做產業，大家都有一個「百年老店」夢。
可現實是殘酷的，大干快上的背后往往存在許多隱患，可能短時間內病癥不會顯現，可一旦爆發便足以致命。許多項目可能等不到產業的下一個風口，便會因自身缺陷而不得不提前退場。
產業園區的七個潛在風險，需要地產人人在頂層設計和實際操作中予以嚴控。
一、政策風險。
產業地產主要是以政策為導向，風向好的時候，項目差一點也沒問題，政策不利的時候，個人能力再強也很難力挽狂瀾。
可以說，政策直接決定了園區的生死。
尤其在近兩年，房地產調控力度加碼，「住宅反哺園區開發」的傳統商業模式遭受挑戰；地方招商引資優惠政策在叫停和重啟中搖擺不定，從某種意義上來說，政策招商已非長久之計；各級管委會機構開始市場化改革，決策權下放，主管領導更迭，不確定性非常之多....
按目前的情況，一旦離開了政策，大多數園區是玩不下去的；而園區界面臨最大的改變，恰恰是政策紅利正在消退，市場環境走向規范化和充分競爭，未知政策風險的園區，將以加速度死亡。
二、拿地風險。
園區對地域經濟、文化、產業基礎、政治環境等的敏感度非常高，任何一個因子的不協同，都會導致項目功虧一簣。
這一點在異地項目體現得尤為明顯，只有在本地親身工作生活一段時間，且對園區行業有較為深刻的認知與理解的團隊，才有可能做出正確的選址決策。而大多數園區運營商雖然也會聘請咨詢機構調研，但大多是羅列數據和想當然的決策，體現方案上是一回事兒，實際操盤卻大相徑庭，比如筆者所在的杭州，某全國TOP5級別的外來產業地產商，選址在了空有概念的區域，幾年時間已過仍未有絲毫起色，令人唏噓。
另一方面，用地的稀缺導致拿地門檻驟增，一幅優質的地塊，政府對運營商的要求已經從單純的「講好故事」到對背景、產業、資源、項目、投資強度、稅收等方面的全方位覆蓋；且一旦有實力更強或者與政府關系更為緊密的企業加入競爭，地還是拿不下來。
三、財務風險。
園區對資金的需求量巨大，從土地整理、到投資建設、運營管理、產業投資，基本是以資本鏈條為主軸進行操作；且園區項目的收入大部分來源于出租而非出售，項目回款周期很長，對資金鏈和融資能力的要求非常高。
而園區又是一個天生融資渠道狹窄的行業，實際操作中，基本以債權融資為主。債權融資均需要在固定的時間點還本付息，勢必將在某個時間點對項目產生較大的資金壓力，與園區長期持有，穩定經營的發展模式又不相符。
如今，多數園區處于「短債長投」的局面，回本時間短至3-5年，多則8-10年甚至更長，加之園區資產整體變現能力差，更需要長期廉價的資金支持。然而，就目前的融資市場而言，是很難支撐的。
四、產業風險。
產業定位是園區的「風向標」，錯誤的定位會讓招商工作舉步維艱。
然而目前我國多數園區的定位是非常模糊的，園區的產業定位，少說5-6個，多則10余個，互聯網、電子信息、智能制造、新材料、新能源等幾個產業，基本覆蓋了全國的園區；還有相當一部分跨界而來的產業地產商，對產業規劃嗤之以鼻，在他們的固有認知中，只要房子營銷做得好，造得漂亮，自會有企業投懷送抱，結果實際做起來，發現根本不是那么回事兒。
這里，提幾個園區絕對不能選的產業：
1、地方政府不支持的產業不選；
2、對區域發展產生負面影響的產業不選；
3、處于衰退期的產業不選；
4、不具備產業發展條件（產業基礎、人、資金等）的產業不選；
5、與周邊同質化的產業不選；
6、尚處于概念階段的產業最好不選。
五、商業模式風險。
做園區利潤不高，所以商業模式一定得想好。
商業模式的風險從拿地就開始了。一些新手以政策優惠帶限制條件拿一塊偏遠的空地，覺得自己占了便宜，結果建完發現實際成本很高（比住宅高），開發周期又長，新區寫字樓無人問津；甚至還有一些是科研用地，完全不能賣，最后賠得血本無歸。
另外，租售多是「看天吃飯」，一旦大環境不好，園區會很快陷入困境，必須找其他的盈利模式。靠政府補貼？政府補貼什么時候到？能到多少？都是未知數；靠投資和服務？這么和你說，90%的園區，都沒法靠投資賺錢；99%的園區，都沒法靠服務賺錢。所謂靠投資賺錢、靠服務賺錢，基本都是謊話，除非你自認為比張江、啟迪、光谷等一干園區龍頭更有戰略眼光，能做到他們做不到的事情。
所以，哪怕你再有情懷，商業模式必須先設計好。
六、概念風險。
適當的概念，可以給予園區和企業更多的想象空間，此為利好；但過度的追捧很容易變成好高騖遠，不切實際，可以蒙騙企業一時，但最終得付出代價。
我們所見到的每一位園區操盤者，都是演說家，都是營銷奇才；每個園區都被包裝得燦爛無比，引進一個500強的辦事處，園區立馬變身總部經濟；來了一家回收廢舊電池的企業，第二天高新技術、新能源等關鍵詞便見諸報端；安裝一個監控，一個門禁，就成了智慧園區、成了智慧樓宇；招商人員張口閉口AI、物聯網、區塊鏈，實際上連他們的基本概念都解釋不清......企業與園區信息的不對稱，讓信息在傳播中變形、放大。
園區對概念的重視，大過了對園區運營本身的關注，這本身就是一件十分危險的事情。
七、多元化風險
企業多元化，必定多風險。
對于經營 / 投資，大部分國人普遍缺乏專注精神，一旦有了增長，首先考慮的不是往縱深發展，而是橫向跨行業；尤其是現如今地產越來越難做，手里有閑錢的企業都在謀求多元化發展。
多元化發展，這件事本身是一條出路。但這條出路的前提，是要有一個與當前主營業務互補的成熟項目，以及穩定的現金流。否則，當一個項目有問題的時候，就會產生多米諾骨牌效應，反而拖累原有主營業務。
文章來源：園區在線
