商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿，理想豐滿現(xiàn)實(shí)骨感

中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去數(shù)十年的蓬勃發(fā)展，地產(chǎn)當(dāng)之無(wú)愧是最受益的行業(yè)之一。地產(chǎn)可以分為住宅地產(chǎn)（小區(qū)、居住）、商業(yè)地產(chǎn)（商場(chǎng)、辦公）、工業(yè)地產(chǎn)（工廠、物流）三大類(lèi)型。住宅在國(guó)人心目中是成家立業(yè)的重要標(biāo)志，是吃穿住行的源頭和核心，帶動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的一次次躍遷；工業(yè)地產(chǎn)位于前端提供供給、物流服務(wù)，因?yàn)橛须娚贪l(fā)展的對(duì)沖，受疫情影響不大；商業(yè)地產(chǎn)位于消費(fèi)后端，三者中受疫情沖擊最大。未來(lái)受限于國(guó)家政策，房住不炒、三條紅線…….，地產(chǎn)的黃金時(shí)代已過(guò)，白銀時(shí)代，誰(shuí)主沉浮，拭目以待。

一場(chǎng)突如其來(lái)的，改變了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的軌跡，也改變了每一個(gè)普通人的軌跡。疫情中的商場(chǎng)關(guān)停、限流，大家應(yīng)該還有印象，商場(chǎng)中的租戶退租、減租大批出現(xiàn)，網(wǎng)購(gòu)、快遞迅速搶占市場(chǎng)空間。很多商場(chǎng)本來(lái)就受經(jīng)濟(jì)下行的影響經(jīng)營(yíng)不善，疫情的巨大沖擊，也不是簡(jiǎn)單的雪上加霜，可以說(shuō)是禍不單行。一些商場(chǎng)轉(zhuǎn)型為餐飲、培訓(xùn)，一些商場(chǎng)商改辦（改酒店、共享辦公等等），一些就直接歇業(yè)了。

市場(chǎng)空間

疫情之前的商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)億級(jí)別潛力的巨大市場(chǎng)，2019年全國(guó)購(gòu)物中心租金規(guī)模超過(guò)6000億元，約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1.6%，約占除汽車(chē)以外的消費(fèi)品零售額的1.7%，近5年的年化增速超過(guò)20%。2019年社會(huì)消費(fèi)品零售總額約41萬(wàn)億元，其中占比較大的為實(shí)物商品網(wǎng)上銷(xiāo)售8.5萬(wàn)億元（21%）、汽車(chē)類(lèi)4萬(wàn)億元（10%）、石油及制品類(lèi)2萬(wàn)億元（5%）、服裝類(lèi)1.4萬(wàn)億元（3%），其它門(mén)類(lèi)都比較分散，可見(jiàn)購(gòu)物中心是社零的重要渠道之一。

根據(jù)國(guó)盛證券的測(cè)算，2030年全國(guó)購(gòu)物中心存量面積將達(dá)7.1億平米（2019年約4.2億平米，人均約3.2平方英尺），人均可租面積約4.5平方英尺（與當(dāng)前日本的4.4平方英尺基本持平），全國(guó)租金總規(guī)模將達(dá)1.2萬(wàn)億（相對(duì)2019年數(shù)據(jù)差不多翻番）。

競(jìng)爭(zhēng)格局

商業(yè)地產(chǎn)是房企布局的重要方向，國(guó)內(nèi)的主要參與者包括萬(wàn)達(dá)、印力、華潤(rùn)、龍湖等，多強(qiáng)并立，但因?yàn)槭袌?chǎng)巨大，頭部企業(yè)的集中度并沒(méi)有想象中的大，2018年的前三家占比（CR3）約為7%、前十家占比（CR10）約13%。以商業(yè)地產(chǎn)的絕對(duì)龍頭萬(wàn)達(dá)為例，2018年商業(yè)持有面積超過(guò)3500萬(wàn)平米（其次是印力約1000萬(wàn)平米、華潤(rùn)約920萬(wàn)平米），租金收入約330億元，市場(chǎng)占比約5%，租金收入第二位的華潤(rùn)（以萬(wàn)象城為代表）約95億元，剩下的均不足50億元。

2010年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格漲幅落后于住宅，商業(yè)漲幅約44%，而住宅漲幅超過(guò)80%。商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高、周期長(zhǎng)、供大于求、成交疲軟，電商的迅猛發(fā)展也導(dǎo)致出租率低，出租回報(bào)差。

商業(yè)模式

之前有券商做過(guò)研究，地產(chǎn)有5年的小周期，與政府的五年規(guī)劃有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。如果把視線再拉長(zhǎng)一些會(huì)發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策、地產(chǎn)發(fā)展是有更長(zhǎng)的周期，大致循環(huán)如下：“經(jīng)濟(jì)下行——政策寬松——地產(chǎn)回暖——地價(jià)暴漲——政策收緊——地產(chǎn)回落——經(jīng)濟(jì)下行……”。因?yàn)榕c宏觀經(jīng)濟(jì)的綁定較深，高層也在努力打破這種循環(huán)或者說(shuō)是預(yù)期，“房住不炒”成為了房企的緊箍咒。

行業(yè)龍頭萬(wàn)達(dá)在著力推進(jìn)全面輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)是其核心業(yè)務(wù)，其自營(yíng)的百貨、酒店、影視文化三大支柱板塊在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中形成良好商業(yè)生態(tài)。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持物業(yè)中，主力店的比重都超過(guò)70%，而租金又很低。比重不超過(guò)30%的步行街區(qū)包含了30-40%的具有聚客功能的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，以售價(jià)比較，整體租金水平也只保持在4-5%的水平上。此外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的一到兩年對(duì)步行街區(qū)商戶實(shí)行免租政策，并且還要斥巨資組織營(yíng)銷(xiāo)推廣。就現(xiàn)階段而言，靠租金僅僅能夠支付銀行貸款的利息。萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式的實(shí)質(zhì)就是依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的利潤(rùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的內(nèi)循環(huán)。

歸根到底萬(wàn)達(dá)運(yùn)作的商業(yè)模式就是“低價(jià)拿地，以售養(yǎng)租，高速周轉(zhuǎn)，資本運(yùn)作”。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作主要靠貸款，這其實(shí)跟個(gè)人的房貸很像，如果入手價(jià)格足夠低，利息也低，那么通過(guò)租金的現(xiàn)金流可以覆蓋日常的貸款利息，10-30年后房產(chǎn)價(jià)格高企則出售可以一次性回本并賺很多。但是一旦政策轉(zhuǎn)向，長(zhǎng)期供大于求，那么這種模式就有較大的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)好的商業(yè)地產(chǎn)可以通過(guò)租金的現(xiàn)金流來(lái)不斷滾動(dòng)貸款，而個(gè)人自住尚好，若是投機(jī)估計(jì)就懸了，就像美日的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)大量房產(chǎn)拋售或者直接作為不良資產(chǎn)被銀行接收。

這其實(shí)也正是萬(wàn)達(dá)開(kāi)始輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的根本原因，畢竟背著三十年的房貸大山，總還是有各種變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)，把負(fù)債留給別人，把運(yùn)營(yíng)掌握在自己手中才是王道。

發(fā)展前景

大環(huán)境有房住不炒的緊箍咒，也有城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)的動(dòng)力支撐，比較糾結(jié)的狀態(tài)，需要下沉、細(xì)分到各線城市來(lái)具體分析。因?yàn)樾袠I(yè)集中度較低，龍頭萬(wàn)達(dá)也不過(guò)5%的份額，前十僅13%的份額，即使是多強(qiáng)并列，可以說(shuō)交椅位置還是有很大的變數(shù)。

商業(yè)地產(chǎn)核心要素有四點(diǎn)：城市、地段、配置、運(yùn)營(yíng)。

城市：一線城市的基本飽和，很難有好的地段再出來(lái)；二線城市也是龍神混雜，搶占高位；三四線逐漸崛起，消費(fèi)升級(jí)有個(gè)過(guò)渡、下沉的過(guò)程，市場(chǎng)容量相對(duì)有限；未來(lái)總體是供大于求，資源往核心城市集聚是必然趨勢(shì)。商場(chǎng)也將是未來(lái)智慧城市的關(guān)鍵一環(huán)。

地段：地段、地段還是地段。商場(chǎng)與個(gè)人買(mǎi)房一樣，地段決定價(jià)值。商圈、周邊、交通是地段的核心因素，對(duì)于一個(gè)商場(chǎng)是不是位于核心商圈、周邊3公里的常住人口數(shù)、是否有地鐵都是關(guān)注要素。有沒(méi)有地鐵接駁，租金可能要差一倍，轉(zhuǎn)化率都差不多，客流是前提。

配置。現(xiàn)在新型商場(chǎng)都高端、大氣、上檔次，抓住電商無(wú)法替代的人們基本訴求——線下社交、日常休閑、親子空間。未來(lái)預(yù)計(jì)有1/3的商場(chǎng)將倒閉，人流必然集中至優(yōu)勢(shì)明顯的商場(chǎng)中。

運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)、印力、華潤(rùn)、龍湖等頭部企業(yè)，都積累了長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。要知道商場(chǎng)從拿地、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、招商、貸款、市政、消防、REITs…….，真是需要八面玲瓏，沒(méi)有長(zhǎng)期磨合的團(tuán)隊(duì)很難同時(shí)面對(duì)千頭萬(wàn)緒，把握時(shí)間進(jìn)度，協(xié)調(diào)對(duì)接好各方，時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢(qián)。

文章來(lái)源：仨字堂