商業地產的分類
根據項目獲取方式的不同，商業地產可分為自持和租賃兩類。自持類項目包括自行開發和購買兩類，自行開發指的是企業取得土地使用權后進行開發建設并持有的物業，購買則是企業不拿地開發，而是從其他開發商手中購買已建成的商業地產項目。自持模式下房企擁有項目產權，可自行決定后續經營方式。租賃類項目指的是企業從第三方租入已建成的項目，企業作為承租方向出租方支付租金。
根據項目運營方式的不同，商業地產可分為出售、出租、自營、證券化四類。出售指的是項目開發完成后企業出讓產權，由購買方進行經營，企業獲取一次性資金收入，包括整體出售和散售兩種形式，由于商業地產資金投入大、規模大，因此出售時以散售為主。出租指的是將項目租賃給商家，企業收取租金，包括整體出租、分片出租、零散出租等。自營指的是企業既不出售也不出租，而是自己參與項目的經營。自營又可以分為房企獨立經營和委托管理兩類，委托管理指的是房企將項目交由第三方運營，在酒店運營中比較常見，通常是房企與希爾頓、洲際等知名酒店經營企業合作，房企支付酒店經營企業委托管理費，扣除成本費用后的收入歸房企所有；獨立運營模式則是去掉了第三方經營環節，房企自行招商、規劃業態和實施經營管理，相比委托管理模式來說可獲得的利潤空間更大。證券化模式則是房企將自持項目打包出售給房地產基金或者REITs來回收資金，同時房企也可以持有部分基金股權，分享后續的項目管理收益。
根據項目獲取方式和運營方式的不同組合，商業地產的運營模式主要分為6類。
主要房企的類型
目前商業地產房企的業務模式以自持+出租、自持+自營為主。
租售的不同
知道了分類和其中的差異，下一個問題就是，不同商業模式之間的信用資質差異在哪兒？
從項目運營的角度，刨除在中國不成熟的ABS和混合模式，主要還是租售兩種。對于債權投資人而言，租的吸引力更大，主要有三個理由：一是“租”的模式相較“售”的模式，其經營性現金流更為穩定。二是“租”的模式相較“售”的模式，其盈利能力更強。三是地產資產證券化作為可行的融資模式逐漸興起，“租”的模式更易實現證券化。
總的來說，相對于以銷售為主的盈利模式，自持物業獲取租金收入的模式下現金流更穩定，盈利能力也更高，融資能力也更為優異，因此更受債權人青睞。但值得注意的是，由于以租為主的盈利模式下更關注長遠收益，資金回籠速度較慢，必須關注其項目初期巨大的投入是否有充足的資金支持，以免過度投資產生資金鏈緊張的問題。
文章來源：HB固收筆記
