悅街是中糧地產旗下的商業品牌之一。而近日每經記者在成都中糧大悅城悅街實地探訪發現，開業已三年的悅街人氣清冷，商鋪空置率超過六成，現場還有商家正在撤場。
“電影《前任3》曾在成都大悅城取景，所以現在大悅城的人氣還是很好。”成都中糧大悅城• 悅街的銷售人員對《每日經濟新聞》記者說道。
4月的一個周日，記者來到成都中糧大悅城，與大悅城商場內人頭攢動景象對比鮮明的是，“悅街”鋪面大面積空置，人流稀疏，且有一些商家正在撤場。
悅街為中糧地產旗下另一商業品牌。信息顯示，悅街作為成都大悅城整體商業的一部分，總體量約占大悅城總建筑面積40萬平方米的5%，屬于“外街”部分，與大悅城同
步開業已有三年時間。但截至目前，悅街開業率卻不足40%。中糧置地成都大悅城相關人士坦言，悅街的招商工作進行得比較艱難。但其稱，下半年公司會加大對悅街的推廣力度。
成都中糧大悅城悅街入口 圖片來源：每經實習記者李詩韻攝影
現場實探：超6成鋪面空置 有商家正撤場
當日，一位正在撤場的商家告訴《每日經濟新聞》記者，悅街與大悅城同時開業，當時幾乎是滿開業率，但僅過了一年左右，便陸陸續續有商家開始撤場。
大部分商鋪空置是目前悅街面臨較大的問題。
成都中糧大悅城位于成都西三環內，是中糧置地9個在運營的大悅城之一，于2015年開業運營。據公開信息，大悅城的建筑組成包括購物中心、主題街區、甲級寫字樓三個部分。
悅街與咕嚕學院是成都大悅城的兩個主題街區。咕嚕學院位于商場內部負一層，悅街則處于“外街”。盡管大悅城多處標識有悅街的方向，但悅街的具體位置并不好找尋。
記者根據現場導視圖統計，悅街商鋪共分為55間，目前實現經營的有19間，營業商家以餐飲為主。其中，悅街1樓共20間商鋪，實現經營的是位于入口附近的8個商家，
以餐飲業態為主。2樓共有商鋪23間，5家在營業，其中4家是餐飲。3樓共12間鋪面，營業的有6家，主要為KTV、網吧等娛樂業態。
記者在現場看到，不少鋪面大門緊鎖，一些空置商鋪仍能看到曾營業過、已撤場的痕跡，甚至有空置店鋪被當作倉庫使用。以全部鋪面和營業鋪面來算，悅街空置率約65.5%。
中午時分，悅街2、3樓的顧客很少，1層入口處餐廳約有十人左右在用餐。一位用餐的消費者認為，悅街才開始經營三年，人氣不足也正常，他偶爾會來吃飯。
記者觀察發現，即使在隨后晚飯時間，悅街現場人氣仍較差。當日傍晚，悅街噴泉吸引了一些附近居民帶孩子前來玩耍。
一位正在撤場的商家稱，因為他們開在成都另一商場的餐廳人氣不錯，大悅城在開業前主動邀請他們入駐，他們也是看重大悅城在其他城市的品牌效應。開業前，投資
約200多萬元進入悅街，但由于人氣難以支撐日常營業，該商家在今年3月決定停業，虧損超過300萬元。
悅街空置的鋪面 圖片來源：每經記者蔡雅蕓攝影
問題溯源：商場導流問題和斷頭路
傍晚6點左右，記者注意到，位于1樓入口處的餐酒吧上座率達到3~4成，有30人左右在用餐，算是整個悅街人氣最高的商家。該商家稱，他們在悅街經營超過兩年，老顧客與新顧客的比率約二比一。
租金方面，悅街三樓的綜合租金水平約為170元/平方米/月，其中包含了物業費、推廣費和管理費等。有承租商家認為，這一租金水平在成都范圍不算低。
多家商戶表示，悅街人流量比較少，基本都是靠自己的品牌吸引消費者過來。一位在成都有多家連鎖店的商家認為，他們的日常人氣主要靠自己品牌吸引，高峰期店內位置基本能坐滿，但營業收入也僅基本維持運轉，日均一千多元流水。
位于二樓的一位商家表示，因為餐廳是碳火烤肉，物業管理方每天都會來檢查一次消防安全，也會要求商家按照規定擺放物料，管理方面較為完善。
悅街已撤場的商家之一 圖片來源：每經記者蔡雅蕓攝影
多位商家分析認為，悅街人氣不足有三大原因：一是大悅城設計上的缺陷，悅街位置不夠突出，從商場內部走到悅街的出口有限，人流難以到達。有商家舉例稱，經常有消費者通過手機app看到其店，但卻找不到位置打電話來問路；二是商場內部同樣配有餐飲業態；三是悅街商鋪空置率較高，整體消費體驗較差。
《每日經濟新聞》記者從中糧置地成都大悅城相關人士處了解到，悅街定位與大悅城商場互補，后者營業到晚上十點，但悅街可以做到不休業，而悅街招商更看重本土網紅品牌。
前述正在撤場的商家認為，“大悅城招商方當時說悅街門口的斷頭路可在三個月內開通，但三年過去，斷頭路還是開業時的樣子。同時，雖說悅街可24小時營業，但實際上商場關門加上只有零星商家營業，深夜在悅街吃飯的人其實非常少。”
前述二樓商家店長同樣對記者說，“因為是烤肉店，顧客一般會喝酒到很晚，但我們在晚上十一點左右就會歇業，因為商場關門時間是晚上十點，很少有人會在十一點后來這里吃飯。”
該商家還認為，有餐飲需求的顧客基本集中在商場四樓的中間部分，兩端人氣都一般。此前，悅街也沒有自己獨立推廣活動，故而造成當前情況。
另有成都大悅城人士稱，大悅城另一條主打“手作”主題的商業街咕嚕學院雖位于商場內部，剛開始時，運營和招商也不容易，是慢慢做起來的。記者在咕嚕學院內也看到，鋪面承租率較高，僅有零星鋪面歇業。
悅街人氣清冷 圖片來源：每經記者蔡雅蕓攝影
成都大悅城：下半年加大推廣力度
記者了解到，悅街品牌系將產權分售給小業主，再由中糧與業主簽訂返租協議，由中糧負責招商、運營等管理工作。值得注意的是，中糧與業主在合同內約定，在六年的合同期內，業主每年能得到5%~8%不等的年化收益，即六年合同期中前兩年收益回報為5%，中間三年為6%，最后一年為8%，且這個年化收益不受商鋪是否有商家承租的影響。
在中糧方面此前的介紹中，悅街產品系中糧商業板塊下的銷售返租型產品，即以銷售返租形式，由中糧商業管理團隊統一定位、統一招商、統一運營，悅街即中糧推出的投資理財產品，中糧將悅街定位為“具備穩健的回報和中長期物業增值溢價空間”的產品。
悅街置業顧問稱，目前已與悅街簽了合同的商家在40%~50%左右，悅街正在調整業態的過程中，中糧管理團隊也在把更多精力放在悅街的推廣、招商工作上。
該置業顧問認為，悅街與大悅城是一個整體，悅街做不好也會影響大悅城整體消費體驗。據其透露，每個月大悅城支付給業主租金費用有幾百萬元。
成都大悅城相關人士也對記者說道，“悅街商鋪大面積空置確實影響了消費體驗，悅街做不起來會拉低大悅城很多指標，大悅城在悅街的招商和引流上壓力比較大，大悅城也在積極推動悅街的招商和引流。”
該人士認為，在商場內給再多悅街的方向導示，其實都不如開通斷頭路引流有效，而悅街的返租模式也對商家要求比較高。今年下半年，中糧會加大對悅街的推廣力度。
同樣是大悅城團隊運營悅街品牌，位于成都攀成鋼區域的中糧鴻云悅街卻是另一番景象。《每日經濟新聞》記者近日實地探訪中糧鴻云悅街，并沒有看到空置商鋪。除眾多餐飲商家外，還有星巴克、好利來、言幾又等各類品牌連鎖商家入駐。
在接近成都中糧的業內人士看來，中糧鴻云悅街的位置比較有優勢，且攀成鋼片區一直以來商業較缺乏，鴻云悅街人氣好也在情理之中。
據了解，鴻云悅街去年三月開始招商，2017年12月開街，開街當日開業率達85%。其運營模式和大悅城悅街相似，鴻云悅街小業主與中糧簽訂10年以內的合同，每年收取固定回報。
而成都第三條中糧悅街，即位于成華區崔家店的錦云悅街離開街尚有時日。記者現場看到，目前錦云悅街尚無商家入駐。
對成都中糧大悅城悅街的相關情況，近日，《每日經濟新聞》記者多次聯系中糧置地成都大悅城方面并發去采訪提綱，但截至發稿，未獲得對方書面回復。
本文出自每日經濟新聞 記者 蔡雅蕓 實習記者 李詩韻 本文章內容不代表本站觀點，如牽涉版權問題請與管理員聯系刪除。
