倫敦最大城市綜合體“國(guó)王十字”改造煉成記

       “如果你厭倦了倫敦，你也就厭倦了生活”，現(xiàn)代人依舊用200年前薩繆爾·約翰遜的話表達(dá)著對(duì)這個(gè)城市的熱愛。她的古樸與摩登、開放與守舊以一種迷人的方式融合在一起，展示著昔日的光輝和當(dāng)今的繁盛。倫敦的商業(yè)即使與其他歐洲國(guó)家首都相比也獨(dú)具一格，厚重歷史的外殼下有著多樣的、富有活力的內(nèi)核。

　　倫敦市中心150年來(lái)規(guī)模最大的再開發(fā)項(xiàng)目——國(guó)王十字（King’s Cross），便是這座城市的縮影，歷史的痕跡與現(xiàn)代商業(yè)需求相連結(jié)，是目前倫敦最具熱點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目之一。然而在整個(gè)20世紀(jì)，歷史遺留問題使國(guó)王十字成為倫敦的落后地區(qū)，聚集著大量貧困人口。在過(guò)去的20年中，國(guó)王十字是怎樣獲得新生的？它能給古老城市的新商業(yè)帶去什么樣的啟示？

　　國(guó)王十字項(xiàng)目位于倫敦市中心偏北處，地鐵線路發(fā)達(dá)，靠近倫敦金融城、金融中心金絲雀碼頭以及多個(gè)倫敦地標(biāo)性建筑，如大英博物館、白金漢宮等。良好的地理位置使得它從工業(yè)革命時(shí)期起便成為工業(yè)物流重地，又在戰(zhàn)后英國(guó)去工業(yè)化浪潮中淪為廢棄工業(yè)用地。70年代后，國(guó)王十字街區(qū)居民貧困，市面蕭條，加之聚集低端夜店與俱樂部等，更是為區(qū)域的安全環(huán)境增添隱患。

　　總體來(lái)說(shuō)，改造前的國(guó)王十字街區(qū)面臨著交通環(huán)境阻塞、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、區(qū)域形象不佳、廢棄歷史建筑留存、公共空間匱乏、產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢等問題。1995年，由于需建設(shè)“歐洲之星”停靠站，國(guó)王十字街區(qū)才開始徹底改變。

　　一、城市心臟地帶引發(fā)多功能、多特質(zhì)規(guī)劃。

　　復(fù)雜的歷史背景雖伴隨著多種改造規(guī)劃難題，但國(guó)王十字項(xiàng)目踐行了以打造高質(zhì)量城市環(huán)境、保留特色歷史建筑、保護(hù)城市公共景觀為基礎(chǔ)的開發(fā)策略，高效利用地塊，使得開發(fā)過(guò)程清晰明了，打造了一個(gè)錯(cuò)落有致的國(guó)王十字區(qū)域。

　　功能規(guī)劃

　　項(xiàng)目改造以攝政河為界，南北兩區(qū)分別以辦公和居住功能為主，在建筑接地層均設(shè)置了大量的商業(yè)和服務(wù)業(yè)，具有良好可達(dá)性。目前該區(qū)域具備了辦公、零售、住宅、教育、劇場(chǎng)、酒店、綜合交通運(yùn)輸?shù)裙δ埽�各個(gè)功能板塊相互作用，相輔相成。

　　空間修補(bǔ)

　　國(guó)王十字區(qū)采用修復(fù)和織補(bǔ)的方法更新區(qū)域內(nèi)的物質(zhì)空間，提升區(qū)域可達(dá)性。項(xiàng)目新增道路增強(qiáng)了場(chǎng)地內(nèi)外車行聯(lián)系，設(shè)計(jì)兩條主要步道鼓勵(lì)步行，利用半開放的室外空間增加行為活動(dòng)的趣味性。此外還構(gòu)建了貫穿場(chǎng)地南北的線型公共空間體系，串聯(lián)區(qū)域內(nèi)主要節(jié)點(diǎn)，并在區(qū)域邊緣設(shè)置對(duì)外服務(wù)公共設(shè)施，滿足周邊人群需求。

　　以人為本的公共空間打造

　　公共空間作為交流、融合、共通的所在，把人放在第一位是更好地為商業(yè)空間增添人文價(jià)值，建立舒適宜人的環(huán)境，增強(qiáng)人與人之間交流與連接的關(guān)鍵。國(guó)王十字項(xiàng)目確保不出現(xiàn)遠(yuǎn)離熱鬧的廣場(chǎng)或街道的場(chǎng)景，并且以此吸引租戶，提升空間價(jià)值。整個(gè)項(xiàng)目大約有40%的區(qū)域是專門開放的空間，用來(lái)提供給每一個(gè)參與者，包括家庭、工人、學(xué)生、老人和年輕人等，并增加10片新建的公共空間、20條新增路網(wǎng)、景觀和公共藝術(shù)設(shè)計(jì)，提升了項(xiàng)目的整體形象。

　　二、升級(jí)利用現(xiàn)有資源是提升附加價(jià)值的簡(jiǎn)便辦法。

　　國(guó)王十字街區(qū)改造前的交通樞紐與歷史建筑雖然老舊，但同時(shí)也提供了珍貴的歷史實(shí)物資料。國(guó)王十字項(xiàng)目沒有一味大刀闊斧地改造，而是合理保留了舊時(shí)痕跡，保護(hù)歷史，也創(chuàng)造新鮮。

　　交通樞紐的升級(jí)利用

　　國(guó)王十字區(qū)占據(jù)倫敦市中心重要位置，承擔(dān)城市交通運(yùn)輸?shù)闹匾�功能，是人流的�?dǎo)入口，因此，對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造有利于增強(qiáng)其作為交通樞紐的使用效率。圣潘克拉斯火車站與國(guó)王十字火車站在復(fù)修與新建的同時(shí)還增加了零售業(yè)態(tài)，別具一格的餐飲與零售功能的開發(fā)滿足了旅客需求，同時(shí)引入特色I(xiàn)P刺激旅客消費(fèi)，使得車站成為一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)空間。因其便利的交通讓車站保持高度開放，也吸引了周邊市民就餐與購(gòu)物，彌補(bǔ)了倫敦北部高質(zhì)量商業(yè)的空缺。

　　引入文化地標(biāo)

　　除了改善業(yè)態(tài)之外，國(guó)王十字街區(qū)還引入了世界頂尖的設(shè)計(jì)學(xué)院中央圣馬丁，不僅創(chuàng)造了新的文化地標(biāo)，打造了藝術(shù)氛圍，還吸引了博物館、畫廊、藝術(shù)空間等文化空間入駐國(guó)王十字，奠定了該區(qū)域創(chuàng)新、活力的基調(diào)。中央圣馬丁藝術(shù)學(xué)院的入駐解決了一部分舊建筑的再利用問題，還新建了通往學(xué)院的步行道，不同文化創(chuàng)意形態(tài)的單間、工作室設(shè)在走道兩旁，將中央圣馬丁藝術(shù)學(xué)院“創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)”的能量輻射向整個(gè)街區(qū)。

　　歷史建筑的修葺與改造

　　維多利亞時(shí)期的歷史建筑數(shù)目眾多，多與鐵路和工業(yè)發(fā)展史有關(guān)。歷史建筑的留存讓區(qū)域更有特色，與過(guò)去的文化建立連接，通過(guò)改造翻新發(fā)揮社會(huì)與經(jīng)濟(jì)功能。國(guó)王十字對(duì)歷史建筑的保護(hù)分為三種方式：保留原有極具特色的建筑，基于原貌開發(fā)新功能；拆除主體，部分創(chuàng)新；新舊結(jié)合，相互呼應(yīng)。這些方式被利用在改造商鋪、購(gòu)物中心、寫字樓外墻等，展現(xiàn)了新舊結(jié)合的奇特街區(qū)風(fēng)貌。例如，維多利亞時(shí)期的拱形廊橋就保持了原貌，加入商鋪后成為了購(gòu)物街區(qū)。

　　三、商業(yè)配套與運(yùn)營(yíng)，填充在冰冷框架里的鮮活內(nèi)容。

　　為了打造一個(gè)一改往日面貌的活力街區(qū)，在合理安排框架之后，商業(yè)配套內(nèi)容幾乎就是國(guó)王十字項(xiàng)目的靈魂，人們的體驗(yàn)與感知都將建立在這些內(nèi)容的基礎(chǔ)之上。

　　潮流與藝術(shù)，老城里的新生活

　　國(guó)王十字街區(qū)的商業(yè)各有特色，為滿足不同社群的消費(fèi)興趣，開發(fā)商采用了先建場(chǎng)所，再完善業(yè)態(tài)的手法，把國(guó)王十字項(xiàng)目的多元化體現(xiàn)得淋漓盡致。國(guó)王十字零售商業(yè)分為七個(gè)板塊，每個(gè)板塊針對(duì)不同客群，其定位也有所不同。項(xiàng)目現(xiàn)有零售規(guī)劃面積4.6萬(wàn)平方米，目前包含零售、餐飲、休閑娛樂、超市業(yè)態(tài)，其中休閑娛樂包含酒吧、劇場(chǎng)、畫廊等。

　　以中心商業(yè) Coal Drops Yard 舉例，它是國(guó)王十字街區(qū)內(nèi)的一個(gè)購(gòu)物中心，在這里，藝術(shù)、文化和娛樂的結(jié)合形成豐富多樣的特色，時(shí)尚潮牌、輕食、連鎖超市、咖啡廳、酒吧等業(yè)態(tài)豐富，是滿足不同背景人群需求的商業(yè)空間。

　　公共空間，國(guó)際都市人群融合地

　　前文提到，公共空間占國(guó)王十字街區(qū)總面積的40%，市中心慷慨的公共空間放眼整個(gè)街區(qū)，而不僅僅只推廣某個(gè)單一建筑，并不斷改觀國(guó)王十字在市民心中的形象，吸引人群來(lái)此聚集。項(xiàng)目對(duì)過(guò)往街區(qū)歷史進(jìn)行再創(chuàng)造，打造出了安全潔凈的街區(qū)環(huán)境，以及倫敦最大的戶外、免費(fèi)的公共 Wi-Fi 體驗(yàn)區(qū)。

　　為了營(yíng)造獨(dú)特的街區(qū)氛圍，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度，全年化的街區(qū)活動(dòng)安排使得該地區(qū)一直保持活力，造成人群集聚效應(yīng)，包括戶外運(yùn)動(dòng)、親子活動(dòng)、藝術(shù)&文化、音樂&舞臺(tái)等，活動(dòng)強(qiáng)化了整個(gè)街區(qū)的文化屬性。這些活動(dòng)多樣且充滿驚奇，更重要的是具有開放性，在多民族的倫敦包容來(lái)自不同文化背景的人群，排他、陌生的感覺在這里不見蹤跡。

　　查爾斯·狄更斯寫盡了維多利亞時(shí)代倫敦的不堪與冰冷，但卻也不可否認(rèn)地愛著這座城市。他在1836年出版的書信集《博茲特寫集》中這樣描述自己在早上起床出門的場(chǎng)景：“在你艱難地向國(guó)王十字街走去，經(jīng)過(guò)滑鐵盧廣場(chǎng)的時(shí)候，聽見時(shí)鐘敲五點(diǎn)一刻，你這才發(fā)現(xiàn)自己被過(guò)早叫醒一小時(shí)。再折回家去呢，時(shí)間來(lái)不及；又沒有門開著可以走進(jìn)去的地方，因此除了繼續(xù)向前走，別無(wú)他法。”

　　狄更斯不知道的是，那個(gè)讓他在倫敦的晨霧中感到別無(wú)他法，只能繼續(xù)前進(jìn)的目的地，如今會(huì)有熱氣騰騰的早點(diǎn)等著熙來(lái)攘往的旅人。與其說(shuō)沒有現(xiàn)代科技就沒有今天的國(guó)王十字，不妨說(shuō)真正讓狄更斯的國(guó)王十字成為今天這個(gè)樣子的，是商業(yè)在物質(zhì)世界里對(duì)人需求的真正關(guān)懷，而后為人們提供的向往已久的溫?zé)岬纳�活�?chǎng)景。