中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程
第一階段為自由市場階段
時間大約為從改革開放到20 世紀90 年代初期。自由 市場發(fā)展迅猛，商品交易市場在全國各地遍地開花，一度占領了城鄉(xiāng)消費的絕大部分 市場。最初的商業(yè)地產(chǎn)如同自由交易的發(fā)展一樣，主要特征體現(xiàn)為盲目性和無策略性。
第二階段為百貨階段，
時間大約是1992 年——1996 年。這個階段的重點是在城 市中心開發(fā)百貨業(yè)，特別是隨著外資的進入，涌現(xiàn)了一批合資百貨。
第三階段為超市和大賣場階段階段，
從 1996 年開始，百貨業(yè)逐漸步入低谷，外 資進入由百貨業(yè)轉(zhuǎn)入了超市、大賣場的開發(fā)。
第四階段為購物中心階段，
即進入21 世紀以來，全國興起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、建 設購物中心的熱潮。


我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從無序到有序、從無策略到講究策略的過程。重視策 略本身又可以分為以下三個層面：
一是重視開發(fā)層面，目前大多數(shù)國內(nèi)開發(fā)商，還只 停留在這一層面；
二是重視運營層面，通過成功的運營帶動商業(yè)地產(chǎn)價值的全面提升；
三是重視金融層面，把商業(yè)地產(chǎn)理解為金融產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，社會生活中最重要的公共活動場所也在不停地變化著。古希臘時期，神廟是最重要的聚集活動場所。到了中世紀則是教堂。在今天的社會，各種各樣的商場設計、購物中心設計等成為城市生活中具有特殊活力的公共活動場所。

        從文化層面上講，商業(yè)環(huán)境不僅體現(xiàn)城市整體的物質(zhì)生活水平、管理理念，對城市的發(fā)展起到承前啟后的作用。瞳孔國際了解到目前的中國是一個廣闊的市場，中國商業(yè)地產(chǎn)必將走向繁榮，與之相應的商業(yè)環(huán)境藝術(shù)設計也必將跟上時代步伐，與國際水平接軌。

        現(xiàn)代的消費者不再僅僅滿足于“物質(zhì)的獲得”，而是在此基礎上尋求“精神的滿足”，國外的大型商業(yè)場所“已經(jīng)定期地陳列藝術(shù)珍寶，并主持繪畫展覽。這些促銷 活動與展覽，使高雅文化與低俗文化之間界限、商業(yè)與文化之間的界限變得模糊起來”。商業(yè)活動隨著商業(yè)商間的日益豐富而向更高層次發(fā)展。現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境不僅是 聯(lián)系生產(chǎn)者與消費者的媒介空間，功能內(nèi)涵已擴展為休閑娛樂、文化交流場所。

        商場購物環(huán)境變成為心理環(huán)境、智能環(huán)境與文化環(huán)境的設計，從而實現(xiàn)在新型的商業(yè)空間設計中進行物質(zhì)、能量、信息和情感的交流。

     
在2001年當時還沒有一個成型的商業(yè)地產(chǎn)的概念，應該說是先有了摩爾的概念之后，才引起了商業(yè)地產(chǎn)在全國比較火爆的，在2001年的時候，Shopping Mall開始進入北京，開始在北京第一個項目叫“大地貌”前期研究和實際操

    在2001年當時還沒有一個成型的商業(yè)地產(chǎn)的概念，應該說是先有了摩爾的概念之后，才引起了商業(yè)地產(chǎn)在全國比較火爆的，在2001年的時候，Shopping Mall開始進入北京，開始在北京第一個項目叫“大地貌”前期研究和實際操作。當時在2001年的時候房地產(chǎn)比較火，但是商業(yè)地產(chǎn)的概念沒有成型。在2002年現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的金元Shopping Mall的時候，這個時候商業(yè)地產(chǎn)的概念漸漸出現(xiàn)了，在2003年的時候商業(yè)地產(chǎn)的概念在全國突然火起來了，從實際的情況來講，跟這個邏輯好象有一些不一樣，實際情況恰好是Shopping Mall促生了商業(yè)地產(chǎn)概念的產(chǎn)生和這個行業(yè)的出現(xiàn)。

    商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
 

商務部預計，到2020年我國電子商務交易規(guī)模達到43.8萬億元，而屆時社會消費品零售總額約為48萬億元。專家表示，電商規(guī)模的迅速擴大深刻影響了我國商業(yè)地產(chǎn)版圖，2017年線上企業(yè)主導了大潤發(fā)、聯(lián)華、家樂福、沃爾瑪?shù)葘嶓w商業(yè)的并購潮，“新零售”的興起為商業(yè)地產(chǎn)的運營帶來了新思路，但線上商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運營的融合依然處于磨合與試探階段。

我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展應緊扣消費升級的新形勢，在文化、教育、娛樂、健康、養(yǎng)老和旅游等方面開發(fā)更多產(chǎn)品，滿足人們的美好生活需要。同時，引入綠色、智能和城市智慧連接概念，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的提質(zhì)增效。
 

模式變革：新零售重塑價值鏈，商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)蝶變

隨著中國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，零售行業(yè)也迎來巨變。為解決線上成本和線下門店品類和覆蓋范圍有限的問題，企業(yè)都在利用技術(shù)融合線上和線下兩個渠道進行精準體驗式營銷，構(gòu)建起跨區(qū)域、多場景、全時段的經(jīng)營方式。

新零售價值鏈：數(shù)據(jù)驅(qū)動、渠道融合、平臺管理、體驗為王

數(shù)據(jù)驅(qū)動：數(shù)字化賦能，以大數(shù)據(jù)為基礎的新技術(shù)是新零售發(fā)展的直接動力；

渠道融合：線上線下一體化，邊界逐步模糊，需求端對接供應鏈；

平臺管理：互聯(lián)網(wǎng)流量巨頭兩分天下，平臺助力流量轉(zhuǎn)化；

用戶體驗：線下門店場景化、智能化，無人超市將是發(fā)展趨勢。

 新零售改變商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)價值將重估

商業(yè)地產(chǎn)不再是簡單的消費載體，傳統(tǒng)核心地段將不再是決定業(yè)態(tài)價值的唯一因素，在以消費者為核心的場景重構(gòu)中，客戶聚集的地段價值將重現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)的便捷性愈加凸顯，而購物中心將成為未來升級服務體驗的主流形態(tài)。

作為新零售生態(tài)的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)將迎來行業(yè)轉(zhuǎn)型的新契機

隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展空間的天花板顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)成為許多房企轉(zhuǎn)型的集中領域。房企自帶的業(yè)主流量和地產(chǎn)資源與新零售商需要的客群及布局線下實體店的訴求不謀而合，雙方將進行資源整合，重新發(fā)現(xiàn)并提升商業(yè)地產(chǎn)價值的機遇。
 

資產(chǎn)證券化重塑房地產(chǎn)的商業(yè)模式，讓輕資產(chǎn)運營成為可能

房地產(chǎn)的核心資源之一是資金，過去主要是通過資產(chǎn)抵押的方式獲得融資，這是傳統(tǒng)的加杠桿的方式，而這種方式隨著開發(fā)商資產(chǎn)負債表的擴張越來越重，核心帶來兩個挑戰(zhàn)：

第一個，對于長周期運營的資產(chǎn)而言，投入大，回報期長，嚴重挫傷開發(fā)商精細化運營的積極性，如何解決回報慢回報期長的問題？

第二個，越來越重的資產(chǎn)表如何來盤活？提升存量物業(yè)效率？但是資產(chǎn)證券化會塑造新的商業(yè)模式。

我們發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)證券化將有效地解決上述兩個問題：

第一個，我們可以通過債項證券化將未來現(xiàn)金流折現(xiàn)，解決回報期長的問題。通過租賃ABS或者CMBS的方式，我們可以一次性將未來的租金打包折現(xiàn)，解決回報期長和新的投入的問題，而且在融資成本和融資額度這塊將比傳統(tǒng)債務融資有更好的條件。

第二個，我們可以通過REITs將開發(fā)商自持物業(yè)打包上市，實現(xiàn)資產(chǎn)出表，變身輕資產(chǎn)運營公司。如果自持物業(yè)收益率未來能夠滿足REITs要求，就可以把這個物業(yè)通過REITs來退出，一方面開發(fā)商變輕了，另一方面，開發(fā)商還繼續(xù)擁有資產(chǎn)的管理權(quán)，還可以享受管理費收入和超額業(yè)績提成，就和凱德的輕資產(chǎn)模式差不多了，用極小的資金投入，但是可以獲得30%-40%的利潤分成，充分發(fā)揮經(jīng)營杠桿，依靠經(jīng)營能力而非財務杠桿，發(fā)展模式更健康，估值也更高。

我們可以通過下面這個圖來看一下：

資料來源：高和資本周以升《光榮、夢想和實踐：不動產(chǎn)證券化的中國之路》

首先，通過私募基金或并購基金來獲得目標物業(yè)，而這可以通過杠桿方式放大種子基金所能撬動的資金額度和資產(chǎn)包，然后通過CMBS融資等方式擴大管理規(guī)模，通過正杠桿的方式提升經(jīng)營效率，而最終通過REITs來退出，實現(xiàn)整個的輕資產(chǎn)運營。而輕資產(chǎn)運營公司主體本身由于降低了重資產(chǎn)投入模式下高杠桿的風險，更多的是依靠經(jīng)營能力，所以也能夠獲得資本市場更高的市值溢價。