋庸置疑。

但我們也關(guān)注到，雖然成都遠(yuǎn)洋太古里、成都IFS賦予成都商業(yè)更“國際化”的標(biāo)簽，成為外地游客的打卡圣地；成都大悅城、成都萬象城將創(chuàng)意體驗(yàn)營銷做到極致，保持成都商業(yè)熱度與話題效應(yīng)……但在這座名副其實(shí)的時(shí)尚第三城，當(dāng)?shù)厣仙虡I(yè)發(fā)展如火如荼之時(shí)，地下商業(yè)的進(jìn)程卻顯得略為滯后。

在物業(yè)老舊、商戶撤場、人氣冷清等現(xiàn)象頻出的現(xiàn)狀之下， RET睿意德研究小組通過對成都核心商圈幾大地下商業(yè)項(xiàng)目的研究，思考了未來破局的可能。

成都地下商業(yè)發(fā)展滯后的瓶頸

事實(shí)上，縱觀國內(nèi)地下商業(yè)，并非僅成都處于商業(yè)模式的摸索階段，而這與其具備的開發(fā)難點(diǎn)不無關(guān)系。

功能限制性：國內(nèi)地下商業(yè)以人防工程為主，對餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)限制性較多，例如餐飲對風(fēng)火水電、氣味處理等要求較高，娛樂業(yè)態(tài)與人流疏散的消防規(guī)范關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。

開發(fā)成本高：地下結(jié)構(gòu)對通風(fēng)、排水等條件要求較高，設(shè)計(jì)及施工難度大。由于產(chǎn)權(quán)問題，大部分開發(fā)商無法通過抵押方式從銀行獲批貸款，開發(fā)資金壓力大。

空間封閉感：地下商業(yè)空氣 、光線、聽覺等生理環(huán)境不佳，引起消極心理反應(yīng)，使得消費(fèi)者對地下商業(yè)有先天抗性。

具體看成都， RET睿意德認(rèn)為，除了以上因素外，成都的地下商業(yè)在當(dāng)時(shí)“天時(shí)、地利、人和”也均有欠缺。首先，成都“日照少，以稀為貴”的屬性，使得成都人相對其他區(qū)域的消費(fèi)者對于地下空間的“排斥感”更強(qiáng)烈，多數(shù)人僅能貪一時(shí)新鮮，難以形成地下商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣。

其次，成都地處成都平原，地勢平坦，本身可開發(fā)利用的地上土地資源豐富，沒有太多發(fā)展地下商業(yè)的必要性和緊迫性。

再次，成都自古商業(yè)氛圍濃厚，地上商業(yè)發(fā)達(dá)，能夠滿足消費(fèi)需求，且少戰(zhàn)亂，遺留的人防工程并不多，很難達(dá)到類似重慶地下商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。

可以說，當(dāng)時(shí)的成都不具備地下商業(yè)發(fā)展的必要前置條件。

成都地下商業(yè)的前世今生

其實(shí)，成都地下商業(yè)并非沒有過輝煌，天座商城開業(yè)之初，摩肩接踵的人群是常態(tài)，甚至人氣最高時(shí)，商城管理方不得不在實(shí)行限流；地一大道商鋪開售時(shí)，首日搶訂率高達(dá)350%以上，震動當(dāng)時(shí)的整個成都商業(yè)圈。在發(fā)展鼎盛的階段，地下商業(yè)甚至被譽(yù)為成都商業(yè)的“新大陸”，并成為其他城市打造地下商業(yè)參考的樣本。但好景不長， 地下商業(yè)開始在成都步入下坡路，且在很長一段時(shí)間里都未有明顯起色。

根據(jù)RET睿意德的數(shù)據(jù)，成都核心商圈的幾大地下商業(yè)項(xiàng)目目前呈現(xiàn)以下特性：

第一，雖然以天府廣場今站購物中心為代表的新興地下商業(yè)項(xiàng)目已開始關(guān)注規(guī)劃方面的優(yōu)化，但包括第一大道、香檳廣場新潮天地等在內(nèi)的早期地下商業(yè)，由于歷史、結(jié)構(gòu)等原因，在層高柱距、光照通風(fēng)、鋪面切割等方面存在先天規(guī)劃不足，消費(fèi)體驗(yàn)感缺失，人氣差，存在大面積空鋪現(xiàn)象；

第二，成都地下商業(yè)整體業(yè)態(tài)相對單一，以零售和餐飲為主力，且項(xiàng)目缺乏鮮明主題；

第三，成都地下商業(yè)項(xiàng)目引入資源缺乏優(yōu)質(zhì)、目的性品牌；

第四，目前成都地下商業(yè)客群主要由18-35歲的年輕消費(fèi)群體構(gòu)成，已由最初偶得性消費(fèi)過渡為偶得性+目的性消費(fèi)，但人流與客流的整體轉(zhuǎn)換率仍偏低；

第五，租金水平呈兩極分化，大部分地下商業(yè)項(xiàng)目租金水平非常低，但諸如銀石廣場、天府廣場今站購物中心等項(xiàng)目部分區(qū)域租金水平超過2018年成都核心商圈地上商業(yè)首層租金平均水平。

成都打造“地下商業(yè)王國”的優(yōu)勢

既然成都地上商業(yè)發(fā)達(dá)，地下商業(yè)發(fā)展又存在困惑，那成都是否沒有必要繼續(xù)探索地下商業(yè)的發(fā)展路徑？答案當(dāng)然是否定的。且不論地下商業(yè)的繁榮程度已成為衡量世界各大城市商業(yè)成熟的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，僅從以下兩點(diǎn)來看，地下商業(yè)在未來也會成為成都的趨勢。

城市回歸中心

成都作為典型的環(huán)線發(fā)展城市，商業(yè)發(fā)展從中心向外擴(kuò)，但中心價(jià)值論使商業(yè)最后將再回歸到中心，為地下商業(yè)提供了可能。另一方面，隨著城市尤其是中心區(qū)域交通惡化，地下交通持續(xù)更新，從優(yōu)化城市空間資源配置的角度而言，也需要發(fā)展地下商業(yè)。

土地資源緊缺

隨著人口、城市建設(shè)、綠化等，成都可供開發(fā)商利用的土地日益減少，用以商業(yè)部分的土地資源更是短缺。隨著越來越多房企的進(jìn)入，未來對于地下空間的爭奪將會更激烈，向地下發(fā)展商業(yè)是無奈且必然的選擇。

從案例看成都地下商業(yè)未來的可能

成都地下商業(yè)的發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，未來的模式還有待探索。不過，一些全球聞名的地下商業(yè)的成功，或許能帶來一些借鑒。

案例：大阪梅田地下街

針對問題：業(yè)態(tài)單一

借鑒點(diǎn)1：利用地下空間的壓抑性以及復(fù)雜地形

大阪梅田地下街推出“地下迷宮“，密室逃脫、迷宮探索這樣的項(xiàng)目恰恰需要營造神秘、壓抑的氛圍，此類特色業(yè)態(tài)恰好適用于地下空間，既形成自身項(xiàng)目的亮點(diǎn)，又能豐富項(xiàng)目的內(nèi)容。

借鑒點(diǎn)2：規(guī)劃受消防和硬件限制小的休閑餐飲

地下商業(yè)并非完全不能做餐飲，可以引入不受“地下”印象影響的特色業(yè)態(tài)，諸如咖啡廳、茶苑等輕餐業(yè)態(tài)。

案例：新加坡City Link Mall地下街

針對問題：建筑和空間體驗(yàn)感差

借鑒點(diǎn)1：氛圍營造

根據(jù)不同季節(jié)及節(jié)慶，打造不同的美陳、小品，提升購物氛圍，使整個購物環(huán)境更加自然 、 貼近生活，營造舒適放松的購物環(huán)境；

利于不同的燈光效果和藝術(shù)設(shè)計(jì)進(jìn)行主題營造，以此作為區(qū)域變化轉(zhuǎn)換點(diǎn)，增強(qiáng)辨識性和購物樂趣。

借鑒點(diǎn)2：設(shè)置地下中庭

頂部做光線處理，增強(qiáng)自然光通透度，去“地下感”的同時(shí)放大空間尺度，減低地下空間的封閉印象，使消費(fèi)者不會因?qū)痈邌栴}產(chǎn)生壓抑的感覺。

案例：多倫多伊頓中心

針對問題：如何導(dǎo)流

借鑒點(diǎn)1：接駁地上成熟商業(yè)

以大型購物商場與商業(yè)街有機(jī)結(jié)合的方式，通過公共交通設(shè)施銜接，使商業(yè)貫穿其他物業(yè)，達(dá)到規(guī)模與聯(lián)動的效益。并與地面商業(yè)形成差異化的定位，商業(yè)業(yè)態(tài)上進(jìn)行互補(bǔ)，引導(dǎo)消費(fèi)群向地下商業(yè)流動，節(jié)省市場培育期。

借鑒點(diǎn)2：地上活動導(dǎo)人流

商場常常將活動場地定在地面上，把售票和換取禮物等放在地下商場，實(shí)現(xiàn)地面人流導(dǎo)入，再通過內(nèi)部布置的觀景電梯、自動電梯、挑臺 、天橋、噴水池以及大量觀賞植物和雕塑，提升人們的購物體驗(yàn)。