房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會發(fā)展基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè),也一度成為我國經(jīng)濟發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)不僅提供社會住房需求,也帶動了近70多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對帶動經(jīng)濟繁榮、解決社會就業(yè)起到重要支撐作用,同時由于特有建設用地供給制度,也為政府財政提供來了重大支撐。在當前發(fā)展新的時期,各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。
任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展都會受到政府政策、市場需求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式等內(nèi)外部形勢的重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展之后,也面臨當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的形勢。科學分析理解房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢,對找準產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向與突破口有重大意義。
近年有不少龍頭房企開始業(yè)務多元化,萬科在去年股東大會宣布拋棄房地產(chǎn),轉(zhuǎn)型為美好生活場景師,意味著開啟多元化發(fā)展的道路,包括養(yǎng)老公寓、發(fā)展商業(yè)、物流、長租公寓、冰雪度假、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務,業(yè)務幾乎涵蓋一個城市生活所涉及的所有領(lǐng)域。近期萬科更宣布入股華人文化集團,并宣布參與投資中信資本醫(yī)療健康專項基金。此外,除萬科外,中國恒大也向健康、文旅和高科技產(chǎn)業(yè)進軍,上月宣布入主美國新能源汽車公司Faraday Future,正式進軍新能源汽車行業(yè)。碧桂園則進軍智能制造,打造起機械人產(chǎn)業(yè)園,今年亦成功分拆其物管業(yè)務——碧桂園服務(06098)到港股上市。
由于地產(chǎn)行業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級,龍頭企業(yè)的多元化布局一方面是為了適應新形勢,另一方面也是為了捕捉未來潛在的盈利機會。那么,房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型有哪些呢?飆馬商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)了一下
1.轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè):
講到國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)做商業(yè)成功的企業(yè),華潤置地是典型代表,龍湖也是一個做商業(yè)比較早且成功的房地產(chǎn)企業(yè)。
商業(yè)綜合體地價更便宜。出于政府的區(qū)域發(fā)展模式、綜合體本身的帶動效應、綜合體靠出租為主的收益性質(zhì),商業(yè)綜合體的土地出讓價格顯著低于周邊住宅地價。拿著這么個低價,再和政府好好磨一磨,在綜合體旁邊做一些附帶住宅、底商,溢價能力非常高。商業(yè)綜合體需要“大氣的”呼聲、“膨脹的”規(guī)劃。這些東西是拿來和政府談地價的需要,是招商的需要,是很多未來事情的鋪墊。
然而,商業(yè)地產(chǎn)并不是像以前的房地產(chǎn)那樣好做的,商業(yè)并不是外行易入行業(yè)。不同于前些年的住宅房地產(chǎn),只要有錢,拉一票人馬就能做出來,然后也能賣出去。商業(yè)綜合體的覆蓋面要大得多,前期的定位規(guī)劃、開始的招商開業(yè)、后續(xù)的運營提升,真的是需要長久的心力和能力才能做好的一件事,遠不是一錘子買賣。房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)一定要有專業(yè)的,有經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)代理公司做指導。
特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國,20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全程保姆化菜單式服務:1、拿地顧問,聯(lián)合國際國內(nèi)機器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源,為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃頂層設計;2、策劃設計一體化,攜手國家甲級建筑設計院,為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè);產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運動休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟園區(qū)開發(fā),提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設計方案;3、租售代理,攜20余年千萬方地市縣菜單服務經(jīng)驗,為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售;4、項目診斷,為地市縣問題項目提供解決之道;5、全程顧問,以20余年積累的菜單服務經(jīng)驗為項目全程保駕護航。
2.轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
其中現(xiàn)在比較熱門的是旅游地產(chǎn)和
伴隨宏觀調(diào)控政策持續(xù)加碼、土地市場競爭愈發(fā)激烈,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型行列,將目標瞄上旅游市場。戰(zhàn)略布局文旅地產(chǎn)已成為房企轉(zhuǎn)型的新趨勢。據(jù)了解,目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產(chǎn),海南飽和之后開始向云南轉(zhuǎn)移,擁有山海等自然資源的景區(qū)最受青睞。不少地產(chǎn)商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發(fā),這不僅無益于項目推進,還會帶來更大風險。
文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”,但其本質(zhì)和核心是“文旅”而非“地產(chǎn)”。如今大多數(shù)項目是打文旅概念,實則促進住宅銷售,激活商業(yè)物業(yè)。還需提升認識水平和運營水平,真正的起到以文化旅游拉動項目長期增值,從而實現(xiàn)盈利模式轉(zhuǎn)型
國家政策重點力推特色小鎮(zhèn)的建設培育工作,房企也將特色小鎮(zhèn)作為轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎認為,在目前的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)的開發(fā)、建設、運營是有道理的。
在他看來,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)不可怕,可怕的是企業(yè)不轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)應該從發(fā)展的理念、運營的能力、發(fā)展的模式等方面做出改進。例如樹立長期發(fā)展的理念,一個特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要很多年才能夠培育完善,房地產(chǎn)企業(yè)應拋棄過去短平快的思路。
此外,在特色小鎮(zhèn)的發(fā)展過程中應追求綜合性收益,包括房產(chǎn)的收益、地產(chǎn)的收益、產(chǎn)業(yè)開發(fā)的收益、資本投資的收益,也包括特色小鎮(zhèn)發(fā)展可能對于其他相關(guān)方面提升所帶來的收益。
如今,無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企,還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè),或是上海元合、內(nèi)蒙億利金威這類地方企業(yè),都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向特色小鎮(zhèn),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新的利益增長點。
3.發(fā)展租賃市場,與金融結(jié)合
目前房地產(chǎn)市場是以銷售物業(yè)為主的,但未來的導向是發(fā)展租賃用房。目前政府已經(jīng)開始供應只能建設租賃用房的用地,而且保障房中很大一部分是公租房,租賃物業(yè)需要很高的運營能力。作為開發(fā)企業(yè),應該提前做好轉(zhuǎn)型的準備,提升自身的租賃物業(yè)運營能力,在未來的租賃市場之中分一杯羹。
當然,租賃用房需要開發(fā)企業(yè)持有很大的資產(chǎn),這對于開發(fā)企業(yè)來說會有很大的資金壓力,這就需要開發(fā)企業(yè)積極擁抱金融,拓展融資渠道,同時積極發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務,比如說ABS、REITs等。發(fā)展租賃物業(yè)市場必須與金融進行很好的結(jié)合。
4,完全是很分散化的投資,有部分開發(fā)企業(yè)投資一些完全與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系不大的行業(yè),比如有些投資了體育、娛樂、餐飲、教育等行業(yè),甚至有些企業(yè)已經(jīng)將部分新的業(yè)務培育成了公司的新利潤增長點。
總之,多樣化投資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展中一個不錯的選擇。
我們來回顧一下,改革開放后4波財富浪潮:第一波是制造業(yè)、商業(yè),代表人物如魯冠球、劉永好、宗慶后等;第二波是房地產(chǎn)行業(yè),如萬科、保利、綠城等;第三波當屬互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),如BAT,百度、阿里和騰訊;根據(jù)目前國內(nèi)外形勢判斷,隨著我國供給側(cè)改革的推進,第四波應該出現(xiàn)在消費領(lǐng)域!民以食為天,隨著食品安全意識的強化和升級,以三產(chǎn)融合為典型特征的休閑農(nóng)業(yè)異軍突起,無論是國家政策的支持力度,還是市場需求的熱度,都彰顯出這個行業(yè)的強勁發(fā)展。于是,很多人關(guān)注“休閑農(nóng)業(yè)”領(lǐng)域,不足為奇。
那么,房企怎樣做好轉(zhuǎn)型升級,順利對接到下一階段呢,飆馬商業(yè)地產(chǎn)認為需要做到以下幾點
首先,企業(yè)應該完善戰(zhàn)略管理,投資和經(jīng)營從“機會導向”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;戰(zhàn)略引領(lǐng)”。例如,萬科的企業(yè)愿景從“中國最大的住宅市場企業(yè)”,調(diào)整為“城市配套服務商”。綠城也把自己的定位從高品質(zhì)開發(fā)商調(diào)整為“城市理想生活綜合服務商”;
其次,重視分工合作,根據(jù)自身優(yōu)勢,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一些環(huán)節(jié)進行專業(yè)化、特色化發(fā)展,突出自己的核心能力。例如,平安不動產(chǎn)突出自身優(yōu)勢,只做“投資商”,不做“開發(fā)商”。許多開發(fā)能力強的開發(fā)商,如綠城、濱江、萬科等,則大力發(fā)展“代建”和合作開發(fā),“為更多的人造房子”;
第三,主動適應互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展,采取“互聯(lián)網(wǎng)+”或者“+互聯(lián)網(wǎng)”等各種方式,創(chuàng)新業(yè)務模式。例如,萬科前副總裁毛大慶離職后,創(chuàng)業(yè)“創(chuàng)客工廠”。寫字樓開發(fā)商SOHO中國決定不再拿地,轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)經(jīng)營管理。
地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級之路道阻且長,在這條路上不能急于求成。在數(shù)字化轉(zhuǎn)型進程中,移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與智慧城市、交通、能源、教育、醫(yī)療、制造、旅游等行業(yè)的深度融合,將進一步形成更加開放、融合、協(xié)同發(fā)展的數(shù)字化生態(tài)體系。未來的地產(chǎn)行業(yè)一定是一個開放合作的中小企業(yè)各具優(yōu)勢、競相創(chuàng)新、梯次發(fā)展的數(shù)字化產(chǎn)業(yè)格局。
特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國,20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全程保姆化菜單式服務:
1、拿地顧問,聯(lián)合國際國內(nèi)機器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源,為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃頂層設計;
2、策劃設計一體化,攜手國家甲級建筑設計院,為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè);產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運動休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟園區(qū)開發(fā),提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設計方案;
3、租售代理,攜20余年千萬方地市縣菜單服務經(jīng)驗,為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售;
4、項目診斷,為地市縣問題項目提供解決之道;
5、全程顧問,以20余年積累的菜單服務經(jīng)驗為項目全程保駕護航。