從推進(jìn)智慧城的想法說起

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)里最熱的話題，文旅地產(chǎn)、產(chǎn)城融合、新城鎮(zhèn)建設(shè)等等，都被很多房企列為轉(zhuǎn)型的必選項(xiàng)。

轉(zhuǎn)什么？怎么轉(zhuǎn)？是房企轉(zhuǎn)型必須解答的兩大問題。

今天這篇文章轉(zhuǎn)自我的朋友吳建斌，他擅長從專業(yè)的財(cái)務(wù)角度去分析和解讀問題。

他曾與一幫很有社會(huì)影響的朋友一起，在上海黃浦江邊研討未來智慧城項(xiàng)目如何推進(jìn)的問題。這次研討引發(fā)了吳建斌對(duì)產(chǎn)城融合的一次深入思考，這篇文章正是思考的成果之一。

他結(jié)合自己的親身經(jīng)歷，對(duì)產(chǎn)城融合模式展開了深入的分析，并從自己專業(yè)的財(cái)務(wù)角度出發(fā)，給產(chǎn)城融合模式算了一筆經(jīng)濟(jì)賬。這筆賬算出來的結(jié)果，并不樂觀。

雖然他的結(jié)論仍有待時(shí)間來檢驗(yàn)，但他提出的每一個(gè)問題，仍然值得每一個(gè)希望轉(zhuǎn)型的房企認(rèn)真思考。

— 壹 —

這些年來，我們國家大力推進(jìn)了各種城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。很多城市、農(nóng)村，如雨后春筍一般，建設(shè)了許許多多這一類的房子；第二個(gè)階段，推進(jìn)城市化或城鎮(zhèn)化建設(shè)。一開始，幾乎所有人都并沒有弄清楚什么是城市化，什么是城鎮(zhèn)化。就這樣搞了，問題也來了；第三個(gè)階段，推進(jìn)新城鎮(zhèn)化建設(shè)，明確提到以人為本。所謂如今的新城鎮(zhèn)不同于原來的城鎮(zhèn)化，也許更具中國特色。回想起來，每一個(gè)階段都有當(dāng)時(shí)的情況和任務(wù)，實(shí)踐證明各方面并沒有想清楚，也就草草收?qǐng)觥?/p>

從房地產(chǎn)人的角度去看，目前中國的城鎮(zhèn)化率不高，也就58%，離發(fā)達(dá)國家的80%仍有相當(dāng)?shù)木嚯x。這便是房企的機(jī)會(huì)。如果城鎮(zhèn)化率每年有1%的轉(zhuǎn)化率，也就是說，每年要有1500萬人進(jìn)城。當(dāng)城鎮(zhèn)化開始的那幾年，大中城市容納量還是可以接受的，可事實(shí)上，如今很多一二線城市已經(jīng)沒有了容納能力。每年的城市化率隨之越來越低。加上房地產(chǎn)發(fā)展受到很多方面的限制，那么，城鎮(zhèn)化率就每年不會(huì)有1%的轉(zhuǎn)化率。從這個(gè)角度來看，大中城市房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，再很難有前幾年的大幅增長空間了。

當(dāng)前，由于振興農(nóng)村又一次提到議事日程上，那么地理位置上的城鄉(xiāng)結(jié)合部就有可能是新形勢(shì)下的必然選擇。

— 貳 —

那么，什么是智慧城？首先，智慧不等于知識(shí)，也不等于聰明，沒有讀過書的人一樣充滿著智慧，基于此，智慧城到底是一個(gè)什么樣智慧呢？關(guān)于這個(gè)問題提出，值得推敲。

過去幾年，在政府主導(dǎo)下，在房企轉(zhuǎn)型迫切性極高的倒逼下，很多城市都做了許多產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。譬如，文旅產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、科技城、開發(fā)區(qū)等。數(shù)據(jù)顯示，這些名目繁多的項(xiàng)目政府和民間都投資了很多錢，花了很多精力，可成功的不多。究其原因，第一，選址錯(cuò)誤，或遠(yuǎn)離主城，或遠(yuǎn)離傳統(tǒng)風(fēng)景名勝區(qū)，或遠(yuǎn)離傳統(tǒng)繁華生活區(qū)；第二，規(guī)模太大，動(dòng)輒幾十平方公里，需要巨額資金來保證；第三，建設(shè)期太長，長到資金沒法接上；第四，運(yùn)營期間沒有良好的經(jīng)營現(xiàn)金流，唯有通過負(fù)債維持，負(fù)債就像滾雪球一樣越滾越大；第五，投融資模式?jīng)]有精算，以為借來的錢不還一樣；第六，沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐，一方面按和政府的約定要投產(chǎn)業(yè)，可是根本就不懂產(chǎn)業(yè)，另一方面期待引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，又受制于人；第七，沒有可續(xù)持發(fā)展的總體安排，倉促上陣，然后就騎虎難下。在土地價(jià)值上升的年月，賣地可以挽救企業(yè)，可如今土地價(jià)值碰到天花板，升值的空間大大縮小，于是遇到的問題就無解了。

這一輪下來，特別是前幾年以產(chǎn)城融合為主的房企，風(fēng)光過幾年，可如今日子難過，其中的原因就在上面列出的七條之中。

— 叁 —

任何投資項(xiàng)目，企業(yè)都是要算賬的。

什么叫算賬？就是投入產(chǎn)出關(guān)系。如果一個(gè)項(xiàng)目的投資開發(fā)期很長，還本期也很長，又沒有長期的便宜的資金可使用，如果遇到這樣的情況，哪怕你的企業(yè)財(cái)力雄厚，那不能干上兩三個(gè)這樣的項(xiàng)目，不信就試試吧。

衡量一個(gè)項(xiàng)目的投入回報(bào)有很多個(gè)指標(biāo)，其中IRR（內(nèi)部報(bào)酬收益率）算是一個(gè)。

這個(gè)指標(biāo)在國際上很常見。我們經(jīng)常遇到一些外國基金來到中國投資項(xiàng)目時(shí)，都用這個(gè)指標(biāo)來測(cè)算。他們一般要求的IRR不能低于25%。這個(gè)指標(biāo)的存在有它的科學(xué)性，但在做投資模型時(shí)，在排布未來年度的現(xiàn)金收支時(shí)，有人為操縱的因素，往往使投后結(jié)果和當(dāng)初預(yù)測(cè)時(shí)做的投資模型差別巨大。如果出現(xiàn)這樣的情況，老板就要罵娘了。

還有一個(gè)土辦法，這是很多中國房企老板常用的指標(biāo)，就是股東年化資產(chǎn)回報(bào)率。就是說，一個(gè)項(xiàng)目也許投資額很大，但老板就給你那么點(diǎn)錢，也許是一成也許是兩成，其他投入的資金來源要么靠借款，要么靠占用施工單位的資金，要么靠銷售回款，你能加多大杠桿考驗(yàn)的是你項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的本事。總而言之，若能實(shí)現(xiàn)股東年化資金回報(bào)率達(dá)30%以上，這個(gè)項(xiàng)目就可以投資。

事實(shí)上，過去20年中國房企之所以能快速成長，特別是近年來爆發(fā)式增長，以至于快速聚集財(cái)富，快速攻城略地，就是因?yàn)榘堰@個(gè)公式用到了極致，用到了爐火純青的地步。

為此，還有若干獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制來配套。

— 肆 —

當(dāng)然，極少數(shù)房企產(chǎn)城融合也有成功的案例，他們有那么幾條經(jīng)驗(yàn)是這樣的：

第一，項(xiàng)目從一開始就要形成各方面的共識(shí)，即政府和企業(yè)的訴求是一致的，在開發(fā)投資過程中，相互理解，相互支持，相互包容；

第二，項(xiàng)目投資要立足于能控制。不能控制的事情千萬不要做，若僥幸上馬，就會(huì)掉進(jìn)泥坑中越陷越深；

第三，在選址上要下功夫。中國的城鎮(zhèn)化經(jīng)過多年的高速發(fā)展，如今發(fā)展的速度絕對(duì)是慢了下來。有時(shí)，就差那么一兩公里的路程，就千差萬別。專家認(rèn)為，只有到傳統(tǒng)風(fēng)景名勝、繁華地帶或帶著像迪士尼這樣的IP，才敢推進(jìn)遠(yuǎn)郊的產(chǎn)城項(xiàng)目；

第四，投入產(chǎn)出的經(jīng)營現(xiàn)金流從一開始就要平衡，即使不能馬上平衡，但也不能拖得太久。特別是民企，項(xiàng)目只有有了經(jīng)營現(xiàn)金流才能救你自己，否則你死了沒人會(huì)同情你的；

第五，一定要有很好的資金來源渠道，而且融資成本要低。所謂很好，也就是資金額度要大，使用期要長。沒有這樣的資金，就千萬不能投資產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。

— 伍 —

作為財(cái)務(wù)金融出身的我，經(jīng)歷過許多投資項(xiàng)目，始終在產(chǎn)城融合項(xiàng)目投資上一直很慎重，因?yàn)榭傆X得算賬算不過來。去年，我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心動(dòng)員31個(gè)區(qū)域找到了132個(gè)項(xiàng)目，立項(xiàng)立了96個(gè)，簽投資意向簽了41個(gè)，做策劃方案做了42個(gè)，最后內(nèi)部過會(huì)了6個(gè)，而確權(quán)僅僅確權(quán)了3個(gè)。如果按照類別劃分，我們跟進(jìn)過的文旅項(xiàng)目一共22個(gè)，一個(gè)未成；我們跟過康養(yǎng)項(xiàng)目12個(gè)，一個(gè)未成；我們跟過科創(chuàng)項(xiàng)目15個(gè)，一個(gè)未成；我們跟過教育項(xiàng)目21個(gè)，勉強(qiáng)成了兩個(gè)。

對(duì)錯(cuò)今日難以判斷，只能交給歷史來證明。

房企投資項(xiàng)目時(shí)，我始終以為要問三個(gè)問題：第一，錢從哪里來，來多少，用多長，融資成本是多少？第二，能算過賬嗎，IRR是多少，股東年化資金回報(bào)率是多少，利潤是多少？第三，推動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目投資的團(tuán)隊(duì)愿意跟投嗎，如果愿意，他們投多少？占比是多少？所有的這些，都要用市場(chǎng)化的思維去想問題，用市場(chǎng)化的手段去推動(dòng)，用市場(chǎng)化的原則去退出。如果不能市場(chǎng)化推進(jìn)，就不要搞了。

半天的研討，打開了思想的天窗，其結(jié)論就是不管項(xiàng)目類別叫什么，哪怕賦予一個(gè)再好聽的名字叫智慧城，哪怕它的內(nèi)涵外延都很吸引人，但一定要冷靜，一定要問資金從哪里來，能算過賬嗎，團(tuán)隊(duì)愿意跟投嗎？如果其中有一個(gè)條件不能未能很好回答，這樣的項(xiàng)目在投資時(shí)都要小心又小心。

當(dāng)下房企，轉(zhuǎn)型還是要小心。