商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營如何分成

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢是無需承擔(dān)大量資本開支：

合作方負(fù)責(zé)獲取土地并承擔(dān)拿地和建設(shè)的全部投資，輕資產(chǎn)方輸出品牌及管理并分享收益。

 

萬達(dá)、華潤等紛紛通過輕資產(chǎn)模式來擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
 

部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)輸出一覽

（截至2018年底）

 

輕資產(chǎn)管理輸出的內(nèi)容包括選址、設(shè)計(jì)咨詢、建設(shè)咨詢、招商及運(yùn)營管理，并相應(yīng)收取咨詢費(fèi)、招商傭金、委托經(jīng)營管理費(fèi)等費(fèi)用。
 

在實(shí)際操作中，每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均有各自特點(diǎn)，達(dá)成的輕資產(chǎn)合作商務(wù)條件也不盡相同。下面是接觸過的幾個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營期分成模式，拋磚引玉，交流探討請加明哥微信：3279678885

 

1、委管模式

 

例：項(xiàng)目A建設(shè)面積約3萬㎡，輕資產(chǎn)輸出方H是家居建材經(jīng)營的專業(yè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主委托H公司經(jīng)營家具商場，經(jīng)營成本由業(yè)主承擔(dān)。

在委托經(jīng)營期內(nèi)，業(yè)主向H公司支付委管費(fèi)：

（1）第一年100萬；
（2）第二年起為保底委管費(fèi)加提成委管費(fèi)，其中保底委管費(fèi)100萬，當(dāng)年度實(shí)收租賃總收入2000萬元以上的，按下表提取提成委管費(fèi)。

 

2、租賃模式

甲方（業(yè)主）將物業(yè)整體出租給乙方（輕資產(chǎn)方），由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商、營運(yùn)和物業(yè)管理，并按照約定向甲方支付租金。

（1）分成租金

租期內(nèi)凈物業(yè)收益按一定比例在甲乙方之間分成。

凈物業(yè)收益是指租賃總收入減去雙方確定的當(dāng)年扣除項(xiàng)后所余款項(xiàng)。其中租賃總收入包括租金、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告及多經(jīng)收入，扣除項(xiàng)包括項(xiàng)目招商、營運(yùn)和管理過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金。

 

例：項(xiàng)目B地上建面9萬平米，地下建面1萬平米，另有地下停車位1000個(gè)，在租期內(nèi)甲方和乙方按75%:25%的比例分配凈物業(yè)收益。2018年該項(xiàng)目租賃總收入1億元，凈物業(yè)收益6000萬元，則：

甲方分成=6000*75%=4500萬元（即租金）
乙方分成=6000*25%=1500萬元

（2）保底租金

例：項(xiàng)目C總建面約15萬平米，其中地上10萬平米，地下5萬平米。租期15年，乙方除按以下支付甲方租金外，項(xiàng)目全部收益均歸乙方所有。
 

第一年租金為8000萬元，每三年遞增5%

 

（3）保底+抽成租金

例：項(xiàng)目D總建面約11萬平米，其中地上7萬平米，地下4萬平米。項(xiàng)目總收益在扣除按如下約定甲方應(yīng)得租金后的剩余部分歸乙方所有。
--基礎(chǔ)租金5000萬元；
--如果每年的凈物業(yè)收益超過7500萬元，則超出部分甲方和乙方按50%：50%比例分配。

假設(shè)某年凈物業(yè)收益為9000萬元，則應(yīng)付甲方租金為：

5000+（9000-7500）*50%=5750萬

（4）保底與抽成取高
 

例：項(xiàng)目E總建面約10萬平米，其中地上7萬平米，地下3萬平米。在租期內(nèi)甲方和乙方按75%:25%的比例分配凈物業(yè)收益，且乙方承諾分配給甲方的凈物業(yè)收益不低于5500萬元。