商業房地產市場的形勢，從商業地產的興起，開始主要經營百貨商場的形式，業務模式比較單一，截止到目前為止，已經進入快速的發展通道，各大區域級城市規劃發展商業地產，比如城市綜合體，大型的有mall，那么發展到一定階段，業務經營模式將發生重大轉變。經營運營體的規劃、配套、規模基本都處于大規模的發展趨勢。那么，商業地產未來發展趨勢有哪些呢？飆馬商業地產進行了猜想：
商業地產市場占有根據城市發展及規劃有直接關聯，當地經濟發展總量，人均消費水平，商業市場發展空間等等。商業地產發展有幾個市場規律，底商：主要面向居民小區進行基本服務配套的設施；步行街商業：區域城市的中心區位，人流量、交通核心區等配套；城市綜合體和mall：其建設規模比較大，體量有嚴格的標準規范，比如15萬—30萬方以上的大型商業中心，其功能十分完善，吃喝玩樂一體化的高端時尚服務場所。配套十分完善，城市中心位置，消費娛樂的必選業態。
未來，大型購物中心需要通過打造、更新“大IP”，吸引各類人群，推動 人流量增長。同一個品牌下的多個購物中心，可以運用不同的“IP”主題組合，如親子卡通、藝術設計、選秀明星、地方文化等，實現輻射區域內的影響力最大化。
社區商業則需要更加貼近消費者，在業態選擇、空間分時利用、電子CRM管理等方面做文章，針對社區需求調整模式，高效滿足高頻的衣食住行、親子早教、休閑娛樂需求，提高固定輻射范圍內社區消費者的造訪頻次。
場景化迭代的商戶組合將商業地產運營商的日常運營職責從公共空間管理拓展到了產品選擇和店鋪空間動態調整。這一模式既能滿足消費者喜新厭舊的心理，也能夠平衡財務回報，甚至可以減少不必要的提前撤場現象
應用M2C模式、O+O增值服務等新模式，商業地產運營商有機會在基礎門店銷售外創造額外價值、捕獲虛擬坪效，在不提高租售比的條件下，突破租金天花板，提升整體資產回報
越來越多的購物中心意識到，由于產品體驗、現場服務等優勢，線下渠道依然可以吸引到高質量的客群。針對線下高質量客群，購物中心可以聯合線上平臺，提供額外的線上產品選擇、長期訂閱等服務，確保自身不僅把握消費者的線下消費，更能分享線下消費者在線上貢獻的額外價值
未來做商業地產就是做內容，需要類似時尚雜志的編輯能力，在相同的“容器”中，一遍遍推陳出新。這背后需要一整套能力組合支撐，包括前瞻設 計、客戶洞察、核心品類產品和品牌組合管理等。
日本蔦屋書店是一個極致案例（見圖5）。“在未來，所有的企業都將成為設計集團。”“ 所謂的設計，……即是為顧客提供把構想變為現實的能力。”蔦屋書店針對穩定的目標客群，以生活方式主題為載體不斷創新，設計跨品類的場景，使蔦屋書店可以舊瓶裝新酒，牢牢抓住受眾。
在這個零售新概念爆發、消費者喜好快速更迭的時代，現有商業地產開發運營模式將遇到前所未有的挑戰。商業地產運營商應盡早布局，嘗試新模式， 建立新能力，跟上零售業態發展和消費者需求變化的腳步，并進一步引領商業地產發展的新趨勢。
未來消費者訴求的價值將成為購物中心的新價值點，開辟與新價值所匹配的創新盈利模式，才是突圍的根本要義。
廣義的商業地產包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來作銷售和經營這些物業綜合體的運營形式。從房地產開發投資完成額累計同比數據來看，2009年起，辦公樓和商業營業性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業營業性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強，商業地產的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮化的推進，市場容量呈不斷增加的態勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或寫字樓物業的投資。未來更多資金流入商業地產市場，商業地產投資將維持走高態勢。
中國的商業地產正在從追求短期市場化目標，轉向商業運營價值的長期金融化。位于核心商圈的商業物業很受投資者青睞。從商業物業細分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業業態投資屬性不同，投資回報也有所不同;同時依據物業所屬城市屬性不同，投資回報也有所不同。商業物業具有金融屬性，對資本運作的要求非常高。商業地產在運營階段將轉向“資本和運營”，投資屬性更加突出。未來的商業地產項目將更加關注運營階段的投融資能力，具有較強投融資能力的商業地產項目才最具競爭實力。
目前在一二線城市，商業地產發展已逐步趨向成熟，市場上優質項目逐漸增加。傳統的房地產金融時間短，形式單一，已滿足不了商業地產長遠的發展。像國外成熟商業地產市場一樣，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)為主角持有成熟的商業物業成為市場發展的重要趨勢。REITs作為商業地產發展未來的方向，不僅能分散投資風險，還能深入挖掘資產的價值，通過估值來盤活資產，同時還能有助于維持項目現金流的穩定。REITs是給有財力培育投資物業開發商的一個退出及資本循環的機制。對于開發商持有商業地產項目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：股本融資：簡單來說，即出讓項目部份股權，引進機構性財務投資者。開發商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關安排。夾層貸款融資：除開發商自有資金、股本融資及商業銀行開發貸款外，在債務與項目資產價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構性投資及財富管理公司能為項目開發商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資。現在一般年利息在百分之十二至十五，取決于項目的回報可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項目投資回報，這樣會使利息降低。
從未來商業發展的趨勢來看，“個性”、“主題”、“更清晰的定位”是項目能夠發展的重要因素。
主題個性化主題運動區，會有更好的發展機會。培育跑團文化，打造跑步社群深諳“功夫在詩外”的道理，占據全球零售領先地位運動品牌耐克，除了深耕產品、提供多元的門店體驗外，還把眼光放到了“社群運營”，以此獲得更強的消費粘性。已經從簡單的記錄跑步里程的工具成長為全球運動愛好者分享、互動、挑戰、鼓勵的數字社區。做到“心”零售，新零售就成功了一半。消費者喜歡在什么店鋪購物？無非就是帶來優質體驗、讓TA心情舒暢的店鋪。品牌衰亡的根本原因不是技術落后，歸根結底是離消費者的心遠了。 通過上述案例，相信大家能更清晰地理解“新零售”為何物。
