杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交金額達(dá)93億 四年來(lái)占比首超3成

      在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，杭州市委市政府高度重視、精準(zhǔn)決策，無(wú)論是環(huán)環(huán)相扣的調(diào)控政策還是重拳出擊的市場(chǎng)監(jiān)管均及時(shí)有效，獲得中央部委的充分肯定。

　　從近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份杭州新建商品住宅供應(yīng)端的新增批準(zhǔn)預(yù)售與入市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銳減，新房成交量環(huán)比前一月減少25%，全市住宅整體成交均價(jià)環(huán)比前一月下降3.9%。顯然，自9月份起連續(xù)出臺(tái)的限購(gòu)、限貸等政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。

　　交易量環(huán)比9月減少25% 購(gòu)房者觀望情緒漸濃

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月數(shù)據(jù)來(lái)看，上半月15個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市的住房?jī)r(jià)格漲幅環(huán)比9月均出現(xiàn)明顯回落，這其中就包括杭州市。

　　根據(jù)杭州市透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，10月杭州全市新房共成交2.05萬(wàn)套，環(huán)比9月減少了25%，為今年3月份以來(lái)月度成交倒數(shù)第二位，僅略高于8月銷(xiāo)量；成交總面積221萬(wàn)平方米，總金額378億元。其中，市區(qū)成交1.7萬(wàn)套，為今年3月份以來(lái)月度最低。10月下旬，外地購(gòu)房者占比較9月限購(gòu)前減少近5個(gè)百分點(diǎn)。

　　受密集出臺(tái)的調(diào)控新政影響，各大案場(chǎng)的來(lái)電來(lái)訪量均出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，大規(guī)模放量的高燒行情已有所降溫。

　　從后市來(lái)看，受到政策限制，樓市成交量還會(huì)繼續(xù)有所萎縮，再加上去年年底成交基數(shù)的抬升，今年年末成交量同比漲幅將收窄，甚至由正轉(zhuǎn)負(fù)。但橫向比較，10月份全市新建商品住宅1.4萬(wàn)套的月度成交量仍處歷史較高位，隨著部分住宅的投資類(lèi)需求導(dǎo)流到商業(yè)地產(chǎn)，后續(xù)階段樓市整體成交量預(yù)計(jì)將穩(wěn)定在一定的水平。

　　市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交金額達(dá)93億元 四年來(lái)占比首超3成

　　今年3月份以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成交同步回暖，尤其是9月末樓市新政后，不在限購(gòu)之列的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交有所抬頭。剛剛過(guò)去的10月，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)、成交面積和成交金額均創(chuàng)下2013年以來(lái)的新高，其中成交面積首次突破50萬(wàn)方，成交金額高達(dá)93億元。

　　根據(jù)杭州市透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，10月杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占總量的36%，為2013年以來(lái)首次突破3成，較9月占比增加了11.1個(gè)百分點(diǎn)。本月主城區(qū)成交套數(shù)TOP10中，商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)6席，而位于錢(qián)江新城的寫(xiě)字樓項(xiàng)目——交投綠城·明珠國(guó)際，以13.66億元的銷(xiāo)售額奪得主城區(qū)成交金額桂冠。

　　從歷史來(lái)看，杭州市區(qū)每月新建商品房成交量中商業(yè)地產(chǎn)成交占比大致在15%上下波動(dòng)。2011年2月杭州住宅限購(gòu)政策升級(jí)后，新建商品房成交量中，商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占比快速上升，達(dá)到40%（2011年3月），此后的4月-12月占比在35%上下波動(dòng)。可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策直接影響著住宅產(chǎn)品，但另一方面也對(duì)酒店式公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了較大影響。由于商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)不限貸，住宅限制性政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)成交明顯走俏，不僅成為調(diào)控政策的避風(fēng)港，也成為了住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力外溢的承接者。

　　另?yè)?jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月，杭州全市新建商業(yè)地產(chǎn)新增批準(zhǔn)預(yù)售20.73萬(wàn)平方米，僅為本月商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交量的40%，促使商業(yè)地產(chǎn)可售面積刷新近一年的最低紀(jì)錄，為830萬(wàn)平方米。按照近12個(gè)月杭州全市商業(yè)地產(chǎn)的月均成交面積計(jì)算，去化周期為25.7個(gè)月，較9月末縮短了3.1個(gè)月，但仍超出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一般認(rèn)為的去化周期在12-24個(gè)月的合理區(qū)間，且仍存在區(qū)域結(jié)構(gòu)性不平衡等問(wèn)題。

　　全市住宅成交均價(jià)環(huán)比下降3.9% 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)

　　新政后，熱點(diǎn)城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)得到有效遏制。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，杭州10月上半月價(jià)格漲幅收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，10月杭州全市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比漲幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，價(jià)格環(huán)比9月下降3.9%，為16775元/平方米。限購(gòu)主力區(qū)域的主城區(qū)10月新建商品住宅均價(jià)環(huán)比漲幅較9月收窄了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　尤其是提升二套房首付比例，影響了一些改善型項(xiàng)目的客戶首付門(mén)檻，被限區(qū)域的高單價(jià)高總價(jià)住宅房源成交比重有所減少，這也是整體成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性下調(diào)的原因之一。

　　從10月份杭州市區(qū)新建商品住宅成交房源的價(jià)格分布來(lái)看，成交均價(jià)占比最大的區(qū)間依然是12000元/平方米以下房源，成交比重為35.9%；均價(jià)在25000元/平方米以上的房源10月成交占比較9月減少了2.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)應(yīng)的，總價(jià)在200萬(wàn)元/套以上的房源占比較9月減少了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從成交房源的戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，市區(qū)住宅面積在120-180平方米的改善型房源10月成交占比較9月減少了1.2個(gè)百分點(diǎn)，而面積在80平方米以下的小戶型面積占比增加了1.4個(gè)百分點(diǎn)。這也側(cè)面顯示出，小戶型由于剛需基礎(chǔ)更堅(jiān)實(shí)，且基數(shù)大、流動(dòng)性強(qiáng)，受政策的沖擊往往相對(duì)較小。

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，杭州此前的這波漲幅和其他城市而言不算夸張，而且高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)消化，尤其是經(jīng)過(guò)上半年的去化，庫(kù)存量已經(jīng)處于健康區(qū)間。加上未來(lái)許多利好還未兌現(xiàn)，這些都對(duì)沖了調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和六年前那一輪調(diào)控相比，也已經(jīng)坦然很多。某城西項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年的指標(biāo)任務(wù)已經(jīng)全部完成了，所以暫時(shí)不會(huì)有調(diào)整價(jià)格的計(jì)劃。在今年杭州牛市行情下，大部分房企的現(xiàn)金回流和預(yù)收賬款得到了較好的累積，短期內(nèi)預(yù)計(jì)房企主動(dòng)大幅降價(jià)的可能性不大。

　　從歷史數(shù)據(jù)的長(zhǎng)周期來(lái)看，杭州樓市成交量與房貸利率和其他調(diào)控政策密切相關(guān)，銀根收緊，調(diào)控加強(qiáng)時(shí)，市場(chǎng)成交逐步縮量；政策放松，市場(chǎng)行情呈現(xiàn)復(fù)蘇。而在上一次出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策后，市場(chǎng)縮量整理一年，才出現(xiàn)價(jià)格的松動(dòng)。但本次調(diào)控與上一次有所不同，上一次調(diào)控是漸進(jìn)式的過(guò)程，并且疊加了加息周期的影響，而目前貸款利率水平仍處于低位，后期政策會(huì)否加碼主要取決于后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)，樓市后期走勢(shì)如何仍有待觀察。

　　10月二手住宅成交量為新房2.1倍 主城區(qū)進(jìn)入存量房時(shí)代

　　2014年以前，新建商品住宅一直是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體，除2013年3月因“20%個(gè)稅”政策的末班車(chē)效應(yīng)帶來(lái)當(dāng)月二手房天量成交外，其余各月主城區(qū)二手住宅的成交量基本只有新建商品住宅6成的水平。

　　近幾年，杭州市新房市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)逐步從市中心向外擴(kuò)散，特別是隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市軌道交通的建設(shè)和綜合體帶來(lái)的區(qū)域配置日漸成熟，近郊不少板塊逐漸興起，尤其是余杭區(qū)日益成為新房市場(chǎng)的主力區(qū)域。2014年，余杭區(qū)新建商品住宅全年成交套數(shù)首次反超主城，而主城區(qū)則逐步向存量房時(shí)代邁進(jìn)。

　　自2014年開(kāi)始，主城區(qū)二手住宅月度成交量較新建商品住宅的比值已有不少月份在1.0以上；進(jìn)入2016年，除4月份以外，其余各月主城區(qū)二手住宅成交量均超新建商品住宅，且兩者的量差呈趨勢(shì)性上升。10月主城區(qū)二手住宅共成交5900套，為新建商品住宅的2.1倍。截至10月末，今年主城區(qū)二手住宅累計(jì)成交已超6萬(wàn)套，為新建商品住宅的1.24倍。

　　此格局的形成由多方面的因素決定。首先，在牛市行情下，區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的可售量持續(xù)下降，促使成交向二手住宅傾斜；其次，“營(yíng)業(yè)稅5年改2年”等利好政策的實(shí)施，降低了二手住房的交易稅費(fèi)，激活了二手房尤其是次新房市場(chǎng)；再者，杭州市政府住房保障貨幣化安置政策的推進(jìn)，對(duì)盤(pán)活存量房市場(chǎng)也起到了積極的作用；再加上今年主城區(qū)房?jī)r(jià)普遍較高，使得一些預(yù)算有限的購(gòu)房者只能選擇戶型面積相對(duì)較小、房?jī)r(jià)相對(duì)較低的二手房。當(dāng)然，因賣(mài)家急于改善而迫切出售房源的心態(tài)，也促使了不少二手房迅速成交。

　　可以說(shuō)，杭州主城區(qū)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入增量、存量并重甚至重點(diǎn)盤(pán)活存量的時(shí)代，而二手房逐漸占據(jù)主導(dǎo)，也將是整個(gè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　二手房行業(yè)進(jìn)一步得到規(guī)范 本月起中介人員需持“證”上崗

　　2015年，杭州主城區(qū)二手住房共成交43794套，首次超過(guò)同期新建商品住房的43679套成交量，逐漸成為交易主力。在此背景下，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局整合行業(yè)大數(shù)據(jù)，創(chuàng)新建設(shè)了杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)建成了覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系，包含所有經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門(mén)店，以及所有從業(yè)人員。

　　經(jīng)平臺(tái)備案的從業(yè)人員，均須佩戴實(shí)名服務(wù)牌上崗服務(wù)。實(shí)名服務(wù)牌記載從業(yè)人員姓名、照片、所屬企業(yè)，以及終身制的備案編號(hào)，并附有二維碼。

　　此外，消費(fèi)者只需掃描二維碼，即可查看該人員的累計(jì)成交單數(shù)及每單評(píng)價(jià)情況、動(dòng)態(tài)星級(jí)評(píng)價(jià)水平、接受行政處罰、行業(yè)檢查或表彰情況、參與行業(yè)培訓(xùn)或考試情況等，擇優(yōu)選取經(jīng)紀(jì)人。在完成網(wǎng)簽手續(xù)后，消費(fèi)者可在90天內(nèi)通過(guò)掃描相應(yīng)從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)牌二維碼或登錄平臺(tái)網(wǎng)站，對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門(mén)店和從業(yè)人員的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，每單交易的評(píng)價(jià)亦會(huì)實(shí)時(shí)進(jìn)行公示。

　　上述交易評(píng)價(jià)信息，將結(jié)合該平臺(tái)收集的每日實(shí)時(shí)更新的行政監(jiān)管信息、行業(yè)檢查和考試培訓(xùn)信息、促成交易的累積數(shù)量，生成對(duì)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門(mén)店以及從業(yè)人員的動(dòng)態(tài)星級(jí)評(píng)定。該功能將在試運(yùn)行期間進(jìn)行內(nèi)測(cè)和數(shù)據(jù)累積，三個(gè)月后正式向社會(huì)公示。

　　據(jù)了解，平臺(tái)試運(yùn)行后，將在短期內(nèi)擴(kuò)大至杭州市區(qū)所有經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門(mén)店和從業(yè)人員，實(shí)現(xiàn)行業(yè)“全覆蓋”。 第一批上線的我愛(ài)我家、鏈家、豪世華邦3家經(jīng)紀(jì)企業(yè)，在杭州的備案門(mén)店數(shù)量已達(dá)377家，從業(yè)人員達(dá)到10873人。今年以來(lái)，上述3家企業(yè)在杭州成交單數(shù)占比約70%。