由中國民生銀行主導的“匯富富華金寶大廈資產支持專項計劃”日前成功發行，近日將在中證機構間私募產品報價與服務系統掛牌交易，這意味著國內首單商業地產按揭貸款資產支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項目成功落地。
“匯富富華金寶大廈資產支持專項計劃”是由民生銀行聯合富華國際集團、招商證券、博時資本、華寶信托及奮迅律師事務所共同推出的創新產品。其基礎資產是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業未來13年租金凈收入為還款來源的商業地產按揭貸款。該產品由民生銀行牽頭承擔財務顧問、統籌協調及產品銷售工作，招商證券承擔了項目的方案設計及監管溝通工作，博時資本承擔了專項計劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務所和聯合信用評級公司等機構提供專業支持。
CMBS是標準化資產證券化的一種極為重要的模式。其將傳統的商業地產按揭貸款通過結構化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發行，具有多方面的優勢。
首先，CMBS突破了傳統的銀行貸款限制，并有實際基礎資產抵押支持。通過結構化處理未來現金流，CMBS可以獲得比資產原始權益人本身更高的信用等級，且帶來更低的融資成本。
其次，CMBS保留了對資產的所有權，因此享有未來地產的價值升值空間。在房地產行業層面，CMBS為大量持有商業不動產的企業提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業盤活存量，快速回籠資金，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業不動產的企業進入資本市場的新通道，有利于促進國內多層次資本市場蓬勃發展，擴大資本市場規模。
此外，對機構投資者來說，CMBS也豐富了國內資本市場產品種類，為機構投資者實現投資風險的分散化創造了條件，從而極大地促進了機構投資者的穩定發展。
當前來看，受監管法規和稅收政策影響，房地產信托投資基金（REITs）出現突破性的變化尚需時日。相比之下，CMBS是國內商業地產行業里更具實操性、復制性、標準化的證券化產品。
對商業地產商來說，CMBS建立了一條商業地產商進入資本市場的新通道，降低了融資成本，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。對銀行來說，CMBS是為銀行體系盤活信貸存量、做大信貸增量的又一新產品。對機構投資者來講，CMBS豐富了國內資本市場產品種類，為機構投資者提供了長期穩定安全且收益相對較高的證券投資品種。
據了解，目標物業金寶大廈地處北京東城區建國門地區，西接王府井商圈，為王府井商業中心黃金地段之一。物業業主富華國際集團是一家以高端地產為發展核心的多元化、國際化實業投資企業，代表項目包括墨爾本地標性建筑柏悅酒店、長安運河、長安太和以及獨立開發及運營的北京金寶街。
作為富華集團參與資本市場第一單，“匯富富華金寶資產支持專項計劃”。
得到了民生銀行的大力支持。該資產證券化產品盤活了富華集團現有存量資產，優化了集團負債結構，為集團商業板塊由重資產向輕資產轉型提供了可借鑒的路徑，也為集團未來對接資本市場提供了經驗和動力。
近年來，中國民生銀行一直關注房地產資產證券化領域，并在CMBS等地產行業資產證券化產品上持續投入研發力量。早在2007年，民生銀行就成為第一家“吃螃蟹”的銀行，牽頭打造了北京英藍國際金融中心CMBS，但由于時逢全球金融危機，該項目未能如期發行。時隔9年，民生銀行成功推出了全國第一單CMBS。據悉，在2015年初推出了承攬、承做、投資三位一體的閉環型企業資產證券化業務模式后，民生銀行相繼打造了全國首單住房公積金貸款資產證券化、全國首單模式化可批量交易的貿易金融類資產證券化、全國首單酒店資產證券化、全國首單長途客運行業資產證券化、全國首單銀行保貼類票據資產證券化以及全國首單商業地產按揭貸款資產證券化項目。
