砂之船奧萊REITs的EMA租金：是什么，為什么

砂之船奧萊REITs于2018年3月在新加坡上市，是亞洲首個(gè)奧特萊斯REITs，目前在重慶、合肥和昆明持有4個(gè)奧萊。其中重慶砂之船銷售坪效4.4萬(wàn)元/平米/年，是全國(guó)坪效最高的奧萊之一。

重慶砂之船奧萊歷年銷售坪效

 

砂之船奧萊的經(jīng)營(yíng)模式以聯(lián)營(yíng)為主，公司提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，統(tǒng)一收銀，抽取商戶營(yíng)業(yè)額的一定比例作為租金。砂之船的聯(lián)營(yíng)扣率在12%左右。

 

砂之船奧萊純抽成租約占比77.2%

 

此外，砂之船奧萊平均租約剩余年限短，一年之內(nèi)到期的租約占比73.7%，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，存在很高的租約到期后空置風(fēng)險(xiǎn)。

 

砂之船REITs平均租約剩余年限

 

對(duì)比：凱德REITs一年之內(nèi)到期的租約占比僅27.5%

純抽成模式為主且短期內(nèi)大量租約到期，增加了租金收入不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。基于資本市場(chǎng)要求，砂之船奧萊REITs引入EMA租金模式，來(lái)提高未來(lái)租金收益的穩(wěn)定性，以匹配投資人的預(yù)期。

基于EMA（委托管理協(xié)議），REITs把物業(yè)整租給運(yùn)營(yíng)管理人，收取基礎(chǔ)租金+營(yíng)業(yè)額抽成，并由砂之船集團(tuán)對(duì)保底租金提供擔(dān)保。

EMA租金分配結(jié)構(gòu)

1、REITs將物業(yè)交給運(yùn)營(yíng)方管理，并由運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)全部運(yùn)營(yíng)成本；
2、REITs基礎(chǔ)分成包括固定租金部分和可變租金部分，其中

可變租金=營(yíng)業(yè)額*抽成比例（重慶砂之船4%，璧山砂之船4.5%，昆明砂之船5%，合肥砂之船5.5%）

3、如果以上計(jì)算出來(lái)的reits分成低于協(xié)議約定的保底租金，則首先由運(yùn)營(yíng)方應(yīng)分得的基礎(chǔ)管理費(fèi)補(bǔ)足；如果基礎(chǔ)管理費(fèi)仍不足于補(bǔ)足，則由砂之船集團(tuán)提供差額補(bǔ)足（以1億為限）；

4、運(yùn)營(yíng)方基礎(chǔ)管理費(fèi)為租賃總收入的30%；
5、如果還有剩余，則在reits和運(yùn)營(yíng)方之間按4:6比例分配。
 

我們通過(guò)一個(gè)示意來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明：

1、租賃總收入為1億，按EMA管理協(xié)議計(jì)算分配給reits的基礎(chǔ)分成為6000萬(wàn)；分配給運(yùn)營(yíng)方的基礎(chǔ)管理費(fèi)為10000*30%=3000萬(wàn)；

2、剩余績(jī)效分成總額為1000萬(wàn)，在reits和運(yùn)營(yíng)方之間按4:6分成；

3、最終reits總分成（即ema租金）為6400萬(wàn)，運(yùn)營(yíng)方總分成為3600萬(wàn)。

 

啟示

1、金融手段：通過(guò)以上復(fù)雜的安排，將奧萊不穩(wěn)定的抽成租金轉(zhuǎn)換為對(duì)reits投資人穩(wěn)定的租金收益，這就是砂之船REITs的租金化妝術(shù)。

2、坪效本質(zhì)：無(wú)論金融手段怎么變，租金坪效的本質(zhì)未變，沒(méi)有租金坪效的提升，金融手段將成為無(wú)源之水無(wú)本之木。