旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，不可不知的七大策略！

中國經(jīng)濟(jì)從過去低端的溫飽型的經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向高端的休閑型的經(jīng)濟(jì)體。相應(yīng)的文化地產(chǎn)、旅游文化、休閑地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)好的發(fā)展。旅游地產(chǎn)如何成功運(yùn)營，成為最關(guān)鍵問題。

未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路已經(jīng)在轉(zhuǎn)化，現(xiàn)在中國已從過去的溫飽經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向休閑經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)從過去的滿足大家最基本的需求，向精神層面轉(zhuǎn)變，滿足大家玩樂的需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展本質(zhì)上就是四個(gè)字，吃喝玩樂，吃喝的階段已經(jīng)過去，未來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長只有兩個(gè)字，就是玩和樂。中國經(jīng)濟(jì)從過去低端的溫飽型的經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向高端的休閑型的經(jīng)濟(jì)體。相應(yīng)的文化地產(chǎn)、旅游文化、休閑地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)好的發(fā)展。旅游地產(chǎn)如何成功運(yùn)營，成為最關(guān)鍵問題，飆馬商業(yè)地產(chǎn)為您分享一下旅游地產(chǎn)科學(xué)運(yùn)營的“七種武器”。

注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意

對(duì)城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會(huì)展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群；在產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，要注意和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)空間的融合，如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一；要加強(qiáng)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和城市格調(diào)的保護(hù)，為城市休閑化發(fā)展提供良好的人文特征；要注重重點(diǎn)休閑載體建設(shè)。

例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一，也是多數(shù)市民日常休閑活動(dòng)的首選區(qū)域；如中央商業(yè)游憩區(qū)，結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動(dòng)、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素，凝聚城市休閑氣氛；如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點(diǎn)和重點(diǎn)，同時(shí)也是生活質(zhì)量的體現(xiàn)點(diǎn)和提高點(diǎn)；如休閑餐飲體系，要構(gòu)造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等；如娛樂體系，要特色突出，形成一個(gè)多層次的業(yè)態(tài)構(gòu)成；如健身體系，要方便齊全，包括運(yùn)動(dòng)場館、水療保健、高爾夫等；如文化體系，要體現(xiàn)時(shí)尚與綜合，主要構(gòu)成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業(yè)街、創(chuàng)意街區(qū)等。

強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)

綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)特賣點(diǎn)和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提。歸類起來主要有：

①出入便捷的生態(tài)觀光路，在旅游地產(chǎn)的橫穿區(qū)域打通一條生態(tài)環(huán)境良好、視野開闊同時(shí)道路等級(jí)高的旅游觀光和體驗(yàn)路；

②建立綠色隔離帶，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)項(xiàng)目的生態(tài)隔離；

③生態(tài)水體景觀環(huán)境的再造，以及水岸景觀和休閑設(shè)施的建設(shè)，整體營造環(huán)山繞水的優(yōu)美環(huán)境；

④對(duì)荒山裸地進(jìn)行植樹造林和景觀治理，提升各種經(jīng)濟(jì)林種植面積和適宜種類。將已經(jīng)存在的林帶擴(kuò)大成林和產(chǎn)業(yè)種植區(qū)，通過科學(xué)引導(dǎo)和體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)；

⑤對(duì)農(nóng)田景觀進(jìn)行大地景觀設(shè)計(jì)，形成具有特色的田園景觀生態(tài)，各設(shè)施的造型及顏色均考慮整體環(huán)境的調(diào)和效果，而景觀上配合生態(tài)資源做出最適當(dāng)?shù)慕��?gòu)。

引導(dǎo)綜合政策扶持

目前可以利用的政策集成：

①旅游度假區(qū)政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持，3年內(nèi)減半征收市政公用設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在安排國債資金、財(cái)政貼息或補(bǔ)助資金時(shí)，享受其他經(jīng)濟(jì)主體同等的政策，給予適度的稅費(fèi)優(yōu)惠；

②新農(nóng)村建設(shè)示范工程。國家和省級(jí)政府對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)有比較多的鼓勵(lì)和優(yōu)惠措施，國家農(nóng)業(yè)部每年有固定基金對(duì)“新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)”進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和宣傳；

③農(nóng)村公路建設(shè)(國家補(bǔ)貼和國債工程)、旅游公路(非干線)建設(shè)(國家旅游局、吉林省旅游局)工程。國家旅游局和省級(jí)旅游局重點(diǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施，特別是旅游公路建設(shè)具有較大支持力度；

④國家民生工程的資金補(bǔ)貼以及國家發(fā)改委批給各地都有鼓勵(lì)民生發(fā)展的支持資金；

⑤設(shè)施農(nóng)業(yè)的推廣政策；

⑥江河湖海水源保護(hù)以及涵養(yǎng)林造林工程政策以及生態(tài)堤防建設(shè)資金；

⑦國家鼓勵(lì)農(nóng)村沼氣池和節(jié)柴炕灶利用（國債補(bǔ)貼、省補(bǔ)貼）以及自然村屯自來水改造項(xiàng)目（國家），按照年度自來水改造實(shí)際情況進(jìn)行一定補(bǔ)助。

拉動(dòng)空間功能轉(zhuǎn)換

一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有時(shí)因?yàn)橹苓叺囊粭l路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個(gè)村莊而改變了整個(gè)發(fā)展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點(diǎn)，并可快速反應(yīng)獵得新的發(fā)展思路和空間，成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。

《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》項(xiàng)目組進(jìn)駐泰山深度調(diào)研后，通過權(quán)衡中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系、與泰安城市的關(guān)系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了“一軸兩翼一環(huán)線”，即提升中軸線，擴(kuò)展兩翼，貫通沿山大環(huán)線的大泰山旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展戰(zhàn)略。

從實(shí)踐效果來看，此空間格局的創(chuàng)意，首先有效的解決了中國風(fēng)景名勝區(qū)如何堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重的原則；其次從產(chǎn)品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時(shí)代繼續(xù)引領(lǐng)中國旅游走出中國、影響世界的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發(fā)展，形成“雙軸驅(qū)動(dòng)、兩翼擴(kuò)展”的大泰山旅游格局，構(gòu)建了目的地的復(fù)合旅游產(chǎn)品。

第三，規(guī)劃創(chuàng)意的環(huán)山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風(fēng)景道”，因?yàn)檫@個(gè)舉措不僅僅有旅游的特質(zhì)與形象，同時(shí)也成為泰山與泰安山城和諧發(fā)展，既有效的保護(hù)泰山避免城市化的開發(fā)侵?jǐn)_，又把環(huán)山旅游景觀價(jià)值最大化的標(biāo)志與表現(xiàn)。

隨著泰山環(huán)山風(fēng)景道、西翼旅游綜合服務(wù)區(qū)、東翼《封禪大典》大型實(shí)景演出、漢武帝封禪御道及古鎮(zhèn)文化創(chuàng)意園等大型項(xiàng)目的落地運(yùn)營，2010年將是泰山走向全域化產(chǎn)業(yè)布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產(chǎn)品、國際化品牌價(jià)值的豐盈時(shí)期。

利益驅(qū)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)

土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游項(xiàng)目落地的重要保障，在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，采用的土地流轉(zhuǎn)利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題。按照旅游區(qū)發(fā)展“進(jìn)三、優(yōu)一、退二”的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對(duì)不符合旅游區(qū)發(fā)展要求的工業(yè)企業(yè)（主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè)）實(shí)施“退區(qū)進(jìn)園”。工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地空間置換。

申報(bào)國家、省或地市級(jí)重點(diǎn)扶持或旅游示范項(xiàng)目，取得上級(jí)政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，可從多角度申報(bào)項(xiàng)目，如：當(dāng)代江南文化示范基地江南文化藝術(shù)中心——國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地;常熟古琴藝術(shù)中心——國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承；江蘇省硒茶產(chǎn)業(yè)園——江蘇省農(nóng)科院合作重點(diǎn)試驗(yàn)項(xiàng)目；中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)論壇會(huì)址——中國風(fēng)景名勝區(qū)的研討交流基地等。

整理農(nóng)村集體建設(shè)用地，盤活存量土地資源。比如通過“減法”將旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分農(nóng)戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo)；比如清理農(nóng)村集體建設(shè)用地，成立農(nóng)村土地股份合作社，所有者以地折價(jià)入股介入旅游開發(fā)獲得相應(yīng)收益。比如置換宅基地功能，對(duì)民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接（土地入股）介入旅游經(jīng)營，獲取收益。合理流轉(zhuǎn)農(nóng)、林用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營、促進(jìn)土地集約化利用。

保持土地性質(zhì)不變，引導(dǎo)特色農(nóng)業(yè)規(guī)模化、特色化生產(chǎn);旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地塊置換，達(dá)到占補(bǔ)平衡。農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中共享了利益，保障開發(fā)商快速啟動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)了項(xiàng)目落地。為虞山尚湖旅游區(qū)成為“山水城”一體發(fā)展的、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國知名旅游區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

主題特征有效運(yùn)用

旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近。選址遠(yuǎn)離市區(qū)，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等。

度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)，對(duì)娛樂設(shè)施要求較完善，突出個(gè)性化服務(wù)。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。所以主題化成為其核心的開發(fā)理念。

主題特征的運(yùn)營方式主要有：

1、強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境主題化。

地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近。度假酒店與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實(shí)現(xiàn)自然、人文與時(shí)尚生活的完美結(jié)合，呈現(xiàn)度假酒店獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性。

2、強(qiáng)調(diào)生活方式的主題化。

擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂服務(wù)設(shè)施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類型休閑及娛樂服務(wù)。旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。這種經(jīng)歷往往與它所處的極致自然環(huán)境產(chǎn)生共鳴時(shí)顯得更加豐富并容易讓旅游者產(chǎn)生一種場所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個(gè)設(shè)施完善且相對(duì)獨(dú)立的居住單元體的集合。

3、強(qiáng)調(diào)人文服務(wù)的主題化。

服務(wù)理念更注重營造人文歸屬感。在服務(wù)理念上除了給游客營造一個(gè)“家”的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重人文關(guān)懷，給游客營造一種人文歸屬感，不但是一種體驗(yàn)型經(jīng)歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗(yàn)。

服務(wù)內(nèi)容更為全面與完善。既要加強(qiáng)服務(wù)細(xì)化，更要注重所能提供的服務(wù)項(xiàng)目主次結(jié)合，優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，已達(dá)到對(duì)資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征，文化特質(zhì)，確定一個(gè)有意義的主題文化，以此作為統(tǒng)領(lǐng)旅游地產(chǎn)的核心發(fā)展脈絡(luò)，建設(shè)具有全方位的頗具個(gè)性的度假氛圍和經(jīng)營體系，從而營造出一種無法模仿和復(fù)制的獨(dú)特魅力與個(gè)性特征，達(dá)到實(shí)現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的。

4、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品主題的豐富化。

產(chǎn)品差異化是吸引旅游者的核心。產(chǎn)品在表現(xiàn)手段上注重綜合運(yùn)用聲、光、電等多種形式的高科技設(shè)施和技術(shù)來包裝，以達(dá)到在形式上給顧客“耳目一新”的體驗(yàn)。增強(qiáng)活動(dòng)項(xiàng)目的互動(dòng)參與性，結(jié)合自身區(qū)位、資源優(yōu)勢開發(fā)游客參與性主題娛樂項(xiàng)目，既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷，又為其提供了交流的平臺(tái)，滿足了顧客的交際需求。

5、強(qiáng)調(diào)物業(yè)主題酒店化。

投資置業(yè)、酒店消費(fèi)，使旅游與地產(chǎn)形成兩個(gè)產(chǎn)業(yè)、兩方面需求的有機(jī)結(jié)合。旅游與地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的旅游房地產(chǎn)可概括為：旅游的業(yè)態(tài)、地產(chǎn)的模式。旅游具有自然資源的不可再生性的特點(diǎn)，開發(fā)商要考慮如何在開發(fā)期間既能快速回收投資，滿足現(xiàn)金流需求，同時(shí)通過不可再生資源的升值為自己預(yù)留一些未來收益、通過一定的房地產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)型銷售、通過酒店管理模式帶動(dòng)升值、通過代理完整產(chǎn)權(quán)型房產(chǎn)租賃擴(kuò)大使用價(jià)值和投資者收益，達(dá)到經(jīng)營者和投資者的雙贏。所以旅游地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新應(yīng)該首先從理念上、觀念上進(jìn)行。

投資融資途徑確立

旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長、投資回報(bào)期長的現(xiàn)實(shí)問題，通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資融資的途徑和方法如下：

1、國外商業(yè)貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因?yàn)榫哂谐瑥?qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是最重要的。

2、旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇。將旅游地產(chǎn)與資本市場運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對(duì)貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。

CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券(簡稱CMBS，CommercialMortgage Backed Security)是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。

CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

REITs一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，又能為購買者提供投資某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的渠道。

一般來說，分為股權(quán)類、債權(quán)類和混合型三種。ABS它是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式;主要針對(duì)除不動(dòng)產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場上流行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國家的大型項(xiàng)目中采用。

海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國房地產(chǎn)市場已改變以前觀望態(tài)度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式;因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣。

除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點(diǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動(dòng)資產(chǎn)等，所以應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點(diǎn)來選擇不同的融資模式;

3、境內(nèi)外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請(qǐng)發(fā)行的登記注冊(cè)，并發(fā)行股票（或其它衍生金融工具），向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請(qǐng)掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所(NYSE)和納斯達(dá)克(NASDAQ);

4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有;

5、典當(dāng)融資。典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為；

總的來說，旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競爭力。面對(duì)以上眾多的融資途徑來看，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對(duì)容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具。

國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對(duì)巨大，利率較高;投資信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企;投資基金關(guān)注成長型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高。

境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；境外上市上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當(dāng)融資辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無需評(píng)估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；私募基金手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊(cè)費(fèi)用，融資數(shù)目大；合作開發(fā)互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動(dòng)資金有機(jī)結(jié)合，盤活開發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易；

從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當(dāng)融資；結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

文章來源：地產(chǎn)新視野