產業(yè)地產是一種將產業(yè)運營與地產開發(fā)相結合的區(qū)域開發(fā)模式。目前，產業(yè)地產市場化不斷加深，越來越多的市場化主體介入到產業(yè)地產開發(fā)運作中來。通過對18家涉足產業(yè)地產上市公司的業(yè)務結構進行掃描發(fā)現，產業(yè)地產類公司的業(yè)務模式基本分為三類：地產開發(fā)、產業(yè)新城運營和產業(yè)投資。
地產開發(fā)商
以億達中國為代表的地產開發(fā)商，其業(yè)務模式與傳統的住宅開發(fā)模式差異不大，主要業(yè)務為商務園區(qū)開發(fā)、商務園區(qū)運營、物業(yè)管理、工程建設。該模式是眾多資本進入產業(yè)地產主要選擇的業(yè)務模式。其商業(yè)模式為：開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其他地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產業(yè)物業(yè)產品，如產業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發(fā)利潤。地產開發(fā)商主要通過物業(yè)出售、物業(yè)出租、提供服務三種方式實現盈利。
產業(yè)新城運營
產業(yè)新城運營模式是指以華夏幸福為代表的產業(yè)新城運營商，運用PPP模式，通過土地一二級聯動開發(fā)、提供區(qū)域發(fā)展的綜合解決方案。其商業(yè)模式為：政府與產業(yè)新城開發(fā)商就產業(yè)新城的開發(fā)達成合作協議，在規(guī)定年限內，開發(fā)商負責地塊內基礎設施建設工作、公共設施建設及運營管理工作、產業(yè)發(fā)展服務工作及其他基礎性服務工作；與此同時，開發(fā)商以產業(yè)新城內新產生收入的該機政府地方留存部分的一定比例作為投資回報；合作期限結束后，開發(fā)商將產業(yè)新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件移交政府。產業(yè)新城運營商主要通過土地一二級聯動開發(fā)獲利。產業(yè)新城運營商是真正站在區(qū)域發(fā)展的角度上進行綜合衡量，不僅需要運營商園區(qū)的產業(yè)導入運營能力，更多在于其城市規(guī)劃和產業(yè)規(guī)劃能力。
產業(yè)投資商
與前兩類模式相比較，產業(yè)投資商不僅將資金投向產業(yè)地產，還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。代表企業(yè)有張江高科等。其商業(yè)模式為：產業(yè)投資商向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金一方面投向產業(yè)園區(qū)進行土地及產業(yè)物業(yè)開發(fā)，另一方面還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產業(yè)投資在實現資本溢價的同時還帶動園區(qū)資產增值。產業(yè)投資商主要通過園區(qū)運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。該業(yè)務模式的優(yōu)勢是通過房權換股權，加強產業(yè)投資和資產經營聯動。
文章來源：和君咨詢
