存量改造與資本未來 商業(yè)地產(chǎn)的下一個路口在哪里？

城市的發(fā)展，少不了那些讓人紙醉金迷的購物中心、一排排鱗次櫛比的寫字樓等，在享受城市商業(yè)繁榮帶給人們便利的同時，也感受著它帶來的變化。

相較于監(jiān)管趨嚴(yán)、逐步回歸理性的住宅開發(fā)，市場對商業(yè)地產(chǎn)的包容度仍然較大，吸引眾多開發(fā)商和投資者到來，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目變得炙手可熱。

近年來，對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也從過去傳統(tǒng)單一的業(yè)態(tài)向大型綜合體轉(zhuǎn)變，整體行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型變革期。而國內(nèi)一線城市居高不下的地價和稀缺的土地資源，使得土地競爭愈演愈烈，獲取土地做增量開發(fā)的機(jī)會越來越少。

跨入存量時代后，外資涌入、市場競爭激烈、同質(zhì)化加劇的情形下，不得不使開發(fā)商重新思考商業(yè)地產(chǎn)的第二條出路——如何盤活手中資產(chǎn)？

然而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之道并不唯一，在眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商新軍突起、搶占市場分量的同時，存量改造是重要一環(huán)。最新的一起案例便是龍湖商業(yè)在上海的首個收并購改造項目——華涇天街項目開業(yè)，總體量達(dá)6.5萬平方米。

經(jīng)過一年半時間的改造和升級，龍湖上海華涇天街的整體招商率與品牌同步開業(yè)率雙雙達(dá)到100%，此舉也填補(bǔ)了上海徐匯南華涇區(qū)域高端商業(yè)的空白。

對各個熱門國家及城市在商業(yè)地產(chǎn)上的投資青睞，其核心永遠(yuǎn)都是回報。存量改造不僅能挖掘商業(yè)地產(chǎn)利潤回報的新增長點，還能在一定程度上助力城市更新，形成更好的口碑市場。

除了龍湖商業(yè)以外，港資恒隆集團(tuán)花費了16億翻新上海的兩座商場及寫字樓、世茂投資3億元改造的上海世茂廣場、銀泰升級改造的in77街區(qū)式購物中心等等，此舉種種均是開發(fā)商為了適應(yīng)消費趨勢變化，保持項目的競爭力。

除了企業(yè)對自身存量資產(chǎn)的改造升級以外，輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式也不斷受到開發(fā)商和投資者的追捧。伴隨這一模式出現(xiàn)的還有外資頻頻入局，這也進(jìn)一步加劇了存量開發(fā)戰(zhàn)場的激烈性和復(fù)雜性。

據(jù)世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在海外資本的推動下，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，超過2600億元，較2017年增長10%。外資在國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過850億元，同比大幅增長68%。

于今年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資仍繼續(xù)活躍，交易金額超過530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，是自2016年以來創(chuàng)造單季。不論是在資金鏈上，還是在運營管理上，外資有著獨特的優(yōu)勢。

事實上，于兩個月前，全球幾大私募股權(quán)投資基金巨頭之一的KKR與翰同資本成立了合資公司，稱將對適合的北京、上海的老舊存量項目進(jìn)行改造投資。

最新一個動態(tài)是，上述雙方搭建的投資平臺已在上海外灘附近拿下了一宗地理位置絕佳的存量項目，其前身是福都商廈，項目建面逾16000多平方米，將打造城市綜合體來輻射更多的業(yè)態(tài)。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場主管李志榮在最新的一份全球商業(yè)地產(chǎn)報告中表示，對于中長期投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，供應(yīng)量較高的城市，比如上海和深圳，仍存在大量的投資機(jī)遇。

在房企躍躍欲試的背景下，重塑商業(yè)地產(chǎn)的價值顯得格外重要。被灌注成型的鋼筋混凝土中，對商業(yè)地產(chǎn)的存量改造并沒有唯一標(biāo)準(zhǔn)或途徑，未來的形態(tài)也在不斷探索中。

11月14日-15日，在上海召開的觀點商業(yè)年會上，眾多嘉賓將相聚在這里，思想碰撞關(guān)于存量改造典型項目當(dāng)中的難與易，交流與探索商業(yè)地產(chǎn)新的未來。