核心提示：行業(yè)的調(diào)整與變化、商業(yè)模式的變革，正深刻的影響著各類市場主體的決策行為，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)也在不斷調(diào)整自己的發(fā)展坐標。在大變局時代，標桿企業(yè)都是如何做的？有哪些值得參考借鑒的寶貴經(jīng)驗？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)（http://www.hz-victory.com）將重點解析標桿企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)擴張法則，為您提供參考。
行業(yè)升級發(fā)展大幕已拉開，對所有參與者而言，不進則退的“退”或許不是退步，而是退出。當然，有時候，退是一條不歸路，但有時候，進也是一條絕路。對于商業(yè)地產(chǎn)運營商而言，走好基于市場經(jīng)濟規(guī)律的進化之路，或許將是一條康莊大道。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)將重點解析標桿企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)擴張法則，為您提供參考。
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全產(chǎn)業(yè)鏈加速迭代升級，產(chǎn)品創(chuàng)新持續(xù)突破
從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈角度看，根據(jù)縱深布局的層次，我們把企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈分為業(yè)務線、產(chǎn)品線、業(yè)態(tài)線。整體看，2018年這三條線都呈現(xiàn)出積極變化，都在加速進化升級。其中，業(yè)務線在確立中逐漸吃重，并加速延伸；產(chǎn)品線是在綜合考量城市布局策略和項目屬性基礎上，打造更加豐富、更加立體的系統(tǒng)，凸顯商業(yè)開發(fā)企業(yè)銳意進取的姿態(tài)和逐步成熟的自信；業(yè)態(tài)線的變化更加絢麗多彩，開發(fā)商們在現(xiàn)實空間中進行了生動的實踐，折射出其對美好生活的強烈感知和對商業(yè)上的執(zhí)著追求。
1業(yè)務線：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略地位強化、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務對其它多元業(yè)務賦能
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商業(yè)地產(chǎn)支柱地位的確立尤其體現(xiàn)在龍頭企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的重視態(tài)度上。
萬科：繼2012年轉型“城市配套服務商”之后，2018年3月，萬科將自身的定位升級為城鄉(xiāng)建設與生活服務商，并將這一戰(zhàn)略定位具體細化為美好生活場景師等四個角色功能。6月29日，萬科董事局主席郁亮更是公開表示，“我無法回答十年之后物流占多少、商業(yè)占多少，清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”目前，萬科正通過旗下印力集團，以專業(yè)化的平臺發(fā)力運營商業(yè)地產(chǎn)。
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商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的延伸落地積極支撐企業(yè)多元業(yè)務發(fā)展。
保利：是一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務為翼的“一主兩翼”的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在“社區(qū)消費服務”這一翼上，保利地產(chǎn)致力于打造涵蓋物業(yè)管理、增值服務、社區(qū)商業(yè)、長租公寓在內(nèi)的綜合服務商，呈現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)與其他業(yè)務模式融合發(fā)展的勢頭。
金科：商業(yè)地產(chǎn)在向物業(yè)增值服務業(yè)務延伸。在社區(qū)生活服務業(yè)務方面，金科將通過打造智慧生活社區(qū)，為公司業(yè)主提供全方位的人性化服務，收入來源包括基本物業(yè)費和其他增值服務收入。
2產(chǎn)品線：持續(xù)開辟新的產(chǎn)品線，美“出”新高度
作為城市文明的風向標，商業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市天際線的坐標，隨著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不斷推陳出新，一個個爭相出類拔萃，城市也“美”出了新高度。2018年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)品線戰(zhàn)略在深化。能標注城市文明印象的、有號召力的產(chǎn)品在不斷增加含金量，一些企業(yè)也在持續(xù)開辟新的產(chǎn)品線，創(chuàng)造新的天際之美。
產(chǎn)品線演變主要來自于兩種力量。
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隨著商業(yè)層次的展開，并基于項目能量，打造不同能級的產(chǎn)品。
寶龍：寶龍旗下商業(yè)地產(chǎn)主要分為寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城三大產(chǎn)品線，其商業(yè)地產(chǎn)中酒店領域更開辟出了豐富的產(chǎn)品線，其自營藝術酒店為“藝悅、藝悅精選、藝珺”三大品牌，覆蓋從“中檔、高檔、豪華藝術主題酒店”的完整產(chǎn)品線。
同時，梳理新城控股等其他數(shù)十家企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，皆符合能級布局的邏輯。
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根據(jù)項目屬性和商業(yè)業(yè)態(tài)細分，打造基于不同業(yè)務的產(chǎn)品線。
對于開發(fā)商而言，每一類產(chǎn)品線都蘊含著企業(yè)差異化的經(jīng)營策略，指向不同的升級之路。
寶龍：以寶龍地產(chǎn)三大產(chǎn)品線中的“寶龍一城”為例，“寶龍一城”被定義為寶龍地產(chǎn)超高端項目的集合。寶龍地產(chǎn)2018年計劃打造三個商業(yè)地產(chǎn)代表作，其中之一是廈門寶龍一城，從定位上，廈門寶龍一城將被打造成高定位、高品質(zhì)的城市級別商圈的代表作。
從具體實施環(huán)節(jié)來看，廈門“寶龍一城”在業(yè)態(tài)領先、配置高、加入全新版塊等三個方面體現(xiàn)了寶龍地產(chǎn)的戰(zhàn)略意圖。一是在業(yè)態(tài)組合上，廈門“寶龍一城”涵蓋購物中心、W酒店、寫字樓、服務式公寓、SOHO和藝術中心等，是廈門唯一的六位一體商業(yè)綜合體。第二是配置較高，比如酒店方面引入了首家W酒店，填補了區(qū)域高端酒店的空白。第三是探索“商業(yè)地產(chǎn)+文化”的模式，引入了寶龍文化旗下的“寶龍藝術中心”，為商業(yè)地產(chǎn)項目注入了新版塊、新活力。
3業(yè)態(tài)線：從大處著眼、從小處落筆
華潤：華潤置地則通過積極探索新業(yè)態(tài)新模式——商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系及新零售的發(fā)展方向，以實現(xiàn)其引領中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略意圖。龍頭商業(yè)房企通過探索商業(yè)業(yè)態(tài)的升級更新，向“商業(yè)+地產(chǎn)”縱深推進。
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加速周轉成主流，“商業(yè)去化”和“去商業(yè)化”并舉
從長遠發(fā)展角度看，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢將日益凸顯，加大對商業(yè)地產(chǎn)的布局是應有之義；不過，從短期來看，尤其是從2018年來看，商業(yè)地產(chǎn)運營商在短期市場行為上正在進行另一種升級：在加速周轉中去化商業(yè)庫存，為更穩(wěn)健的增長奠定基礎。
1加速周轉是主線，“續(xù)航能力”已成現(xiàn)實考驗。
在當前的形勢下，沒有項目無法續(xù)航，但資金壓力過大，也同樣可能無法續(xù)航。因此，從長線來看，盡管商業(yè)地產(chǎn)市場機會廣大，但從短期來看，不少企業(yè)認為市場仍具有較大的不確定性，且鑒于資金鏈的壓力，大多選擇快周轉模式，以快速回籠資金。
綠地：2018年一季度，綠地集團判斷公司房地產(chǎn)主業(yè)面對嚴峻的金融環(huán)境、調(diào)控壓力和激烈的行業(yè)競爭，緊緊圍繞“加快周轉速度、提高運營效率、實現(xiàn)持續(xù)增長”的主線，全力推進各項重點工作。該公司制定出以市場為中心的策略，切實在“速度”和“質(zhì)量”上下功夫，狠抓庫存去化、新盤銷售、資金回籠等工作。
寶龍：寶龍地產(chǎn)也判斷，根據(jù)當前中國房地產(chǎn)發(fā)展形勢，高周轉仍然是其集團營銷的主線。
華潤：華潤稱今后聚焦規(guī)模增長與高效運營，提升管理水平，加快周轉，提高開發(fā)效率。
2短期承壓，“商業(yè)去化”和“去商業(yè)化”并存。
另有一家大型上市地產(chǎn)公司表示，由于商業(yè)物業(yè)受到市場飽和、成本激增及電子商務沖擊等多重影響，傳統(tǒng)零售行業(yè)競爭日益加劇。為優(yōu)化資本配置、進一步謀劃商業(yè)物業(yè)轉型升級，公司2017年退出傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營。當然，從本質(zhì)上看，這種“去商業(yè)化”更多的是商業(yè)地產(chǎn)領域的結構性去化，屬于一種相對行為。
小結：商業(yè)地產(chǎn)，改變了一個個城市的形象和氣質(zhì)，開啟了文明生活的新風尚。在新時代，商業(yè)地產(chǎn)無疑有著美好的明天。在今天，由于商業(yè)地產(chǎn)的使命和價值，絕對的“去商業(yè)化”并不多見，更非大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所為。從長期看，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)普遍長線看好商業(yè)地產(chǎn)，但從短期而言，加速周轉、加速結構性去化仍是應時之舉。通過短期市場行為的升級，企業(yè)提高了對市場的適應能力，提高發(fā)展的可持續(xù)性。
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聯(lián)合拓展深化布局，“商業(yè)+地產(chǎn)”方興未艾
如果從行業(yè)本質(zhì)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就是對地產(chǎn)和商業(yè)這兩種最核心資源的整合。跟蹤近兩年商業(yè)運營企業(yè)的大動作可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整合邏輯基本沿著這兩大方向在推進。在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，由于優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，風險攀升等因素，強強聯(lián)合、抱團取暖已成為常態(tài)；在地產(chǎn)業(yè)外部，大型開發(fā)商正加速對商業(yè)資源的獲取，入股、戰(zhàn)投、協(xié)議等等，“商業(yè)+地產(chǎn)”合作方興未艾。
1強強聯(lián)合組戰(zhàn)艦成常態(tài)，船大吃水深。
華僑城：華僑城通過合作拍地、項目并購、協(xié)議置換等多種途徑，并憑借其品牌優(yōu)勢和文化旅游開發(fā)實力，在深圳、南京、杭州、寧波、成都、南昌、武漢等多個城市順利落地20余個新項目，新增土地規(guī)劃建筑面積580萬平方米，而且在深圳各區(qū)也取得多個城市更新項目，為公司的持續(xù)發(fā)展積蓄潛力。從華僑城的經(jīng)驗來看，通過新增合作、并購等多樣化的拿地渠道，豐富和優(yōu)化資源獲取途徑，保障了投資工作的順利推進，而且還以相對較低的成本獲取可觀的土地資源。
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的主要生產(chǎn)資料，但在實際的地產(chǎn)開發(fā)中，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，特別是核心城市和核心城市群的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊。整體來看，由于優(yōu)質(zhì)資源稀缺疊加地價上漲帶來的資金壓力，更多房企傾向于選擇聯(lián)合拿地，共擔風險，這也將繼續(xù)成為大型商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)的拓展趨勢。
2做“商業(yè)+地產(chǎn)”的加法，龍頭房企加入商業(yè)變革戰(zhàn)團。
今年1月，蘇寧95億入股萬達商業(yè)，雙方計劃在原有開展的物業(yè)租賃合作的基礎上，全面推進在商業(yè)物業(yè)開發(fā)及運營、金融服務、會員數(shù)據(jù)等業(yè)務領域的合作；
4月，蘇寧與碧桂園將在全國范圍內(nèi)開展商業(yè)地產(chǎn)的合作，預計今年內(nèi)將有600家蘇寧小店、蘇寧直營店等智慧零售業(yè)態(tài)店入駐碧桂園物業(yè)；
5月，蘇寧和金科集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方不僅將在零售板塊攜手展開蘇寧小店、蘇寧易購直營店及其他業(yè)態(tài)共計超200個項目的開發(fā)，還將在投資、金融、采購等板塊進行深度合作。
隨著與萬達、碧桂園、金科、恒大等各大開發(fā)商合作的推進，借力地產(chǎn)商的地產(chǎn)資源，蘇寧易購將獲得低成本快速擴張的優(yōu)勢，構筑強大的線下開發(fā)能力，結合其線上線下、智慧零售、資源共享等戰(zhàn)略，有望從“商業(yè)+地產(chǎn)”融合發(fā)展中更好的受益。
在聯(lián)合辦公新業(yè)態(tài)方面，“商業(yè)+地產(chǎn)”也倍顯活力。不僅有優(yōu)客工場、凱德辦公等企業(yè)在和地產(chǎn)商攜手拓展，碧桂園等企業(yè)也加入到聯(lián)合辦公市場。今年1月10日，碧桂園與聯(lián)合辦公運營商方糖小鎮(zhèn)達成戰(zhàn)略合作，雙方將在包括聯(lián)合辦公、創(chuàng)意辦公、商業(yè)綜合體等領域展開合作。4月24日，碧桂園與方糖小鎮(zhèn)第一個聯(lián)合辦公項目在滬正式開工，該項目也是碧桂園在聯(lián)合辦公領域的首個項目。
小結：在中國經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的背景下，加強供給側改革，并向縱深推進，這是發(fā)展的趨勢所在，這也是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的方向。就商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部而言，商業(yè)是需求端，地產(chǎn)是供應端；就外部而言，“商業(yè)+地產(chǎn)”合為一體共同構成供給側的一端。這樣的聯(lián)系和差異，構成雙方合作的根本動能，這也決定著，未來這一趨勢仍將持續(xù)、并逐步強化。
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輕資產(chǎn)擴張、金融創(chuàng)新提速，
共筑企業(yè)競爭護城河
2020年，我國將全面建成小康社會，實現(xiàn)第一個百年中國夢，隨后，我國將向社會主義現(xiàn)代化強國之路繼續(xù)挺進。中國經(jīng)濟社會發(fā)展的大勢從根本上決定了商業(yè)地產(chǎn)仍然大有可為，但隨著市場環(huán)境的變遷，存量時代的來臨，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)必須有新的模式突破。
1資金承壓，企業(yè)舉起輕資產(chǎn)大旗加速擴張。
萬達、華潤、大悅城、寶龍、新城等均流露出引領商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的雄心，甚至謀劃加速跑馬圈地、一騎絕塵。
根據(jù)萬達部署，今后將加快萬達廣場全國布局，盡快多簽多建項目，更早將萬達廣場發(fā)展到千店規(guī)模，這就是萬達的護城河計劃。
“千店規(guī)模就意味著全國336個地級以上城市，萬達廣場能覆蓋90%，剩下10%左右的地級市因為人口和消費不夠而戰(zhàn)略放棄；主要縣級城市覆蓋30%，因為中國一些縣人口較多，也具備較強消費能力”，這正是王健林做出上述布局的考量。到2017年底，萬達集團旗下已開業(yè)236個萬達廣場，這距離其千店規(guī)模的護城河計劃，還差764個。不能夸大萬達的這一護城河計劃，但也不能低估萬達的雄心和實力，在部分市縣，萬達廣場一旦落地，將會令競爭對手難以落子。
萬達的這一護城河計劃需要時間，還有很多開發(fā)商也在與時間賽跑。
新城控股的愿景是，為滿足中國城鎮(zhèn)化升級過程中的個性化消費需求，未來旗下的吾悅廣場將力爭覆蓋中國GDP80%的區(qū)域，服務城市80%的主流人群，實現(xiàn)對城市人流和消費流的匯聚，形成規(guī)模效應。
從覆蓋GDP和人口來看，僅這兩家公司的市場目標未來就極有可能出現(xiàn)交叉，更遑論還有華潤、大悅城等一眾實力不俗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商蓄勢待發(fā)。
而且，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型活動，極為考驗房企的資金鏈；企業(yè)擴張越快，資金承受的壓力越大。對此，萬達的應對之道是加快輕資產(chǎn)布局，從2018年開始，萬達“要加快萬達廣場輕資產(chǎn)發(fā)展速度，每年不少于50個，合作項目數(shù)量上不封頂”。
所謂商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，就是品牌價值突出的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，通過品牌輸出、資源嫁接、運營管理等手段，與其他開發(fā)商合作開發(fā)商業(yè)項目。
從去年至今，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略被多家開發(fā)商提上日程，并動作頻頻。
萬達：2017年，萬達旗下新開業(yè)廣場49個，萬達茂1個，萬達旅游小鎮(zhèn)1個，其中開業(yè)輕資產(chǎn)廣場24個；
2金融如水，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)多渠道引流加深護城河。
從本質(zhì)上看，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略屬于通過高筑墻達到加強城防的目的，除此之外，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)還通過深挖金融護城河的舉措，進一步鞏固城防。
一直以來，REITs類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備受制約，但最近，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量逐步走高，形式也日漸多樣。
陽光城：6月15日，陽光城表示，以下屬子公司上海潤渝置業(yè)有限公司所持有的上海陽光控股大廈為底層物業(yè)資產(chǎn)，設立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項計劃，開展資產(chǎn)證券化融資工作。該項計劃發(fā)行規(guī)模為不超過25億元，產(chǎn)品期限不超過21年，每3年設立開放期。
綠地：綠地在繼續(xù)推進債權、股權等日常經(jīng)營業(yè)務的同時，也在積極探索REITs等資產(chǎn)證券化業(yè)務。
金融是房地產(chǎn)業(yè)的命脈，特別是持有類的商業(yè)地產(chǎn)，對資本金融的依賴性非常高，某種程度上說，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)就是金融。類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行，無疑將極大地改善開發(fā)商的資金鏈。另一方面，通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以大大降低企業(yè)的資金成本，尤其是近年來，在“防風險、去杠桿”的金融政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨緊，資金成本上升，這更加突出金融護城河的價值。
在商業(yè)地產(chǎn)運營方面，產(chǎn)業(yè)鏈的各方也獲得金融資本的護航。
金融如水，沒有金融，地產(chǎn)就是無水之木。在存量時代，金融在商業(yè)地產(chǎn)這種實體經(jīng)濟領域的創(chuàng)新，必將會有新的作為。
小結：一個商業(yè)地產(chǎn)項目，就是一座城。一座城，要想立得住、立得穩(wěn)，就必須打好根基、加強建設、加固城防、尤其是要加速拓寬拓深護城河。當然，光有護城河是沒用的，還必須有水，有金融之水的護城河才能更好地保住一座城。
文章來源：店商
特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國，20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯(lián)合國際國內(nèi)機器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源，為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建筑設計院，為房地產(chǎn)企業(yè)轉型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運動休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟園區(qū)開發(fā)，提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設計方案；
3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務經(jīng)驗，為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務經(jīng)驗為項目全程保駕護航。
