樓市去庫存迎來年中考 內(nèi)蒙古等地取得初步成效

房價普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫存見效，成為主導(dǎo)上半年中國樓市的三大熱點。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，“去庫存”被列為2016年五大任務(wù)之一。如今一年將近過半，在各級政府與行業(yè)企業(yè)的共同努力下，政策框架基本成型，商品房銷售面積持續(xù)較快增長，去庫存取得初步成效。

同時，被認(rèn)為房地產(chǎn)庫存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市，也在探索適合自己的去庫存道路，力求從根源上解決供需矛盾。目前，內(nèi)蒙古、安徽、浙江等16省，鄂爾多斯、淮北、寧波等33個市出臺不同力度去庫存配套政策，并取得初步成效。

房價普漲

上半年，深圳和上海無疑是房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大熱詞。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,目前領(lǐng)漲全國的城市依然是一線城市深圳和上海,分別以47.4%和33.7%的漲幅居前兩位。

一季度，深圳房價延續(xù)2015年的漲勢，直至“325新政”出臺。盡管如此，但截至2016年6月底，根據(jù)克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)，深圳新房均價已達(dá)51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達(dá)16%，同比上漲47.4%。

與深圳并肩領(lǐng)漲的還有上海。今年一季度，上海房地產(chǎn)市場同樣延續(xù)了自去年年底以來的火爆行情，量價齊升。根據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海房價均價已漲至45411元/平方米。而克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，上海新建商品住宅價格6月份環(huán)比上漲2.4%，同比上漲33.7%；二手房價格環(huán)比上漲2.2%，同比上漲30.5%。

較之一線城市，部分二線城市上半年的房價漲幅更加令人瞠目結(jié)舌。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市中，房價同比上漲的城市有57個，占比超過八成。其中，南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%，趕超北京和廣州；杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅亦達(dá)到兩位數(shù)。

在環(huán)比漲幅方面,以上趨勢更為明顯。合肥、廈門和南京均以超過4%的漲幅全面反超一線城市,成為全國房價環(huán)比上漲的“領(lǐng)頭羊”。數(shù)據(jù)還顯示,今 年上半年,全國房價整體呈現(xiàn)普漲趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,今年2月前領(lǐng)漲城市為深圳、上海、北京等一線城市;3月份開始,廈門和合肥的環(huán)比漲幅反超一線城 市;隨后3個月,合肥、廈門和南京三城輪流領(lǐng)漲全國。

國家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕近日在談及地產(chǎn)市場時表示，對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。

“地王”頻出

中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至6月,全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗,土地出讓金總額首次突破萬億元,高達(dá) 10243億元,遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。“地王”扎堆出現(xiàn),數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高。北京、上 海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”。

截至5月31日，在全國超過15億元的總計105宗高總價地塊中，有52宗被國企獲得。分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張緣于“不差錢”。另外，央企正在整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，從而催生高價地。

不斷攀升的土地價格和房價，讓許多城市不得不推出一系列的專項政策，如南京針對土地出讓實施了限價措施。對此，部分市場人士認(rèn)為，盡管限價對短期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制，但并非長久之計，當(dāng)務(wù)之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場，應(yīng)給予一二線城市更多的住宅用地指標(biāo)，減少對中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制，在更多的地區(qū)試點農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地市場，尤其是住宅用地市場。

這在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,很多“地王”要想上市盈利,需要未來兩年房價在目前基礎(chǔ)上漲100%甚至更多。因此,當(dāng)前房企不理性的搶地行為將給未來樓市發(fā)展帶來風(fēng)險。

去庫存初見效

在一二線城市苦于庫存下降過快、房價上漲過快的同時，三四線城市卻在憂慮：在去杠桿的大背景下，如何將庫存縮減至可以接受的范圍？

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月末,住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。其中,重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下;非重點城市的待售面積減少量也逐月增多。

上半年,全國房價和地價的“高歌猛進(jìn)”主要源于住宅銷售高速增長的帶動。1月至6月,住宅銷 售面積增速接近30%,銷售額增速更是超過40%。在諸多城市商品房普遍銷售情況良好的情況下,房地產(chǎn)去庫存效果顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,下半年化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的兩個基本點 不會動搖。

今年以來有20多個省份立下“軍令狀”，針對不同情況推出去庫存的具體實施方案，對當(dāng)?shù)貥鞘腥齑婀?jié)奏進(jìn)行安排。例如，廣東針對省內(nèi)不同情況，將各地市分為四類，分別給出了去庫存具體指標(biāo)和要求；位于西北的甘肅則明確提出，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內(nèi)；江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內(nèi)；寧夏和湖南長沙則宣布，將在2018年把去庫存周期基本控制在12個月以內(nèi)。

在政策組合拳的推動下，我國商品房銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.1%。

雖然目前我國仍有7.2億平方米的待售商品房，去庫存道路長遠(yuǎn)，但上半年房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)以及庫存量的積極變化，說明去庫存已經(jīng)開了個好頭，距離成功更近了一步。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2016年1月至3月繼續(xù)下滑。4月，隨著房企推盤節(jié)奏加快，庫存規(guī)模略有上升，5月至6月庫存規(guī)模再度下滑。易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年其監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24731萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少5.2%。